Экзамен зачет учебный год 2023 / МЛОГОС КНИГА 5 (1–16.1 ГК) 2020 Основные положения ГП

рыва – промежутка времени между подачей заявления о регистрации и внесением записи в реестр. Если в этот промежуток времени, скажем, имущество было арестовано по долгу продавца перед третьим лицом, то регистрация перехода права на имущество к покупателю кажется невозможной. Однако если исходить из того, что продавец и покупатель выразили волю на передачу недвижимости в момент подписания заявления о регистрации, и этот же момент является моментом возникновения права собственности покупателя (при условии последующего внесения записи в реестр), то оснований полагать, что арест должен препятствовать регистрации перехода права, нет.

Однако, к сожалению, действующий российский закон игнорирует ситуацию регистрационного разрыва, никак ее не регулируя. В п. 2 комментируемой статьи прямо указано, что право возникает с момента внесения записи в реестр. При этом наше законодательство (во всяком случае до момента принятия блока поправок в ГК РФ, регулирующих вещное право) не предусматривает «право ожидания», которое позволило бы защищать сторону сделки, ожидающую наступления правового эффекта от внесения записи, от негативных последствий, образовавшихся в период регистрационного разрыва. При этом в законодательстве о государственной регистрации недвижимости (ч. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации недвижимости) датой государственной регистрации права признается дата внесения записи в реестр. Из совокупности этих положений и следует исходить на практике при определении момента, с которого возникает право, подлежащее регистрации.

При этом косвенно возможность защиты покупателя в период регистрационного разрыва может быть выведена из п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59, где приводится пример судебного спора, в котором было признано, что арбитражный суд не вправе обязывать регистратора внести запись о переходе права собственности (в чем сторонам сделки было отказано) с указаним иной даты, чем фактическая дата регистрации, но в то же время было продемонстрировано, что арест имущества продавца, наложенный

впериод регистрационного разрыва, не препятствует государствен-

ной регистрации перехода права собственности. Несмотря на то что

вделе, приведенном в указанном пункте обзора, обращено внимание на то, что арест был наложен на имущество продавца после незаконного отказа регистратора в переходе права собственности (отказ был обусловлен якобы имевшимися недостатками в документах, поданных на регистрацию; суд счел данные аргументы регистрирующего органа незаконными), это не должно менять общий принцип: обратившись

589

с заявлением о государственной регистрации перехода права, продавец и покупатель уже выразили волю, направленную на распоряжение имуществом. Следовательно, арест, наложенный в период регистрационного разрыва на имущество продавца, не должен иметь последствий для добросовестного покупателя.

Любопытно, что решение этого казуса через введение права ожидания – как вещного права, наделяющего его обладателя правом приобретения вещного права на имущество, – будет таким же: в связи с тем, что право ожидания покупателя будет старше, чем обеспечительный арест (являющийся по своей природе правом залога), обладатель этого права (покупатель) будет пользоваться защитой от прав, обеспеченных арестом.

Так или иначе, проблема регистрационного разрыва настоятельно требует своего решения или на уровне изменений закона, или в рамках судебной практики. При этом некоторые попытки судебной практики создать аналог права ожидания уже усматриваются. Так, в одном из дел, в котором оценивалось правовое положение залогодержателя прав по договору строительной аренды земельного участка, СКЭС ВС РФ (от 14 августа 2017 г. № 306-ЭС17-3016(2)) признала, что несмотря на то что государственной регистрации права на здание, построенное на таком участке, еще не произошло и здание как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, тем не менее «во избежание негативных последствий пропуска срока на предъявление кредиторами требований (абзац третий пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве) и реализации статуса залогового кредитора (пункт 4 статьи 138 Закона о банкротстве), суд вправе признать требования кредитора обеспеченными залогом на незарегистрированный объект, в отношении которого представлены достаточные доказательства соответствия его признакам объекта недвижимого имущества (без учета регистрации)». В данном деле было признано фактически наличие права ожидания возникновения ипотеки в отношении физически существующего, но еще не введенного

вгражданский оборот в качестве недвижимой вещи здания.

2.7.Ограничения

Запись в реестре может породить только права, регулируемые част-

ным правом (право собственности и ограниченные вещные права, обременяющие имущество). Публично-правовые ограничения права собственности хотя в некоторых случаях и фиксируются в реестре (например, сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка,

590

установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута (см. ч. 5 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости)), однако они возникают не в связи с внесением их в реестр, а в связи с изданием уполномоченным государственным органом акта, установившего соответствующее ограничение. Таким образом, внесение в реестр публично-правовых ограничений не является правоустанавливающим действием. Строго говоря, публично-право- вые ограничения права собственности будут действовать в отношении частных лиц и при отсутствии их в реестре (при условии, разумеется, если акт публичного органа, установивший ограничение, соответствует по форме и содержанию закону).

Однако наличие или отсутствие в реестре информации о публич- но-правовых ограничениях все-таки может иметь значение при определении добросовестности действий частных лиц. Так, например,

вновой редакции ст. 222 ГК РФ (абзац второй п. 1) предусмотрено, что постройка не может быть признана самовольной, пусть даже она и возведена или создана с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если застройщик не знал и не мог знать о действии указанных ограничений

вотношении принадлежащего ему земельного участка.

3.Основание записи. Соотношение основания записи и юридического

последствия записи в реестре

В российском праве запись в реестре сама по себе не порождает право. Для того чтобы право возникло, ГК РФ требует (ст. 218) наличие действительного правового основания, с которым закон связывает возникновение соответствующего права.

3.1. Негативная и позитивная регистрационная система

В зависимости от того, как связаны между собою запись, внесенная в реестр, и основание регистрации права (для системы, предполагающей только деклараторную регистрацию сделок, этот вопрос не является актуальным, так как она предполагает лишь оглашение совершенного волеизъявления), часто в науке выделяют два типа регистрационных систем: а) негативную и б) позитивную.

Несмотря на то что эти термины употребляются в юридической литературе довольно активно, утверждать, что они имеют общепризнанное содержание, вряд ли возможно. Скорее, они выражают некоторые идеалы организации регистрационной системы – в действительности же реально существующие системы регистрации прав, скорее, должны рассматриваться как тяготеющие к той или иной модели в большей или меньшей степени.

591

Негативная регистрационная система предполагает, что внесенная

вреестр запись о праве будет иметь юридические последствия в виде возникновения соответствующего права лишь в случае, если основание, по которому было внесено право (сделка, акт государственного органа), является юридически действительным. Если в основании имеется порок (скажем, сделка является ничтожной либо она была признана недействительной судом), то запись не может считаться порождающей правовые последствия. Иначе говоря, запись завершает юридический состав, обуславливающий возникновение, изменение, прекращение, обременение или переход права, и без наличия достаточных правовых оснований запись сама по себе эти правовые последствия не порождает. Если правовые основания отсутствуют (например, сделка купли-продажи ничтожна, разрешение на строительство отсутствовало и т.п.), это означает, что записи реестра о принадлежности (изменении, прекращении, обременении или переходе) права расходятся с правовой действительностью, следовательно, реестр становится недостоверным. Недостоверность реестра в негативной регистрационной системе будет означать, в частности, что все лица, приобретшие по дальнейшим записям такой порочный титул, также не могут считаться правообладателями. Действительным же правообладателем должно считаться лицо, не внесенное в реестр, чье, например, право собственности вытекает из материально-правовых оснований. Это лицо имеет право требовать исправления реестра, с тем чтобы привести его (недостоверные) записи в соответствие с действительностью.

Например, А совершил отчуждение недвижимости Б, затем Б продал эту недвижимость В. Сделка между А и Б ничтожна или эффективно оспорена; это означает, что в негативной регистрационной системе Б не приобрел право собственности на вещь и, следовательно,

всилу действия принципа nemo plus iuris не мог передать это право В. Значит, лицо В хотя и записано в реестр, но также не является собственником. Собственником по-прежнему является А, который может предъявить иск к В об исправлении реестра, который на практике облекается в форму иска о признании права собственности (и, разумеется, об отобрании недвижимости в порядке виндикации, если

В получил владение).

Однако если последовательно и до конца проводить идею негативной регистрационной системы, то возникает резонный вопрос: а зачем она вообще нужна? Ведь лицо В, совершая сделку с лицом Б, наверняка полагалось на то, что раз лицо Б записано в реестр, то оно является собственником. Возможно, изучив документы, по которым лицо Б приобрело недвижимость (т.е. содержание договора А и Б),

592

лицо В могло бы установить наличие порока в титуле Б. Но тогда

врегистрационной системе нет никакой нужды, раз ее организация подталкивает участников оборота к тому, чтобы проводить изучение оснований возникновения права друг у друга. Но здесь следует помнить, что как минимум в отношении оборота вещей право защищает добросовестного приобретателя (залогодержателя), который не знал и не мог знать о порочности титула. Запись в реестре вступает с идеей защиты добросовестного приобретателя в важный симбиоз. В рамках негативной регистрационной системы запись в реестре создает опровержимую презумпцию субъективной добросовестности приобретателя. Эта презумпция может быть опровергнута путем представления доказательств того, что приобретатель точно знал или должен был знать о порочности правового основания записи. В этом и состоит основная укрепляющая оборот функция регистрации.

Врамках негативной регистрационной системы доктрина субъективной добросовестности является активным инструментом защиты оборота: если будет установлено, что лицо В не знало и не должно было знать о пороке в титуле лица Б, то оно приобретает то право, запись о котором уже внесена в реестр. Крайне важно понимать, что

внегативной регистрационной системе этим правом В по сути наделяет правопорядок, а не А (действительный собственник, который никакого волеизъявления в пользу В не совершал) и уж тем более не Б (который вообще не являлся собственником, а следовательно, не мог передать В собственность). Следовательно, право собственности возникает у лица В первоначальным (а не производным) образом. Лицо А, проигравшее спор добросовестному приобретателю (лицу В), сможет лишь взыскивать с лица Б стоимость утраченной недвижимости в порядке компенсационной реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Позитивная регистрационная система предполагает, что запись, внесенная в реестр по волеизъявлению действительного собственника, всегда порождает юридический эффект, даже если основание, во исполнение которого была внесена запись (договор купли-прода- жи, ипотеки и пр.), является недействительным. Основой этой идеи является следующее предположение: раз собственник добровольно

изъявил регистратору (в виде заполнения заявления о регистрации перехода права или обременения) волю, направленную на передачу (либо установление нового, ограниченного) титула другому лицу, то эта воля не может быть проигнорирована только потому, что основание, во исполнение которого эта воля была выражена, имеет какой-то порок. Записи, внесенные во исполнение распоряжения действительного собственника, должны порождать юридические последствия, а лица,

593

внесенные в реестр как правообладатели, должны признаваться таковыми.

Разумеется, собственник, совершивший волеизъявление, направленное на передачу права во исполнение порочного основания, в рамках позитивной системы имеет право потребовать возращения права обратно иском о возврате неосновательного обогащения в натуре, т.е. фактически о совершении обратного распоряжения. (Здесь легко заметить принципиальную разницу с негативной регистрационной системой: в последней речь идет не о возращении титула, а о погашении недостоверной записи и восстановлении правильной записи о собственности так, как будто бы она существовала всегда.)

Разрешим тот же пример с А, Б и В, но на этот раз уже в позитивной регистрационной системе. А продал недвижимость Б, по его заявлению был зарегистрирован переход права к Б. Если выяснится, что сделка между А и Б недействительна, то А имеет право потребовать исправления реестра путем возвращения ему права собственности от Б (в негативной системе исправление реестра будет заключаться в простом погашении записи о собственности Б и восстановлении записи о праве собственности А так, как будто А всегда был собственником). Однако если будет установлено, что к моменту предъявления требования А лицо Б уже совершило это отчуждение в пользу лица В, то А не сможет предъявить требование об исправлении реестра и возврате владения к лицу В. Это связано с особенностью позитивной регистрационной системы: лицо Б, будучи собственником, передало лицу В полноценную собственность на недвижимость. Лицу А останется лишь взыскивать стоимость вещи и в определенных случаях и иные убытки с лица Б.

Легко заметить, что в позитивной регистрационной системе для решения данного казуса не было необходимости обращения к доктрине защиты добросовестного приобретателя – он был разрешен исключительно с опорой на особенности организации регистрационной системы. Позитивная система лучше защищает оборот и его стабильность, исключая случаи, когда недвижимость будет истребована у приобретателей, полагающихся на запись в реестре. Исчезает необходимость

анализировать вопрос о том, должен ли приобретатель знать о пороке основания записи. На практике сложность и непредсказуемость разрешения споров о неосторожном незнании (вменяемом знании) при определении субъективной добросовестности в рамках негативной системы является основным дестабилизатором оборота недвижимости (ведь запись создает презумпцию, которая может быть опровергнута), а непроясненность стандарта должной заботливости вынуждает многих

594

осторожных покупателей, несмотря на запись в реестре, проводить сложные исследования чистоты титула, что не полностью, но во многом снижает практическую пользу в существовании реестра. В позитивной системе эта проблематика во многом теряет свое значение, обеспечивается надежность реестра и снижаются трансакционные издержки по проверке титула. Но отрицательной стороной позитивной системы является то, что она а) защищает доверие к реестру, даже если конечный приобретатель точно знал или со всей очевидностью мог знать о порочности правового основания записи (что может показаться не вполне справедливым), и б) ослабляет защиту прав изначального собственника.

Доведение идеи позитивной регистрационной системы до логического завершения можно увидеть в действующей в ряде стран системе Торренса: в отношении любого лица запись в реестре (неважно, по насколько порочному основанию она была внесена) всегда сама по себе и есть право на имущество.

Вопрос о достоверности реестра во многом предопределяется также тем, признает ли соответствующая правовая система доктрину абстрактных распорядительных сделок, которая известна, например, немецкому правопорядку. Эта доктрина предполагает а) аналитическое разъединение обязательственной сделки и волеизъявления, направленного на распоряжение имуществом, и б) введение принципа абстракции в отношении последнего, означающего, что порок обязательственной сделки не приводит непременно к пороку в сделке распорядительной. Результатом последнего как раз и является переход права собственности от одной стороны недействительной обязательственной сделки к другой (с возможностью требовать вещь обратно в собственность первой стороны по правилам о неосновательном обогащении). Если в стране признается абстрактность распорядительного волеизъявления, правовой эффект переноса собственности по общему правилу не зависит от пороков и недействительности обязательственного договора (купли-продажи, мены и т.п.), если тот же порок не распространяется на распорядительное волеизъявление или его не затрагивает иной порок. Это, в свою очередь, уменьшает количество

ситуаций, при которых распорядительный эффект договора может быть поставлен под сомнение, а достоверность реестра опровергнута. В правовой системе с абстрактной распорядительной сделкой оборот и доверие реестру, даже если в стране действует негативная регистрационная система, защищены сильнее.

Очевидно и то, что разница между негативной и позитивной системами образуется в результате аннулирования сделки (т.е. в вышепри-

595

веденных примерах – сделки между А и Б). Чем сложнее в конкретном правопорядке признавать сделки недействительными, тем теоретически менее будет заметна разница между позитивной и негативной регистрационной системами. В практике подавляющего большинства европейских континентальных юрисдикций этой цели служит обязательное нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью, которое позволяет радикально снизить риски оспаривания сделок, являющихся основаниями для внесения записей в реестр.

Подлинной позитивной регистрационной системой (в которой

вбольшинстве случаев запись сама по себе воплощает право на имущество, действительность сделки для перехода права не имеет решающего значения и пр.) является уже упомянутая система Торренса, которая действует в ряде стран мира. Германская система, основанная на идее разделения сделки, порождающей обязательство произвести распоряжение, и распорядительного волеизъявления, обладающего абстрактным характером, формально является, скорее, негативной, но по сути по своим последствиям она близка к позитивной регистрационной системе. Да, запись в реестре будет скомпрометирована, если распорядительное волеизъявление будет поражено каким-либо юридическим пороком (например, оно будет совершено под влиянием насилия, угроз или обмана): в этом случае запись реестра не породит права на имущество и реестр будет недостоверным. Но признание

вГермании концепции абстрактности распорядительной сделки и введение нотариального удостоверения как обязательственной сделки, так и распорядительного волеизъявления снижают число таких случаев практически если не до нуля, то крайне значительно, и реестр de facto столь же достоверен, как и в классической позитивной системе.

Возможна и такая модификация негативной регистрационной системы, при которой нотариальное удостоверение осуществляется лишь

вотношении распорядительного волеизъявления (а не обязательственной сделки). Таков пример Нидерландов. Однако нидерландское право не знает доктрины абстрактности распорядительной сделки, что увеличивает зависимость достоверности реестра от действительности

обязательственного договора, во исполнение которого совершается распоряжение (договора купли-продажи, дарения и пр.).Такая система является, скорее, негативной, но наличие нотариального удостоверения распоряжения резко снижает случаи изменения записей реестра помимо воли управомоченного лица, а добросовестный приобретатель на случаи выбытия имущества по воле управомоченного будет пользоваться защитой.

596

Как мы видим, существует множество различных вариантов организации пообъектной регистрационной системы на оси от абсолютно позитивной до крайне негативной. Чем ближе система к абсолютной позитивности, тем прочнее оборот, ниже трансакционные издержки

ириски приобретения активов и принятия их в залог, а следовательно, выше цены на продаваемые активы и ниже процентные ставки по кредитам, обеспеченным залогом регистрируемого имущества. Но при этом чаще возникают ситуации, когда актив оказывается в руках недобросовестного приобретателя, знающего о порочности титула,

исобственники менее защищены от риска утраты собственности без правового основания. И наоборот, чем ближе система к идеальной негативной, тем меньше защитный эффект реестра, менее надежен оборот, выше трансакционные издержки и риски для покупателей, ниже цены на продаваемые активы и выше процентные ставки, но более справедливо разрешаются споры с недобросовестными приобретателями (залогодержателями) и меньше вероятность утраты своих прав существующими собственниками. Законодатели и ученые пытаются найти разумный баланс между крайними решениями при организации регистрационных систем.

По мере убывания надежности данных реестра все регистрационные системы можно расположить в следующей очередности:

а) позитивная система, лишающая собственника его имущества при изменении записи по подложным документам (т.е. без его истинного распорядительного волеизъявления);

б) позитивная система, при которой запись может быть оспорена, если волеизъявление собственника было сфальсифицировано;

в) негативная система с нотариальным удостоверением обязательственных договоров и распорядительных волеизъявлений и признанием принципа абстрактности последних;

г) негативная система с нотариальным удостоверением только распорядительного волеизъявления и признанием принципа абстрактности;

д) негативная система с нотариальным удостоверением обязательственной и распорядительной сделок, но без принципа абстрактности;

е) негативная система с нотариальным удостоверением лишь распорядительной сделки, но без признания ее абстрактности;

ж) негативная система без нотариального удостоверения как обязательственного договора, так и распорядительного волеизъявления

ибез признания принципа абстрактности;

з) негативная система, соответствующая описанию в п. «ж», но еще и без защиты добросовестного приобретателя или залогодержателя.

597

Как мы видим, все российские регистрационные системы (как

всфере недвижимости, так и в сфере исключительных прав и долей

вООО) относятся, скорее, к негативному типу (с вариациями от «д» к «ж»). Это связано с тем, что ГК РФ (в п. 1 ст. 167) объявляет в качестве общего последствия недействительности сделки полное отсутствие правовых последствий, которые желали ее стороны. Причем

всфере оборота недвижимости и оборота исключительных прав это крайнее проявление негативного характера регистрационной системы и фактически полное отсутствие защитных механизмов, повышающих достоверность реестра (нет принципа абстрактности и по общему правилу не признается необходимым нотариальное удостоверение сделок). В сфере регистрации прав на долю в уставном капитале ООО

один защитный механизм имеется: это нотариальное удостоверение распорядительного волеизъявления отчуждателя и приобретателя доли, на основании которой вносится запись.

Кстати, именно такой подход доказал свою состоятельность: случаи оспаривания прав на доли в капиталах ООО в настоящее время крайне редки, чего не скажешь, например, об оспаривании прав на недвижимое имущество. Эта категория споров весьма масштабна, что напрямую связано с организацией регистрационной системы. Ситуация усугубляется тем, что в контексте исключительных прав до сих пор в судебной практике ВС РФ однозначно не признана концепция защиты добросовестного приобретателя регистрируемого исключительного права (по аналогии со ст. 302 ГК РФ), и негативный характер регистрации исключительных прав доходит до такого уровня выраженности, при котором реестр и учет в нем перехода прав вовсе не создают никакой защиты для оборота и теряют всякий смысл. Последнее вообще лишает систему регистрации какой-либо ценности. Назовем этот вариант «регистрационным абсурдом».

Таким образом, общий вывод относительно соотношения основания для внесения записи и правовых последствий, порождаемых записью, по действующему российскому праву таков: если запись внесена по воле собственника на основании недействительной сделки, то из-за порочности сделки или иного правового основания за-

писи записанное право не считается возникшим, обремененным, прекращенным, измененным или перешедшим, а реестр является недостоверным, но субъективно добросовестные третьи лица, полагающиеся на реестр (возмездные приобретатели, залогодержатели), защищаются, и право собственности они приобретают (обременения

вих пользу возникают), несмотря на порок в основании записи. Исключение, которое пока существует, скорее, по недоразумению, –

598