Экзамен зачет учебный год 2023 / МЛОГОС КНИГА 5 (1–16.1 ГК) 2020 Основные положения ГП

Между тем некоторые подвижки в сторону концепции, заложенной

вПостановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, наблюдаются и в практике СКГД ВС РФ. Так, например, в Обзоре практики ВС РФ № 3 (2018), утвержденном Президиумом ВС РФ 14 ноября 2018 г. в разделе «Вопросы» под № 1 значится следующий вопрос: «Каким способом подлежит защите право физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома?» Ответ, данный ВС РФ, исходит не из «вещной концепции» прав инвесторов, а из подхода ВАС РФ: «В связи с заключением договора участия в долевом строительстве, предметом которого является нежилое помещение, не предназначенное для удовлетворения личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд гражданина, не связанных с предпринимательской и иной экономической деятельностью, у застройщика возникает обязательство передать индивидуально-определенное нежилое помещение в строящемся объекте недвижимого имущества. Согласно п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Поскольку из существа обязательства по передаче индивидуально-определенно- го нежилого помещения, не предназначенного для удовлетворения личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд гражданина, не вытекает иное, надлежащим способом защиты права физического лица в отношении такого помещения в объекте незавершенного строительства в соответствии с приведенными положениями ст. 308.3 ГК РФ является понуждение к исполнению обязательства в натуре».

Получается, что СКГД ВС РФ пока продолжает придерживаться вещной концепции только применительно к инвестициям граждан

встроительство жилья в рамках участия в долевом строительстве. Необходимо как можно скорее унифицировать судебную практику и прекратить использовать этот странный подход, в рамках которого суды общей юрисдикции удовлетворяют иски о признании права собственности на жилые помещения, как если бы собственность ин-

вестора-гражданина возникла ранее, а не с момента государственной регистрации прав на недвижимость сначала за застройщиком, а затем

впорядке ст. 551 ГК РФ за инвестором или, как это следует из Закона об участии в долевом строительстве, сразу же за инвестором-дольщи- ком, но не в режиме установительного иска о признании ранее возникшего у него права, а в режиме иска о присуждении к внесению в ЕГРН записи о праве собственности дольщика. Как представляется, все иски

579

дольщиков о признании права собственности на жилье в построенном и введенном в эксплуатацию доме должны квалифицироваться именно таким образом. В таком случае говорить об исключении из принципа внесения уже точно не придется.

Остается только отметить, что утверждение этого единственно верного подхода прекратит безумную практику удовлетворения исков о признании права собственности на «долю в объекте незавершенного строительства, соответствующую квартире такой-то» в момент, когда жилой дом еще не построен. Такой подход судов общей юрисдикции не имеет ничего общего не только с действующим законом, правовой догмой и традицией, но и со здравым смыслом.

(б) Аренда недвижимости с правом выкупа

Еще один случай ложного исключения из принципа внесения – это правило п. 1 ст. 624 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности на арендованное имущество, в отношении которого стороны условились о выкупе, переходит к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Какое значение может иметь признание за арендатором, внесшим выкупные платежи, права собственности до момента государственной регистрации? Если имеется в виду защита арендатора от распоряжений собственника и от третьих лиц, то арендатор вполне защищен от них возражениями, основанными на ст. 617 ГК РФ: в частности, он вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности по ст. 551 ГК РФ и путем иска к новому приобретателю. Очевидно, что исключения из начала внесения в данном случае не требуется. Представляется, что законодатель, формулируя ст. 624 ГК РФ, просто не учел оговорку, содержавшуюся на момент написания части второй ГК РФ в п. 2 ст. 8 ГК РФ (в настоящее время – п. 2 комментируемой статьи): «[п]рава на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации… если иное не установлено законом». Пункт 1 ст. 624 как раз и можно формально рассматривать как случай, установленный законом. Таким образом, следуя тексту п. 1 ст. 624 ГК РФ, получается следующая конструкция: арендатор вносит выкупные платежи, срок

аренды истекает – и он приобретает право собственности на вещь без внесения в реестр, в котором собственником по-прежнему числится арендодатель. Реестр в такой ситуации оказывается недостоверным. Судебная практика, однако, не поддержала такое толкование: в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 (п. 8) прямо признано, что «[е]сли предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит

580

к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ». И эту позицию ВАС РФ следует признать абсолютно оправданной.

(в) Хозяйственное ведение и оперативное управление

Довольно казуистичным является вопрос о моменте возникновения права хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимым имуществом, переданным соответственно унитарным предприятиям и учреждениям (казенным предприятиям). Норма п. 1 ст. 299 ГК РФ устанавливает, что право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника. Иное, установленное законом, – это как раз положения п. 2 ст. 8.1

ип. 1 ст. 131 ГК РФ об особенностях возникновения права на недвижимое имущество. Но ведь последовательность прочтения п. 1 ст. 299

ип. 2 ст. 8.1 ГК РФ можно «перевернуть»: права на недвижимость возникают с момента внесения записи в реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ), а иное как раз установлено в п. 1 ст. 299 ГК РФ для хозяйственного ведения и оперативного управления: они возникают с момента передачи. В этом случае возникновение права хозяйственного ведения и оперативного управления не подчиняется принципу внесения.

Разрешить эту дилемму могла только судебная практика. Но и она некоторое время не демонстрировала единообразия. Так, в 2009 г. в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора было передано дело ФГУП «Почта России» против общества «ЦентрТелеком». Вкратце суть этого спора заключалась в том, что унитарное предприятие, полагая, что оно является обладателем права хозяйственного ведения на нежилое помещение (это право не было зарегистрировано), оспаривало зарегистрированное право собственности общества на это же нежилое помещение. Коллегия судей ВАС РФ, принявшая определение о передаче дела в Президиум, руководствуясь мнением о том, что право хозяйственного ведения возникает с момента передачи, без внесения

каких-либо записей в реестр, сочла, что права унитарного предприятия были ущемлены. Президиум ВАС РФ (Постановление от 29 сентября 2009 г. № 6478/09) согласился с тем, что общество не является собственником нежилого помещения, и отменил судебные акты, которыми в удовлетворении иска предприятию было отказано. Постановление по этому делу было воспринято в юридической среде как полная поддержка высшей судебной инстанцией идеи о том, что право хозяйственного

581

ведения возникает с момента передачи имущества, но не с момента внесения записи в реестр. Между тем Президиум ВАС РФ в этом деле высказался очень осторожно. Президиум указал, что «[р]егистрация обществом «ЦентрТелеком» права собственности на спорные помещения препятствует реализации ФГУП «Почта России» права хозяйственного ведения на эти же помещения, в том числе права на их юридическое оформление (регистрацию), следовательно, обращение предприятия

варбитражный суд с иском о признании права федеральной собственности на указанные помещения имеет целью восстановление его нарушенного права хозяйственного ведения». Из данной фразы, с одной стороны, вроде бы вытекает, что право хозяйственного ведения возникло («…восстановление нарушенного права хозяйственного ведения»), а с другой стороны, Президиум не воспроизвел логику судебной коллегии (ссылка на п. 2 ст. 8 ГК РФ и затем на исключение из этого правила

вп. 1 ст. 299 ГК РФ). Тем не менее судебная практика, ориентируясь на выводы Президиума ВАС РФ по этому делу, охотно признала, что право хозяйственного ведения возникает без внесения записи в реестр как исключение из принципа внесения.

Однако весной 2010 г. в Постановлении от 29 апреля 2010 г. № 10/22 Пленумы ВС РФ и ВАС РФ пришли к другому выводу. В абзаце втором п. 5 указанного Постановления содержится следующая правовая позиция: право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В связи с этим право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации. Именно такой подход представляется верным. Наличие права хозяйственного ведения (или оперативного управления), с одной стороны, существенным образом стесняет правовые возможности публичного собственника и потому об этих правах должны знать третьи лица. С другой стороны, контрагенты унитарного предприятия, вступающие в договорные отношения по поводу принадлежащей ему недвижимости (продажа, аренда, ипотека и т.д.), имеют бо́льшую уверенность

втом, что перед ними действительный обладатель права хозяйственного ведения в том случае, если это право внесено в реестр.

(г) Приобретение доли в собственности на недвижимую вещь

Здесь же следует упомянуть и одно любопытное положение абзаца первого ст. 251 ГК РФ, которое гласит: «Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное». Обращает на себя внимание отсутствие в данной норме слов «если иное не предусмотрено законом»; наличие такой оговорки позволило бы

582

утверждать, что переход доли в праве собственности на недвижимое имущество все же в отступление от этого правила подчиняется принципу внесения. Иначе говоря, в действующей редакции данной нормы можно обнаружить формальное исключение из принципа внесения. В то же время нет никаких сомнений в том, что законодатель вряд ли осознанно желал этого. Судебная практика, в которой суды признавали ли бы эту норму установлением специального правила перехода доли в праве на недвижимость и исключением из принципа внесения, в настоящее время отсутствует. Как представляется, никаких оснований для признания исключения из принципа внесения нет. Следует исходить из того, что норма абзаца первого ст. 251 ГК РФ носит общий характер, но применительно к недвижимости эта норма должна толковаться с учетом положений ст. 8.1 ГК РФ и закрепленным здесь принципом внесения.

2.4. Дискуссия о принципе внесения и принципе противопоставимости

Принцип внесения как абсолютно фундаментальное начало отечественного права недвижимости не ставился под сомнение на уровне практики высших судебных инстанций в течение длительного времени. Однако в 2015 г. в Постановлении Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 (п. 3) был дан повод для того, чтобы задуматься над тем, действительно ли ВС РФ разделяет подход, заложенный в п. 2 комментируемой статьи относительно момента возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации. В частности, в указанном пункте Постановления № 25 есть такой пассаж: «Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого

принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве».

В частности, разделение двух «адресатов» информации о моменте перехода права – лиц, не являющихся стороной в сделке, и лиц, являющихся стороной в сделке, – является поводом для того, чтобы задуматься о том, не поддержал ли ВС РФ (вопреки ясному и недвус-

583

мысленному предписанию закона) иную концепцию перехода прав, которая принята в странах романской правовой семьи (Франция, Бельгия, Италия) и которая иногда именуется «принципом противопоставимости». Смысл этой концепции заключается в следующем. Право на имущество возникает в силу простого факта заключения договора (т.е. в силу автономии воли сторон) – внесение же записи

вреестр служит лишь способом оглашения результатов сделки в виде перехода права. Те, кто знает о сделке, – в первую очередь, это сами стороны сделки, а также те лица, которые знают о ней из реестра или (если оглашения сделки еще не состоялось) из иных источников, – связаны ее последствиями, должны рассматривать покупателя как собственника. Иными словами, при последовательном проведении принципа противопоставимости для сторон сделки собственность переходит в момент совершения сделки, а для большинства иных лиц – с момента внесения записи о сделке в реестр.

Здесь уместно заметить, что принцип противопоставимости во Франции хорошо работает по той причине, что регистрации подлежат не права на недвижимость, а сделки с ней, и реестр ведется не по объектному критерию (см. выше комментарий к принципу специалитета), а по субъектному критерию (по сторонам совершенных сделок). При такой технике организации и ведения реестра принцип противопоставимости кажется вполне уместным. В России же с de facto заимствованной из Германии системы пообъектной регистрации прав такой подход приведет к «раздвоению» собственности (для сторон сделки собственность переходит в один момент, для всех третьих лиц – в другой), что приведет лишь к сложностям и путанице для оборота и в итоге к повышению издержек участников сделок с недвижимостью. Возникает феномен «относительной собственности»: для одних лиц собственность уже считается перешедшей (обремененной и т.п.), а соответствующее зарегистрированное право – измененным или прекращенным, а для других вещные права сохраняются в том состоянии, которое отражено

вреестре. Однако российскому праву доктрина относительной собственности неизвестна; более того, сама эта идея кажется сомнительной с учетом общепризнанной квалификации права собственности как

абсолютного (т.е. противопоставимого абсолютно всем) права. Таким образом, даже исходя из простой формальной логики, «относительная собственность» не может являться правом собственности, потому что она по своим квалифицирующим признакам не соответствует признакам права собственности.

Примечательно, что в сфере государственной регистрации сделок с недвижимостью (договор аренды недвижимости, договор участия

584

вдолевом строительстве) принцип противопоставимости зарекомендовал себя замечательно: в частности, проведя его в жизнь, ВАС РФ решил проблему отношения сторон по сделке, которая не прошла государственную регистрацию, признав, что для сторон сделки ее правовые последствия наступают с момента выражения ими согласованной воли на совершение сделки. Впоследствии принцип непротивопоставимости добросовестным третьим лицам сделок, подлежащих государственной регистрации, но не прошедших ее, был закреплен

вп. 3 ст. 433 ГК РФ и подтвержден в Постановлении Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49. Но применение такого подхода к случаям регистрации перехода права и возникновения обременений, а также изменения или прекращения регистрируемых прав вряд ли можно признать убедительным шагом.

Вернемся к п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25. Его детальный анализ показывает, что он не может рассматриваться как отказ от принципа внесения в пользу принципа противопоставимости.

Во-первых, в п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 речь идет о только недобросовестной ссылке на нерегистрацию. Таким образом, добросовестная ссылка стороны договора на то, что записи нет (и, стало быть, контрагент не собственник), вполне возможна. Например, заключен договор купли-продажи недвижимости, но регистрация перехода права не состоялась по причинам, связанным с продавцом. Тот, будучи записанным в реестр, платит налог на недвижимость и предъявляет соответствующую сумму покупателю как неосновательное обогащение. Покупатель на это возражает в том смысле, что он, покупатель, собственником так и не стал. И он прав, действительно не стал, так как по-прежнему не внесен в реестр недвижимости. Следовательно, поэтому он возмещать продавцу уплаченный им налог не обязан.

Во-вторых, в следующем же абзаце п. 3 Постановления от 23 июня 2015 г. № 25 ВС РФ весьма последовательно рассуждает о том, что момент перехода права иной, чем регистрация, может быть установлен законом. Таким образом, ВС РФ обсуждает классические исключения

из принципа внесения. Однако принцип противопоставимости вообще не предполагает каких-то исключений по одной простой причине: он вообще придает записи правоподтверждающее значение (в системе внесения это возможно только при исключениях).

В-третьих, в п. 60 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 по-прежнему закреплена и не отменена правовая позиция о том, что покупатель, получивший владение

585

от продавца, не является собственником до момента записи. Постановлением Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 были внесены поправки в Постановление от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (в частности, ВС РФ отказался от прежней правовой позиции о необходимости доказывания добросовестности приобретателя, введя презумпцию добросовестности). Если бы ВС РФ всерьез решил развернуть все право недвижимости в сторону принципа противопоставимости (хотя это очень странно с учетом того, что принцип внесения – это осознанный выбор законодателя), то он бы в первую очередь должен был отменить указанный пункт Постановления от 29 апреля 2010 г. № 10/22. Однако этого сделано не было.

В-четвертых, если бы ВС РФ поддержал противопоставимость не зарегистрированных в реестре прав, то деления на две ситуации (третьи лица и стороны сделки) не было бы – следовало бы просто разъяснить, что право возникает из факта совершения сделки, и тот, кто знает об этом, такой информацией связан, а остальные связаны данным правовым эффектом только с момента государственной регистрации. Собственно, то, что вторая ситуация (момент возникновения права для сторон сделки) описывается в разбираемом пункте Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 в негативном ключе (позитивное решение – а как же между сторонами сделки по общему правилу право на недвижимое имущество возникает – отсутствует), также говорит о многом. Собственно, раз в этом вопросе ВС РФ молчит, значит, надо просто взять и применить норму закона – п. 2 ст. 8.1 ГК РФ.

Таким образом, представляется, что отказа от принципа внесения

вп. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 все же не произошло. Кассационная практика коллегий ВС РФ также этот вывод подтверждает. В многочисленных делах и СКЭС, и СКГД ВС РФ придерживаются подхода, заложенного в п. 2 комментируемой статьи: по общему правилу право на недвижимое имущество возникает, переходит или прекращается с момента государственной регистрации этого права в реестре, следовательно, по общему правилу регистрация права

вгосударственном реестре имеет правопорождающее (а не правопод-

тверждающее) значение (см., например, определения СКЭС и СКГД ВС РФ от 23 мая 2016 г. № 304-ЭС15-18474, от 14 августа 2017 г. № 306- ЭС17-3016(2), от 28 декабря 2016 г. № 308-ЭС16-12236, от 12 октября 2015 г. № 308-ЭС15-12123, от 22 января 2019 г. № 308-ЭС18-14220, от 30 июля 2019 г. № 4-КГ19-28, от 24 января 2017 г. № 78-КГ16-66).

Кроме того, особое значение имеет и позиция КС РФ, признавшего, что без государственной регистрации право на имущество (которое

586

законодателем объявлено подлежащим регистрации) возникнуть не может (Постановление КС РФ от 10 ноября 2016 г. № 23-П).

Но как же тогда понимать и применять в конкретных спорах указанное разъяснение, закрепленное в Постановлении Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25? Ответ на этот вопрос мы предложим ниже.

2.5. Злоупотребление принципом внесения

Как и практически любой другой правовой институт, принцип внесения может быть использован для обоснования формальной законности действий, которые по своему существу противоречат требованию добросовестного поведения участников гражданского оборота (п. 3 ст. 1 ГК РФ). Следовательно, в таких случаях эффект действия принципа внесения может и должен корректироваться нормой п. 4 ст. 1 ГК РФ, устанавливающей недопустимость извлечения выгоды из недобросовестного поведения.

Именно как корректор эффекта внесения следует рассматривать разобранный выше фрагмент п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25: лицо, участвующее в споре о праве на недвижимое имущество, не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие записи в реестре. Это означает, что если та или иная запись не была внесена в реестр в результате недобросовестных действий лица, ссылающегося на принцип внесения (либо лиц, связанных с ним), то правовой эффект принципа внесения не наступает.

Проиллюстрируем этот тезис на следующих примерах. Представим, что супруг приобретает у своего приятеля недвижимое имущество втайне от другого супруга, используя для его оплаты свой доход, также скрытый от другого супруга. Договор подписан до расторжения брака, денежные средства и владение недвижимостью были также переданы до расторжения брака. Однако переход права собственности на недвижимость был по согласованному решению сторон договора осуществлен после расторжения брака. Бывший супруг узнает об этом и обращается в суд с требованием о признании данной недвижимости общей совместной собственностью супругов. С точки зрения формального применения принципа внесения недвижимость не может являться совместной собственностью, так как она приобретена (запись

о переходе права собственности была внесена в реестр) после прекращения брака. Однако очевидно, что это было сделано намеренно, с тем чтобы не допустить возникновение совместной собственности на имущество (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Такое поведение является недобросовестным, следовательно, супруг, скрывший покупку от другого супруга, не должен извлечь выгоду из формально законного, но недобросовестного поведения. Следовательно, недвижимость необходимо признать

587

общей супружеской собственностью, хотя формально она таковой не является. Для обоснования этого вывода как раз будет уместен п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25: в судебном споре супруг будет не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие записи в реестре (т.е. на то, что на момент расторжения брака запись

оправе собственности этого супруга на недвижимость отсутствовала).

Водном из дел СКГД ВС РФ столкнулась с аналогичным казусом, и он был разрешен в пользу признания недвижимого имущества общей собственностью супругов (Определение от 16 июля 2013 г.

№ 5-КГ13-70).

Еще один пример. Представим, что был заключен договор куплипродажи недвижимости, покупатель уплатил цену, вещь была передана ему во владение. Однако от обращения (совместного с покупателем) в орган по государственной регистрации недвижимости продавец уклонился. Впоследствии покупатель узнает, что продавец передал право собственности другому лицу (например, по договору купли-продажи), и в реестре в качестве собственника сейчас указано оно. Если будет доказано, что второй покупатель связан с продавцом (например, является его аффилированным лицом) и потому не мог не знать о первой продаже, то действия продавца и второго покупателя должны рассматриваться как недобросовестные, следовательно, они не могут извлечь выгоду из своего поведения. Поэтому если в описанной ситуации первый покупатель предъявит иск к продавцу и второму покупателю

огосударственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ), доказав при этом все описанные выше обстоятельства, то ссылка продавца на отсутствие записи в реестре о его (продавца) праве собственности не должна приниматься судом во внимание. Суд со ссылкой на п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 должен удовлетворить иск первого покупателя.

2.6. Проблема регистрационного разрыва

При реализации принципа внесения следует учитывать и то, что подлинным основанием для изменения записей реестра о принадлежности недвижимостей является частная воля правообладателей, но не воля чиновника регистрационного ведомства, вносящего запись

вреестр.

Втеории, для того чтобы подчеркнуть это, регистрационная система должна исходить из того, что право на недвижимость возникает при условии внесения записи в реестр со дня подачи заявления о внесении записи (а не со дня внесения записи в реестр). Помимо того, что такое решение кажется более удачным с догматической точки зрения, оно позволяет решить проблему так называемого регистрационного раз-

588