Экзамен зачет учебный год 2023 / МЛОГОС КНИГА 5 (1–16.1 ГК) 2020 Основные положения ГП

Кроме того, судебная практика исходит из того, что правила п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ о переходе без записи ограниченных прав на земельный участок подлежат применению и в случае, когда у продавца здания имеется право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором расположено отчуждаемое здание. Это право не способно к обороту, следовательно, возникает вопрос: применяется ли в такой ситуации норма о переходе ограниченного права на земельный участок при продаже здания? Кроме того, круг субъектов права постоянного бессрочного пользования действующим законом ограничен (см. ст. 20 ЗК РФ), земельные участки на этом праве предоставляются довольно экзотическим участникам оборота (вроде государственных учреждений, казенных предприятий, центров исторического наследия, президентов Российской Федерации, прекративших осуществление своих полномочий). Тем не менее ВАС РФ согласился с тем, что к покупателю, даже не являющемуся субъектом, которому земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования, переходит право бессрочного пользования участком, причем для перехода этого права к покупателю внесения записи в ЕГРН не требуется (см. п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11; постановления Президиума ВАС РФ от 23 марта 2010 г. № 11401/09, от 11 мая 2010 г. № 82/09).

(н) Гибель здания / сооружения / помещения / машино-места

Субъективное частное право не может существовать без объекта. Если объект вещного права – вещь – прекращает физическое существование, то и право собственности на нее прекращается. Это прямо следует из положения п. 1 ст. 235 ГК РФ. Применение этого правила к движимым вещам не вызывает каких-либо сложностей, но в отношении вещей недвижимых оно требует дополнительных пояснений. Дело в том, что недвижимые вещи могут быть идеальными или «нормативными» (т.е. возникающими в результате не физических действий, а только в силу проведения юридических процедур). Таковым является земельный участок, который возникает как вещь в силу кадастрового учета его границ и государственной регистрации права на него. Такая вещь погибнуть не может.

Но существуют также недвижимые вещи физические, ненормативные (т.е. такие, для возникновения которых необходимо прежде всего их физическое создание; государственная регистрация прав придает таким вещам режим недвижимой вещи, но она невозможна без физического существования вещи). К числу последних относятся здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, машино-места. Именно в отношении последних будет действо-

569

вать исключение из принципа внесения при их гибели: право собственности, например, на здание, прекратившее свое существование

врезультате полного уничтожения пожаром или просто разобранное собственником, прекращается с момента прекращения физического существования этого объекта, а не с момента исключения записи о праве собственности из реестра. Судебная практика по этому вопросу колеблется. В частности, в одном из дел СКГД ВС РФ высказалась в том смысле, что физическая гибель здания сама по себе не прекращает право собственности на него, если собственник не выразил волю на прекращение своего права (Определение от 15 мая 2018 г. № 87-КГ18-2; такой же, хотя чуть более осторожно сформулированный вывод см.

вОпределении СКГД ВС РФ от 25 октября 2016 г. № 33-КГ16-12). Подобный подход является ошибочным, так как он противоречит ясной норме п. 1 ст. 235 ГК РФ.

(о) Прекращение ипотеки при прекращении обеспеченного долга

Еще одним исключением из принципа внесения является прекращение ипотеки в случае прекращения обеспеченного долга (ст. 352 ГК РФ). Это следует из принципа акцессорности обеспечительных прав, который означает, что обеспечительное право не может существовать без наличия обеспечиваемого права. Таким образом, в случае если долг, обеспеченный ипотекой, был исполнен должником, ипотека прекращается в силу прямого указания закона, а не в силу последующего погашения регистрационной записи об ипотеке. Однако этот случай следует отличать от ситуации, в которой происходит расторжение договора ипотеки по соглашению сторон. В этом случае ипотека прекратится лишь тогда, когда запись об ипотеке будет погашена (Определение СКЭС ВС РФ от 23 июня 2017 г. № 305-ЭС17-3021).

(п) Приобретение застройщиком права собственности на квартиры

в многоквартирном доме

Довольно сложной является юридическая квалификация отношений, возникающих между застройщиком объекта, возводимого в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве, и лицами, заключившими договор участия в долевом строительстве (который фактически является договором купли-продажи

будущей недвижимой вещи (см. п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54)). Эти отношения также основаны на исключении из принципа внесения.

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве (ст. 16) государственная регистрация права собственности дольщика (т.е. покупателя) осуществляется после того, как строительство дома завершено и застройщик представил регистратору все документы,

570

свидетельствующие о том, что строительство завершено и компетентным органом выдано разрешение на эксплуатацию здания. После этого регистрирующий орган начинает осуществлять государственную регистрацию права собственности дольщиков (покупателей) на недвижимое имущество, которое являлось предметом договора участия

вдолевом строительстве (ч. 11 ст. 48 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Возникает сложный вопрос: как может быть, что право собственности приобретается дольщиком производным способом (так как дольщик – это покупатель, а по договору купли-продажи продавец передает право собственности покупателю (так называемое транслятивное правопреемство)), но запись о собственности дольщика открывает перечень записей в соответствующем разделе ЕГРН? Получается своеобразный «разрыв» между правом застройщика и правом дольщика: застройщик передает право собственности на квартиру, находящуюся в построенном доме, не регистрируя это право за собой, а запись о праве собственности дольщика, вносимая в реестр, в действительности отражает факт передачи права собственности от продавца (застройщика) к покупателю (дольщику).

Этот разрыв может быть объяснен исключительно при помощи изъятия из принципа внесения. Застройщик, возводящий здание, должен непременно иметь на земельный участок право собственности или иное право, позволяющее осуществлять его застройку и горизонтальное разделение (т.е. присвоение в свою имущественную сферу того, что будет построено на чужом земельном участке). В силу принципа superficies solo cedit (все, выстроенное на участке, принадлежит обладателю права на участок (см. ст. 263 ГК РФ)) помещения

вздании, введенном в эксплуатацию, принадлежат застройщику на праве собственности, причем государственная регистрация этого права для цели его возникновения по смыслу п. 2 ст. 263 ГК РФ не требуется. Следовательно, застройщик все-таки именно передает дольщику право собственности на предмет договора. Однако опять же в силу прямого указания Закона об участии в долевом строительстве (и в отличие от иных случаев исключения из принципа внесе-

ния) это возникшее в силу закона право собственности застройщика на помещения в возведенном им здании вообще не надо вносить

вреестр. Это объясняется, видимо, простым соображением: если обязать застройщика сначала зарегистрировать свое право в реестре и потом регистрировать переход права к дольщику, то застройщику придется уплатить довольно ощутимую сумму государственной пошлины, и при этом совершенно очевидно, что он переложит дан-

571

ную пошлину на дольщика, увеличив цену объекта недвижимости на соответствующую сумму. Такое удорожание жилых помещений (причем исключительно ради догматической чистоты юридических конструкций) явно не входило в планы законодателя, и поэтому он в ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве и освободил застройщика от необходимости регистрировать первоначальное право на помещения в возведенном здании.

Иной подход, состоящий в том, что дольщик не приобретает производным образом от застройщика право собственности на помещение, а является первоначальным собственником объекта, совершенно неприемлем. Первоначальное приобретение права собственности на объект строительства возможно в рамках договора подряда и объясняется тем, что заказчик в обязательном порядке должен быть обладателем права собственности на земельный участок (либо иного права на земельный участок, допускающий его застройку). Именно в отношении заказчика по договору строительного подряда будет действовать принцип superficies solo cedit, и именно поэтому потом он приобретает право собственности на предмет строительства первоначальным способом. Кстати, как раз по этой причине требованием ГК РФ к заказчику по договору строительного подряда (п. 1 ст. 747 ГК РФ) является обладание последним прав на застраиваемый земельный участок.

Однако в связи с тем, что мнение о том, что дольщик является покупателем, а не заказчиком (по договору строительного подряда), окончательно утвердилось в доктрине и судебной практике (см., например, Определение СКЭС ВС РФ от 5 сентября 2019 г. № 306-ЭС16-3099(4, 5)), признание дольщика лицом, приобретающим право собственности на недвижимость первоначальным образом, невозможно. Следовательно, необходимо объяснить механизм производного приобретения им права собственности без внесения записи о праве отчуждателя. А это невозможно сделать без привлечения концепции исключения из принципа внесения.

(р) Приобретение недвижимого имущества при помощи средств се-

мейного капитала

В соответствии с положениями Федерального закона от 29 декабря

2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (ч. 4 ст. 10) жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, «оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению».

572

Судебная практика подтверждает, что эта норма является исключением из принципа внесения (п. 10 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденного Президиумом ВС РФ от 22 июня 2016 г.). В частности, практика СКГД ВС РФ исходит из того, что, даже если родители нарушили обязательство по оформлению общей долевой собственности на недвижимость, приобретенную за счет средств семейного капитала, при разводе супругов и разделе общего имущества доли несовершеннолетних детей подлежат учету при разделе имущества (см. также Определение СКГД ВС РФ от 31 июля 2018 г. № 5-КГ18-179).

По всей видимости, это исключение из принципа внесения, так же как и многие другие, основано на идее необходимости организации лучшей защиты интересов слабозащищенной группы лиц – несовершеннолетних детей – от возможных злоупотреблений их родителей (которые могут выражаться в том, что последние будут уклоняться от фиксации предусмотренной законом общей долевой собственности на имущество, приобретенное за счет средств семейного капитала).

(с) Выдача ценной бумаги, удостоверяющей право на имущество

Исключением из принципа внесения будет создание альтернативного реестру прав на имущество способа фиксации этих прав – выдача обязанным лицом ценной бумаги, удостоверяющей соответствующее вещное право. Это следует из п. 1 ст. 142 ГК РФ, в соответствии с которым если обязанным лицом была выдана ценная бумага, то осуществление и передача права, инкорпорированного в ценную бумагу, возможны только путем предъявления или передачи самой бумаги. Следовательно, если, например, правом, инкорпорированным в ценную бумагу, будет вещное право на недвижимую вещь, то оборот этого права будет подчиняться не записям реестра недвижимости, а правилам ценно-бумажного оборота.

Как правило, содержанием ценных бумаг являются обязательственные права (вексель, облигация, чек) или корпоративные права (акция), объектом которых является поведение субъектов права. Однако известны случаи, когда содержанием ценной бумаги являются вещные права. К числу таких бумаг относятся, в частности, закладная (ценная бумага,

удостоверяющая право залога в отношении недвижимого имущества) и инвестиционный пай паевого инвестиционного фонда (ценная бумага, удостоверяющая долю в праве собственности на имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда).

В случае с выдачей закладной Закон об ипотеке устанавливает (ст. 13, 48), что права, удостоверенные закладной, может осуществлять владелец закладной, причем оборот закладных происходит на основе

573

надписей о передаче закладной (ст. 16 Закона об ипотеке). О том, что по договору ипотеки была выдана закладная, делается отметка в реестре (ч. 6 ст. 53 Закона о государственной регистрации недвижимости), сам факт существования которой позволяет третьим лицам делать вывод о том, что принадлежность залогового права должна осуществляться не по записям реестра недвижимости, а по правилам оборота закладных. Владелец закладной, легитимированный непрерывным рядом передаточных надписей, может обратиться к регистратору с тем, чтобы

вреестре был отражен факт принадлежности ему закладной в определенный момент времени. Однако это не изменяет и не отменяет действия правила о том, что передача права залога будет осуществляться исключительно путем передачи закладной. При этом регистрация факта принадлежности закладной является правом ее текущего владельца, а не обязанностью, поэтому возражение залогодателя в споре с владельцем закладной о том, что принадлежность залогового права последнему не зарегистрирована в реестре недвижимости, не допускается (Определение СКГД ВС РФ от 14 мая 2019 г. № 46-КГ19-4).

Другой пример, когда выдача ценной бумаги будет создавать внереестровый оборот недвижимости, – это включение недвижимого имущества в состав паевого инвестиционного фонда (ст. 14 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»). В этом случае принадлежность права на такое имущество будет закрепляться не через записи реестра недвижимости, а путем определения принадлежности инвестиционных паев (являющихся, к слову, бездокументарными именными ценными бумагами, принадлежность которых, в свою очередь, также фиксируется в реестре, записи которого обладают правопорождающим эффектом; к ним полностью применимы все выводы, сделанные в настоящем комментарии). В реестре недвижимости делается отметка о том, что имущество входит в состав паевого инвестиционного фонда (ч. 5 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Кроме того, помимо недвижимости, в состав паевого инвестиционного фонда в некоторых случаях могут быть включены доли в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью. В этом случае

тоже будет действовать исключение из принципа внесения, но уже

вотношении реестра юридических лиц: принадлежность таких долей определяется не по ЕГРЮЛ, а по реестру владельцев инвестиционных паев.

Здесь также следует иметь в виду, что ценные бумаги подчиняются принципу легалитета, т.е. субъекты гражданского оборота могут выдавать только те ценные бумаги, которые предусмотрены законом

574

(п. 2 ст. 142 ГК РФ). Это означает, что участники оборота не могут изобретать такие виды ценных бумаг, которые не урегулированы законом (скажем, создать ценную бумагу, удостоверяющую рентные права, и пр.).

2.3. «Лжеисключения» из принципа внесения

Существуют случаи, когда текстуально законодатель вроде бы вводит изъятие из принципа внесения, формулируя правило о том, что в некоторой ситуации право возникает в результате наступления какого-либо факта. Однако глубокий анализ ситуации приводит к выводу о том, что в действительности законодатель не имел намерения допустить исключение из действия принципа обязательности записи для целей возникновения права.

(а) «Инвестиционная собственность»

Долгое время распространенным было мнение о том, что право собственности инвестора на недвижимое имущество, возводимое за счет сделанных им инвестиций, возникает у него без внесения каких-либо записей в реестре. Это суждение имеет формальную основу в положениях ст. 5 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-I «Об инвестициях в РСФСР»1 и ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений»2, декларирующих такие права инвесторов, как «владение, пользование и распоряжение», результатами инвестиционной деятельности. На основе этих, в общем-то, довольно незамысловатых законодательных сентенций некоторыми практикующими юристами делался вывод, что если закон наделяет инвестора правом «владеть, пользоваться и распоряжаться», то речь непременно идет о праве собственности, ведь эта триада правомочий традиционно используется в нашем праве для обозначения именно этого вещного права. В сочетании с положениями п. 2 ст. 8.1 ГК РФ (право возникает с момента внесения записи в реестр, если иное не установлено законом, а таковым законом вроде бы как раз и следует признать названные нормы законодательства об инвестициях) получается, что в силу закона сам по себе факт осуществления инвес-

тиций достаточен для того, чтобы лицо, осуществившее инвестиции,

сразу же стало собственником того недвижимого имущества, в создание

1Пункт 5 которой гласит: «Инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций…»

2В соответствии с абзацем четвертым которой инвесторы имеют равные права на «владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений».

575

либо реконструкцию которого денежные средства были вложены. А если таких лиц несколько, то между ними возникает долевая собственность на недвижимую вещь, созданную за их счет. Причем, видимо, по такой логике это «право собственности инвестора» возникает у последнего первоначальным способом.

Однако несмотря на понимание того, что отношения между ин-

вестором и застройщиком – это отношения по исполнению договора

о передаче в собственность инвестора недвижимой вещи, «вещно-пра-

вовая концепция» прав инвесторов на объект строительства сомнению не подвергалась, и именно она, по всей видимости, легла в основу обширнейшей практики судов общей юрисдикции, а также некоторых арбитражных судов, суть которой заключается в возможности судебной

констатации права собственности инвестора на профинансированное им недвижимое имущество. На практике эта констатация возникшего права собственности инвестора выражается в удовлетворении иска

о признании права собственности инвестора на объект инвестиций (ср.

довольно типичное дело из ряда подобных судебных споров – Определение СКГД ВС РФ от 14 декабря 2010 г. № 4-В10-34).

Некоторые сторонники «вещно-правовой концепции» прав инвестора на объект строительства (в основном из числа практикующих юристов), указывая на совокупность нормы п. 2 ст. 8 ГК РФ и упомянутых выше положений инвестиционного законодательства как на случай возникновения права собственности на недвижимость без записи в реестре, полагают, что иск инвестора о признании права собственности на объект, возведенный за его счет, вполне укладывается

впроцессуальную конструкцию иска о признании: право собственности на объект недвижимости у инвестора возникло, так как инвестиции осуществлены, следовательно, иск о признании этого права может быть удовлетворен.

Однако уже в первой половине первого десятилетия XXI в. «вещ- но-правовая» концепция прав инвесторов на объект строительства перестала быть господствующей. Это, по всей видимости, связано с некоторыми сомнениями, которые возникли у судов при ее применении. Так, данная концепция совершенно не объясняет, как долевая

собственность инвестора на здание (что вроде бы и имеется в виду под так называемым инвестиционным законодательством) преобразуется

вправо собственности на конкретное помещение в здании (а ведь именно помещение является предметом договора инвестора с застройщиком). Кроме того, на почве этого взгляда совершенно невозможно хоть сколько-нибудь удовлетворительно разрешить казус с так называемой двойной продажей одного и того же помещения двум разным

576

инвесторам. И наконец, «вещно-правовая» концепция приводит к совершенно недопустимым (с точки зрения частного права) результатам

вслучае банкротства застройщика: часть конкурсной массы передается только одной группе кредиторов (инвесторам), причем приоритет этой группы кредиторов не основан на положениях законодательства о банкротстве.

Витоге в практике арбитражных судов стал развиваться иной взгляд на природу прав инвестора. В его основу легло очень простое соображение: инвестор является стороной договора, в силу которого он – инвестор – имеет право требовать от застройщика исполнения обязательства – передачи конкретного помещения, определенного договором. Поэтому у инвестора есть права, которые принадлежат кредитору по обязательству передать индивидуально-определенную вещь, – право требовать принудительного исполнения обязательства

внатуре либо право требовать возмещения убытков, причиненного неисполнением обязательства. Разумеется, при таком взгляде на отношения застройщика и инвестора последний станет собственником причитающейся ему недвижимости не ранее, чем застройщик исполнит договор, а инвестор зарегистрирует свое право собственности

воргане по государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ). Следовательно, при таком – обязательст- венно-правовом – объяснении прав инвестора не может быть и речи об удовлетворении иска инвестора о признании права собственности на объект инвестиций (поскольку такого права у инвестора нет, ведь он не стал собственником по правилам ст. 219 ГК РФ) или на долю

вобъекте незавершенного строительства. И, разумеется, совершенно иным будет подход к удовлетворению требований кредиторов застройщика в деле о банкротстве застройщика: объект строительства остается в конкурсной массе застройщика, а все кредиторы – банки, инвесторы, налоговый орган, подрядчики и пр. – будут удовлетворять свои требования из стоимости, вырученной от продажи этого объекта конкурсным управляющим в ходе конкурсного производства. Какой из этих двух подходов – вещно-правовой или обязательственный – верный? Нет никаких сомнений, что второй полностью соответствует

последним тенденциям развития законодательства об инвестициях

встроительство недвижимости. В первую очередь имеются в виду нормы ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве и нормы § 7 гл. IX Закона о банкротстве, которыми были установлены особенности банкротства застройщиков. В первом из упомянутых законодательных актов устанавливается специальная мера защиты прав инвесторов

встроительство многоквартирных домов – законный залог инвесторов

577

на объект, возводимый за их счет, т.е. инвесторы объявляются законодателем кредиторами-залогодержателями. Это законоположение делает совершенно беспочвенными любые рассуждения о праве собственности инвестора на объект строительства, так как отечественное гражданское право не допускает соединение в одном лице собственника и залогодержателя. Второй из упомянутых актов – поправки в Закон о банкротстве – еще жестче подчеркивает обязательственную природу требований инвесторов к застройщику, вводя, во-первых, специальные процедуры и условия удовлетворения этих требований, а также устанавливая приоритет данной группы кредиторов над иными кредиторами.

По всей видимости, именно такие рассуждения и привели к тому, что ВАС РФ сначала в нескольких делах, рассмотренных в порядке надзора в 2011 г.1, а впоследствии в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 (абзацы второй и третий п. 4) поддержал именно обязательственную модель отношений инвесторов и застройщиков, разъяснив судам, что положения законодательства об инвестициях не являются основанием для возникновения права собственности инвесторов на объект строительства, право собственности в такой ситуации возникнет у инвестора не ранее государственной регистрации этого права в реестре (абзац второй п. 4 Постановления). Таким образом, была поставлена точка в споре о том, являются ли положения законов об инвестиционной деятельности случаями исключения из принципа внесения. В результате было признано, что возникновение права собственности на вновь построенные объекты, напротив,

подчинено принципу внесения.

Вместе с тем следует обратить внимание читателей на то обстоятельство, что другой высший суд – ВС РФ, рассматривая в конце 2010 г. дело о признании права собственности инвестора на долю в объекте незавершенного строительства, склонился к мнению о том, что такое право у инвестора все же есть (Определение СКГД ВС РФ от 14 декабря 2010 г. № 4-В10-34). Этот подход продолжает встречаться в практике СКГД ВС РФ и сейчас (см. Определение СКГД ВС РФ от 13 сентября 2016 г. № 5-КГ16-57). При этом необходимо отметить, что практика

СКЭС ВС РФ по-прежнему придерживается позиций Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 (определения СКЭС ВС РФ от 8 июля 2015 г. № 305-ЭС15-3617, от 7 декабря 2017 г. № 310- ЭС17-12472, от 3 марта 2016 г. № 309-ЭС15-13936, от 9 февраля 2015 г. № 305-ЭС14-7729).

1 Постановления Президиума ВАС РФ от 8 февраля 2011 г. № 13534/10, 13970/10.

578