Экзамен зачет учебный год 2023 / МЛОГОС КНИГА 5 (1–16.1 ГК) 2020 Основные положения ГП

случая следует интерпретировать добросовестность давностного владельца не как извинительное полагание себя собственником, а как уважительное незнание о наличии прав другого лица на вещь, находящуюся во владении давностного владельца. Строго говоря, из самого ГК РФ случай приобретения по давности как исключение из принципа внесения не следует. Абзац второй п. 1 ст. 234 ГК РФ гласит, что «[п]раво собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации». Возникает вопрос: что происходит ранее – приобретение права на вещь в силу давности (закон почему-то говорит о приобретении имущества, что неточно), и затем это право подлежит регистрации, либо право возникнет только после регистрации? Ответ на него тесно связан с принципами построения системы органов, осуществляющих регистрационный режим. Очевидно, что решение вопроса о приобретении права собственности по давности владения основано на суждении о конкретных фактах, связанных с действиями давностного владельца, и исследовании фактических обстоятельств дела. Такими полномочиями обладает только суд. Поэтому регистрации права на недвижимость, которое возникло вследствие приобретательной давности, должно предшествовать установление судом соответствующих фактов (открытость, добросовестность, непрерывность, истечение сроков владения). Если бы функция регистрации прав в России была возложена на суды (как это имеет место в некоторых западных правопорядках), то установление фактов и регистрация могли бы иметь место в рамках одного производства. Применительно же к административной системе устройства органов по регистрации, принятой в России, это невозможно: требуется предварительное обращение в суд.

Судебная практика по поводу применения абзаца второго п. 1 ст. 234 ГК РФ сложилась следующим образом. В постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 содержится следующее разъяснение: «По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права

собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности» (п. 20). При этом в том же Постановлении (п. 59) содержится правовая позиция, суть которой заключается в том, что иск о признании права может быть удовлетворен только в том случае, если право, о признании которого просит истец, у него уже возникло. Следовательно, если сложить эти две правовые позиции, получится, что, допуская предъявление давностным владельцем иска о признании

559

права собственности на недвижимое имущество, высшие суды по сути признают, что он уже стал собственником к моменту разрешения спора, а само разрешение спора требуется для того, чтобы окончательно развеять сомнения в фигуре собственника спорной недвижимости. Процессуальным законодательством (ст. 218 АПК РФ, ст. 264 ГПК РФ) предусмотрена возможность вынесения судебного решения по таким делам особого производства, как установление факта владения имуществом. Соответственно, судебное подтверждение наличия оснований для возникновения права собственности у давностного владельца возможно не только в исковом процессе, но и – при отсутствии спора – в рамках указанной процедуры. Это процессуальное решение отражено и в Постановлении № 10/22 (п. 21). Тем самым высшие суды закрепили непротиворечивую (с точки зрения действующего закона) квалификацию ситуации: перед обращением в регистрирующий орган давностный владелец должен получить судебное решение, подтверждающее наличие состава приобретения права собственности по давности; затем следует обращение с просьбой о регистрации; сама же регистрация права имеет правоподтверждающее, а не конституирующее значение. Иное решение – распространение на приобретательную давность принципа внесения – не учитывает требований практики. Как правило, вопрос о приобретении по давности поднимается в ситуации, когда возникает спор между действительным собственником и лицом, полагающим себя собственником (т.е. лицом, которое на самом деле приобрело по давности). В подавляющем большинстве случаев заявление о давности делается для того, чтобы обессилить притязания истца о возврате вещи и лишить его титула собственника и соответствующей легитимации. Однако у этой эксцепции нет никаких перспектив, если давностный владелец сам не стал собственником, хотя бы и «внереестровым».

(д) Супружеская собственность

Супружеская собственность на имущество, права на которое подлежат государственной регистрации, также возникает без внесения в реестр записи об этом. Это вытекает из положений п. 1 ст. 256 ГК РФ («Имущество, нажитое супругами во время брака, является их сов-

местной собственностью...») и предложения второго п. 2 ст. 34 СК РФ («Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов... недвижимые вещи... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено...»). Такое решение законодателя связано, по всей видимости, исключительно с социальной направленностью всех положений об общей собственности супругов, содержащихся в ГК РФ и СК РФ. Возникновение режима супружеской

560

собственности без необходимости совершения каких-либо процедур весьма хорошо приспособлено для защиты слабой стороны в супружеских имущественных отношениях, а именно лица, которое вносит неимущественный вклад в семью (воспитание детей, забота о домашнем хозяйстве и пр.).

Однако установление такого режима супружеской недвижимой собственности наносит серьезный удар по обороту. Так, оказывается, что в отношении значительной части имущества, принадлежащего физическим лицам, состоящим в браке, реестр является недостоверным (ведь данные реестра говорят об индивидуальной собственности лица на, например, недвижимую вещь – на деле же она находится в совместной собственности двух лиц). Поэтому третьи лица должны помимо данных ЕГРН также прилагать усилия к установлению наличия или отсутствия у «реестрового» собственника супружеских отношений. Несмотря на то что оборот по большинству видов имущества отчасти защищен положениями абзаца второго п. 2 ст. 35 СК РФ («Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только

вслучаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки»), п. 3 ст. 253 и п. 2 ст. 173.1 ГК РФ (защищающего сторону сделки, требующей согласия, в случае ее добросовестного незнания о необходимости получения согласия на совершение сделки),

вконтексте сделок по отчуждению или обременению недвижимости и доли в ООО суды применяют положение п. 3 ст. 35 СК РФ, которое применительно к распоряжению подлежащими государственной регистрации правами в период брака не содержит оговорки о защите субъективно добросовестного контрагента, не знавшего о совместном характере собственности потенциального отчуждателя. С учетом того, что проверить достоверно, что последний не находится в браке на момент распоряжения, невозможно, вполне вероятно (и на практике это повсеместно случается), что недвижимость или доля в ООО отчуждаются без обязательного в силу закона согласия супруга, притом что

о самом наличии такого супруга контрагент не знал. ВС РФ исходит из того, что в контексте отчуждения прав на долю в ООО или недвижимость, находящихся в общей совместной собственности супругов

впериод брака, п. 3 ст. 35 СК РФ имеет приоритет над положением абзаца второго п. 2 ст. 35 СК РФ, п. 2 ст. 173.1 и п. 3 ст. 253 ГК РФ, и субъективная добросовестность контрагента иррелевантна (см., например, определения СКГД ВС РФ 6 сентября 2016 г. № 18-КГ16-97,

561

от 19 мая 2015 г. № 19-КГ15-8 и от 4 декабря 2018 г. № 18-КГ18-184,

а также определение СКЭС ВС РФ от 17 мая 2018 г. № 305-ЭС17- 20998). Если судебная практика придет к выводу о том, что регистрация исключительных прав – это тоже государственная регистрация прав по смыслу ст. 8.1 ГК РФ, те же риски возникают и в отношении сделок с такими правами. Подобный подход крайне странен и вызывает большие сомнения в его справедливости и разумности. Риск недобросовестности супруга, на которого записано соответствующее право в реестре, оказывается возложенным на субъективно добросовестного контрагента, а не на супруга, который связал себя узами брака с таким недобросовестным лицом и не позаботился об изменении режима общности супружеского имущества (например, как минимум в случае с недвижимостью, если супруги перейдут на режим общей долевой собственности имущества, это будет видно всем третьим лицам из записей реестра).

(е) Разграничение публичных земельных участков

Еще одно исключение из принципа внесения в сфере земельного права содержится в ст. 3.1 Вводного закона к ЗК РФ, а именно в правиле о возникновении права собственности на разграниченные земельные участки, принадлежащие публичным образованиям на праве собственности. Суть проблемы вкратце такова. До 1 июля 2006 г. действовал специальный закон, устанавливавший процедуру определения собственников земельных участков, принадлежащих публичным образованиям (разграничение прав на землю), основная идея которого заключалась в том, что земельные участки разграничиваются путем издания акта Правительства РФ о разграничении земельных участков1. Однако такая процедура была признана чрезвычайно неэффективной. Так, по некоторым подсчетам, для того чтобы разграничить все земельные участки в Российской Федерации теми темпами, которыми осуществлялись подготовка и издание актов Правительства, потребовалось бы более 30 лет. В итоге соответствующий Закон был отменен. Взамен во Вводный закон к ЗК РФ были помещены специальные критерии (ст. 3.1), при помощи которых правоприменитель мог бы определить, кому из публичных собственников принадлежит право

на земельный участок.

Однако сразу же возникла следующая проблема. Прежнее законодательство о разграничении земельных участков исходило из того, что право собственности на участок возникает у публичного образования

1 Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».

562

смомента государственной регистрации права собственности в реестре; в ст. 3.1 Вводного закона к ЗК РФ такого правила нет, напротив, законодатель употребляет слова «в целях разграничения государствен-

ной собственности на землю к собственности такого-то публичного образования (Российской Федерации, субъекта Российской Федерации,

муниципальных образований) относятся такие-то земельные участ-

ки». Спрашивается, возникло ли у публичного образования право собственности на такой земельный участок сразу же после вступления в силу ст. 3.1 Вводного закона к ЗК РФ (т.е. с 1 июля 2006 г.), или же эта норма является предпосылкой для возникновения права собственности на земельный участок – само же право возникнет только в том случае, если запись о праве собственности соответствующего публичного образования на земельный участок будет внесена в реестр?

Судебная практика ответила на этот вопрос следующим образом. Предметом рассмотрения в Президиуме ВАС РФ стал спор между муниципальным образованием и Российской Федерацией. Российская Федерация зарегистрировала право собственности на земельный участок до вступления в силу правил ст. 3.1 Вводного закона к ЗК РФ. Однако в соответствии с данными правилами земельный участок должен был быть отнесен не к федеральной, а к муниципальной собственности. Муниципальное образование обратилось в суд

сиском о признании своего права на участок. Суды трех инстанций отказали в иске о признании права, указав, что собственником участка в соответствии с записями реестра является Российская Федерация. Президиум ВАС РФ не согласился с такой позицией, признав, что само по себе вступление в силу правил, содержащихся в ст. 3.1 Вводного закона к ЗК РФ, означает, что с 1 июля 2006 г. спорный участок поступил в собственность муниципального образования, внесения в реестр недвижимости каких-либо записей об этом не требовалось. Следовательно, истец правильно избрал способ защиты своего права собственности на участок – иск о признании права собственности к лицу, которое, не являясь собственником участка, тем не менее записано в реестре в качестве его собственника (Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2011 г. № 2178/11).

Подобный подход высшей судебной инстанции представляется оправданным. Правила о разграничении прав публичных образований на принадлежащие им земельные участки по своей направленности схожи с нормами ст. 6 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о так называемых ранее возникших правах (т.е. правах на недвижимые вещи, возникших до 30 января 1998 г.). Земельные участки, в отношении которых

563

применяются правила о разграничении, всегда принадлежали публичному собственнику – единственная неясность заключалась в том, что субъект этого права – Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование – был не определен. Правила о разграничении призваны лишь выявить соответствующее публичное образование. Следует помнить о том, что исключения из принципа внесения устанавливаются в обороте не столько ради упрощения оборота, сколько ради исключения случаев появления бесхозяйной недвижимости; при этом важно не допустить ущемление интересов неограниченного круга третьих лиц, которые обращаются к данным ЕГРН с целью получить информацию о правах на недвижимое имущество. Следовательно, лицо, которое вступило в отношения с тем, кто в противоречии с правилами ст. 3.1Вводного закона к ЗК РФ был внесен в реестр в качестве собственника земельного участка (например, как в деле, рассмотренном Президиумом ВАС РФ, – Российская Федерация), должно быть защищено принципом достоверности реестра (т.е. участок не может быть изъят у покупателя, положившегося на данные ЕГРН; арендатор, плативший арендную плату Российской Федерации, не может быть понужден к уплате арендных платежей повторно; залогодержатель сохраняет право залога и т.п.).

(ж) Ликвидационная квота

Отношения, связанные с передачей имущества, оставшегося после ликвидации юридического лица его участникам, с содержательной точки зрения мало чем отличаются от отношений, возникающих в связи с реорганизацией юридического лица. Единственная, пожалуй, разница состоит в том, что при передаче имущества в порядке ликвидационной квоты в принципе невозможна передача долгов юридического лица (так как ликвидационная квота может образоваться лишь в случае, если у юридического лица осталось какое-либо имущество после расчетов с кредиторами, т.е. лишь при превышении стоимости имущества над размером долгов ликвидируемого юридического лица). В одном из определений СКГД ВС РФ (от 18 июля 2017 г. № 78-КГ17-46) этот вопрос довольно детально обсуждается. Так, нижестоящий суд отказался признавать единственного участника ликвидированного ООО

собственником недвижимости, принадлежавшей обществу, так как он не был зарегистрирован в реестре недвижимости в качестве такового. Однако СКГД ВС РФ с таким подходом не согласилась, признав, что по смыслу норм ГК РФ о последствиях прекращения юридического лица и положений ст. 58 Закона об ООО о последствиях ликвидации общества собственность на имущество общества переходит (в определении использовано неудачное выражение «передается» – в действи-

564

тельности же для приобретения имущества как ликвидационной квоты никакого волевого акта от ликвидируемого общества не требуется; ликвидационная комиссия может передать оставшееся имущество участникам, однако и в случае если имущество не было выявлено ликвидационной комиссией, но оно физически существует, оно также переходит в собственность участников общества после его ликвидации) к участникам.

(з) Приобретение права на земельный участок под многоквартирным

домом

Это важное исключение из принципа внесения следует из положений Вводного закона к ЗК РФ (ч. 5 ст. 16), устанавливающих, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Наиболее последовательно это исключение из принципа внесения анализируется в Определении СКЭС ВС РФ от 24 января 2017 г. № 305-КГ16-10570. В этом деле ключевым правовым вопросом был следующий: если лицо скупило все квартиры в многоквартирном доме, означает ли это, что оно тем самым приобрело право собственности на земельный участок, занятый этим домом? Нижестоящие суды отказались признавать покупателя собственником участка (покупатель снес многоквартирный дом, в котором он выкупил квартиры и начал новое строительство), однако с этим подходом не согласилась Коллегия. Она признала, что собственность на долю в земельном участке переходит к покупателю квартиры в силу закона как исключение из принципа обязательности внесения записи для цели возникновения права. При этом Коллегия подчеркнула, что если одно лицо приобрело все квартиры, то оно без необходимости внесения записей о собственности на участок в реестре становится единоличным собственником земельного участка в силу сложения долей. При этом если это лицо пожелает, чтобы его единоличное право собственности на земельный участок было зарегистрировано в реестре (пример правоподтверждаю-

щей регистрации, т.е. регистрации уже возникшего – как исключение из принципа внесения – права), оно вправе это сделать, и регистратор не вправе отказать во внесении такой записи.

(и) Переход права ипотеки при уступке требования, обеспеченного

залогом недвижимости

Следующий случай исключения из принципа внесения, который предусмотрен нормами, регулирующими ипотеку, – это уступка тре-

565

бования, обеспеченного ипотекой. В соответствии с положениями ст. 384 ГК РФ при уступке требования по основному обязательству (например, обязательства по возврату кредита) к цессионарию переходят и дополнительные требования (в частности, право залога). Возникает вопрос: с какого момента происходит переход права залогодержателя при уступке обязательственного требования по возврату кредита, обеспеченного ипотекой? Есть два варианта ответа. Первый – у цессионария права залогодержателя возникнут с момента государственной регистрации изменения смены залогодержателя в ЕГРН. Однако это не соответствует принципиальному положению российского залогового права (залогодержателем может быть только кредитор по обеспеченному залогом обязательству): легко заметить, что при предлагаемом варианте решения проблемы после подписания соглашения об уступке права по договору кредита и по ипотеке и до регистрации перехода ипотеки кредитором по обязательству будет цессионарий, а залогодержателем – цедент. Этот вариант также порождает значительное количество трудных вопросов: как быть в случае, если регистрация уступки ипотеки не состоится? Что, если до регистрации замены залогодержателя в ЕГРН появится необходимость обращать взыскание на предмет залога?

Второй вариант ответа таков: в положениях ст. 384 ГК РФ, устанавливающих особенность перехода прав, вытекающих из обеспечительных сделок, установлено исключение из принципа внесения, т.е. эта норма и есть иной предусмотренный законом случай возникновения права без регистрации? По всей видимости, именно к такому решению склонился ВАС РФ, признавший, что ипотека переходит к цессионарию с момента совершения уступки по долгу, обеспеченному залогом (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10). Однако у этого решения есть и негативные стороны. Реестр, содержащий в себе запись об ипотеке в пользу цедента, более не будет достоверным – он будет вводить третьих лиц в заблуждение относительно действительных прав на недвижимое имущество. Кроме того, цессионарий будет совершенно не заинтересован в том, чтобы привести реестр в актуальное состояние,

ведь у него и так уже есть права залогодержателя, без внесения записей

вЕГРН. Тем не менее ВАС РФ, выбрав в качестве варианта ответа второй подход, смог нивелировать его недостатки. Как указывается

впредложении втором абзаца второго п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10, до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на предмет залога), удовлетворению не подлежат.

566

Тем самым создается мощнейший стимул для нового залогодержателя, не внесенного в ЕГРН, как можно быстрее зарегистрировать изменение принадлежности права залога.

(к) Передача государственного имущества в уставный капитал ак-

ционерного общества при приватизации

Судебная практика выявила это исключение относительно недавно. Логика рассуждений в одном из дел СКЭС ВС РФ (Определение от 4 июня 2019 г. № 303-ЭС18-26243) в некотором смысле схожа с ходом рассуждений, в соответствии с которым исключением из принципа внесения считается приобретение права на имущество универсальными правопреемниками юридических лиц. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» преобразование унитарного предприятия в акционерное общество является одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества. В соответствии с п. 1 ст. 37 этого Закона хозяйственное общество, созданное путем преобразования унитарного предприятия, с момента его государственной регистрации в ЕГРЮЛ становится правопреемником этого унитарного предприятия в соответствии с передаточным актом, составленным в порядке, установленном ст. 11 данного Закона, со всеми изменениями состава

истоимости имущественного комплекса унитарного предприятия, произошедшими после принятия решения об условиях приватизации имущественного комплекса этого унитарного предприятия. Таким образом, акционерное общество, созданное в результате приватизации государственного (муниципального) имущества, становится собственником имущества, включенного в план приватизации

ипередаточный акт, с даты государственной регистрации в качестве юридического лица. В итоге СКЭС ВС РФ признала, что собственность на земельный участок, который был включен в план приватизации государственного предприятия, должен считаться находящимся на праве собственности акционерного общества с момента государственной регистрации последнего как юридического лица; с этого же момента право собственности Российской Федерации на участок

должно считаться прекращенным.

(л) Право члена семьи собственника на пользование жилым помеще-

нием

Социальной направленностью можно объяснить тот факт, что право члена семьи собственника жилого помещения пользоваться помещением также возникает без внесения в ЕГРН записей об этом (п. 1 ст. 292 ГК РФ). Данное положение является совершенно неприемлемым,

567

в случае если это право противопоставляется новому собственнику недвижимой вещи, как это было предусмотрено первоначальной редакцией п. 2 ст. 292 ГК РФ. В 2004 г. положение радикально изменилось: п. 2 ст. 292 ГК РФ теперь содержит противоположную норму: это право члена семьи собственника жилого помещения не может быть противопоставлено новому собственнику жилого помещения. Иное может быть предусмотрено законом (одно важное исключение, например, предусмотрено в п. 4 ст. 31 ЖК РФ). В связи с этим острота последствий недостоверности реестра (из выписки ЕГРН по жилому помещению невозможно установить, что имеются лица, обладающие ограниченным правом пользоваться недвижимой вещью) отчасти была снята.

(м) Переход прав в рамках принципа единства судьбы прав на здания

и земельные участки

Очень интересный случай исключения из принципа внесения – положения п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которыми при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением

инеобходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Другими словами, покупатель здания, приобретший его от лица, являвшегося арендатором земельного участка, на котором расположено это здание, с момента государственной регистрации права собственности на здание становится арендатором этого земельного участка. Внесения каких-либо записей в ЕГРН об этом не требуется. Данное исключение из принципа внесения может быть объяснено исключительно особенностью российского правопорядка, который допускает квалификацию здания (строения, сооружения) в качестве самостоятельной недвижимой вещи, отличной от земельного участка, на котором такой объект расположен. Потребность в одновременном обращении прав на земельный участок

иправ на здание, на нем расположенное, и породила так называемый принцип единства судьбы земельного участка и расположенного

на нем здания, реализованный в ст. 1 ЗК РФ (хотя точнее его было бы именовать принципом одновременной передачи права на здание и на земельный участок).

При этом, правда, остается не вполне понятным, почему переход права собственности на земельный участок, на котором расположено продаваемое здание (ср. п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ), не признается законодателем в качестве исключения из принципа внесения.

568