Экзамен зачет учебный год 2023 / МЛОГОС КНИГА 5 (1–16.1 ГК) 2020 Основные положения ГП

В сфере права недвижимости принцип специалитета разработан наиболее глубоко. Он означает, что структурной единицей реестра является описание конкретной недвижимой вещи, именуемое разделом реестра. Строго говоря, реестр недвижимости состоит из разделов, каждый из которых соответствует конкретной недвижимой вещи; можно выразить эту мысль и иначе: сколько в ЕГРН разделов, столько

вРоссийской Федерации недвижимых вещей (для большей точности этой мысли к числу разделов ЕГРН следует добавить также количество недвижимых вещей (зданий, сооружений, земельных участков), возникших до 30 января 1998 г. (т.е. до введения в Российской Федерации регистрационной системы в сфере оборота недвижимости)).

Общее правило специалитета таково: объект недвижимости в том виде, в каком он описан в реестре, должен соответствовать тому виду,

вкаком он существует в действительности. Иными словами, если раздел реестра открыт в отношении двухэтажного здания площадью 500 кв. м, но собственник надстроил третий этаж, и здание увеличилось до 750 кв. м, то эти изменения должны быть отражены в реестре путем внесения изменений в описание объекта недвижимости. В противном случае при совершении сделки с таким объектом у сторон возникнет серьезная дилемма: в случае если воля сторон будет выражена на отчуждение здания в том виде, как оно существует в действительности (т.е. три этажа и 750 кв. м), регистратор откажет в регистрации перехода права в связи с тем, что такого раздела в реестре не существует. Если в сделке будет выражена воля на отчуждение здания в том виде, как оно описано в реестре (два этажа и 500 кв. м), то это будет расходиться с действительной волей сторон и действительным положением дел. Особенно остро проблема совпадения описаний искусственных объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) в реестре с их действительным состоянием возникает при принудительном отчуждении этих объектов, когда обоюдное желание сторон совершить сделку может перевесить значение описанной выше формальности.

Однако в некоторых случаях специалитет реестра означает, что объект недвижимости будет существовать только в том виде, как он

описан в реестре. Это касается идеальных объектов (т.е. объектов, существование которых предопределено человеческим разумом, а не физическими характеристиками), таких как, например, земельные участки. Земельный участок существует лишь в тех границах, в каких он описан в реестре недвижимости. Физическое изменение земельного участка (в отличие от здания, сооружения, помещений или объекта незавершенного строительства) невозможно. Для того чтобы участок

549

изменился, необходимо провести соответствующие кадастровые работы и внести их результат в реестр.

Необходимо также иметь в виду, что открытие раздела реестра недвижимости не означает, что объект, на который открыт раздел, тем самым приобретает неопровержимый правовой режим недвижимой вещи. Существует устойчивая судебная практика, суть которой сводится к следующему: заинтересованное лицо при помощи сложной системы тестов (наличие или отсутствие прочной связи с землей, наличие или отсутствие собственного назначения объекта в обороте, отличного от назначения земельного участка) вправе доказывать, что раздел реестра недвижимости был открыт в отношении объекта, который недвижимой вещью не является и либо представляет собой движимую вещь, либо является составной частью земельного участка, а потому на него в принципе не может распространяться правовой режим вещи (постановления Президиума ВАС РФ от 12 ок-

тября 1999 г. № 2061/99, от 26 января 2010 г. № 11052/09, от 24 января 2012 г. № 12576/11, от 17 января 2012 г. № 4777/08, от 4 сентября 2012 г. № 3809/12, от 28 мая 2013 г. № 17085/12, от 24 сентября 2013 г.

№1160/13; определения СКЭС и СКГД ВС РФ от 30 сентября 2015 г.

№303-ЭС15-5520, от 22 декабря 2015 г. № 304-ЭС15-11476, от 7 апреля 2016 г. № 308-ЭС15-15218, от 20 февраля 2016 г. № 310-ЭС15-16638, от 10 июня 2016 г. № 304-КГ16-761, от 25 августа 2015 г. № 18-КГ15- 222). Важный для практики вывод, который следует сделать из этих правовых позиций, заключается в следующем: сам по себе тот факт, что в отношении некоторого объекта был открыт раздел реестра недвижимости, непременно не означает, что он действительно является недвижимой вещью, – это опровержимая презумпция. Таким образом, в части квалификации объекта реестр не обладает свойством публичной достоверности, и поэтому апелляции к добросовестному заблуждению относительно правового режима объекта со стороны его, например, приобретателя не будут иметь какого-либо результата.

2.Принцип обязательности внесения записи для целей возникновения

права (принцип внесения)

Принцип внесения является важнейшим для понимания того, как работает регистрационная система. Игнорирование его приводит к сбою в представлениях об устройстве регистрационных режимов, ошибкам в формулировании исковых требований, неверным юридическим решениям и, как следствие, к правовой неопределенности. К сожалению, сам по себе тот факт, что за всю многовековую историю отечественного права в России до 1998 г. отсутствовали правоустанав-

550

ливающие реестры, делает непростым уяснение и принятие юристами принципа внесения, хотя с содержательной точки зрения он не представляет каких-либо сложностей.

Следует иметь в виду, что принцип внесения в отношении недвижимости действует только в отношении прав, которые возникли после 30 января 1998 г. (дата введения в действия законодательства

огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество). Ранее возникшие права признаются существующими и в отсутствие их регистрации в реестре (ст. 6 ранее действовавшего Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ст. 69 Закона о государственной регистрации недвижимости). Однако для распоряжения этими правами или для установления обременений правообладатель должен внести свое право в реестр (п. 3 ст. 69 Закона

огосударственной регистрации недвижимости). Регистрация ранее возникших прав является правоподтверждающей, т.е. она лишь подтверждает уже существующее право, а не заново порождает его.

2.1.Общее правило

Принцип внесения означает, что права, объявленные законодателем подлежащими государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента регистрации. Соответствующее правило содержится в п. 2 комментируемой статьи. Эта норма ставит точку в давнем споре о том, каков характер государственной регистрации прав – правоподтверждающий (деклараторный) или правопорождающий (конститутивный), или, иными словами, запись в реестре лишь подтверждает и делает противопоставимым третьим лицам возникшее ранее из сделки или иного основания право (например, собственность), а также его изменение или прекращение, или же запись является необходимым условием для возникновения, изменения или прекращения регистрируемого права?

ГК РФ четко и недвусмысленно встал на точку зрения, в соответствии с которой государственная регистрация является не просто доказательством существования ранее возникшего права (изменения или прекращения права), а юридическим фактом, без которого накопление правовых оснований для возникновения, изменения или

прекращения права само по себе соответствующий правовой эффект не произведет: только добавление к этим правовым основаниям факта регистрации порождает право.

Водном из своих постановлений КС РФ (от 10 ноября 2016 г.

№23-П) эффект действия принципа внесения описал следующим образом: государственная регистрация права завершает юридический состав, влекущий возникновение права собственности на недвижи-

551

мость. Иными словами, принцип внесения может быть охарактеризован очень простой формулой: нет регистрации – нет права. Однако важно помнить, что сама по себе регистрация право породить не может, так как в соответствии со ст. 218 ГК РФ права приобретаются по правовым основаниям (например, в силу приобретения по сделке, создания объекта недвижимости и введения его в эксплуатацию, формирования земельного участка), но при обязательном условии регистрации приобретаемого права в реестре. Этот же подход был впоследствии дословно воспроизведен (впрочем, без ссылки на постановление КС РФ) в Определении СКГД ВС РФ от 30 июля 2019 г. № 4-КГ19-28.

Проиллюстрируем эту мысль рядом примеров. Так, покупатель, оплативший и даже получивший во владение недвижимость по договору купли-продажи недвижимого имущества, не является ее собственником (и потому ему не доступен иск о признании права собственности, он может обращаться к покупателю с иском о государственной регистрации перехода права, т.е. с иском о понуждении к исполнению в натуре обязательства передать право собственности) до момента государственной регистрации перехода права собственности на основании судебного акта о государственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ). Равным образом лицо, заключившее договор купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, до момента государственной регистрации перехода права на долю в ЕГРЮЛ не является участником общества (п. 12 ст. 21 Закона об ООО).

Другой пример. Инвестор, оплативший инвестиционный взнос по инвестиционному контракту (по существу представляющий собой плату по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи), не является собственником (или вместе с другими инвесторами сособственником) строящегося объекта, и поэтому также не может предъявлять иски о признании права собственности на недостроенный объект. Право собственности на приобретаемый им по договору объект недвижимости возникнет только после государственной регистрации права в реестре.

Принцип внесения имеет значение не только для производного приобретения прав, но и для первоначального приобретения прав

на имущество. Например, застройщик, возведший здание и даже получивший разрешение на его эксплуатацию на принадлежащем ему земельном участке, также не является собственником здания. Оно станет принадлежать ему на праве собственности только с момента государственной регистрации данного права (ст. 219 ГК РФ); предъявленный до этого момента иск о признании права собственности на здание удовлетворению не подлежит. До указанного момента здание

552

является составной частью земельного участка (если он принадлежит застройщику на праве собственности (см. п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 153)) либо составной частью права строительной аренды (которая хотя и является обязательственной сделкой, выполняет сегодня в России функции отсутствующего пока вещного права застройки). Таким образом, осуществляя государственную регистрацию прав на возведенное здание или сооружение, застройщик осуществляет как бы «горизонтальное разделение» одной недвижимой вещи – земельного участка – на две вещи (земельный участок и здание (сооружение) на нем становятся самостоятельными недвижимыми вещами).

Упоминаемое в комментируемом пункте применение принципа внесения в отношении изменения содержания зарегистрированного права релевантно в основном в контексте ограниченных вещных прав на недвижимость (сервитут, ипотека), прав из лицензионных договоров об использовании исключительного права (если к такому праву вообще применять принцип внесения) и договора залога таких прав, а также прав залога доли в ООО. Содержание таких прав определяется в договоре между соответствующими сторонами и может меняться в силу соглашения об изменении такого договора. Соответственно, изменение содержания зарегистрированного права также требует регистрации и не может вступить в силу ранее такой регистрации.

Что же касается права собственности на недвижимость или исключительного права, то его содержание определяется законом, поэтому изменение содержания такого права возможно также законом – принцип внесения в отношении данных изменений не действует.

В отношении же доли в ООО содержание прав на долю предопределяется не только законом, но и уставом общества. Принцип внесения, естественно, не касается внесения изменения в объем корпоративных прав законом, но изменение содержания прав участника ООО на уровне правок в устав общества происходит для третьих лиц – с момента регистрации изменений в устав, а для самих участников корпорации – с момента их принятия (п. 6 ст. 52 ГК РФ). Спорный вопрос касается изменения корпоративных прав на уровне корпоративного

договора, поскольку такие изменения не регистрируются. По сути, здесь из ГК РФ следует исключение из принципа внесения изменений в содержание регистрируемого права.

Что же касается прекращения регистрируемых прав, то согласно комментируемой норме и здесь работает принцип внесения. Право существует, пока существует и не погашена запись о праве. Это правило, естественно, знает некоторое число исключений (напри-

553

мер, гибель объекта недвижимости прекращает право собственности на него, независимо от того, что указано в реестре), но общее правило вполне понятно. Если, например, стороны расторгают договор ипотеки или сервитута до момента внесения записи о погашении таких прав в ЕГРН, эти права существуют (Определение СКЭС ВС РФ от 23 июня

2017 г. № 305-ЭС17-3021).

2.2. Исключения из принципа внесения

Однако законодатель, устанавливая принцип внесения, при этом предусматривает, что его действие не является абсолютным, законом могут быть предусмотрены случаи, когда права на имущество могут возникать, изменяться или прекращаться и в отсутствие записей реестра. Эти случаи именуются исключениями из принципа внесения. К их числу относятся следующие ситуации1.

(а) Универсальное правопреемство при наследовании

Так, в соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ «[п]ринятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации». Несмотря на терминологическую осторожность ГК РФ (в норме не указывается, на каком праве наследство признается принадлежащим наследнику, но поскольку наследник является универсальным преемником наследодателя, то и возникающее у наследника право на недвижимые вещи, составляющие наследство, не может быть не чем иным, как правом собственности), вывод из этой нормы вполне очевиден: право собственности на недвижимую вещь, полученную в порядке наследования, возникает вне связи с регистрацией права в реестре. Насколько такое исключение соответствует главной цели регистрационного режима – созданию системы достоверных данных о правах на недвижимости? Смерть прежнего правообладателя исключает возможность двойного распоряжения, так что расхождение «реестровой» реальности и действительной принадлежности права на недвижимое имущество не несет какого-либо вреда третьим

1 Здесь мы хотим оговориться, что не претендуем на то, чтобы представить совершенно полный перечень исключений из принципа внесения. Вполне возможно существование и иных случаев, когда в соответствии с предписанием закона право на имущество будет считаться возникшим, изменившимся или прекратившимся не с момента внесения соответствующей записи в реестр. Собственно, задача практикующего юриста, применяющего положения ст. 8.1 ГК РФ, заключается в том, чтобы знать общее правило (принцип внесения), знать о возможности существования исключений из него и знать набор основных исключений из принципа внесения.

554

лицам. Тем не менее пользы от признания наследника собственником унаследованной недвижимости с момента открытия наследства (а не с момента выдачи свидетельства о праве на наследование или внесения записи о праве наследника в ЕГРН) существенно больше. Наследственное имущество не рассматривается как бесхозяйное (что было бы неизбежно при принятии иного подхода), следовательно, имеется лицо, которое с момента открытия наследства должно а) нести бремя по содержанию этого имущества и б) получить доходы и плоды от этого имущества. Правильность взгляда на наследование как на случай исключения из принципа внесения подтверждается правовой позицией ВС РФ и ВАС РФ, сформулированной в абзаце втором п. 11 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22. На практике признание наследника (пусть и ретроактивно) собственником недвижимого имущества с момента открытия наследства позволяет не только решить вопрос о судьбе плодов и доходов вещи, расходов на нее, но и предоставить наследнику, который принял наследство, но не получил свидетельство о праве на наследство и не внес запись о себе как о собственнике в ЕГРН, возможность защищать свое владение наследственным имуществом, как это обычно делает реестровый собственник, т.е. при помощи виндикационных и негаторных исков. Единственное ограничение, отличающее наследника – «внереестрового» собственника от обычного, «реестрового», заключается в том, что до момента внесения записи в ЕГРН о праве собственности наследника на недвижимое имущество он не сможет передать свое право другому лицу по сделке. Однако в случае смерти наследника до оформления в ЕГРН его права на недвижимость оно войдет в состав его наследственной массы и перейдет к его наследникам в порядке универсального правопреемства.

(б) Универсальное правопреемство юридических лиц

Аналогичные рассуждения лежат и в основе такого исключения из принципа внесения, как переход права на имущество в порядке реорганизации (ст. 58 ГК РФ, см. также Постановление КС РФ от 3 июля 2018 г. № 28-П). Хотя в соответствующем разделе ГК РФ отсутствует норма, аналогичная п. 4 ст. 1152 ГК РФ, идея универсального пра-

вопреемства, которая лежит в основе наследования, в полной мере должна работать и при реорганизации юридического лица. Нельзя допустить, чтобы имущество юридического лица, подвергнутого реорганизации, хотя бы на «юридическую секунду» оставалось бесхозяйным. В связи с этим правильным было бы считать, что зарегистрированные права на имущество, принадлежащие реорганизованному юридическому лицу, переходят к его правопреемнику не с момента внесения

555

записи о переходе права в реестре, а с момента завершения соответствующей реорганизационной процедуры (т.е. с момента внесения записи о юридическом лице, созданном в процессе преобразования, слияния, разделения, либо записи о прекращении юридического лица в результате присоединения). При этом самый сложный вопрос возникает с такой формой реорганизации, как выделение. Специфика реорганизации

вформе выделения заключается в том, что при выделении (в отличие от иных форм реорганизации) наряду с образованием нового субъекта права сохраняет свое существование юридическое лицо, подвергшееся реорганизации. Если исходить из того, что исключение из принципа внесения необходимо для того, чтобы предотвращать возникновение у имущества режима бесхозяйного, то при выделении этой проблемы нет вообще, ведь собственником до государственной регистрации перехода права может считаться то юридическое лицо, из которого выделилось другое юридическое лицо. Кроме того, придание случаю реорганизации в форме выделения характера исключения из принципа внесения неоправданно повышает риски для оборота. В реестре в качестве собственника имущества указано выделявшее юридическое лицо –

вдействительности таковым является выделившееся. Но, в отличие от иных ситуаций (наследование, другие формы реорганизации), здесь у реестрового собственника сохраняется внешняя видимость права, и он при этом является действующим субъектом частноправовых отношений. Каких-либо способов для участников оборота распознать, что лицо с момента завершения процедуры выделения более не является собственником имущества, переданного выделенному юридическому лицу, нет. Это, в свою очередь, может привести к тому, что третьи лица могут, ошибочно доверившись записи в реестре, вступить в отношения с таким лицом (заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды и пр.). Понятно, что впоследствии при рассмотрении требования выделившегося юридического лица об истребовании имущества могут быть применены положения о защите добросовестного приобретателя, но тем не менее все негативные последствия обсуждаемого решения перевешивают его достоинства и требования юридической чистоты конструкции универсального правопреемства.

Некоторое время назад правовая позиция высшей судебной инстанции по вопросу о том, имеет ли место при реорганизации в форме выделения исключение из принципа внесения, была довольно нечеткой. С одной стороны, в одном из разъяснений 2009 г., посвященном вопросам взимания земельного налога, ВАС РФ высказался следующим образом: «Поскольку при универсальном правопреемстве (реорганизация юридических лиц, за исключением выделения, а также насле-

556

дование) вещные права на земельные участки, упомянутые в пункте 1 статьи 388 НК РФ, переходят непосредственно в силу закона, правопреемники становятся плательщиками земельного налога независимо от регистрации перехода соответствующего права» (Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54). С другой стороны, уже

в2010 г. в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 высшие суды, рассуждая о том, что при реорганизации право на недвижимое имущество переходит в силу закона, не указали на то, что этот принцип не имеет места при реорганизации в форме выделения (ср. абзацы второй, третий и четвертый п. 11 Постановления № 10/22). И наконец, в деле, рассмотренном Президиумом ВАС РФ

впорядке надзора, высшая судебная инстанция указала, что при реорганизации в форме выделения все же имеет место универсальное правопреемство (Постановление от 17 марта 2011 г. № 15762/10). Таким образом, по всей видимости, правовая позиция ВАС РФ относительно реорганизации в форме выделения все же сводится к тому, что при такой форме реорганизации имеет место универсальное правопреемство, и, следовательно, право собственности на недвижимое имущество, переданное выделенному юридическому лицу, переходит к нему с момента его государственной регистрации в ЕГРЮЛ. А это означает констатацию исключения из принципа внесения.

Понимание того, что при реорганизации право на недвижимое имущество переходит без внесения записей в ЕГРН, особенно важно

вслучае, если недвижимое имущество было несколько раз передано от реестрового собственника к правопреемникам (например, сначала ОАО «Х» преобразовалось в ООО «Х», а затем разделилось на ООО «Y» и ООО «Z», недвижимость была передана ООО «Z»). Практика органов по регистрации прав на недвижимое имущество всегда свидетельствовала о том, что при обращении последнего правопреемника с заявлением о регистрации прав на недвижимое имущество в государственной регистрации права отказывалось со ссылкой на то, что правопредшественник не обладал правом собственности на недвижимость, причем позиция судов при оспаривании таких отказов не была единообразной. Однако после того, как высшие

суды высказались по вопросу о приобретении права собственности на недвижимое имущество при реорганизации юридического лица, острота проблемы должна снизиться.

(в) Приобретение имущества членом потребительского кооператива

Довольно экзотическое исключение из принципа внесения содержится в п. 4 ст. 218 ГК РФ: «Член жилищного, жилищно-строитель- ного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива,

557

другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество». Сейчас невозможно точно установить, по какой причине разработчики ГК РФ ввели данное исключение из принципа внесения, но, кажется, у него есть ярко выраженная социальная тональность, связанная с желанием создать для пайщиков кооперативов, которые выплатили взносы в кооператив, режим максимальной правовой защищенности обладателя вещи – защищенности собственника. Если бы этого исключения не было, у членов кооперативов были бы только корпоративные права в отношении кооператива. Это вряд ли соответствует действительной цели вступления пайщика

вкооператив – она заключается в том, чтобы приобрести вещь (квартиру, гараж, дачу и т.п.). Таким образом, исключение из принципа внесения в данном случае наделяет члена кооператива вещным правом

вотношении имущества, подлежащего передаче ему кооперативом, что, разумеется, улучшает его правовое положение вследствие расширения возможностей правовой защиты.

(г) Приобретательная давность

Весьма сложный случай исключения из принципа внесения составляют законодательные предписания в отношении приобретательной давности. Приобретательная давность в сфере оборота прав, подлежащих обязательной регистрации в реестре, вообще имеет любопытную особенность. Например, очевидно, что при наличии в реестре записи о действительном собственнике добросовестное владение чужой недвижимостью исключается. Незаконный владелец всегда имеет возможность справиться о том, кто является собственником той недвижимости, которой он владеет. Поэтому возможно следующее значение приобретательной давности применительно к недвижимости: приобретение по давности права собственности возможно лишь лицом, которое было неправильно внесено в реестр, т.е. давность в данном случае будет выступать средством разрешения коллизии материальной и формальной принадлежности прав (более точно этот случай может быть квалифицирован не как приобретение права собственности, а как

устранение возражений о неправильности записи в реестре). Такое значение давности может быть выведено и из норм действующего ГК РФ (ст. 234).

Другое возможное значение давности – признание ее средством возврата в оборот недвижимости, которая не является бесхозяйной, но собственник которой неизвестен (не внесен в реестр) либо не осуществляет хозяйственное воздействие на свою вещь. Однако для этого

558