Экзамен зачет учебный год 2023 / МЛОГОС КНИГА 5 (1–16.1 ГК) 2020 Основные положения ГП

ВС РФ от 23 апреля 2019 г. № 10 «[п]редоставление права по лицензионному договору считается состоявшимся также с момента государственной регистрации предоставления права», а до регистрации между сторонами могут возникнуть только «обязательственные отношения». Из этого, в частности, следует, что незарегистрированная лицензия не предоставляет право использования; соответственно, даже тогда, когда это не затрагивает третьих лиц, незарегистрированное предоставление лицензии в отношениях между сторонами не порождает правовых последствий и не может превратить использование, скажем, соответствующих патентов или товарных знаков в легальное. Такое решение, отличное от применяемого сейчас в аренде, нередко вызывает критику в юридическом сообществе.

Другой пример: согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ регистрации подлежит передача недвижимости в доверительное управление. Еще в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2001 г. № 2554/99 было закреплено, что сам договор доверительного управления не регистрируется, а регистрируется передача недвижимости в управление. Согласно правовой позиции из Постановления Президиума ВАС РФ от 8 октября 2013 г. № 5257/13 «[п]оследствием передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления от учредителя управления к доверительному управляющему без государственной регистрации в нарушение статьи 1017 Кодекса является то, что стороны договора не могут противопоставлять его добросовестным третьим лицам, ссылаться на него»; «[о]бязанность доверительного управляющего возвратить имущество во владение учредителю управления

впредусмотренный договором срок сохраняется», но, так как договор не был зарегистрирован, у управляющего не было правомочия сдавать недвижимость в аренду третьим лицам, и, соответственно, использование третьим лицом (арендатором) данного имущества по договору с управляющим «неправомерно». Можно ли говорить, что в данном случае проявился принцип внесения или принцип непротивопоставимости? Как кажется, речь здесь идет, скорее, о принципе непротивопоставимости, но в несколько странном варианте: отношения между сторонами договора управления суд признает (обязанность

вернуть недвижимость в согласованный срок признана), но запрещает управляющему сдавать недвижимость в аренду (получается, что суд не защищает третье лицо, не знающее о незарегистрированном доверительном управлении, от его правовых последствий, что обычно видят

вэффекте непротивопоставимости по п. 3 ст. 433 ГК РФ, а, наоборот, карает третье лицо, положившееся на наличие незарегистрированного доверительного управления, о котором он знал). Так что здесь

539

российскому праву еще предстоит отыскать оптимальное и системное решение. В любом случае необходимо констатировать, что в настоящее время какого-то убедительного ответа на вопрос о том, почему права из некоторых сделок подчинены принципу внесения, а какие-то – принципу противопоставимости, у нас нет.

Также следует отметить, что в тексте нормы обе группы прав (права, закрепляющие принадлежность, а также обременения) объединены понятием «права на имущество», что является правильным: права, указанные в группе «а», обозначают наиболее полную власть лица над соответствующим объектом гражданских прав, а права из группы «б» – такие права, которые стесняют право, относящееся к группе «а». Тем не менее терминологически норма не вполне выдержана.

Во-первых, не все права, на которые распространяются положения комментируемой статьи, в действительности «закрепляют принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу». Это верно лишь в отношении недвижимых вещей. Корпоративные права участника общества с ограниченной ответственностью, подлежащие государственной регистрации, не закрепляют никакой принадлежности имущества лицу. Они сами по себе являются имуществом. Это следует из положений ст. 128 ГК РФ. Членство в корпорации выражается в наличии корпоративного права в отношении юридического лица; это право подлежит государственной регистрации и возникает с момента регистрации. Иными словами, в этом случае нет никакого имущества в строгом значении этого слова, которое следует из ст. 128 ГК РФ. Доля в капитале общества с ограниченной ответственностью является не более чем юридической фикцией, «символом» набора правомочий, которые имеются у участника этой корпорации (право на распределение прибыли, право на участие в управлении, право на ликвидационный остаток, право на информацию, право на оспаривание сделок корпорации и решений собраний органов корпорации, право на предъявление требования о возмещении убытков, причиненных менеджментом корпорации).

Ровно то же самое можно утверждать и в отношении исключительных прав, подлежащих государственной регистрации. Имуществом

являются сами эти права (право на товарный знак, право на изобретение и пр.).

Таким образом, выражение комментируемой статьи о государственной регистрации прав, закрепляющих принадлежность имущества, следует понимать не в строгом смысле, устанавливаемом в ст. 128 ГК РФ, а просто через непосредственное указание законодателя на то, что то или иное право подлежит государственной регистрации.

540

Во-вторых, не вполне точным является и упоминание в группе «б» «ограничений и обременений прав». В традиции догматической юриспруденции обременениями именуются стеснения абсолютного права частными правами других лиц (например, ипотеками, сервитутами

ипр.). Ограничениями же принято именовать такие стеснения абсолютных прав на имущество, которые образуются в результате действия норм публичного права (градостроительного, публичного земельного права и пр.). Однако такие стеснения абсолютных прав в действительности не подлежат (и не могут подлежать) государственной регистрации, так как они образуются не в результате волеизъявления государственных органов, т.е. лиц, облеченных публичной властью, а ввиду принятия вводящих те или иные ограничения нормативных актов. Нормативные акты подлежат обязательному опубликованию

ивследствие этого все лица, подчиненные соответствующему правопорядку, должны считаться знающими о введенных ограничениях абсолютных прав на имущество.

Однако в действительности было бы не совсем верным утверждать, что система государственной регистрации частных прав на имущество

иобременений этих прав вообще чужда информированию публики о наличии публично-правовых ограничений соответствующих прав.

Вчастности, подавляющее большинство систем государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принятых в различных юрисдикциях (и в России в том числе), связывают государственную регистрацию прав на земельные участки с точным описанием последних в земельном кадастре. Это, в свою очередь, предоставляет возможность в комплексной форме доносить до публики информацию не только о частноправовых обременениях участка, но и о публично-правовых ограничениях права собственности на него в виде градостроительных ограничений, охранных зон, особенностей использования земельных участков, вытекающих из публично-правовых законодательных предписаний (национальные парки, природные заповедники и пр.).

Таким образом, в строгом смысле положения комментируемой статьи подлежат применению только к частноправовым обременениям, возникающим в отношении абсолютных прав, устанавливающих

максимальное господство управомоченных субъектов над теми или иными благами.

Однако это не означает, что регистрационная система будет полностью игнорировать публично-правовые ограничения таких прав; более того, в некоторых случаях отсутствие информации в реестре о таких ограничениях будет иметь юридическое значение для третьих лиц, обращающихся к данным реестра.

541

1.5. Государственный регистрирующий орган

Комментируемая статья исходит из того, что правоустанавливающая регистрация прав на имущество осуществляется специальным государственным органом.

Однако гипотетически существует несколько возможных решений относительно того, на кого можно возложить обязанности по ведению реестра сделок с недвижимостью или прав на недвижимость.

Первое возможное решение – наделить этой функцией особый государственный орган, регистрационное ведомство. Это может быть как единое ведомство, имеющее офис в столице и не обладающее разветвленной сетью подразделений на территории страны, так и филиальная сеть регистрационных бюро, размещенных во всех болееменее крупных населенных пунктах страны. Преимущество второго подхода заключается в том, что это удобно для населения. Однако

вэтом случае имеется существенный риск попыток местных властей приобрести влияние на местных же чиновников регистрационного ведомства, что может повлечь негативные последствия с точки зрения независимости и беспристрастности регистраторов. Очевидно, что этого недостатка лишена первая модель; однако она возможна лишь

вюрисдикции, чья территория относительно компактна и в которой хорошо функционирует почтовая связь. Кроме того, разумеется, современные компьютерные технологии, предполагающие возможность передачи волеизъявлений на расстоянии без личного присутствия заявителей, также, кажется, приводят к мысли о том, что современное регистрационное ведомство не нуждается в разветвленной сети филиалов. Государственные чиновники-регистраторы осуществляют проверку документов, представленных заявителями, и вносят записи

вреестры. Теоретически такой чиновник должен обладать особым статусом, который как позволял бы защитить его от возможного влияния со стороны других заинтересованных государственных органов, так и подчеркивал бы особое значение совершаемых им регистрационных действий (внесения записей в реестр).

Из этой потребности вытекает второе возможное решение – передача функции по ведению реестров судам. Такой подход имеет достаточ-

но давнюю и уходящую корнями в глубину веков традицию: в раннем Средневековье передача недвижимости осуществлялась посредством особой торжественной процедуры, проходившей перед судьей и представлявшей собой сымитированный сторонами сделки судебный процесс об истребовании вещи. С этой точки зрения вовлечение судей как свидетелей переходов права на недвижимость кажется продолжением этой традиции. В юрисдикциях, в которых внесение записи в реестры

542

осуществляется специальными судейскими чиновниками, этому действию придается качество повышенной достоверности не в последнюю очередь именно по причине особого – судейского – статуса лица, ведущего реестр.

Возможно и третье решение – приватизация функции ведения реестра недвижимости, т.е. передача ее частному лицу (например, выигравшему соответствующий конкурс, проведенный государством). Примеры такой приватизации традиционной государственной функции по ведению различных реестров лежат на поверхности: например, достаточно вспомнить, что практически во всех юрисдикциях функцию ведения реестра владельцев бездокументарных ценных бумаг осуществляют частные лица – регистраторы. Другой пример – ведение реестра залоговых уведомлений частными нотариусами (речь идет

онотариате латинского типа). Наконец, известны примеры, когда реестры юридических лиц ведут не государственные органы, а, например, торговые палаты. Разумеется, и здесь развитие компьютерных технологий во многом корректирует традиционные представления

оведении поземельных реестров. В первую очередь речь идет о системе распределенных реестров (блокчейн), которая позволяет создавать по сути, автономные реестры, содержащие достоверную информацию

оправах на недвижимость, для администрирования которой либо вообще не нужен государственный орган, либо потребность в нем является минимальной.

Российскому праву известен как первый (регистратор – специальный чиновник), так и третий (регистратор – частное лицо) подходы. Первый используется при регистрации прав на недвижимое имущество (Росреестр, подчиненный Минэконразвития России), прав на доли в капитале ООО (налоговый орган) и исключительных прав (Роспатент). Положения комментируемой статьи напрямую распространяются исключительно на государственную регистрацию прав, но они тем не менее могут избирательно применяться по аналоги и к регистрации, которая осуществляется частным лицом (регистратором ценных бумаг) (ст. 6 ГК РФ).

1.6. Принципы регистрационного режима

Как уже упоминалось выше, основной задачей комментируемой статьи было создание общего регистрационного режима для всех случаев государственной регистрации прав на имущество. Это возможно лишь в том случае, если принципы регистрации соответствующих прав будут одинаковы для всех ситуаций, подпадающих под действие комментируемой статьи. Традиционно считается, что регистрационная система основывается на шести основных положениях: 1) для того

543

чтобы право возникло, оно должно быть записано в реестр (принцип внесения); 2) реестр должен быть открыт публике (принцип открытости); 3) перед регистрацией регистрирующий орган должен проверить законность оснований для внесения записи (принцип легалитета); 4) участники оборота, доверившиеся реестру, должны получать юри-

дическую защиту своего доверия (принцип публичной достоверности реестра); 5) записи реестра должны содержать пообъектное описание имущества, права на которое регистрируются (принцип специалитета); 6) записи, внесенные раньше, имеют приоритет перед записями, вне-

сенными позднее (принцип старшинства).

В комментируемой статье описаны первые пять принципов, принцип старшинства ею не охватывается. Он может быть выведен из отдельных положений ГК РФ (например, ст. 342, 342.1, 398) и законодательства о государственной регистрации недвижимости. Кроме того, существует такой общепризнанный правовой принцип, как prior tempore potior iure (первый по времени сильнее по праву), из которого логически выводится принцип приоритета старших (т.е. ранее записанных) прав над младшими правами (см. Постановление КС РФ от 19 апреля 2018 г. № 16-П).

(а) Легалитет

Государственные реестры прав подчинены принципу легалитета, что означает, что записи в него вносятся на основе деятельности регистратора по проверке законности оснований вносимых прав (то, что в абзаце втором п. 1 комментируемой статьи именуется проверкой законности оснований регистрации). Основания регистрации – это юридические факты, которые являются основаниями возникновения гражданских прав (ст. 8 ГК РФ). Таким образом, проверка законности оснований регистрации – это проверка законности сделок, актов государственных органов, фактов создания имущества и пр.

(i) Теоретически возможно существование реестра, при ведении которого регистратор вообще не осуществляет какой-либо проверки до- кументов-оснований. Однако, разумеется, публичное доверие к такому реестру, скорее всего, будет невысоким, так как публика не сможет в полной мере полагаться на то, что записанные права действительно

существуют. Следовательно, участники оборота должны будут производить собственную проверку оснований зарегистрированных прав, что, в свою очередь, вызовет увеличение трансакционных издержек при совершении сделок с имуществом, права на которые подлежат регистрации. Надо заметить, что похожим образом устроены реестры владельцев бездокументарных ценных бумаг. Регистраторы ценных бумаг вообще не проверяют законность сделок, по которым передаются

544

бумаги, но контролируют действительность волеизъявления на отчуждение. Это отчасти снижает риски для приобретателей, так как при выбытии имущества от управомоченного лица по его воле (пусть и по порочной сделке) добросовестный приобретатель пользуется защитой от истребования. Впрочем, следует сказать, что учет фактора списания бездокументарных акций с соответствующего счета по воле или не по воле правообладателя не в полной мере отражен в ст. 149.3 ГК РФ (так что тут потребуется, видимо, применение по аналогии ст. 302 ГК РФ), а применительно к акциям, торгующимся на биржах, и облигациям п. 1 ст. 149.3 ГК РФ в принципе исключает возможность их истребования

удобросовестного приобретателя.

(ii)Легалитет реестра бывает двух типов: 1) полный и 2) внешний. Полный легалитет означает, что регистратор обязан убедиться – с опорой не только на документы, но и на все иные доступные ему сведения и факты, – что записываемое в реестр лицо действительно является правообладателем. Внешний (формальный) легалитет означает, что регистратор проверяет законность основания для регистрации лишь по тем документам, которые ему были представлены либо которые имеются в его распоряжении в регистрационном деле. Естественно, внешний легалитет в принципе не способен породить эффект в виде бесспорного титула, он всегда оставляет лазейку для возможного оспаривания титула.

Существуют два приема, которые могут радикально упростить задачу регистратора при осуществлении проверки оснований для внесения записей в реестр, как минимум когда эта запись касается перехода права. Первый прием – введение обязательной нотариальной формы сделки с недвижимостью или иным регистрируемым имуществом. В этом случае нотариальная форма сделки рассматривается как способ презюмировать ее законность и освободить регистратора от необходимости проверять ее. Регистратор лишь проверяет, отсутствуют ли аресты в отношении этого имущества, а также является ли лицо, подавшее заявление о регистрации перехода права, собственником. В настоящее время именно таков подход российского законодателя в отношении нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью

(ст. 59 Закона о государственной регистрации недвижимости) и сделок с долями в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью (п. 16 ст. 21 Закона об ООО, ст. 23 Закона о регистрации юридических лиц). В связи с тем, что проверку соответствующих сделок уже осуществил нотариус, регистрирующий орган, не вдаваясь в изучение содержания сделки, вносит соответствующие записи в государственные реестры, ограничиваясь лишь формальной провер-

545

кой представленных документов на предмет их соответствия закону (представлены ли необходимые документы, уплачена ли пошлина, отсутствуют ли судебные запрещения совершать регистрационные действия и пр.).

Другой способ упростить процедуры проверки оснований для регистрации перехода права – это исключить необходимость представлять регистратору обязательственную сделку, во исполнение которой передается либо устанавливается титул на недвижимость, обязав участников оборота направлять регистратору лишь волеизъявления о передаче либо об установлении титула (т.е. фактически лишь заявления о внесении записей в реестр). Исключение возможности регистратора знакомиться с содержанием обязательственных сделок снижает объем юридической экспертизы, которую тот должен проводить, уменьшает возможные расхождения во взглядах регистраторов и сторон сделок по поводу законности тех или иных договоренностей, содержащихся в сделках, а также ускоряет производство в регистрационном ведомстве. В настоящее время именно таким образом организована государственная регистрация перехода исключительных прав (см., например, Постановление Правительства РФ от 24 декабря 2015 г. № 1416 «О государственной регистрации распоряжения исключительным правом на изобретение, полезную модель, промышленный образец, товарный знак, знак обслуживания, зарегистрированные топологию интегральной микросхемы, программу для ЭВМ, базу данных по договору и перехода исключительного права на указанные результаты интеллектуальной деятельности без договора»). Кроме того, из абзаца третьего п. 11 ст. 21 Закона об ООО при правильной его интерпретации (к сожалению, пока однозначно не проясненной на уровне практики высших судов) следует, что нотариус удостоверяет именно распорядительное волеизъявление, направленное на передачу доли в капитале

ООО, а регистратор впоследствии видит только эту нотариально удостоверенную сделку. Все же обязательственные договоренности сторон остаются за пределами внимания нотариуса и регистратора и остаются частным делом сторон.

(б) Открытость

Открытость (в терминологии комментируемой статьи – публичность) реестра является принципиальной для любой регистрационной системы, так как она выражает само существо идеи регистрации прав на недвижимость как блага для всего общества. Закрытый для публики реестр – бессмысленная трата денег налогоплательщиков.

Открытость реестра может быть двух типов: (i) реестр открыт для любых лиц и (ii) реестр открыт только для лиц, которые докажут нали-

546

чие у них правомерного интереса в получении информации из реестра. Однако даже те юрисдикции, которые придерживаются второго подхода, исходят из того, что доказывание наличия правомерного интереса осуществляется путем указания на мотив получения информации (желание проверить титул продавца перед сделкой и т.п.). В настоящее время все государственные реестры прав являются полностью открытыми, демонстрация правомерного интереса для изучения данных реестров не требуется. Иногда звучат голоса в пользу ограничения доступа третьих лиц к публичным реестрам, судя по всему, инспирированные желанием коррумпированных чиновников ограничить возможности независимых расследований в отношении необъяснимого недвижимого богатства таких чиновников и аффилированных с ними лиц, но пока, к счастью, эти порочные идеи в полной мере не реализованы. Вместо этого иногда используется незаконная практика закрытия сотрудниками Росреестра данных о конкретных привилегированных правообладателях либо искажения их имен.

Существуют два возможных способа поиска информации в реестре – по объекту и по субъекту. В сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 62 Закона о государственной регистрации недвижимости) существует четкое разделение реализации принципа открытости реестра в двух указанных ситуациях. Если информация о правах на конкретный объект недвижимости предоставляется любому лицу, то информация о принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества предоставляется только определенной группе заявителей (нотариусам, правоохранительным органам, арбитражным управляющим и некоторым другим лицам, действующим в публичных интересах).

Сведения из реестра прав на недвижимость предоставляются в виде выписки, в которой содержится информация той или иной степени полноты о субъектах права на недвижимость и о содержании этого права. В идеале регистрационная система должна стремиться к тому, чтобы выписка была как можно более информативной, т.е., в частности, в ней не просто содержалось бы указание на то, что недвижимая вещь обременена залогом, а назывались бы условия залогового обре-

менения, а также условия обеспеченного долга.

В настоящее время действующее законодательство о государственной регистрации прав на отдельные виды имущества, к сожалению, этому стандарту не соответствует. Так, выписка из ЕГРН содержит довольно ограниченный объем информации: в частности, в ней не раскрывается содержание обременений, установленных в отношении соответствующей недвижимости.

547

Это означает, что заинтересованное лицо (например, покупатель недвижимой вещи) не сможет довольствоваться теми сведениями, которые представлены в выписке, и будет вынужден, зная о наличии факта обременения или некой ранее совершенной сделки (например, аренды, доверительного управления и т.п.), обращаться за получением информации о содержании обременения или такой сделки к текущему собственнику (причем нет никаких гарантий, что тот предоставит ему достоверную информацию о них), к лицу, в чью пользу установлено обременение, например залогодержателю (здесь проблемой может стать то, что он либо не сможет, либо не пожелает эту информацию раскрыть), либо, получив доверенность от собственника, обратиться самостоятельно к регистрирующему органу от имени собственника и получить доступ ко всему регистрационному делу. Последний путь хотя и представляется наиболее затратным (с точки зрения времени), но он наилучшим образом защищает лицо, заинтересованное в получении достоверной и полной информации из государственного реестра недвижимости.

(в) Достоверность

Из трех указанных выше начал регистрационного режима (принципы внесения, открытости и законности) со всей неизбежностью вытекает принцип, именуемый публичной достоверностью реестра.

Принцип публичной достоверности означает, что для любого добросовестного лица, положившегося на реестр, его данные считаются достоверными, т.е. отражающими действительную принадлежность прав на имущество. Эффект же действия этого принципа состоит в том, что записи о правах лица, добросовестно доверившегося реестру, сохраняют свою силу в неизменном виде (за некоторым исключением), даже если выяснится, что он вступил в отношения с лицом, которое в действительности не является действительным обладателем прав на соответствующее имущество.

Законодатель уделяет особое внимание принципу публичной достоверности реестра в п. 6 комментируемой статьи. Подробные пояснения относительно публичной достоверности реестра см. в соответствующем комментарии к этому пункту.

(г) Специалитет

Специалитет реестра означает, что реестр ведется на основании так называемого пообъектного принципа. Это верно для всех реестров прав: и недвижимого имущества, и результатов интеллектуальной деятельности, и юридических лиц (в части регистрации прав на долю

вуставном капитале общества с ограниченной ответственностью;

впоследнем случае также можно увидеть объектный принцип).

548