Экзамен зачет учебный год 2023 / 52. Договор имущественного найма

Договор имущественного найма (locatio conductio)

Виды договора имущественного найма:

• locatio conductio operarum (наем рабочей силы, услуг): предмет договора - сам процесс труда; с помощью этого договора обычно нанимался труд низкой квалификации, а нанимать по такому договору труд, например, лекаря или художника считалось унизительным

• locatio conductio operis (наем работ): предмет договора - труд с достижением результата (строительство дома, пошив платья), т.е. данный договор - прообраз современного подряда. Оба этих вида договора имущественного найма не получили распространения в Риме, т.к. подобные работы обычно выполнялись рабами

• locatio conductio rei (наем вещи) - по договору найма вещи одна сторона (наймодатель, локатор) обязуется передать во временное возмездное пользование другой стороне (кондуктору, нанимателю) индивидуально-определенную непотребляемую вещь, а наниматель обязуется вносить наемную плату и в определенный срок вернуть ту же вещь в надлежащем состоянии

Наймодатель продолжает оставаться собственником вещи и несет риск случайной гибели вещи; наниматель несет ответственность лишь при наличии вины (в т.ч. и culpa levis). Наймодатель был обычно собственником вещи, но сдавать вещи внаем могли, например, и узуфруктуарии.

Разновидности договора найма вещи:

• наниматель имеет право пользования в узком смысле

• наниматель имеет также право извлечения плодов (цивильных и натуральных) - прообраз договора аренды; наниматель в этом случае имел особое название - colonus. Его статус сходен со статусом узуфруктуария; различие в том, что колон имел относительное обязательственное право, а узуфруктуарий - абсолютное вещное право; есть и бытовое различие: обычно договор аренды заключался между чужими людьми, а узуфруктуарием становился близкий собственнику человек.

Особое название имел и наниматель квартиры - inquilinus. С договора найма квартир и начался договор найма недвижимости. Inquilinus сначала становились перегрины, но затем наем квартир стал так распространен, что даже будущий император Сулла в молодости жил в наемной квартире за 3000 сестерциев (при этом либертин, живший этажом выше, платил 2000 сестерциев)

Наниматель имеет право на:

• своевременное предоставление нанятой вещи в оговоренном состоянии

• возмещение убытков, причиненных ему любой виной наймодателя

Наниматель не обязан вносить публичные платежи, которые ложились на нанимателя.

Обязанность текущего ремонта лежала на нанимателе, капитального - на наймодателе.

Наймодатель имеет право на получение наемной платы (могла по договоренности иметь и денежное, и натуральное выражение). Наемная плата по общему правилу вносилась postnumerando, а не вперед.

Оплата прекращалась в случаях:

• гибели вещи

• наступления не зависящей от сторон ситуации, препятствующей осуществлению договора (пример Дернбурга: вблизи от нанятой дачи началась эпидемия, даже если она не коснулась самой дачи)

Условия прекращения договора найма:

• истечение срока, на который был заключен договор; если по истечении срока стороны продолжали исполнять условия договора, он считался бессрочно tacita relacatio (молчаливо продолженным)

• отказ нанимателя от договора - допускался в случаях, если:

• наймодатель передал ему вещь не в установленное время или в непригодном виде

• использование вещи соединяется с опасностью для нанимателя

• нанятая вещь не приносит ожидаемого эффекта (раб потерял трудоспособность)

• отказ нанимателя - допускается в случаях, если:

• наниматель не вносит плату в течение 2 лет

• наниматель злоупотребляет вещью

• необходима починка вещи, исключающая пользование ею

• по не зависящим от наймодателя жилья обстоятельствам ему понадобился этот дом