Эмфитевзис и суперфиций

Emphyteusis (букв. «насаждать, обрабатывать») – вещное отчуждаемое и наследуемое право владеть и пользоваться чужой землей, ее плодами за арендную плату, соединенное с обязанностью обрабатывать участок земли и не ухудшать его

Эмфитевзис – вещная аренда чужой с/х земли. Цель эмфитевзиса – не столько получение дохода, сколько включение в оборот ранее необрабатываемых земель (чаще всего – заброшенных императорских), «целины».

Черты эмфитевзиса:

• вещное право, защищается ergo omnis, против всех, в т.ч. и против собственника земли (именно этим эмфитевзис отличается от обязательственной аренды по договору найма)

• отчуждаемое право (эмфитевт мог его продать, подарить, завещать, отдать в залог, обременить сервитутом, т.е. по содержанию эмфитевзис шире сервитута)

• пользование чужой вещью за плату – canon, pensium, reditum (размер оплаты устанавливался соглашением собственника и эмфитевта и потом не мог изменяться даже в чрезвычайных обстоятельствах, потому что изначально был ниже размера арендной платы по договору найма)

• эмфитевт – alter ego собственника земли, и поэтому именно он приобретает право на все плоды с момента их сепарации (отделения)

• эмфитевзис соединен с обязанностью не ухудшать вещь (это обязательство - единственное ограничение эмфитевта по сравнению с собственником)

Основания возникновения эмфитевзиса:

• inter vivos: для возникновения эмфитевзиса существовал специальный договор - contractus emphyteuseos; специальной формы договор не имел

• mortis causa - через легат

• usucapio (через 30 лет, если собственник и владелец находятся в одной провинции, и 40 лет, если в разных). Срок больше, чем для возникновения права собственности, т.к. эмфитевзис возникает преимущественно на публичные, т.е. изъятые из оборота земли

• судебное решение: при споре о собственности на вещь судья давал одному лицу право собственности, другой - эмфитевзис; при этом четвертая часть преторской формулы превращалась, как при разделе общей собственности, в adjudicatio

Основания прекращения эмфитевзиса:

• гибель вещи

• переход вещи в разряд rex extra commertio

• confusio

• соглашение сторон

• выселение эмфитевта собственником по причине:

• неуплата эмфитевтом государственных повинностей или канона в течение 3 лет (на церковных землях - 2 лет)

• длительное непользование

• ухудшение земли

Средства защиты эмфитевзиса:

• actio in rem vectigalis - иск о защите права владения (аналогично виндикационному у собственника); предъявляется невладеющим эмфитевтом к владеющему неэмфитевту, в т.ч. и к собственнику

• негаторный иск

• прогибиторный иск

• actio confisoria (для защиты сервитутов, обременяющих арендованный участок)

• интердикт об утрате владения

• интердикт о возврате владения

Superficies (буквально означает все то, что прочно связано с землей) - вещная аренда городского участка с правом застройки

Суперфициарий мог получить под суперфиций как застроенный, так и пустой участок. В последнем случае он застраивал его за свой счет, помня о правиле "superficies solo cedit" - собственник земли приобретает право на все строения, возведенные на этой земле. Это правило не смущало римлян, т.к. суперфиций возник в отношении государственных и муниципальных земель, изъятых из оборота.

Содержание суперфиция так широко, что максимально приближается к праву собственности. Суперфициарий мог даже ухудшать состояние земли, если на этот счет не было прямого запрета собственника.

Суперфициарий, нашедший клад на участке или под строением, должен был передать его собственнику земли, а вот эмфитевт мог ставить себе половину. Зато если клад находился в самом здании, он целиком переходил в собственность суперфициария.

Основания возникновения эмфитевзиса: те же, что для эмфитевзиса, но для возникновения эмфитевзиса недостаточно соглашения, необходима фактическая передача участка и строения. Специального договора о возникновении суперфиция не было, использовались купля-продажа и имущественный найм

Основания прекращения эмфитевзиса: также те же, за исключением случае невыплаты суперфициарием государственных повинностей (прекращение на этом основании было возможно, если это прямо оговаривалось в договоре)

Защита эмфитевзиса: защищался теми же исками, что и эмфитевзис, но аналогичным виндикационному был actio de superficiae