Договоры

3 Теперь перейдем к договорам. Начнем с имущественного найма.

- Одна сторона передает другое имущество за вознаграждение. Срок не более 15 лет, но если он не оговорен, то договор считается заключенным на неопределенное время.

- Договор имущественного найма регулирует 2 вида отношений: аренда предприятий и наем жилых помещений. В 156 статье можем видеть классовый принцип для регулирования жилищного найма, поскольку трудящимся предоставлены определенные льготы. Для нанимателя предусматривается право на защиту своего владения, в том числе от собственника. Договоры найма на срок более 2 лет требует письменного фиксирования.

- Государство находилось в более выгодном положении. В случаях найма национализированных и муниципализированных предприятий капитальный ремонт лежал на нанимателе, а не наймодателе, как это было в случаях заключения с другим имуществом. Наниматель обязан в полной сумме застраховать предприятие, а также имеет право им распоряжаться (сдавать его) только с согласия государственного органа. А все улучшения, произведенные за время пользования, они безвозмездно переходят к государству. В то время как с другим имуществом подсчитывалась стоимость этих улучшений, а наймодатель обязан был возместить.

4 Перейдем к имущественному найму (1) аренда жилого помещения, (2) аренда предприятия. О жилом помещении. В чем особенность регулирования этих отношений и как идет защита интересов? Представьте, построили завод, в ближайшее селение понаехали люди. Местное население сдает им помещение. Приехал рабочий, живет, платит регулярно. Дальше семье тяжело с чужим человеком. От него несет табаком и так далее. Как можно от него избавиться? Вот у нас рабочий фабрики, который все платит, ничего не нарушает, но просто не нравится жить с чужими людьми. Могут ли они ему сказать, типа «к нам тут приезжает кто-то, не мог бы ты уехать?»

Ответ: Срок имущественного найма продлевается автоматически, этот договор можно прекратить только по условиям статьи 171 (нарушает что-то, например, не платит) и 172 (в результате судебного решения). Нельзя. – А если это не рабочий? – Если договор найма без срока, то каждая сторона могла в любое время его расторгнуть, но предупредить обязательно (для жилья за 3 месяца).

Есть договоры найма на определенный срок и неопределенный (рабочего выселить можно только за нарушения). Можно ли повысить наемную плату? – Наемная плата не может быть выше ставки, установленной исполкомом. Она может быть только ниже. Нет права наймодателя по собственному желанию прекращать договор найма с трудящимся.

Традиционно у нас наймодатель занимается капитальным ремонтом, а наниматель - текущий ремонт. Если это государственная собственность, то как? - заботу переносят на плечи частных лиц. Арендатор обязан вести производство не ниже аренды. Нельзя из мукомольной фабрики сделать текстильную. Это не про выработку! Наниматель обязан страховать предприятие.

1 Имущественный наём (выводы ОИ)

В рамках одного договора объединили 2 договора: договор имущественного найма + договор найма жилого помещения.

Там, где идет речь о найме жилого помещения, есть особые условия договора имущественного найма с трудящимися и лицами, приравненными к ним. Ст. 171 - Основанием для расторжения найма с трудящимся может быть только нарушение договора со стороны нанимателя, либо желание самого нанимателя. Во всех остальных случаях, если такой наниматель ведет себя хорошо и ничего не нарушают, у наймодателя нет возможности расторгнуть договор.

Если договор с нетрудящимся, то наймодатель может предупредить нанимателя за 3 месяца нанимателя о расторжении договора, и тогда договор прекращается.

По ст. 171 невнесение оплаты в течение 2 месяцев и 1 день – основание для расторжения. То есть относительно современных норм условия по исполнению договора достаточно жесткие.

Квартирную плату наймодатель для трудящегося не мог поднять просто так, причем плата не могла быть выше той, что установил Исполком для данного региона – ст. 166.

Неравноправие сторон в интересах трудящихся.

Наем предприятия

Для нанимателя гос. предприятия устанавливаются дополнительные обязательства:

• ведение производства в определенном размере – определенная норма выработки.

• обязательно наниматель должен был застраховать имущество гос предприятия.

• Капитальный и текущий ремонт проводился за счет нанимателя

• Ст 179. Примечание – улучшение предприятия по окончании договора найма безвозмездно переходит в собственность гос-ва. ( а в частных предприятиях – наниматель имеет право на вознаграждение).

Опять мы видим неравноправие в пользу государства.

2

Есть наем предприятия и наем жилого помещения. Концепция ГК 22 года заключалась в том, чтобы уменьшить количество договоров, поэтому все мешали. Но по сути тут все же 2 договора. В чем особенность регулирования этих отношений, если 1 из субъектов – государство или какие-то незащищенные категории. Организуется фабрика в степи, пока рабочих селить негде, есть оборудование и само место работы, а жить негде. Рабочие расселились по селам. Уровень жизни в сельской местности очень низкий. Избы однокомнатные. Если сдавали избу, то давали угол за шторкой. Если рабочий все исправно платит, но по ночам храпит, с ним тяжело. Хотя он хороший. Что делать? - Ст. 171 – договор найма может быть досрочно расторгнут, если тот, кто снял, мешает жить. Но по ст. 156 льготные категории (например, иждивенцы) не могут быть вымелены, если они все платят. По ст. 166 для таких категорий лиц плата не может быть выше ставки, установленной законом. А если не трудящийся? На какой срок кстати? (не больше 12 лет) А если на неопределенный срок, может ли он расторгнуть договор? - Чтобы расторгнуть такой договор нужно предупредить другую сторону за 3 месяца. Можно ли говорить о том, что этого жильца можно выселить по пункту Д ст. 171? – Я не понимаю формулировку статьи. Фактически может не только сам наниматель и наймодатель или, например, профсоюзы? – Должна быть заинтересованность. Речь идет об учреждениях, как органы опеки и попечительства, прокуратура. – Нет, если наниматель ничего не ДЕЛАЕТ. Он не может это контролировать, это биология.

Это не вещное, а обязательственное право. Личность контрагента имеет значение. Наши отношения с контрагентом могут прекращаться из характеристик личности. Суть имущественного найма – не может существовать имущественный найм без возможности расторжения договора по инициативе сторон в любой момент. пункт Д – остатки аренды как обязательственного отношений, подчеркивающий, что нам важна личность контрагента. Не важно, сознательно или несознательно. Здесь предусматривается большая дискреция суда, он решает. Думаю, выселение тут возможно.

Судебная практика расторгала договор в случае алкоголизма или чекист стрелял в потолок, например. Здесь проблема в том, что ГК не предполагает расширительного толкования. Когда суд рассматривает эту статью, он смотрит на интересы трудящегося, есть ли ему куда переехать. Закон на стороне нанимателя.

В чем специфика аренды частных предприятий?

1. Национализированные и муниципализированные объекты должны быть застрахованы и отремонтированы за счет нанимателя.

2. Капремонт – наймодатель, текущий – наниматель.

3. По ст. 168 говорится, что в поднаем можно сдавать только с письменного разрешения именно муниципализированный и национализированных предприятий. Для других это не требуется.

4. Договоры должны регистрироваться в законном порядке с описью имущества.

5. Улучшения бывают отделимые (без вреда для имущества) и неотделимые. По ст. 179 отделимые без вреда могут быт изъяты нанимателем. В пользу наймодателя – неотделимые.

6. С негосударственными можно договориться. Это зависит от желания. В государственных все на безвозмездной основе.

7. Только в 179 статье указан термин «арендатор».