Право застройки

3

- Право застройки на срок 49 лет каменных сооружений и 20 лет деревянных сооружений. Договор застройки позволял привлечь крупный капитал в жилищную сферу. Должен был заключаться в письменной форме в нотариальном порядке. Следовало договориться с коммунальными отделами о предоставлении земли для застройки. В договоре указываются права и обязанности застройщика. После срока договора право на застройку прекращается и право собственности переходит непосредственно к коммунальному отделу. Тот, кто строил, на нем лежит право пользования. Застройщик мог не уплачивать в течение 3 лет налоги, если здание предназначалось для жилья.

- Застройщик нес ответственность за предоставленное ему имущество. Коммунальный отдел мог забрать право застройки в судебном порядке, которое продавалось на торгах.

- По декрету 21 года можно было застраивать те участки, которые не могли быть в ближайшее время застроены местными органами власти. К 22 году этот декрет был практически полностью перенесен в ГК.

К: А у застройщика какой интерес на то, чтобы вступать в эти отношения?

- Он оказывается в выгоде, потому что вкладывает меньшую сумму, чем получает в конце. На свои деньги он строит здание, которое потом будет стоить больше, чем он вложил в постройку.

К: Почему вы считаете, что оно должно стоить больше? Мне кажется, вы путаете с договором подряда. Здесь совершенно другое. Они берут в аренду участок, за свой счет возводят строение, а дальше он может им пользоваться какое-то время, сдавать в аренду это строение. Это причина, по которой институт застройки находится в разделе «вещное право», хотя по сути это договор. Срок права застройки настолько велик, что позволяет им пользоваться как вещью. Соответственно, какие правомочия застройщика, чем они отличаются от права собственности?

- Ограничены в пользовании, можно только сдать в аренду.

К: Существует 2 аспекта: право на возведенное строение, право на право застройки. В отношении строения есть владение и пользование с некоторыми возможностями распоряжения. А вот можно ли продать это строение? Что нужно сделать, чтобы избавиться от этой постройки до срока? Нужно продать само право застройки, а не строение. Застройщик не является собственником, поэтому может продать лишь право застройки. Можно отметить, что право застройки – это такое полное вещное право, хотя и не являющееся правом собственности. А в сельской местности могло существовать право застройки?

- Статья 71 «городских участков».

- Там не было коммунальных отделов.

К: Так, то есть чем отличалось право на жилое строение городских жителей от сельских жителей? Проблема в том, что в период нэпа городские строения не должны были находиться в частной собственности. А в сельской местности сохранялась частная собственность, хотя и не было деления на движимое и недвижимое имущество.

4

С какой целью заключался договор застройки?

Ответ: Для извлечения выгоды от использования строений, которые он возвел.

- Основной интерес — это именно не возведение строения, как в подряде, а последующая сдача в аренду.

- Гойрбах считал, что институт застройки – единственная возможность создания сооружений частными лицами в принципе. Упомянутые 74-79 статьи – их права распоряжения. Застройщик мог получить деньги (83 статья) в момент сдачи с учетом выплаты всяких долгов.

- Он продать строение не может, земля не его. Он продает не строение, а право застройки. Право на строение – ограниченное вещное право, но само право застройки полное, т.к. им можно распоряжаться. А в сельской местности этот институт работал? Тут сказано про городские участки. А сельские?

Ответ: Это не может быть договор застройки, т.к. аренда была бы невыгодна. В сельской местности сохранялось право собственности на дом. В городе – все строения принадлежат коммунальным отделам. Это привело к тому, что строит государство.

- В 89 статье говорит, что право застройки может быть оговорено залогом, что это значит? – это похоже на ипотеку, он закладывает право застройки, но он не является собственником.

2

1. Ст. 71 Договоры о предоставлении городских участков под застройку заключаются коммунальными отделами с кооперативными объединениями или иными лицами на срок до 49 лет. Обязательна нотариальная форма.

2. По окончанию срока право застройки застройщик обязан предоставить здание в нормальном состоянии. Предусмотрена арендная плата, возможно повышение, но это ограничивается. Необходимо страховать от огня участки, находящиеся на участки.

3. Ст. 84 Поощрялось восстановление недостроенных и разрушенных зданий. Под застройку обычно выдавались кредиты.

4. Это был удобный институт для советской власти, так как, во-первых, не расширялся круг объектов средней и крупной частной собственности, во-вторых, нужно было привлечь капитал для восстановления построек. Для частных лиц это выгодно тем, что за время пользования они могли вернуть себе издержки, а после сдачи постройки- получали плату в размере стоимости.

5. Законодатель различает право застройки и право собственности на возведенное здание.

Застройщику выделили участок для возведения строения, а вот коммунальный отдел свалил туда что-то, что сделало невозможным постройку на этом месте. У застройщика есть какие-то права? Он может требовать у коммунального отдела устранить эту преграду.

Застройщик- это не собственник, это владелец. На какое право собственника это похоже? Римскому праву были известны два способы защиты собственности: виндикационный иск и негаторный- устранение препятствий к пользованию.

У застройщика есть право владения и право пользования.

А вот право распоряжения застройщик имеет? Он может распоряжаться правом застройки. Оно достаточно полное, у коммунального отдела мало рычагов контроля. Только требование уплаты налогов, необходимость приступить к застройке.

Застройщик может выкачать из участка все ресуры, выполнить все обязательства. Там только вода, колодцы- ст.78. А в чем собственности находятся недра? У государства, изъято из оборота. Только земля и вода.

Деревья могут относиться, но это будет указано в договоре. А что они строили? В основном застройка жилищная. Это институт характерный для города. А там существовало право собственности на жилое строение. Обычно это были деревянные дома, каменные в несколько этажей. В конце 20х нэп начал сворачиваться с помощью отказа в выдачи лицензий. Но империю застройки никому создать не удалось (крупный застройщик скупает более мелкие).

Способ привлечь частный капитал к жилищному строительству. В этом и задача: коммунальный отдел предоставляет землю, застройщик своими силами и средствами возводит постройку, по окончании срока договора, спустя 49 лет действует ст.83 комиссия оценивает. Инспекция покупает с учетом износа. Застройщик приобретает выгоду от эксплуатации строения. Как правило, государство представляло кредиты, поэтому чисто частного капитала не получилось.