2. Право застройки

Право застройки не равноценно праву собственности на возведенное строение. Застройщик обязуется за определенный в договоре срок возвести на участке земли, ему не принадлежащей, здание, которым он вправе пользоваться в течение установленного времени. По истечении срока здание переходит во владение собственника земли, а застройщику выплачивается стоимость сооружения на момент его передачи.

Зачем его внедрили в Советской России:

1) Он не расширял круг объектов средней и крупной частной собственности.

2) Позволял привлечь частный капитал в сферу жилищного строительства

3) Без приобретения земли в собственность это был единственный способ возведения сооружений частными лицами.

Договор о праве застройки под страхом недействительности должен быть совершен в нотариальном порядке (ст. 72). В договоре о праве застройки обязательно указывается: наименование сторон, срок действия договора, определение сдаваемого под застройку участка, размер и сроки взноса арендной платы, характер и размер строений, которые застройщики обязуются возвести и другие (ст. 73). Срок приступа к постройке устанавливается не более одного года со дня заключения договора (прим. 1, ст. 73). Право застройки может быть отчуждено или обременено залогом (ст. 79).

Застройщик обязан:

а) соблюдать установленные строительные нормы, а также санитарные и противопожарные правила (ст. 74);

б) страховать от огня все находящиеся на предоставленном ему участке строения в полной сумме (ст. 75);

в) платить все падающие на право застройки общегосударственные и местные налоги и сборы (ст. 76);

Застройщик вправе:

а) пользоваться для возведения и хозяйственного обслуживания строений находящимися на участке застройщика строительными материалами (ст. 77);

б) пользоваться имеющейся на участке водой (ст. 78);

При истечении срока право на застройку прекращается. Право собственности на возведенную постройку принадлежит либо коммунальному отделу, либо государству. За застройщиком сохраняется право пользования, например, можно сдавать в аренду (ст. 166). Застройщик также освобождается от налогов и сборов в течение трех лет со дня возведения строений, которые предназначены для жилья (ст. 76).

Возможность контроля со стороны государства за деятельностью застройщика, срочность права застройки, окупаемость затрат — вот основные моменты, которые свидетельствуют в пользу этого института.

3. Залог имущества

Залог- «синтетический институт»: это не только право на вещь, собственником которой залогодержатель не является, но и способ обеспечения обязательств.

Договор залога должен быть совершен в письменной форме в нотариальном порядке с последующей регистрацией в подлежащем коммунальном отделе (ст. 90).

Предметом залога может быть всякое имущество, не изъятое из оборота (ст. 87). Заложенное имущество, кроме строений и права застройки, передается залогодержателю. По соглашению сторон имущество может быть оставлено у должника (ст. 92). Имущество может быть заложено нескольким кредиторам, причем залогодатель обязан уведомить каждого о залоговых обременениях (ст. 92). Залогодержатель не вправе пользоваться заложенным имуществом или плодами его, поскольку иное не установлено законом или договором (ст. 96).

В изъятие правила об обеспечении из залога первую очередь требований залогодержателя ст.101 говорит о первоочередном покрытии из залога недоимок должника по государственным налогам и сборам (при отсутствии или недостатке иного имущества) и задолженности по зарплате рабочим и служащим.

ГК был первым европейским кодексом, в котором в общей форме допускалась ипотека (залог имущества без передачи его кредитору) индивидуально-определенных вещей (ст.92). Такое новшество, выгодное должникам, должно было способствовать расширению кредита.

Перезалог (из современного законодательства*)

По общему правилу допускается предоставление залогодателем имущества залогодержателю, уже находящегося в залоге, в последующий залог. Ограничение залогодателя в возможности перезалога может быть установлено договором о залоге. В случае же отсутствия запрета в договоре о залоге на перезалог залогодатель вправе сам решить вопрос о предоставлении в обеспечение других обязательств имущества, находящегося в залоге, предупредив всех последующих о правах предшествующих залогодержателей. (ст.94)

В случае обращения взыскания на заложенное имущество, находящееся в залоге в обеспечение исполнения обязательств перед различными кредиторами (перезалог), удовлетворение требований производится по принципу «старшинства» - в очередности возникновения права залога. При этом необходимо иметь в виду, что на предмет залога, даже находящегося в перезалоге, возможно обращение взыскания только один раз, и что продажа с публичных торгов заложенного имущества, а также невозможность его реализации ведет к прекращению права залога всех залогодержателей данного предмета залога. (ст.99)