Защита эмфитевзиса

Эмфитевтор имел возможность защиты своего права судебным по­рядком вместо собственника от посягательств любых третьих лиц назна­ченными тому средствами.

Так, emphyteuta пользовался петиторными исками и владельческими интердиктами.

1. Из петиторных исков ему принадлежал прежде всего actio in rem vectigalis, предоставленный претором и строящийся по аналогии с винди­кацией, т.е. содержащий в себе требование невладеющего эмфитевтора к владеющему nonemphyteuta о возврате вещи. Этот иск защищал арендато­ра и от собственника земли.

Кроме того, эмфитевтор имел и другие иски, которыми защищалось право собственности, но только как actiones utiles. Таким образом, он пользовался actio negatoria, когда не терял владения эмфитевзисом, но встречал какие-либо препятствия со стороны третьих лиц. В этом иске эмфитевтор отрицал за ответчиком право на такие посягательства (отсюда и название иска). Параллельно негаторному арендатор применял иск о воспрещении - actio prohibitoria, в котором истец запрещал ответчику вмешиваться в осуществление эмфитевтического права.

Помимо этого субъект ius emphyteuticum применял для защиты actio in rem Publiciana, а также actio confessoria. Публицианов иск предостав­лялся эмфитевтору как добросовестному владельцу для возврата имуще­ства, possessio которым он утратил, а конфессорный использовался для защиты земельных сервитутов, относящихся к арендуемому им участку.

Наконец, в распоряжении emphyteuta находились также actio aquae pluviae arcendae (иск о ликвидации сооружения на соседском земельном участке, изменившего естественный сток дождевой воды, что может при­чинить вред, в частности вызвать наводнение) и actio fmium regundorum (иск о проведении границ между соседними земельными участками)¹;

2. Поскольку эмфитевтор являлся производным владельцем земли, то он мог прибегать и к посессорным интердиктам вещного владельца, таким как interdicta retinendae possessionis (здесь он имел interdictum uti possidetis для удержания владения) и interdicta recuperandae possessionis (а именно interdictum de vi с целью возврата владения). Вероятно, в период развития эмфитевтического права арендатор мог прибегнуть и к interdictum de cladestina possessione против того, кто завладел участком через тайную оккупацию, но позднее этот интердикт исчез.

Истцом, использовавшим перечисленные средства защиты, являлся эмфитевтор, ответчиком - лицо, нарушившее эмфитевзис. Истец должен был доказать существование ius emphyteuticum и сам факт нарушения это­го права. Судья восстанавливал права истца cum omni causa (включая все притязания).

Основания прекращения эмфитевзиса

Эмфитевзис прекращался, во-первых, при наличии общих условий, которые уничтожали и все другие вещные права. Сюда относятся сле­дующие случаи:

а) гибель вещи;

б) переход вещи в разряд res extra commercium;

в) оккупация имущества неприятелем;

г) истечение срока или наступление отменительного условия, от ко­торого зависело прекращение этого права;

д) отчуждение земли в пользу императорской или государственной казны.

Во-вторых, основания прекращения только iura in re aliena также бы­ли действительны и для эмфитевзиса, а именно:

а) confusio (когда право собственности на землю переходило к арен­датору);

б) consolidatio (когда право арендатора переходило к хозяину участка);

в) добровольное соглашение сторон, в том числе renuntiatio.

И наконец, к перечисленным основаниям присоединяются особые случаи, свойственные только эмфитевтическому праву:

1) выселение, изгнание эмфитевтора собственником имения (privatio) по следующим причинам: а) ухудшение участка; б) неплатеж канона в течение трех (или двух) лет; в) неуплата государственных повинностей в продолжение трех лет; г) неизвещение собственника об отчуждении име­ния; д) несоблюдение двухмесячного срока, предоставляемого собствен

нику для использования им преимущественного права купли эмфитевзиса; е) неизвещение или недобросовестное извещение хозяина о покупной це­не в случае продажи поземельного имущества;

2) смерть эмфитевтора, не имевшего наследников. Строго говоря, в этом случае эмфитевзис как bonus vacans доставался фиску, и лишь в том случае, если казна не воспользуется своим правом в течение четырех лет, ius emphyteuticum действительно прекращался;

3) погасительная давность. Но здесь недостаточно было одного поп usus'a со стороны emphyteuta, требовалось еще usucapio libertatis собст­венника земли, т.е. чтобы dominus осуществлял в продолжение известного времени те же самые действия, которые составляют содержание права арендатора¹.

Таким образом, можно сделать следующий вывод: развитие системы iura in re aliena привело к возникновению эмфитевзиса, который значи­тельно сильнее ограничивал возможности собственника по сравнению с сервитутами, поскольку право пользования эмфитевтора было гораздо шире сервитутных прав; эмфитевзис отчуждался и передавался по наслед­ству, а его существование не было связано ни с определенным лицом (как в личных сервитутах), ни с определенным имуществом (как в предиаль-ных сервитутах); наконец, для защиты своего права эмфитевтор в отличие от сервитуария пользовался всеми средствами, которыми защищалось право собственности.

Можно сказать, что появление emphytesis'a в системе iura in re aliena представляло движение от полноты свободы собственника к ее все более сильным ограничениям.

/ Суперфиций в римском частном праве Возникновение и развитие суперфиция

История происхождения этого вида iura in re aliena во многом напо­минает возникновение эмфитевзиса. Так, практика предоставления пус­тующих земельных участков частным лицам для застройки получила при­знание в Риме еще в период Республики, преимущественно в городах. Известно, что уже в 298 г. до н.э. Авентинский холм был отдан в пользо­вание плебеям под застройку.

Нуждающиеся в жилище, но не имеющие средств на его покупку римляне имели два пути: или нанять чужой дом (часть его), или же взять в пользование чужую землю с правом постройки на ней дома за счет своих средств; последнее имело смысл в том случае, когда договор найма за­ключался навсегда или на очень продолжительное время. Этот второй путь и получил достаточно широкое распространение в Риме прежде все­го в отношении пустующих государственных и муниципальных земель, чему в немалой степени способствовал и запрет на отчуждение упомяну­того имущества как loca publica в собственность граждан. Значит, перво­начально наем земли носил публично-правовой характер по причине ог­раниченной оборотоспособности ager vectigalis и ager municipalis.

Наниматели-застройщики обязывались ежегодно вносить особую плату в пользу государственной казны или городской общины (solarium), которая представляла собой не обычный арендный платеж, а скорее зе­мельную повинность в форме оброка. При этом правоотношение найма возникало как на основании соглашения между гражданином и собствен­ником земли, так и вследствие других юридических фактов. В частности, Тит Ливии упоминает, что когда во время второй Пунической войны рим­ляне взяли Капую, город не был разрушен, но все его здания были объяв­лены государственной собственностью, при этом многие жители сохрани ли право постоянного проживания в них¹. Скорее всего их правовое по­ложение совпадало со статусом нанимателя, застроившего участок в го­роде.

В дальнейшем право сдавать землю под застройку получили и част­ные лица, а само правоотношение приобрело частноправовой характер. Если сдача государственной земли в пользование находилась под юрис­дикцией цензоров, то аналогичные отношения между частными лицами подлежали ведению преторов. Следует заметить, что и те, и другие рас­сматривали договор предоставления участка для застройки как обыкно­венную аренду, т.е. как обязательственно-правовое отношение, в котором арендатор пользуется только личным иском для защиты своего права. Но затем преторы выделили застройщика из ряда обычных нанимателей, предоставив ему особые средства защиты: интердикт о суперфиции (interdictum de superficie) для защиты от пользования третьих лиц, а также и вещный иск (actio de superficie) против владельцев вещи (в том числе против собственника). Мотивом этой защиты было то обстоятельство, что суперфициарий (арендатор) строил здание за свой счет, а поэтому спра­ведливость требовала снабдить его самостоятельными средствами защиты от нарушений со стороны третьих лиц без посредничества собственника².

Первоначально упомянутая защита использовалась в виде исключе­ния в порядке causae cognitio (личного исследования магистратом дела на первой стадии процесса). И лишь с момента, когда необходимость каж­дый раз совершать упомянутую процедуру отпала, право застройщика, бесспорно, приобрело вещный характер, а суперфиции окончательно от­делился от найма.