4. Определение круга материалов судебной практики по данной категории споров.

Исходя из определения характера правоотношений, для решения данного дела необходимо использовать материалы судебной практики:

• касающейся вопросов применения законодательства в сфере регулирования земельных правоотношений в связи с арендой земельных участков

• касающейся вопросов применения законодательства в связи с изменением границ субъектов

5. Обоснование решения спора и ответов на поставленные вопросы.

Применительно к вопросу: Как соотносится земельное и гражданское законодательство?

Предметом гражданского права являются имущественные и личные неимущественные отношения. Предметом же земельного права являются земельные отношения, которые представляют собой комплекс имущественных и управленческих отношений.

Cуществует определенная разница между категориями «земельное право» и «земельное законодательство». Под последним, согласно статье 2 Земельного кодека РФ, понимаются федеральные законы и законы субъектов Российской Федерации, регулирующие земельные отношения, то есть ограниченный круг нормативных актов. Земельное право понимается как совокупность норм, регулирующих общественные отношения по поводу использования земли, то есть любые нормы, регулирующие земельные отношения в любых нормативных актах.

Гражданское законодательство состоит из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, нормы гражданского права которых должны соответствовать Гражданскому Кодексу.

В пункте 1 части 2 статьи 2 ЗК РФ говорится, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Кодексу. Определяя отношения, регулируемые земельным законодательством, ЗК РФ говорит о том, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Что касается имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, то эти отношения регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, как следует из пункта 3 статьи 3 ЗК РФ.

Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

К отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы.

К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Нормы гражданского права применительно к регулированию земельных отношений носят общий характер, используются понятийный аппарат, основные принципы и нормы гражданского законодательства.

В земельном законодательстве — специфика правового регулирования земельных отношений (земля не только объект недвижимости, но и природный ресурс и средство производства).

Применительно к вопросу: Какими нормативными правовыми актами регулируются отношения по аренде лесных и земельных участков?

Арендные права относятся к числу обязательственных прав. Аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде, однако ГК РФ допускает, что особенности сдачи этих участков в аренду могут быть установлены законом.

Согласно ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, согласно статье 608 ГК РФ.

По договору аренды лесного участка арендодатель предоставляет арендатору лесной участок для использования в целях, предусмотренных статьей 25 ЛК РФ. При этом объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет. Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от десяти до сорока девяти лет, а в случаях, предусмотренных статьями 43-45 ЛК РФ - на срок от одного года до сорока девяти лет. Срок договора аренды лесного участка определяется в соответствии со сроком разрешенного использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом.

Применительно к вопросу: Что такое правовой режим земельного участка?

Правовой режим земельного участка - к установленный нормами земельного и других отраслей законодательства порядок предоставления, оборота, использования и охраны земель, обязательный для всех субъектов земельных правоотношений.

Общее и неотъемлемое содержание правового режима земельных участков определяется нормой ЗК РФ, устанавливающей основную обязанность всех правообладателей земельных участков использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, как следует из статьи 42.

Соответственно, основными элементами и одновременно характеристиками правового режима земельного участка в настоящее время является категория земель, к которой отнесен земельный участок, и его установленное разрешенное использование.

Правовой режим земельного участка включает в себя:

• целевое назначение;

• форму собственности;

• разрешенное использование.

Применительно к вопросу: Изменился ли правовой режим земельного участка при его включении в границы г. Москва. Как именно? Значимы ли для арендатора эти изменения?

В связи с изменением принадлежности территории между субъектами возможно изменение порядка уплаты земельного налога, а так же применение иной, отличной ставки, устанавливаемой законодательным органом соответствующего субъекта РФ.

Пунктом 3 статьи 84 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

В силу статьи 8 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов при условии соблюдения порядка подготовки документов для перевода земель и рассмотрения ходатайств о переводе земель из одной категории в другую в соответствии с Положением о составе и порядке подготовки документации о переводе земель лесного фонда в земли иных категорий.

Применительно к вопросу: Каков порядок заключения, изменения и расторжения договора аренды лесного и земельного участка?

Статья 74.1 Лесного кодекса устанавливает, что зменение и расторжение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

Изменение же условий договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного по результатам торгов, не допускается, за исключением случаев изменения целевого назначения или разрешенного использования лесов, существенного изменения параметров использования лесов (возрасты рубок, расчетная лесосека, сроки использования лесов) или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны договора аренды лесного участка исходили при его заключении, если такое изменение обстоятельств возникло вследствие природных явлений (лесных пожаров, ветровалов, наводнений и других стихийных бедствий) и стало основанием для внесения изменений в государственный лесной реестр.

Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенный по результатам торгов, может быть изменен по решению суда в случае существенного изменения количественных и качественных характеристик такого лесного участка.

Согласно статье 72 ЛК РФ, по договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодатель предоставляет арендатору лесной участок для одной или нескольких целей, предусмотренных статьей 25 Кодекса.

Объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет.

Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от десяти до сорока девяти лет, за исключением случаев, предусмотренных статьями 36, 43 - 46, пунктом 3 части 3 статьи 73.1 настоящего Кодекса. Указанный договор заключается в случаях, предусмотренных статьей 36 настоящего Кодекса, на срок, не превышающий срока действия соответствующего охотхозяйственного соглашения, в случаях, предусмотренных статьями 43, 45, пунктом 3 части 3 статьи 73.1 настоящего Кодекса, на срок до сорока девяти лет, в случаях, предусмотренных статьями 44, 46 настоящего Кодекса, на срок от одного года до сорока девяти лет.

Срок договора аренды лесного участка определяется в соответствии со сроком использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом.

Согласно общим положениям о договоре аренды (ст. 609 ГК РФ) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Если договор аренды предусматривает переход в последующем права собственности на участок к арендатору, то данный договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Государственная регистрация договора, согласно правилам ведения единого государственного реестра, состоит во внесении соответствующей записи в реестр. Исключение составляет договор аренды земельного участка, заключенный после вступления в силу ЗК РФ, между физическими лицами на срок менее одного года. Данный договор может быть заключен в устной форме, поскольку согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется преимущественно гражданским законодательством (параграф 1 гл. 9, гл. 28, гл. 34 ГК РФ), которое предусматривает общие требования, предъявляемые к совершению таких сделок.

К числу особенностей заключения договора аренды земельных участков следует отнести то, что этот договор в определенных случаях может быть заключен по результатам конкурса или аукцион.

ЗК РФ в статье 22 предусмотрел право арендатора передать свои права и обязанности третьим лицам, если иное не предусмотрено договором аренды и если арендатор уведомил об этом арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных пункте 3 статьи 35, пункте 1статьи 36 и статьи 46 ЗК РФ.

Непосредственно к рассматриваемому полномочию арендатора примыкает и его право на преимущественный выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если собственник принял решение о продаже данного участка, что следует из пункта 8 статьи 22 ЗК РФ.

В соответствии со статьей 43 ЗК РФ отказ граждан и юридических лиц от принадлежащих им прав на земельные участки не влечет прекращение их обязанностей.

Одновременно рассматриваемый пункт статьи 22 ЗК РФ закрепляет обязанность арендатора привести участок по требованию арендодателя в надлежащее состояние в пределах срока аренды.

Договор аренды земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным как гражданским, так и земельным законодательством. По общему правилу договор изменяется или расторгается по соглашению сторон Помимо общих оснований расторжения всякого договора непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания расторжения договора. Так, если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Если для данного договора аренды предусмотрен предельный срок, он считается прекращенным и в случае истечения данного срока, при условии, что срок аренды в договоре не был определен, а стороны в процессе договора не отказались от договора.

Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьи 619 ГК РФ. В их числе:

A) использование имущества арендатором с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Б) существенное ухудшение имущества арендатором (уменьшение плодоносного слоя, допущение эрозии почв, и т.п.;

B) невнесение более двух раз подряд арендной платы. В судебной практике признано, что данное право арендодателя подлежит реализации через суд в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном статьей 452 ГК РФ. Если же данный порядок не соблюден, то иск о расторжении удовлетворению не подлежит.

Г) неосуществление капитального ремонта (восстановление плодородия почв) в установленные договором сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 и частью 2 статьи 619 ГК РФ в договоре могут быть предусмотрены основания прекращения договора аренды, не предусмотренные законом. В частности, они могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Так, на практике арендодатель обычно указывает, что договор аренды земельного участка прекращается, если арендодатель приступает к освоению данного участка (начинает строительство, иную хозяйственную эксплуатацию).

Сами по себе нарушения, в том числе и существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены. И хотя это мнение сформировалось в судебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий подход, не исключая, что даже при устранении нарушений суд расторгнет договора аренды.

Отмечая особенности расторжения договора аренды земельного участка по земельному законодательству прежде всего надо выделить норму пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, предусматривающую, что при аренде государственных и муниципальных земель, договор, заключенный на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя может быть расторгнут только по решению суда при существенном нарушении договора аренды - только то нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора. В результате различные нарушения, в том числе поправимые, касающиеся несвоевременных расчетов, нарушений целевого использования земельного участка, нерационального землепользования и пр., оказываются за пределами оснований к расторжению договора.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является самостоятельным основанием для прекращения договора согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ.

Применительно к вопросу: Возможно ли расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендатора? Какие условия должны быть для этого соблюдены? Что бы вы посоветовали предпринять арендатору?

В соответствии со статьей 46 ЗК РФ расторгнуть договор аренды земельного участка можно по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статья 620 ГК РФ предусматривает, что расторгнуть договор аренды по требованию арендатора можно в суде случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору;

• арендодатель создает препятствия пользованию земельным участком;

• земельный участок имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка;

• земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказался в состоянии, не пригодном для использования.

Для арендатора можно посоветовать следующий порядок действий:

1)уведомить арендодателя о своем решении,

2) на основании решения второй стороны можно выбрать путь развития событий:

• Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.

• Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.

• Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.

• Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.