13. Возникновение прав на земельные участки. Классификация оснований

СТ 25 ЗК:

1. Права на земельные участки, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Основания возникновения прав на землю.

• Договор и иные сделки;

• Акты государственных органов и ОМСУ;

• Судебное решение;

• Приватизация;

• Наследование;

• Переоформление права ПНВ или ПБП

• Иные основания (например, приобретательная давность)

Образование земельных участков

Статья 11.2 Земельного кодекса РФ:

Земельные участки образуются при:

• разделе:

• объединении;

• перераспределении земельных участков;

• выделе из земельных участков,

• из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

• создании искусственных земельных участков.

Исходные земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации прав на все образуемые из них земельные участки.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Целевое назначение и разрешенное использование образуемых земельных участков устанавливается в соответствии с исходным.

Статья 11.9 ЗК РФ. Требования к образуемым и измененным земельным участкам.

• Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются градостроительными регламентами.

• Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств и лесопарков, водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

• Не должно приводить к невозможности использования объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках.

• Не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования федеральных законов.

Статья 39.1. Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

2. Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ (продажа без проведения торгов), а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

3. Положения настоящей главы применяются к отношениям, связанным с арендой земельных участков в составе земель лесного фонда, если иное не установлено ЛК РФ

14. Возникновение прав на земельный участки из договоров и иных сделок с земельными участками. Купля-продажа земельных участков. Аренда земельных участков. Залог земельных участков. Дарение земельных участков. Иные сделки с земельными участками. Передача земельных участком по наследству.

Возникновение прав на земельный участки из договоров и иных сделок с земельными участками

СТ 25 ЗК:

1. Права на земельные участки, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Быва­ют такие виды сделок:

1. купля-продажа;

2. дарение;

3. наследование земельных участков;

4. обмен земельными участками;

5. передача земельных участков в уставной (паевый) ка­питал;

6. аренда земельных участков.

Каждая сделка в отношении земельного участка должна быть оформлена в письменной форме и нотариально удо­стоверена. Последствием несоблюдения письменной формы договора, по которому передается земельный участок, явля­ется его недействительность.

В договоре должны освещаться условия совершения сделки:

• стороны, вид, предмет сделки (в виде плана, точного описания земельного участка, описания его правово­го режима, принадлежности, приведения сведений о недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке);

• указания на отсутствие запрета на совершение сде­лок в отношении земельного участка и недвижимого имущества, а также на отсутствие или наличие обре­менении земельного участка правами третьих лиц;

• дата передачи прав на земельный участок; цена сдел­ки; обязательства.

По желанию сторон в договор могут быть включены и иные условия.

Полномочия собственников по распоряжению землей определяются ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК РФ, где указа­но, что владение, пользование и распоряжение зе­мельными участками возможно в той мере, в какой их оборот допускается законодательством.

Сделки— это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекраще­ние прав и обязанностей, основания возникновения прав на земельные участки.

Заключение сделок с земельными участками — один из основных способов включения их в оборот земельных уча­стков.

Можно сформулировать общие правила совершения сде­лок с землей:

1. правовой основой совершения сделок служат поло­жения ЗК РФ и нормы ГК РФ;

2. сделки не должны вступать в противоречие с законом;

3. при переходе права на землю должно сохраняться ее целевое назначение;

4. сделки совершаются в письменной форме (в нотари­альной форме — для ренты и залога);

5. для всех сделок обязательна процедура государствен­ной регистрации (за исключением сделки аренды на срок до одного года);

6. во всех договорах обязательно должно содержаться точное описание предмета сделки, т.е. земельного участка (а именно: его площадь, границы, место на­значения, ограничение, наличие строений и т.д.).

Купля-продажа земельных участков (ст. 37 ЗК) + иные сделки (мена)

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка (+ договор мены):

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации (+ договор мены):

• об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка;

• об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

• о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

• иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами,

вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Аренда земельных участков (ст 22 ЗК)

Кто может иметь земельные участки на праве аренды? Иностранные граждане, лица без гражданства

Какие земельные участки могут быть предоставлены в аренду? Все, кроме земельных участков, занятые наход федеральной собственности (например, государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности и другие)

Арендатор земельного участка, за исключением:

• резидентов особых экономических зон (Крым и Севастополь)

• субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества,

1) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу,

2) отдать арендные права земельного участка в залог

3) внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества

без согласия арендодателя при условии его уведомления,

Ответственность у нового арендатора земельного участка, кроме залога. Новый договор не заключается.

Еще больше в ст. 22 ЗК (там оч много)

Залог земельных участков из ст. 22 ЗК.

Согласно ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продать его, подарить, отдать в залог или сдать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Арендатор земельного участка, за исключением:

• резидентов особых экономических зон (Крым и Севастополь)

• субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества,

отдать арендные права земельного участка в залог без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Ответственность у старого арендатора, а не у залогодержателя.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом залога

Дарение земельных участков

Согласно ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продать его, подарить, отдать в залог или сдать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Вместе с тем необходимо зарегистрировать переход права собственности на недвижимость, в том числе в результате дарения

Не допускается дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями. Заключение подобных сделок приведет к отказу в их государственной регистрации (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Передача земельных участком по наследству

Участок попадает в наследственную массу, если он был собственностью умершего гражданина, либо же у наследодателя было право на пожизненное наследуемое пользование этой землей. Никаких дополнительных разрешений на принятие наследства подобного рода не требуется.

Наследование дома и земельного участка или только земли переходит по наследству со всеми своими составляющими (почвенный слой, леса, сады, расположенные на его территории).

Осуществляется наследство, как и в прочих случаях, по закону либо по завещанию.

Некоторые типы наделов (садоводческие, дачные и огородные) нельзя передавать по завещанию. Наследование здесь происходит лишь по закону.

Если участок переходит к нескольким наследникам, он подвергается разделу. Однако нельзя выделить доли, размер которых меньше нормы, установленной земельным законодательством.

Неделимый участок достается одному из преемников, обладающему преимущественным правом при наследовании земельного участка, ввиду размера положенной ему доли. Также, участок может быть выкуплен одним из наследников путем компенсации прочим претендентам их доли деньгами или материальными ценностями, входящими в наследство.

Иными словами, один наследник забирает участок целиком, но отказывается в пользу остальных от оставшейся части наследства (например, доли в квартире).

15. Возникновение прав на земельный участки из актов гос органов и МСУ. Понятие и предоставление земельных участков. Понятие и порядок переоформления прав на ранее предоставленные в пользование земельные участки.

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1. решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2. договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3. договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4. договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Понятие и порядок переоформления прав на ранее предоставленные в пользование земельные участки.

Речь идет о земельных участках, которые находятся на каком-либо праве у физического, юридического лица, но меняют правовой статус.

Порядок переоформления урегулирован ст. 25.2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним”.

2. Арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения может выкупить его в собственность по рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта РФ.

Решение о приватизации принимается в течение 30-ти дней со дня подачи заявления компетентным органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления при условии истечения 3-летнего срока договора аренды и при надлежащем его использовании

3. юридические лица, которым до введения в действие Земельного кодекса РФ был предоставлен участок на праве постоянного бессрочного пользования, могут переоформить его в собственность, в аренду либо если религиозной организации – то в безвозмездное срочное пользование;

4. собственники зданий, строений, сооружений могут приватизировать соответствующий земельный участок в общую долевую собственность;

5. Граждане, которые являются садоводами, огородниками, дачниками – члены соответствующего некоммерческого объединения могут приватизировать используемые ими земельные участки, если земельный участок был предоставлен некоммерческому объединению либо организации, при которой до 23.04.1998 было создано некоммерческое объединение, и данному гражданину земельный участок был выделен в соответствии с документом, распределяющим земельные участки в таком объединении.

Садоводческое, огородническое, дачное некоммерческое объединение граждан может на основании решения общего собрания получить земельный участок общего пользования бесплатно в собственность.

Решение о приватизации или отказе в данном случае принимает компетентный орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение 2-х недель с момента предоставления заявления и соответствующих документов. Порядок и перечень документов определен в законе “О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан”

16. приватизация земельных участков. Правовые формы приватизации: предоставление земельных участков за плату или бесплатно, продажа земельных участков в собственность, переоформление прав на ранее предоставленные в пользование земельные участки.

Ст. 217 ГК РФ – ЗУ может быть передан в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Приватизация – возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО Принцип сформулирован в ЗК РФ: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Предоставление земельных участков за плату или бесплатно

Если лицо не является собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на основании договора аренды земельного участка, заключенном на торгах, проводимых в форме аукциона (исключения предусмотрены ФЗ о приватизации).

Также по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Переоформление прав на ранее предоставленные в пользование земельные участки

В определенных законом случаях граждане и юр лица могут приобрести земельный участок в собственность бесплатно, в частности:

1) ЗУ, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор;

2) ЗУ религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке;

3) ЗУ, образованного в соответствии с проектом межевания территории и являющегося земельным участком общего назначения, расположенным в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, в общую долевую собственность лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах такой территории, пропорционально площади этих участков;

4) ЗУ гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях настоящего Кодекса при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;

Основанием предоставления является решение уполномоченного органа, в зависимости от того, кто именно является собственником земельного участка.

Продажа земельных участков в собственность

Для лиц, не являющихся собственниками объектов недвижимости в пределах земельного участка в государственной или муниципальной собственности, продажа земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, определенных ФЗ О приватизации гос и муницип имущества. Например, без торгов могут купить ЗУ, образованные в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость.

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждению в соответствии с ЗК не подлежат земельные участки в составе земель:

• лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;

• зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению и др.