13. Аренда земельных участков

Изменения, внесенные в ЗК в части аренды (ст.22):

• New! Размер арендной платы является существенным условием договора аренды (раньше не упоминалось о размере)

• По всей статье заменили собственника земельного участка на арендодателя (не думаю что это изменение несет большую смысловую нагрузку)

• Исключили из статьи: преимущественное право арендатора при прочих равных условиях на заключение нового договора аренды; пункт об аренде участков в гос./мун.собственности, зарезервированных для гос./мун.нужд на срок не превышающий срок резервирования; пункт об аренде участка гос./мун.собственности, находящегося в пределах береговой полосы водного объекта, который заключается с пользователем водным объектом при обеспечении доступа граждан к водному объекту(этот пункт перенесли в новую главу о предоставлении); пункт о том, что общие начала определения арендной платы определяются Правительством; пункт о том, что земельный участок может быть передан в аренду для гос/мун нужд или для проведения изыскательных работ на срок не более одного года; пункт о преимущественном праве на покупку земельного участка, находящегося в праве общей собственности, его арендатором, если участок находится в гос/мун собственности

New! Введена новые статьи : 39.6 Предоставление участков, находящихся в гос.мун. собственности в аренду на торгах и без; Ст. 39.7 Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в гос/мун собственности; Ст. 39.8 Особенности договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности (об этом подробнее ниже).

Договор аренды

Договор аренды (имущественного найма) – договор, в соответстиве с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Т.е. передаётся только пользование и владение.

Плоды, продукция, доходы => в собственность арендатора (ст. 606 ГК).

Форма договора:

п. 2 ст 26 ЗК - Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. =>регистрация нужна только для договоров больше1года.

!!!Изменения в ГК: не поменяли ничего, с 01 марта по 04 марта 2013 можно было регистрировать только право, без договора, потом опять восстановили двойную регистрацию, т.к. привело бы к злоупотреблениям.

Субъекты и объект

Субъекты: любыелица.

Объект: земельный участок (по ГК) => индивидуально определённая + непотребляемая вещь.

Изъятые из оборота не могут быть переданы в аренду .

Основание возникновения

1) участок в ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: договор аренды => если арендатор частное лицо

2) участок ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: также договор аренды, который заключается на торгах в форме аукциона. Раньше было на основании решения ОГВ или ОМС, но сейчас это исключили.

Предоставление земельного участка:

Новая статья 39.6 случаи предоставления земельных участков, находящихся в гос/мун собственности в аренду на торгах и без проведения торгов

1. Общее правило – на торгах в форме аукциона (в статье указаны 32 исключения, закрытый перечень: если в границах населенного пункта:ведения садоводства;ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта;дачного хозяйства;для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Если за границами населенного пункта:для сенокошения;выпаса сельскохозяйственных животных;ведения огородничества;ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта).

Граждане и Юр.лица, которые уже арендуют земельные участки (далее - ЗУ), находящиеся в гос/мун собственности, имеют право на заключение нового договора аренды этих ЗУ, в случае, если: участок был предоставлен без проведения торгов ЛИБО предоставлен на аукционе для ведения садоводства.

В законе имеется ряд условий, которые должны быть соблюдены:

• подача заявления о заключении нового договора аренды до дня истечения срока предыдущего,

• отсутствие у другого лица исключительного права на приобретение данного ЗУ,

• нерасторжение ранее заключенного договора аренды,

• имеются основания для заключение договора без торгов (те, о которых 32, о них говорилось выше).

Предоставление без проведения торгов ЗУ, находящегося в гос/мун собственности, на котором объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства собственнику этого объекта, при приобретении права собственности по результатам публичных торгов по продаже объекта ( возникает ситуация, когда у предыдущего собственника объекта незавершенного строительства изымают этот объект, т.к. у него прекратился договор аренды гос/мун ЗУ, новый собственник приобрел право собственности на этот объект строительства на публичных торгах).

Если на аукционе заявка на участие подана одним лицом, договор аренды может быть заключен с ним, если он соответствует требованиям в извещении о проведении аукциона.

Аукцион возможен в 2х формах:

• В электронной

• И не в электоронной))если ЗУ предоставляется гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства и т.д.(перечень закрыт)

2. Может проводиться и без проведения торгов. Выше указывались основания. В конце несколько слайдов про аукцион и торги, не уверена что это надо учить, но для наглядности посмотрите

Плата

В аренде из частной собственности – в договоре.

В аренде из публичнойсобственности =>«Основные принципы определения арендной платы» + Правила определения размера арендной платы аренде ЗУ, находящихся в собственности РФ (оба утв. ПП РФ от 16.07.2009 N 582). Также есть акты субъектов и ОМС.

New! Ст. 39.7 Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в гос/мун собственности.

• Размер определяется в соответствии с принципами определения арендной платы, установленными Правительством.

• Если договор заключается на аукционе – плата определяется по результатам аукциона (если один участник – начальная цена аукциона).

• Порядок определения размера устанавливается Правительство, Органом гос власти субъекта либо органом МСУ.

• В исключительных случаях размер определяется не выше размера земельного налога в отношении такого ЗУ если договор аренды заключается: с лицом, имеющим право на предоставление в собственность бесплатно ЗУ, с лицом, если заключен договор о развитии застроенной территории, с гражданами, имеющими право на первоочередное приобретение ЗУ, с лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории и т.д

Общие начала:

1. принцип экономической обоснованности;

2. принцип предсказуемости расчета размера арендной платы;

3. принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы;

4. принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки(не м.б. больше чем в 2 раза суммы земельного налога, если переоформляли ОВП в аренду);

5. принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности;

6. принцип запрета необоснованных предпочтений.

Права и обязанности арендатора

• ГК: Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (615 ГК);

Арендатор вправе с согласия арендодателя(если иное не предусмотрено ГК, ФЗ и нпа п.2 ст. 615 ГК):

1.cдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) => срок не м.б. больше срока аренды;

2. передавать свои П и О по договору аренды другому лицу (перенаем) => ответственным перед арендатором будет тот, кому переданы П и О;

3. предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование (ссуду)

4. отдавать арендные права в залог

5. вносить арендные права в качестве вклада в уставныйкапитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В всех случаях кроме перенаёма, ответственным по договору остаётся старый арендатор.

• ЗК ст.22 Арендатор вправе без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.(т.е. по ГК согласие, а по ЗК уведомление!!!):

1. отдать арендные права земельного участка в залог и

2. внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка

3. передать ЗУ в субаренду в пределах срока договора аренды (если с арендатором заключен договор об освоении территории то передавать ПиО по договору аренды можно только в случае передачи ПиО по договору об освоении территории)

Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. (а по ГК старый арендатор)

ПиО по договору аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности, могут быть переданы 3му лицу, без согласия при уведомлении если срок аренды более 5 лет. (Т.о. если аренда негос. ЗУ – срок не имеет значения, ПиО всегда можно передать, а если аренда гос/мун – то ПиО могут быть переданы если срок аренды более 5 лет)

Преимущественное право покупки арендованного участка

• По ГК ст.621, преимущественное право есть

• В ЗК: было в п.3 ст. 22, оттуда убрали, в ст.39.8: Арендатор ЗУ, находящегося в гос/мун собственности не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов! Соответственно, необходимо проведение торгов!

Общие и Специальные основания прекращения

1. ГК: Досрочное расторжение по требованию арендодателя(пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки) и по требованию арендатора (арендодатель создает препятствия к пользованию, имущесвто имеет неоговоренные недостатки, арендодатель не производит кап.ремонт).

2. ЗК. П.2.ст.46

• По инициативе арендодателя

1. При ненадлежащем использовании (с грубым нарушением правил рационального использования, порча, невыполнение рекультивации¹, неиспользование участка для с/х назначения или жилищного строительства для этих нужд в течение 3х лет)

2. При изъятии ЗУ для гос/мун нужд

• По требованию арендодателя при расторжении договора комплексного освоения территории

Нельзя прекращать договор аренды в период полевых с/хработ.

NEW! Ст. 39.8 Особенности договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности

• При заключении договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности, предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должны быть проведены работы по рекультивации ЗУ.

• Договор Аренды ЗУ, находящегося в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии свободного доступа граждан водному объекту

• Договор аренды заключается с победителем аукциона

• Арендатор ЗУ, находящегося в гос/мун собственности не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов!

• Если ЗУ предоставляется для комплексного освоения территорий, должен быть заключен договор о комплексном освоении территорий одновременно с арендой + должны быть обозначены обязательства по осуществлению мероприятий и по освоению территорий

Сроки заключения договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности:

• 3-10 лет – для строительства, реконструкции

• До 49 лет – размещение линейных объектов

• 20 лет – гражданину для индивидуального жилищного строительства

• 3-5 – для ю.л. для комплексного освоения территорий

• До 3 – для завершения строительства объекта незавершенного строительства

• На срок действия концессионного соглашения и т.д.