Земельное право учебный год 2022-23 / Zemelnoe_pravo_Krassov_O_I

(или) устранению последствий выявленных нарушений, и деятельность указанных уполномоченных органов государственной власти по систематическому наблюдению за исполнением требований земельного законодательства, проведению анализа и прогнозированию состояния исполнения требований земельного законодательства при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами своей деятельности.

Положение «О государственном земельном надзоре», утв. Правительством

15.11.2006 г.

Землеустройство

Землеустройство:

1.Землеустройство – особый вид деятельности, который связан с организацией использования и охраны земель

2.ранее работы по землеустройство проводились государственными проектными организациями. Сейчас данной системы не существует, поэтому землеустройство является и одним из видов предпринимательской деятельности

3.Землеустроители занимаются:

Решением вопроса планирования и организации рационального использования земель Установлением на местности границ земель или земельных участков Рационального использования земель, предназначенных для сельского хозяйства

(например, организация рационального использования земель сельскохозяйственных предприятий, что где построить, как защитить те или иные земли)

Организация использования земель территорий коренных и малочисленных народов

4.ФЗ «О землеустройстве», ст.18 – регулирование порядка внутрихозяйственного землеустройства земель сельскохозяйственного назначения и земель коренных и малочисленных народов

5.Вся землеустроительная документация не имеет юридического значения пока она не утверждена соответствующими органами в установленном порядке. В ряде случаев данная документация подлежит экспертизе

Мониторинг земель

Мониторинг:

1.Ст.66 ЗК + Положение «О проведении мониторинга земель» (Постановление Правительства от 22.11.2002 г.)

2.Часть государственного мониторинга окружающей среды

3.Осуществляется Федеральной службой государственной службой государственной регистрации кадастра и картографии

Полномочия органов государственной власти в области охраны земель:

1. Специально уполномоченный орган – Минэкономразвития РФ:

Функции по выработке государственной политике и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений кроме земель с/х назначения, земель ООПТ, перевода земель водного фонда

Вопросы государственного кадастра недвижимости, государственного кадастрового учета, государственная кадастровая оценка Государственная регистрация прав на недвижимость

30

2.Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (подведомственна Минэкономразвитию РФ)

3.Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (подведомственно Минэкономразвитию РФ):

Распоряжается земельными участками, находящимися в федеральной собственности Предоставление земельных участкоков Прекращение прав на участки

Принятие решений о проведении и организации торгов

4. Министерство природных ресурсов и экологии:

Функции по выработке государственной политике и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений в том числе с переводом земель водного фонда, земель ленного фонда, земель ООПТ в земли другой категории Контроль подведомственных ему службу Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, Федерального агентства водных ресурсов, Федерального агентства лесного хозяйства, Федерального агентства по недропользованию

5. Федеральная служба по надзору в сфере природопользования:

Федеральный государственный земельный и лесной надзор на землях ООПТ федерального значения

6. Федеральное агентство водных ресурсов:

Владение, пользование и распоряжение водными объектами и землями водного фонда, которые находятся в федеральной собственности

7. Федеральное агентство лесного хозяйства:

Перевод земель лесного фонда в иные категории Образование лесных участков, которые находятся в государственной собственности

8. Федеральное агентство по недропользованию:

Заключение об отсутствии полезных ископаемых под участком, предназначенном для застройки

9. Министерство сельского хозяйства:

Функции по выработке государственной политике и нормативно-правовому регулированию в сфере агропромышленного комплекса и мелиорации земель Организация рационального использования и охраны земель с/х назначения

10.Федеральная служба по санитарному и фитосанитарному надзору:

Безопасное обращение с пестицидами и агрохимикатами

Охрана растений

11.Федеральное агентство по рыболовству

12.Министерство культуры

13.Министерство строительства и ЖКХ – порядок планировки территории, определение требований к градостроительным планам земельных участков

14.Министерство транспорта – координация и контроль деятельности Федерального агентства воздушного транспорта, Федерального дорожного агентства, Федерального агентства ж/д транспорта и Федерального агентства морского и речного транспорта

Земли населенных пунктов.

31

Главный критерий в данной категории земель – установление границы населенного пункта. С помощью границы населенных пунктов мы можем отделить земли населенных пунктов от земель других категорий.

Понятие земель населенных пунктов ценно тем, что позволяет определить территориальную сферу, на которую распространяются полномочия Органов Публичной власти по управлению и использованию данных земель и регулированию градостроительной деятельности субъектов права.

Важно отметить, что сфера градостроительства не заканчивается только поверхностью земли. Она определяет правомочия землепользователей и компетенцию органов публичной власти по отношению к воздушному и подземному пространству. Это те сферы, в пределах которых действуют правила землепользования, застройки, проекты планировки и другие документы.

Для изучения данной темы следует выделить особенности земель населенных пунктов по сравнению с остальными категориями:

1.Во-первых, в состав данных земель включаются земли, которые могут использоваться для самых разных целей (для застройки, ведения сельского хозяйства и так далее).

2.Возникает важный момент с коллизией этих категорий земель. В этих случаях, правовой режим таких земель, аналогичен правовому режиму соответствующей категории земель (до определенной степени). Но, доминирует правовой режим земель населенных пунктов.

3.ВО-вторых, именно на этих землях осуществляется Градостроительное зонирование, в результате которого определяются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Если на землях населенного пункта осуществлено градостроительное зонирование, то все земля в пределах границах населенного пункта подразделяются на соответствующие функциональные зоны.

4.В-третьих, основой правового режима земель населенных пунктов – правовое регулирование использования земель и объектов недвижимости, как единого комплекса. Законодательство здесь определяет условия строительства, эксплуатации сооружений.

5.В-четвертых, для того, чтобы обеспечить благоприятные условия проживания населения, развитие инфраструктуры – эти земли должны использоваться на основании соответствующих планов – Генеральных планов (“Генеральные планы поселений и городских округов”). Территориальное планирование использования земель – важная черта.

6.В-пятых, правовой режим земель населенных пунктов оказывает существенное влияние на режим прилегающих земель. Прилегающие земли должны использоваться таким образом, чтобы обеспечить благоприятное состояние окружающей среды городов. Это своего рода “легкие городов”. Устанавливаются пригородные зоны городов, с определенными ограничениями.

Градостроительное зонирование в землях населенных пунктов:

1.Считается, что это важнейший инструмент определения правового режима земель. Мы уже говорили, что институт зонирования восходит к американскому праву. А вот при СССР

никаких зон не было: были земли общего пользования, промышленные, торговые и так далее. Фактически вот это зонирование сводится к констатации того факта, что есть. Ст. 30 Градостроительного кодекса – цели принятия правил строительства и застройки.

2.В содержание Правил включается: градостроительное зонирование и градостроительный регламент. Подготовка правил может осуществляться применительно ко всем поселениям, округам, их частям (ст. 31 ГрК). Решение принимается главой местной администрации. Одновременно – комиссия по подготовки правил. Глава местной администрации также публикует это решение.

32

3.После этого в муниципалитете проходят публичные слушания Протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний – обязательные приложения к проекту правил. Таким образом, определяются функциональные зоны.

4.На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Важный момент – границы таких зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только одно территориальной зоне.

Виды территориальных зон:

Статья 85 ЗК говорит, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1.Жилые зоны. Здесь происходит застройка жилыми зданиями и объектами культурнобытового назначения.Здесь и индивидуальная и малоэтажная жилая застройка. Здесь могут быть объекты социального назначения, объекты здравоохранения, гаражи, стоянки автотранспорта.

2.Общественноделовые зоны. Сюда включаются объекты делового, коммерческого назначения. Объекты социального назначения.

3.Производственные зоны. Здесь размещаются промышленные, коммунально-складские предприятия.

4.Инженерные и транспортные инфраструктуры. Она может быть вплотную к жилому дому. Это по факту, конечно, не так, но по закону может быть. Мы ведь на машине подъехать к дому можем.

5.Рекреационные: Тут размещаются сады, озера, водохранилища. Земли для отдыха граждан и туризма.

6.Зоны Сельскохозяйственного использования;

7.Зоны специального назначения. Это зоны для размещения кладбищ, крематориев и одновременно… скотомогильников, свалок бытовых отходов.

8.Зоны военных объектов;

9.Иные территориальные зоны.

Существуют еще и земли общего пользования – (п. 13 ст. 85). Они приватизации не подлежат. Такими землями могут пользоваться неограниченным кругом лиц. В границах населенного пункта не может быть земель водного фонда. Как бы это ни было забавно, но Москва - река в Москве – не река.

Одна из целей принятия Правил землепользования и застройки – привлечение инвестиций. Выбор наиболее эффективного выбора разрешенного использования.

Вопрос – можно ли, когда осуществление зонирование, построить на своем земельном участке, что будет не соответствовать разрешенным видам использования? Типичный пример, строительство замка при наличии запрета по высоте строения. Ответ – Можно! Можно построить почти всё, что угодно. Правовая природа градостроительного зонирования не создает одинакового правового режима на земельных участках в пределах одной территориальной зоны. Правовой режим разных земельных участков имеет значение.

П. 4 ст. 30 ГрК говорит, что территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному участку. Это «как правило» значит, что зона может быть установлена в отношении 1 ЗУ. Для него будут отдельные градостроительные регламенты. Могут устанавливаться и иные виды территориальных зон, которые выделяются с учетом функциональных зон и особенностей использования ЗУ и объектов кап строительства.

П. 8 ст. 36 ГрК говорит, что участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без срока приведения их в соответствии с регламентом. Исключение – когда существует угроза третьим лицам.

Правовой режим территориальных зон:

Не существует единого режима для всех территориальных зон. Почему его нет? Пункт 4 статьи 30 ГрадК говорит, что территориальные зоны не устанавливаются для одного участка.

33

Градостроительный регламент может быть для одного участка. П. 15 ст. 30 ГРК говорит, что могут устанавливаться иные виды зоны с учетом функциональных зон и особенностей использования ЗУ и объектов капитального строительства.

П. 8 ст. 36 ГРК говорит, что участки и объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и параметры, не соответствующие регламенту могут использоваться без сроков привидения в соответствия. Исключение - опасность для жизни и здоровья.

Территориальные зоны, в свою очередь, могут делиться на подзоны. П. 3 ст. 38 ГРК говорит, что в пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами использования ЗУ, но с различными размерами ЗУ и параметрами разрешенного строительства.

П. 4 ст. 46.1 ГРК говорит, что на застроенной теории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть иные объекты капитального строительства, вид и параметры которых не соответствуют регламенту.

Ст. 39 ГРК дает возможность получения заинтересованным лицом разрешения на условно-разрешенный вид использования ЗУ или объекта капитального строительства. Это особая процедура согласования частных и публичных интересов.

Внесение изменений в правила землепользования и застройки возможны - п. 3 ст. 39 ГРК говорит, что предложения направляются в соответствующую комиссию в инициативном порядке или когда в результате примирения привила землепользования и застройки ЗУ и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред владельцам, снижается стоимость ЗУ. Основаниями внесения изменений могут быть и факты экологически неэффективно использования недвижимости, реального осуществления прав и интересов других лиц. Внесение изменений в таком случае - процедура, в результате которой согласуются частные и публичные интересы.

Ст. 40 ГРК говорит, что владельцы участков, размеры которых меньше установленных регламентом, характеристики которых неблагоприятны для застройки вправе обратиться за разрешениями на отклонение от параметров.

Важным элементом является осуществление функций планирования использования земель этой категории. Это одна из основ правового режима. Путем территориального планирования. Каков его результат? Разработка и утверждение генеральных планов поселений и гор округов. Есть специальная процедура их разработки, требования к его обсуждению населением. Проект подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях - ст. 28 ГрадК. Мнение подлежит учету, но не имеет юридически обязательного характера.

Одним из условий строительства является получения разрешения на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана ЗУ и дающей застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объектов кап строительства, а также их кап ремонт. Надо выполнить градостроительный план ЗУ: какие объекты будем строить, на каких расстояния друг от друга, от границ, других объектов и др. Нужно сделать план строительства объекта и получить разрешение. Есть исключения - не требуется разрешения:

для строительства гаража, для возведения объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киоски,

навесы и др.), для возведения строение и сооружение вспомогательного использования.

Разрешение дается на определенный срок.

Следом лицам надо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Это разрешение является основанием для использования ЗУ для эксплуатации объекта недвижимости. Это документ, удостоверяющей завершение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением (ст. 55 ГрадК). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки его на гос учет объектов капитального строительства. Только потом можно регистрировать право на объект капитального строительства в реестре.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи...

34

Согласно 87 статье ЗК РФ - это самостоятельная категория земель, однако земли имеют разное целевое назначение.

Есть общий признак, который позволяет объединит их в рамках 1 категории: они используются или предназначены для специальных целей и для размещения и эксплуатации хозяйственных и иных объектов недвижимости. Используются главным образом для не сельскохозяйственных целей, а как пространственно-территориальный базис. Они находятся за переделами границ населенных пунктов.

Виды земель данной категории:

1.Земли промышленности

2.Энергетики

3.Транспорта

4.Связи

5.Радиовещения

6.Телевидения

7.Информатики

8.Для обеспечения космической деятельности

9.Для обороны и безопасности

10.Земли иного специального назначения

Некоторые из видов земель промышленности в свою очередь могут подразделяться на подвиды. Например, земли транспорта делятся в зависимости от вида транспорта: авиационного, железнодорожного, автомобильного и так далее.

В чем особенности режима? Большая часть этих земель находится в публичной собственности. Главным образам, в собственности Российской Федерации. Но данные земли могут быть и в частной собственности.

Особенность правового режима данных земельустановление различных видов зон с особыми условиями использования земель: охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель (п. 3 ст. 87).

Установление таких зон дает возможность предоставлять участки для этих целей, которые имеют минимальные размеры. Участки, на которых установлены зоны, у их собственников не изымаются, но устанавливается особый режим использования земель, который ограничивает использование земель в соответствии с зонами. Участки, в отношении которых установлен особый режим, в одних случаях такие земли включаются в состав этой категории, в других - нет.

Другая особенность - осуществляется нормирование размеров участков,

предоставляемых для использования в специальных целях. Согласно ст. 33 ЗК, устанавливаются нормы отводы земель для соответствующих видов деятельности. Размеры таких участков определяются правилами землепользования и застройки на основании землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Целевое назначение предоставляемых участков определяется при их предоставлении для строительства.

Еще одна особенность - в законе определены особые требования о выборе мест размещения хозяйственных и иных объектов. Характер этих требований зависит от назначения таких объектов. Надо согласовывать размещения объектов близко от таких категорий. В случае пересечения линейных объектов.

Правовой режим земель промышленности таков, что здесь предусмотрены требования для размещения промышленных предприятий (законодательство об охране Окружающей среды, о санитарном благополучии населения).

Есть специальные требования к внутренней организации участков промышленных предприятий. Действуют сан-эпид требования к строящимся и реконструируемым промышленным предприятиям. Территория производственного объекта должна иметь функциональное зонирование. Есть административно хозяйственная и вспомогательная зона, производственная и транспортно-складская зона. Эти зоны отделяются друг от друга разрывами (то есть расстояниями) определенных размеров.

35

Для безопасной эксплуатации устанавливаются санитарно -защитные и иные зоны с особыми условиями их использования. Вокруг них устанавливаются санитарно-защитные зоны, есть санпин и сан классификация (от 25.09.2005). Это санпин в 2 раза уменьшил нормативы санитарно - защитных зон. Все пром. объекты и производства делятся на 4 класса в зависимости от опасности для ОС. Если 1 класс - 1000 м, дальше - ниже.

Земли энергетики. Здесь действует Закон "Об использовании атомной энергии". Главное то, что для защиты населения устанавливается санитарно - защитная зона и зона наблюдения. На этой территории осуществляется контроль за радиацией. Там нельзя строить жилые здания и другие объекты. В зоне наблюдения органы эпидемиологического надзора могут устанавливать ограничения на деятельность.

Земли линий электропередач. Размещаются на обособленных участков, которые отнесены к землям промышленности или землям поселений. Они специально для этого созданы. На них непосредственно находятся опоры линий электропередач. Конкретные размеры определяются исходя из необходимости закрепления опор, особенностей грунтов и др.

Правила установления охранных зон объектов электро-сетевого хозяйства. Они Утверждены Постановление правительства от 24.12.2004 года. В охранных зонах запрещены любые действия, ограничивающие объекты электро-сетевого хозяйства.

Главная особенность такова, что в законе установлены ограничения размещения объектов и ограничения прав лиц, использующих ЗУ, на которых такие объекты находятся в интересах охраны линии электропередач. Ст. 47 ВоздК - размещение их в зоне систем посадки, радиолокации должно согласовываться.

Земли транспорта. Они делятся на подвиды.

-Земли железнодорожного транспорта. Есть закон "О железнодорожном транспорте. Нам понадобится статья 2. Это земли транспорта, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организации железнодорожного транспорта и эксплуатации объектов, в том числе участко, расположенные на полосах отвода железных дорог и в охранных зонах. Основа правового режима - полосы отвода железных дорог. Для обеспечения безопасности в местах, подверженным оползням, обвалам, селям устанавливаются охранные зоны в этих местах.

-Земли автомобильного транспорта представляют полосы отвода таких дорог. Действует ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в РФ". Границы полосы отвода таких дорог определяются на основании документации по планировке территории; она определяется с учетом норм отвода земель. Нормы отвода определяются Постановлением правительства от 2.09.2009 года.

Для автодорог, кроме дорог, расположенных в границах населенных пунктов устанавливаются придорожные полосы, ширина которых зависит от класса и ширины дороги. Ее размер варьируется от 25 до 150 м. Факт установление придорожной полосы должен быть доведен до сведения собственников, владельцев ЗУ. Суть в том, что у них особый режим использования ЗУ. Основное ограничение - запрещается строительство капитальных сооружений со сроком службы более 10 лет, кроме объектов дорожной службы. Строительство надо согласовывать с ГИБДД. Эти ограничения нужны для расширения дороги.

Правовой режим земель внутреннего водного и морского транспорта. Вдоль них устанавливается береговая полоса. Она выделяется для судоходства, сплава вне территории н/п. Исторически она нужна была для бурлаков, чтобы они баржы тянули. Согласно ст. 10 КВВТ, организация ВВТ вправе безвозмездно использовать береговую полосу для своих нужд. Это - полоса земли шириной 20 м от края воды вглубь берега. Режим использования береговой полосы определен в законе.

36

Можно создавать искусственные земельные участки для портов (ФЗ" О морских портах") – земельный участок, созданный в морском порту специальным образом. Там устанавливаются охранные, СЗЗ, а также иные зоны.

Земли воздушного транспорта. ВК РФ говорит, что это аэродром (участок земли или акватория со зданиями, сооружениями, оборудования для взлета, посадки и руления воздушных судов), вертодром и др. Участки, которые прилегают к ним, имею ограничения для безопасности - ст. 46 ВК ОФ - приаэродромная территория. Ст. 47 ВК РФ дает особые условия и требования к размещению объектов на ней. Для каждого аэродрома устанавливается приаэродромная территория, устанавливаются ее границы. Там запрещено строить без согласования с органами управления воздушным транспортом. Вокруг проводов создаются специальные охранные зоны.

Земли связи. Нормативная база этих земель – ФЗ «О связи. Вдоль таких земель устанавливаются охранные зоны для защиты объектов связи.

Земли для обеспечения космической деятельности. Делятся на 2 вида: занятые наземными объектами космической инфраструктуры и земли, включенные в состав районов падения отделяющихся частей ракет. Если причинен ущерб, то он подлежит возмещению. Согласовываются с минобороны районы падения ракет.

37