§ 4. Правовой режим земель сельскохозяйственных организаций

Общая характеристика. В ЗК РФСР была ст. 69, которая устанавливала правовой режим земель колхозов, сельскохозяйственных кооперативов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций. Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» она была признана недействующей. В настоящее время земельное законодательство фактически не регулирует эти вопросы.

Сейчас сложилась следующая ситуация. Подавляющая часть земель, ранее находившихся в пользовании сельскохозяйственных предприятий, была приватизирована, о чем говорилось выше. В результате реорганизации колхозов и совхозов граждане (как правило, работники этих предприятий) получили право на земельную долю (пай).

Владелец земельной доли вправе по своему выбору распорядиться ею в следующих формах. Он может получить земельный участок в натуре для создания крестьянского (фермерского) хозяйства или иного частного предприятия. Владелец такой доли может передать ее в качестве учредительного взноса в создаваемое хозяйственное общество, общество или кооператив. Можно продать или сдать земельную долю в аренду другим владельцам земельных долей либо создаваемым сельскохозяйственным коммерческим организациям или распорядиться ею иными способами.

С начала 1991 г. в результате проведения земельной реформы около 12 млн сельских жителей стали собственниками земельных долей (паев). Однако в результате этого реорганизованные сельскохозяйственные организации утратили какие-либо права в отношении своих земель. В действующем земельном законодательстве права таких сельскохозяйственных коммерческих организаций на землю не урегулированы. Земельное законодательство не признает эти сельскохозяйственные организации субъектами земельных отношений, поскольку «собственниками» земли в такой ситуации являются владельцы земельных долей (паев).

В связи с этим возникает много вопросов, на которые нельзя найти ответ в законодательстве: кто в этой ситуации должен платить земельный налог, нести ответственность за нарушения земельного законодательства, кому должны возмещаться убытки в случаях изъятия земель сельскохозяйственной организации для государственных или муниципальных нужд и др.

Установление коллективной (общей) совместной или долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственной организации. не было связано с решением в законодательстве проблемы, на основе каких прав сама сельскохозяйственная организация использует землю.

В настоящее время сельскохозяйственная коммерческая организация может приобрести право собственности на землю в результате продажи земельных участков из фонда перераспределения местной администрацией на аукционе или по конкурсу (п. 5 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»*). Земельный участок или его часть, земельная доля (пай) могут быть переданы этой организации в качестве взнoca в уставный фонд (капитал) (п. 2, 5 Указа Президента РФ от27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»).

* ВВС РСФСР. 1992. № 1. Ст. 53.

Согласно п. 9 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» невостребованные земельные доли, на которые не поступили заявления на получение свидетельств на право собственности на земельные доли, передаются (сохраняются за) сельскохозяйственным организациям, которые используют их в течение трех лет. Если в течение этого времени собственник указанной земельной доли не подал заявление на получение свидетельства на право собственности на земельную долю и не принял решения об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года. Такая организация может приобрести земельный участок в результате сделок купли-продажи и др.

Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 (п. 5) установил, что передача земельных долей в аренду сельскохозяйственным организациям, а также передача земельных долей или права пользования ими в уставный капитал сельскохозяйственных организаций осуществляются на основании договоров между собственниками долей и сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. Предусмотрено, что договоры аренды земельных долей должны заключаться на срок не менее трех лет. Арендодателями могут выступать как отдельный собственник, так и группа собственников земельных долей. При передаче земельной доли в аренду или в пользование земельный налог по договору с собственником может выплачиваться арендатором или пользователем. Площадь земель сельскохозяйственного назначения, арендуемых для производства сельскохозяйственной продукции, не ограничивается. Роскомземом 16 мая 1996г. был утвержден Примерный договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей. Однако указанные способы приобретения прав на землю не являются кардинальным решением проблемы.

В то же время существуют сельскохозяйственные организации, в которых реорганизация не проводилась — совхозы, государственные сельскохозяйственные предприятия, например, находящиеся в ведении Минобороны РФ, МВД РФ, Минсельхоза России и других ведомств, научно-исследовательские учреждения, учебные заведения и учебно-опытные хозяйства, которые используют землю на mumyле права постоянного (бессрочного) пользования. Эти сельскохозяйственные организации обладают соответствующими правами на землю и несут обязанности, предусмотренные ст. 52 и 53 ЗК.

Правовой режим земель сельскохозяйственных кооперативов. Вновь созданные сельскохозяйственные коммерческие организации используют земли сельскохозяйственного назначения на праве собственности и иных предусмотренных законодательством титулах. К их числу относятся сельскохозяйственные кооперативы — организации, созданные сельскохозяйственными товаропроизводителями на основе добровольного членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности, основанной на объединении их имущественных паевых взносов в целях удовлетворения материальных и иных потребностей членов кооператива. Сельскохозяйственный кооператив может быть создан в форме производственного или потребительского кооператива. Порядок создания и деятельности таких кооперативов регулируется Федеральным законом от 8 декабря 1995 г. № 193-83 «О сельскохозяйственной кооперации» (в ред. от 18 февраля 1999 г.)*.

* СЗ РФ. 1995. № 50. Ст. 4870; 1999. № 8. Ст. 973.

Указанный Закон (п. 3 ст. 19) предусматривает, что при реорганизации сельскохозяйственной организации ее член (участник) вправе передать выделенный ему земельный участок или причитающуюся ему земельную долю в счет паевого взноса в паевой фонд кооператива (с условием или без условия их возврата в натуральной форме в случае выхода из кооператива) либо передать участок, находящийся в его собственности, кооперативу в аренду на условиях, установленных законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. В этом случае кооператив становится собственником имущества, переданного ему в качестве паевых взносов его членами (п. 3 ст. 34 Закона) и соответственно собственниками таких земельных участков. Согласно ст. 6 Федерального закона «О сельскохозяйственной кооперации» кооператив вправе иметь в собственности, покупать или иным образом приобретать, продавать, закладывать и осуществлять иные вещные права на имущество и земельные участки, в том числе переданные ему в виде паевого взноса в паевой фонд кооператива, в порядке и на условиях, установленных законодательством РФ и законодательством субъектов Федерации.

Особенности правового режима земель сельскохозяйственного кооператива отражены в ст. 18 Закона. Так, выходящему члену кооператива должна быть выплачена стоимость его паевого взноса или должно быть выдано имущество, соответствующее его паевому взносу, а также произведены другие причитающиеся ему выплаты в размерах, в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Паевой взнос возвращается в порядке, установленном уставом. В соответствии с уставом кооператива либо в соответствии с решением общего собрания членов кооператива и с согласия лица, выходящего из кооператива, может быть предусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде земельного участка или другого имущества кооператива.

Размер выдаваемого в счет пая земельного участка определяется пропорционально размерам земельных угодий кооператива исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости гектара земли, в соответствии с которой земельный участок или земельная доля были засчитаны в паевой взнос. При этом размер выдаваемого земельного участка не должен превышать размер земельной доли или земельного участка, переданных кооперативу выходящим из кооператива членом при его вступлении в кооператив.

Если земельный участок или земельная доля были переданы кооперативу по договору в качестве паевого взноса с условием возврата земельного участка при выходе из членов кооператива, земельный участок возвращается в порядке и на условиях, которые определены указанным договором. Споры о возврате земельного участка в таком случае разрешаются судом.

Место нахождения земельного участка, выдаваемого выходящему члену кооператива в счет его паевого взноса в соответствии с уставом кооператива или в соответствии с решением общего собрания членов кооператива, устанавливается решением правления кооператива.