Гарантии прав собственник, землепользователей, землевладельцев, арендаторов

Они установлены в ст. 35 Конституции – Право частной собственности охраняется законом – могут лишить собственности лишь на основании решения суда и то при наличии равноценного и своевременного размещения.

В ГК и ЗК это раскрыто. 31, 32, 44, 45, 46, 49, 55, 57, 63, 69, 79 ЗК РФ

279-283 ГК РФ.

В ЗК РФ установлен перечень оснований для изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Ст. 44 – изъятия у собственников.

45 – для постоянного бессрочного пользования

46 – для аренды

49 – перечень не закрытый, но такие основания должны быть установлены либо ФЗ, либо, если земельный участок изымается для нужд субъекта (он должен у него в собственности находится), то можно и законом субъекта основания предусмотреть.

• Выполнение международных обязательств

• Строительство объектов транспорта

• Линейных объектов

• Космических объектов

• И т.п.

Порядок изъятия – см. ст . 55 ЗК РФ и 279-283 ГК РФ.

Нужно во-первых, принять правовой акт об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Такое решение подлежит государственной регистрации. Но в 90% случаев норма эта невыполнима. По той причине, что большое количество участков не имеет установленных границ – права на эти земельные участки не зарегистрированы.

Собственник земельного участка должен быть извещен о принятом решении. Условие о регистрации, таким образом не всегда будет выполнимо.

Принятие такого решения затрагивает права собственника земельного участка. В течение года после уведомления собственника нельзя изъять земельный участок у собственника. В течение года с собственником можно договориться и выкупить земельный участок – заключить договор купли-продажи.

Подлежат возмещению рыночная стоимость земельного участка, рыночная стоимость зданий и сооружений, находящихся на земельном участке и упущенная выгода, которую сможет доказать собственник земельного участка.

Рыночная стоимость устанавливается в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности» - ст. 66 ЗК РФ. Сейчас и кадастровая стоимость в соответствии с этим законом устанавливается, но там есть специальная глава об определении кадастровой стоимости этого участка.

Оценка проводится в обязательном порядке до принятия решения об изъятии земельного участка.

Могут быть споры об оценке. ВАС дал ПП ВАС 2005 № 11 – в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, то арбитражный суд устанавливает его стоимость по рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Варианты действий собственника после принятия подобного решения:

1. Пассивное поведение (ничего не делать, пить чай);

2. Активное поведение.

Коли меня уведомили и это решение затрагивает мои права, то можно оспаривать это решение.

Основания для оспаривания есть. И есть процессуальные преимущества. Ведь это же дело, рассматривается в порядке рассмотрения дел, возникающих из публичных правоотношений. Собственник должен доказать нарушением своих прав этим актом, а вот обязанность доказывания законности этого решения возлагается на орган, который принял это решение. Собственник просто обоснует нарушение своих прав этим актом (но в ряде случаев это не просто, ведь границы земельного участка могут быть и не установлены). Но если он доказал и его права или законные интересы нарушаются, то органа придется доказывать законность данного НПА. Эта обязанность лежит на нем.

Собственник может указать в чем было нарушение закона:

1. соблюдена ли процедура,

2. управомочен ли орган,

3. действительно ли были эти государственные и муниципальные нужды, в обеспечение которых был принят этот акт (в градостроительной документации РФ, субъекта РФ, муниципального района, генеральном плане городского округа, сельского/городского поселения; акты резервирования земельного участка и в некоторых других документах градостроительной документации это должно быть запланировано, а не «по доброй воле» главы администрации)

Если же орган не покажет, что это было запланировано, то данный акт будет недействительным.

Прошел год – в течение года собственника никто не сможет трогать.

После принятие решения об изъятии земельного участка собственник несет риск «улучшения земельного участка», т.е. если он что-то новое построит на этом земельном участке, то ему эту новостройку возмещать никто не будет.

Можно одновременно обжаловать решение и уточнять границы земельного участка, если они не установлены (в порядке административной процедуры).

Орган, который принял решение об изъятие земельного участка, то нужно, чтобы было предварительное и равноценное возмещение. Орган, который принял решение об изъятии земельного участка может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи по цене, которая установлена в результате проведения оценки (установить надо рыночную цену).

Ну а наличие неполученного дохода должен установить собственник. Собственник может использовать средства защиты:

1. может дать свои возражения (пусть он и не обжаловал решение) – обосновать, тчо правила принятия решения не было;

2. Может предъявить встречный иск – раз нужно предварительное и равноценное размещение, то может потребовать другой земельный участок (может защищаться в исковом производстве).

После принятия решения – будет исполнение решения – добровольное или принудительное. Ст. 55 ЗК РФ – там гарантии изложены, надо посмотреть.

Это то, что касается собственников.

Землевладельцы, землепользователи и арендаторы – в отношении их предусмотрена ст. 283 ГК РФ. В данном случае стоимость земельного участка не возмещается, но возмещается рыночная стоимость зданий, строений, сооружений и (если докажут) упущенная выгода.

Применяются ли нормы и гарантии собственника при изъятии земельного участка к арендатору? ПП ВАС 26.07.2011 г. № 2379/11. ВАС пришел к выводу, что практика сформировалась разноречивая. Некоторые АС применяли гарантии об изъятии земельных участков к арендаторам, а другие – нет.

Президиум сказал – не смотря на то, что нормы об изъятии земельного участка регулируют выкуп земельного участка у собственника и у владельцев иных вещных прав, но данные правила можно применить по аналогии и к аренде, но в том случае, если на земельном участке есть строения принадлежащие арендатору на праве собственности.

Следовательно, будет не расторжение договора аренды, а изъятия земельного участка. Правда рыночную стоимость земельного участка возмещать не будут.

Должен работать принцип предварительного возмещения. Это является основанием для пересомтра старых дел по новым обстоятельствам.

Олимпийские объекты и для форума АТЭС.

В Олимпийском законе – ст. 15. И там норма аналогичная норме о публичных сервитутах – вначале принимается год об изъятии земельных участков, а также допускается резервировании земельных участков. Изъятии осуществляется путем прекращения безвозмездного срочного пользования, права аренды, собственности и т.п. Проекты планировки и акты резервирования – основа для прекращения этих прав. Может быть образован земельный участок документацией по планировке без согласия правообладателя земельного участка (смотрят документы по планировке – и строят).

Производится оценка земельного участка. В официальном источнике опубликования для НПА и в интернете опубликуется это решение, правообладателя оповещают.

Земельный участок, как уже было сказано, оценивается на дату, которые не может более чем на 6 месяцев предшествовать дню, чем дали ознакомится с проектом соглашения.

После того, как правообладателей проинформировали должны предоставить свои документы на объекты недвижимости. Если они этого не сделали, то риски неправильной оценки рыночной стоимости лежат на правообладателей.

Далее заключается соглашение.

Если лицо не согласно – то в течение месяца можно обратиться в суд (а общее правило – год). Если по истечении месяца не заключено соглашение, то администрация Краснодарского края может обратиться в суд с требование о понуждении заключения договора купли-продажи. И нужно немедленно исполнять это решение.

Помимо изъятия землеьного участка могут быть и иные убытки причинены правообладателями земельного участка.Пример – нужно чиниь коммуникация, его придется соответствующим лицам занять. Или, например, сельскохозяйственные земли – линия электропередач там находится – нужно чинить – проехались трактором разок и все, повредили землю.

Ст. 57 ЗК РФ этому посвящена. Возмещение убытков при изъятии земельных участков, временном занятии земельных участков, ограничении прав землепользователей, землевладельцев, собственников арендодателей (санитарные зоны, водоохранные зоны) – можно требовать возмещения причиненных этим убытков.

07.05.2003 № 262 – Постановление Правительства регулирующее эти вопросы. Возмещается упущенная выгода, расходы, связанные с временным занятием земельного участка и т.п.

Есть порядок возмещения убытков, причиненного правомерными действиями – и в этом ПП это конкретизируется.

13.03.2012 г.

Мы рассмотрели право собственности на землю, мы рассмотрели права на землю лиц, не являющихся собственниками других участников.