Государственная регистрация прав на земельные участки

Прежде чем говорить о государственной регистрации прав на земельные участки, мы поговорим о существующих системах государственной регистрации прав на земельные участки.

Вообще исторически есть 2 системы регистрации:

1. Актовая система регистрации;

2. Титульная система регистрации.

Актовая возникла первой – регистрируются документы в определенном реестре, кадастре и т.п.

В позапрошлом веке возникла «титульная система регистрации». Ее еще называют «системой Торренса» - сэр Торренс в Австралии ее придумал. В чем ее смысл? В не зависимости от того, как приобретается недвижимость – путем первоначального приобретения у государства или на вторичном рынке, покупатель как бы покупает ЗУ у государства – так государство будет гарантировать незыблемость права собственности на ЗУ.

В разных странах есть и актовая и титульная системы. В чистом виде их нет ,существуют смешанные системы по всему свету. В США в некоторых штатах действуют актовая система, где-то титульная. То же касается и Европейских стран.

Актовая система регистрации. Если речь идет о регистрации документов, то регистратору требуется проверить – представлены ли все документы по перечню и зарегистрировать такие документы. Один из способ регистрации – отправить документы в сканер компьютера. Высокой квалификации регистратора не требуется. Поэтому стоимость государственных расходов на актовую систему регистрации – минимальная.

Расходы на регистрацию – когда государство отвечает лишь за то, представлены ли все документы, расходы и риски по совершению сделки – несут сами стороны (должны сами проверить документы, нужно проверить юридическую судьбу объекта недвижимости и т.п.).

Исходя из того, что риск при системе регистрации достаточно высок, в странах, где есть актовая система регистрации развита система страхования титула.

НЕ предусматривается ни специального фонда компенсации убытков сторон сделки, нет существенной ответственности за действия регистратора.

В отличие от этого, титульная система регистрации регистрирует не документы, а права. Поэтому нужна высокая квалификация регистратора – он проверит имеет ли надлежащий правовой титул регистратор и т.п.

Стоимость расходов по совершению сделок ложится на государство. Страхование правового титула не развита.

Поскольку государство в определенной степени отвечает за надлежащую регистрацию права ЗУ, то обычно предусматривается бюджетные/внебюджетный фонд, из которого возмещаются расходы, которые возникают при проблемах с регистрацией.

Сам орган несет ответственность за то, когда он ненадлежащим образом проверил правовой титул отчуждателя ЗУ.

В России изначально была актовая система в советский период. Но и она была усеченная. 1964 г. ГК РФ – регистрации в исполнительном комитете подлежали договоры купли-продажи жилого дома. Вот и вся регистрация, которая была.

В дальнейшем при принятии ЗК РФСФР 1991 г. именно в ЗК РФ была предпринята попытка включения/введения титульной системы регистрации. Положения ЗК РСФСР 1991 предусматривают то, что регистрируются именно права на ЗУ.

Реформирование системы регистрации шло именно в отношении ЗУ.

В дальнейшем все-таки склонился законодатель и исполнительная власть к актовой системы регистрации (1992, 1993 г. – акты того времени о том свидетельствуют).

1993 «О праве граждан на получение ПС на продажу ЗУ …»; Постановление Правительства соответствующее приняли – регистрации подлежали договоры купли-продажи ЗУ и аренды ЗУ. И вновь система актовая была усечённая – только в отношении отдельных видов ЗУ (личных подсобных хозяйств и т.п.).

Расцвет актовой системы – Указ Президента 27.10.1993 г. № 1767 – регистрация свидетельств о праве собственности на землю (введена форма свидетельства и сказано, что их надо регистрировать).

11.12.1993 г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации…» прав на недвижимость. Все документы нужно регистрировать в государственном земельном кадастре. И до сих пор, когда возникает вопрос о юридической судьбе недвижимости, судам приходится смотреть и на этот Указ Президента.

Документы о правах на ЗУ действительно регистрировались в государственном земельном кадастре, а документы о правах на здания, строения, сооружения – в других реестрах. Права собственности на приватизированное жилье – в земельных комитетах; нежилая недвижимость регистрировалась в БТИ.

Сейчас все в едином реестре регистрируется – Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Когда была принята 1 часть ГК РФ – было предусмотрено, что недвижимость подлежит регистрации. Было предусмотрено, что регистрируются и права, и сделки с недвижимым имуществом. Когда у нас зарубежный опыт воспринимается, можно сказать, что он воспринимается весь.

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - принят был через 3 года после ГК РФ и через полгода вступил в силу. Не очень ясно, когда он вступил в силу.

Было несколько печатных (и только, сейчас и интернет) источников опубликования – Российская и Парламентская Газета и Собрание Законодательства. Часто газету мы можем купить или она в ящике появляется почтовом сразу с утра. А вот СЗ РФ – раз в декаду приходит журнал и он приходит с запозданием где-то на неделю той даты, которая стоит на титульном листе СЗ РФ.

И вопрос – с какой даты от вступает в силу. Вопрос о вступлении ФЗ «Об акцизах» рассматривался КС РФ – в РГ и СЗ РФ даты не совпадали. И в том случае КС РФ сказал, что дата на титуле совпадает с датой подписания издания в печать. Следовательно, эта дата не говорит, что с этой даты граждане смогли ознакомиться с этим изданием. И сказали, что дата опубликования – это дата, указанная в РГ! (Хотя дата на СЗ РФ была раньше).

То же касается и тех 6-ти месяцев.

А как их отсчитывать? Правила отсчета сроков, указанных в ГК РФ – не применимы. Как начинает течь срок? Со следующего дня после опубликования? Как течет срок.

Два Министра Юстиции (Крашениннков и Степашин) называли в период, когда он не вступил в силу совершенно разные даты. Говорили это в интервью, которые опубликовали.

28.01.1998 г. и 29.01.1998 г. и 30 и 31 и 01.02.1998 г. Спорные 5 дней. А это в Москве несколько тысяч сделок!

31.01.1998 – пускай в эту дату вступил в силу закон. Но он не мог быть реализован – Постановление Правительства о реализации этого закона – не было принято по истечении 6-ти месячного срока. Лишь 18.02.1998 г. было оно принято (через 3 недели после вступления его в силу). А этим документом были формы документов установлены, формы свидетельства о государственной регистрации права. Закон не мог быть исполнен с момента введения его в действие. Эти свидетельства, которые подтверждают факт регистрации – нужно было разослать по субъектам и т.п.

В то время за создание и действие регистрирующих органов отвечали субъекты РФ. И этот процесс продлился очень долго.

И это непосредственно сказалось на регистрацию прав на ЗУ. Существовали значительное количество документов, удостоверяющих права на ЗУ. И что делать? Нельзя же остановить экономику.

Пришлось выдавать после совершения сделок органам, которые не имели бланков, документы по старым формам. Это

• «государственный акт о ПС на землю, П(Б)П, ПНВ» от Совет Министров 17.09.1991 г. № 493,

• «свидетельство о праве собственности на землю» (синие такое) – Постановление 19.03.1992 г № 177

• «свидетельство на право собственности на землю» (розовое такое) 27.10.1993 № 1767

Надо было эту проблему решать. Период этот продлился довольно долго. ПО новой установленной форме регистраторы

25.01.1999 г Указ Президента № 112 «О признании утратившими силу…» - этим указом был установлен переходный период для выдачи свидетельств о государственной регистрации права (219 ПП, которым правила ведения ЕГРП были утверждены).

Свидетельства и государственные акта по ранее утвержденным формам до начала выдачи свидетельство о государственной регистрации права признавались действительные. До них – действовал старый порядок выдачи этих «документов». Срок переходного периода не был каким-либо образом обозначен.

Можно представить, сколько вышло в свет этих документов.

2000 – 2001г. этот процесс закончился. Все субъекты перешли на выдачу свидетельств о государственной регистрации права.

Хотя указом и было сказано, что акты старые – действительны, нужно было принять закон. Приняли Закон о введении в действие ЗК РФ – п.9 ст. 3 «Государственные акты, свидетельства и другие документы … выданные в период действия ФЗ «О государственной регистрации прав…» имеют равную силу с записями в ЕГРП». Те документы, которые были выданы до регистрации свидетельств о регистрации права признаются действительные (и перечислены акты, установившие соответствующие формы).

Поскольку обязанность перерегистрировать права лежит только на ЮЛ и то срок продлен до 1 июля 2012 г. (постоянно продлевают срок), а в отношении граждан – обязанности перерегистрировать нет, то и сейчас мы можем встретить правообладателей с ранее установленными формами документов.

Права на ЗУ могут устанавливаться даже более старыми документами, которые выданы еще и в советский период. Их надо проверять, смотреть – они удостоверяют права на ЗУ.

Что же произошло с системой государственной регистрации потом?

В ГК РФ предусмотрена и государственная регистрация прав и государственная регистрация сделок. По сути заимствована и актовая и титульная системы. В ГК сказано, что с момента государственной регистрации возникают права (но есть и исключения – например, при наследовании – наследник принял наследство – сразу же получил права; потом нужна регистрация как правоподтверждающий характер; или когда право по решению суда установлено и т.п.).

Все ли сделки подлежат государственной регистрации?

Договор купли-продажи земельного участка. Что нужно для этого?

1. Подписание самого договора (только в письменной форме);

2. Т.к. договор К-П – то договор консенсуальный (заключение договора и исполнение договора могут оп времени не совпадать) – нужен акт приема-передачи земельного участка;

3. Т.к. прав на ЗУ подлежат регистрации, то необходима государственная регистрация права.

Положения ГК – когда возникают права на ЗУ? 223 ГК РФ – в случае, когда отчуждение имущества подлежит регистрации, ПС возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Но что есть отчуждение – договор или акт? Получается, что нужно регистрировать и договор и сам акт? А потом нужно еще и государственную регистрацию перехода права собственности?

551 ГК РФ – государственная регистрация перехода права собственности. А это что такое? Что нужно регистрировать – переход ПС, а потом и само отчуждение ЗУ?

ВАС РФ на конкретных примерах сказал, что сами сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях прямо установленных в законе.

Если речь идет о переходе ПС, то нужно регистрировать переход права. Следовательно, сам договор купли-продажи и акт-приема передачи регистрировать не надо.

Чтобы свести положения воедино нужно делать так:

• Продавец подает заявление о регистрации перехода права, а покупатель – заявление о государственной регистрации права.

Поэтому вопрос – нужно ли регистрировать сделки с ЗУ? Ответ – сделки на ЗУ (как и на другие объекты недвижимости) нужно регистрировать только в том случае, когда это прямо указано в законе.

ИП ВАС от 16.02.2001 г. – Президиум ВАС, обобщив практику, сделал вывод указанный абзацам выше.

Почему такая проблема возникает? Ст. 131 ГК РФ – отсылает к ФЗ «О государственной регистрации…», который посылает к ГК РФ. Круг замкнулся.

Часто ЗУ продаются на основании предварительного договора. Нужно ли его регистрировать? Пример – договор аренды на срок более одного года – нужно регистрировать. Вот предварительный договор такой аренды – надо регистрировать? ВАС РФ сказал – не надо, потому что объектом предварительного договора является [заключение договора, а не переход ПС].

А если договор смешанный? И одна из его частей касается договора перехода прав на ЗУ? В таком случае надо регистрировать такой смешанный договор!

Определение КС РФ № 154-О – государственная регистрация, как формальное обеспечение прав защиты лица, возникающих из договорных отношений – призвано лишь удостоверить юридическую силу правоустанавливающих документов – это гарантия прав и обязанностей сторон, нужно это для того, чтобы оборот обеспечить. Это не затрагивает свободу договора, это не недопустимо вмешательство государство, это не ограничение прав и свобод человека, это не ограничение свободы экономической деятельности.

Само по себе выдаваемое свидетельство не затрагивает права и не затрагивает каких-либо обязанностей. Оспаривание свидетельств – это не надлежащий способ защиты своих прав (хотя случаи были). Необходим оспаривать именно основание регистрации права, а не результат. Если основание оспорено, то это влечет автоматически изменение записи в ЕГРП!

Сделки, удостоверяющие сам факт регистрации права.

Свидетельствам посвящена ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации прав…» - проведенная государственная регистрация удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права. Постановлением Правительства утверждена форма.

Само свидетельство выполнено на госзнаковской бумаге – он лишь подтверждает, что в такой день было зарегистрировано право такого-то лица. Правообладателем стало такое-то лицо, на такой-то объект; ограничения и обременения – такие-то; запись была совершена и все. И только это!

А является при правообладатель на самом деле правообладателем на следующий день – не утверждает оно! Это свидетельство удостоверяет лишь факт регистрации! Нужно требовать сами документы, удостоверяющие права!

Для того, чтобы убедиться кто является правообладателем ЗУ – есть механизм специальный.

Сведения ЕГРП – открытые и общедоступные. Ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав…» любое лицо вправе без объяснения причины обратиться для получения выписки из ЕГРП. Получив ее – ты можешь быть уверен, что на эту дату это лицо является правообладателем ЗУ – указано лицо, сам объект, обременения.

Долго уже обсуждают вопрос об открытости этой информации. Все идет к тому, что доступ все в большей степени будут иметь риэлторы, нотариусы, адвокаты и прочие субъекты, которым данная информация нужна.

Следовательно ,есть документы, удостоверяющие права на ЗУ и документы, удостоверяющие право на ЗУ. Не надо делать из свидетельства о регистрации некий фетиш.

Итак, что касается предварительных договоров. Там указаны положения основного договора. И после того, как заключен первоначальный платеж – и аванс, и задаток (и т.п.) – после этого получают выписку из ЕГРП, подписывают основной договор, потом регистрируют сам договор, если это предусмотрено ФЗ, а потом происходит регистрация перехода права на ЗУ!

Для минимизации риска – нужно сразу же требовать выписку из ЕГРП!

Есть такой институт – государственный кадастровый учет. Это информационная система, которой занимается ФС государственной регистрации, кадастра и картографии. Кадастровые палаты этим занимаются – это ФБУ по Москве, по Московосйо области. А регистрация права – этим занимаются органы Росреестра. Они в составе одной ФС, но органы разные!

Кадастровый учет – возникает объект правоотношений – ЗУ с номером, площадью и т.п. Прежде чем определить какой объект вас собираются продать, вам нужно определить данные об объекте – нужно из государственного кадастра недвижимости получить выписку – для получения информации о ЗУ (там сведений больше, чем в кадастровом паспорте).

Любое лицо без выяснения причин может получить эту выписку.

Надо обязательно выяснять, к какой категории относится ЗУ. Ведь в договоре нужно будет указать. В выписке из государственного кадастра это можно выяснить.

Последствия неуказания в договоре категории ЗУ – плачевны:

• Сделка будет не соответствовать законы (ничтожная сделка) – с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки может обратиться любое заинтересованное лицо.

• Суд, рассматривая конкретное дело, по своей инициативе может применить последствия недействительности ничтожной сделки.

• Срок исковой давности по ничтожным сделкам – целых 3 года (течет с момента исполнения сделки – [или когда лицо знало или должно было узнать])

До сделки с ЗУ:

• нужно получить информацию из государственного кадастра недвижимости.

• И убедиться в том, кто является правообладателем – выписка из ЕГРП поможет.

Ст. 1 в ФЗ «О государственной регистрации…» - определение недвижимого имущества.

Есть понятие ограничений/обременений, есть понятие сервитута.

Ст. 2 – государственная регистрация по месту нахождения ЗУ осуществляется. И споры о нем – тоже по месту нахождения ЗУ рассматриваются.

Ст. 6 – ранее возникшие права признаются действительными, но для того, чтобы совершить сделку с ЗУ – нужно зарегистрировать право на этот ЗУ (если право возникло до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации…»).

Ст. 7 – открытость сведений.

Ст. 8 – условия предоставления сведений.

Ст. 12 – структура сведений ЕГРП. ЕГРП – состоит из разделов. Каждый раздел – состоит из определенных подразделов. Сведения о ЗУ – заносятся в первый подраздел 1 раздела на основании кадастрового паспорта ЗУ.

Ст. 18 – есть требование, что необходимые для государственной регистрации прав документы, совершенные в простой письменной форме нужно предоставлять в двух экземплярах, один из которых потом возвращают правообладателю. Следовательно надо сделать количество договоров, равное количеству участников + 1 (который придется отдать регистратору).

Ст. 20 п. 2 – споры о границах ЗУ не является основанием для отказа в государственной регистрации прав.

Это не всегда работает. При проведении межевания – нужно согласовать границы с соседями. Если не проведешь согласование границ – не выдадут кадастровый паспорт ЗУ. Поэтому эта норма часто на практике не работает.

Ст. 22 – государственная регистрация прав на предприятия. Раз предприятие как имущественный комплекс может состоять из нескольких ЗУ – нужно регистрировать каждый объект недвижимость (в том числе ЗУ) – по месту его нахождения.

Анекдот – приходит профессор к невропатологу и жалуется – меня мучают кошмары во сне. Снятся мне постоянно сны, что я читаю лекции, а студенты не слушают, кричат. Вам бы уйти в отпуск. Нет, проблема не в этом. Проблема в том, что когда я просыпаюсь я действительно читают лекцию.

20.03.2012 г.

Игнатьева Инна Анатольевна