Земельное право учебный год 2022-23 / 14. Ограничения в использовании-1
.docxЛекция №15 (16.12.2013 г.)
ТЕМА: Ограничения прав на ЗУ
Ограничения прав на земельные участки
Пр. регулирование – ст.56 ЗК – ограничения прав на ЗУ статья связывает с нахождением ЗУ в зоне с (1) особыми условиями использования и (2) с условиями начала и завершения строительства, а также (3) особые условия охраны окр. среды, животного и раст. мира.
Перечень основания для ограничения ст.56 – неисчерпывающий перечень: огр. могут быть и виных случаях, предусм. зак-вом. Кроме того, ст.56.1 уст. особое основание ограничения прав на ЗУ – это резервирование.
Слово «ограничение» ЗК использует и в ст.27, но там речь идет об ограничениях ЗУ в обороте – это запрет на передачу в частную собственность определенных видов ЗУ.
Если посм. на ст.27 ЗК – то в ряде случаев огр. в обороте являеются правовоым способом обеспечения режима исп. ЗУ.
Напр., ограниченные в обороте ЗУ в 1-2 поясе зон охраны источников питьевого водоснабжения (вдоль водных объектов – источников питьевого водоснабжения)
Передавать в аренду ограниченные в обороте можно, передавать в собственность нельзя. Потому что если что расторгнуть договор аренды просто. То же касается уч-в на ЗЛФ – можно в аренду, в собственность – нельзя. Ограничиваются в обороте земли обороны и безопасности.
Эти ограничения в обороте к ограничениями прав в смысле ст.56-56.1 отношения не имеют. А мы говорим именно об ограничениях прав на ЗУ.
!!! В проекте изменений в ЗК в связи с отменой категорий есть спец. глава, посвященная зонам. Ограничения прав увязываются только с нахожденим ЗУ в пределах охранной (защитной) зоной.
Что касается условий начала и завершения строитеольвтсва – это доп. обязанность к РИ, а не собственно ограничение.
Особые условия ООС, названные ограничениями прав – все равно связаны с нахожденим ЗУ в пределах какой-то зоны. Поэтому выделять это в кач-ве ограничения некорректно.
Итак, ограничения прав на ЗУ всегда сопряжены с нахождением ЗУ в охранных (защитных зонах) ( то есть в ЗОУИТ)
2 вида ЗОУИТ:
Которые направлены на охрану объекта, наход. внутри зоны, от воздействия внешних факторов среды
Напр., ООПТ. Вокруг нее – охранная зона – буфер между ООПТ и всем остальным.
Которые направлены на охрану внешней среды от того, что находится внутри зоны.
Напр., сан-защитная зона вокруг промышленных объектов.
Мы говорим о правах тех лиц, ЗУ которых оказались в пределах таких зон (изначально ЗУ был в зоне или потом появилась эта зона)
ЗК требует, чтобы ограничения прав на ЗУ были зарегистрированы в ЕГРПН. НО ситуация такова, что сделать это практически невозможно, по след. причинам. Закон о госрег.: ограничения могут быть зарег. только на основании акта ОМС или акта ОГВ (того акта, которым устанавливается охр. или защитная зона) НО акт ОГВ об установлении зоны не содержит перечня ЗУ, попадающих в пределы таких зон. ПО сути решение ОГВ об установлении зон представляет короткий текст, типа: куст. зона такого вот размера для такого то объекта и все. Сделать вывод о том, какой именно ЗУ попал, рег. орган не может из такого акта.
Помимо того, что согл. ЗК огр. прав регистр. в ЕГРП, в законе О ГКН указано, что в состав сведений о ЗУ, учитываемым в ГКН, входят также и сведения об ограничениях прав. Но ограничения прав на ЗУ, сведения о таких ограничениях, вносятся в ГКН после госрег. таких ограничений.
ИТАК: если на основании акта нельзя зарег. ограничения прав в ЕГРП, то они не попадут и в ГКН. Поэтому по факту получается, что сведения об ограничениях прав на ЗУ не содержатся нигде, ни в ЕГРП, ни в ГКН. НО при этом нахождение ЗУ в ЗОУИТ не освобождает правообладателя от соблюдения режима этих зон, который закл. в запрете на опр. виды деят-ти (как правило)
Суд. практика – не на стороне правообладателя. Факт отсутствия госрег. прав и огр. прав – не освобождает от соблюдения требований з-ва об ЗОУИТ. Поэтому сам правообладатель сам должен предусмотреть, что его ЗУ может оказаться в зоне и принять меры, чтобы выяснить это. Как это сделать?
ЗОУИТ – являются объектами кад. учета. Это значит, что лицо, для которого уст. ЗОУИТ должно обеспечить определение координат характерных точек границ ЗОУИТ. И эти сведения представить в кад. палату (их – в ГКН, сведения появл. на ПКК) Если они есть на ПКК – то все норм. Находите ЗУ на ПКК и зону тоже и все норм.
Применительно к ограничениям прав появляется такой объект ЗО как часть ЗУ. ЗУ может пересекаться ЗОУИТ и в этм случае на чатси ЗУ будут ограничения действовать, а на часть – не будут. Если бы сведения обо всех ЗОУИТ были внесены в ГКН, все было бы норм. Сроки для внесения всех зон в ГКН не установлены, а потому все печально. И этот способ почти не работает.
ПЗЗ – картографический источник
В составе ПЗЗ должны быть карты ЗОУИТ. ОМС, готовящий эти карты, не уст. ЗОУИТ, а лишь отображает их, в отличие от карт ГЗ, которые уст. ОМС.
Эмпирически
Самостоятельно с помощью геодезиста определеять вручную, где проходит ЗОУИТ.
В любом случае это надо делать, в т.ч. и на стадии разработки проекта исп-я ЗУ, в т.ч. и для СХ-производства. Так как часть ЗУ окажется в ЗОУИТ, то места для возможной застройки станет меньше.
Если рядом водный объект, то может оказаться мин. три ЗОУИТ – водоохранная, прибрежная полоса и зона охраны источников питьевого водоснаб. Зоны накладываются одна на другую. Строить нельзя, поставить забор – нельзя.
В проекте ЗК требования о госрег огр. прав на ЗУ исключено, и это разумно, т.к. все равно не регистрируют ничего никто.
Резервирование
ПО ЗК это особый вид ограничений прав на ЗУ. Оно связано с предстоящим изъятием ЗУ. Это значит, что док-ты ТП в пределах ЗУ предусм. строит-во развязки фед. трассы. И вам говорят – мы изымем ЗУ. И теперь резервируем. Ограничения в связи с этим:
нельзя ничего строить (при изъятии возмещается рыночная стоимость объектов недвиги на ЗУ, если вы что то строите, то увеличили капитализацию, но если вы предупреждены (обычно за 7 лет) – то ничего не возмесятт.) Если через 7 лет ничего не изъяли, то может и не изымут или изымут позже. И никакого возмещения. Гос-во пытается себя обезопасить и дать себе время на то, чтобы возместить собственику рыночную стоимость.
Такое было на МКАД, когда делали какой то съезд. Зарезервировали давно, вроде как до сих пор проблемы какие то.
Режим видов ЗОУИТ
Можно смотреть проект ЗК - там неисчерп. перечень таких Зон – около 16. Но режим каждой конкретной цзоны уст. не ЗЗ, а много чем.
Самый распространенный вид ЗОУИТ – сан-защ. зоны – 50 м. минимум. Правила установления, основания, санитарная классификация пром. предприятий установлена СанПиНом (25.09.2007 – постановление гл. сан. врача РФ)
В нем - сан. классификация предприятий (1-5 классы: 1 – самый жесткий – 1 км СЗ-зоны, 5 класс – самый мягкий – СЗЗ = 50 м) В пределах СЗЗ нельзя размещать жилую застройку, нельзя разм. объекты отдыха, рекреации, отдыха, санатории, спортивные сооружения, объекты по произв-у пищевых и лекарств. объектов.
По поводу жилой застройки – если реализуется проект жил. засьройки многкв. дома, надо проверить наличие СЗЗ. Проблема в том: фактически есть жилые дома в пределах СЗЗ, и что с ними делать, неизвестно. Одна гржданка обр. в ЕСПЧ, попросив выселить ее из такого дома. ЕСПЧ согласился. НО массовых исков В ЕСПЧ не последовало.
Еще актуальная ситуация с объектами культ насл. (ОКН) – см. 26.04.2006 П. Прав-ва.
На ЗУ, где есть ОКН – действие ГР не распространяется. НО на ЗУ с ОКН есть 2 зоны для охраны ОКН, это:
Зона рег. застройки и хоз. деятельности
В Постановлении редим зоны сформ. в общем виде – ограничения, необхожимые для сохрангости .окн. Но рпи определении режима хоны применительно к кажому объекту, формулировку надо раскрыть, что б ы знали, какое именно строительство запредено\\
Зона охраняемого приролного ландшафта.
Запрет (огр.) строитестова – в целях сохранеия композиционной чсвязи с ОКН. Может быть ьольшой. (Чтобы визуально не закрывать объекты КН) В центре Мск сплошные ОКН. И установлена елиная зона для всего района, нет смысла для каждого устанавливать отдельную зону (уст. пределы выстоноости, обязан-ть не закрывать ОКН)
Метеостанции
Зоны – до 200 м., П. П. 27.08.1999 г. – Охр. зоны ст. метеостанций – ограничивается деят-ть…
Помимо установления этих зон, должен быть установлен…. (?)
Водоохранные и прибрежные зоны (см. ВК РФ)
Установление этих зон как правовая мера охраны водных объектов. Размер водоохр. зоны (от берега) – уст. в зависимости от протяженности водного объекта.
Если протияж-ть – до 10км, то ОЗ=50м
От 10-50 км – 100 м
от 50 км и более – 200 м.
У большой реки – 200 м.
Для озера – см. по площади.
У моря – ОЗ=500 м.
Ширина водоохр. зоны
Прибрежная защ .полоса (традиционно: «бечевник»)– в зависимости от уклона берега.
Максимальная=50 м. В некоторых случаях совпадет с водоохранной.
Водоохранная зона:
запрещено
размещение кладбищ. скотомог., свалок
движение а-т средств
размещение АЗС, и складов ГСМ
Кстати, иные объекты кап. стр-ва разместить можно. А раньше нельзя было даже жилые дома размещать.
Прибрежная защ. полоса –
Не может быть ограничен доступ к водным объектам
Запрещается распашка земель и выпас скота (то есть никакого СХ)
И эти полосы ограничены в обороте (а водоохр. зоны не ограничены)
По поволу стр-ва – то же, чт и с водоохранной зоной – та же история.
КАДАСТР.СТОИМОСТЬ
В общем виде – рег. ЗК РФ.
В СССР – принцип бесплатного землепользваония, ЗУ не оценивались. Теперь – наоборот.
С распада СССР – исп. ЗУ платное. Возникла необходимость оценивать условно ЗУ.
Кад. стоимость – это условная оценка ЗУ.
Изначально в постсов. период была нормативная цена земли (а не кад. стоимость, но это то же по сути, но есть отличие: норм. цена опр. как 200 кратный зем. налог на ЗУ, то есть была ставка зем. налога для кат. земель, и от нее считалась норм. цена земли, теперь наоборот – зем. налог определеяется ОТ кад. стоимости.)
Юр. значение кад. стоимости:
стороны ДКП ЗУ не связаны кад . стоимостью – они рук. рыночной ценой. При вторичном обороте КС не имеет значения, но занчение ее главное – для налогообложения – ставки ЗН уст. ч.2 НК (0,03 % для СХН и 1,5% для остальных земель, хотя конкр. ставки уст. ОМС)
Когда ЗУ наход. в гос/мун собственности – и с ним соверш сделки. Если объект недвиги – наход в собственности гр-н или ЮЛ, но ЗУ – в гос/мун – у собств-ка исключительное право на приобреьение такого ЗУ по цене в %% от кад. стоимости – до1.07.2012 г. = 2,5 % от КС, после – цену опр. субъекты СРФ.
В МО в З-не об обороте ЗСХН – арендатор ЗУ может приобрести в собственность, уплатив 5% от КС ЗУ.
В ряде случае арендная плата гос/мун ЗУ тоже опр. через КС.
В Мск специфическое проявление:
При приобретении ЗУ в собственность под объектом недвижимости дл собственника запрет на реконстукцию и сстр-во на этом ЗУ. Что бы снять этот щапрет = заплатить 80% КС. А так можно за 20% от КС приобрести. Хочешь строить еще – доплати еще 80% от КС. это относится и к РЕКОНСТРУКЦИИ также.
За смену РИ в Мск надо доплатитиь разницу в кад. стоимости между ЗУ с предыдущ. РИ и с новым РИ.
Соотношение КС и рын.С.
В Мск КС выше рыночной.
В ЗО – КС имеет значение при переводе ЗСХН. Для ЗУ из ЗСХН с КС, превыш. среднюю на 50% - ограничения на перевод в земли других категорий.
Определение КС
Общие положения – в законе об оценочной деят-ти. В 2010 г. – новая глава – «Кад. оценка»
Кад. оценка организуется ОГВ в рамках ее опр. удельные показатели для все земель с отдельным РИ. Удельный показатель умножается на площадь ЗУ и получается КС. Удельные показатели уст. МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ. Но КС обычно выше рыночной. И правообладетель может внести сведения о рыночной стоимости как о кадастровой, чтобы меньше платить.