Земельное право учебный год 2022-23 / Юридический справочник застройщика

(1)Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

(2)Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

(3)Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Вцелом следует признать, что требования, позволяющие отнести постройку к самовольной,

скаждой редакцией ужесточаются и становятся максимально конкретными.

Признаки самовольной постройки:

1)размещена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке либо его разрешённое использование не допускает строительства на нём данного объекта;

2)создана без получения необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил;

3)возведена на земельном участке в нарушение установленных законом ограничений использования участка.

Для признания постройки самовольной необходимо наличие хотя бы одного из перечисленных признаков.

Необходимость получения согласований или разрешений, а также содержание градостроительных и строительных норм и правил, разрешённое использование земельного участка оценивается на дату начала возведения или создания самовольной постройки. Из п. 1 ст. 222 ГК РФ следует, что невозможно признание постройки самовольной, если она возведена с нарушением градостроительных или строительных норм и правил, которые утратили силу на момент выявления такой постройки.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 Постановления Пленумов ВС РФ,

ВАС РФ 10/22).

В то же время следует помнить, что применительно к жилым зданиям в случае изменения расположения неконструктивных перегородок и прочих работ не подлежит применению норма ст. 222 ГК РФ, а действуют специальные нормы о самовольной перепланировке (ст. 29 ЖК РФ), влекущие принципиально иные последствия.

Последними изменениями в ст. 222 ГК РФ1 введено правило, согласно которому не является самовольной постройкой ОКС, созданный с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, если собственник не знал и не мог знать о действующих ограничениях в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Появление вышеприведённой нормы стало следствием ряда судебных споров, дошедших до Верховного Суда РФ по вопросам размещения строений в охранной зоне газопроводов, когда собственники участков даже не знали о её существовании. Сначала иски о признании таких построек самовольными удовлетворялись2, затем практика поменялась, и владельцы таких построек получили судебную защиту3.

1  Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

2  См., напр., Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2016 по делу № 309-ЭС16-5381, А71-15106/2014.

3  См., напр., Определение Верховного Суда РФ от 26.09.2017 № 9-КГ17-11.

281

Самовольная постройка не является оборотоспособной, то есть в отношении неё нельзя заключать какие-либо сделки (абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ), а также запрещается её использовать (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ). Сделки, заключённые в отношении самовольной постройки, являются недействительными в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Исходя из этого, самовольную постройку можно либо снести, либо легализовать.

Следует помнить, что за возведение самовольной постройки предусмотрена административная ответственность, в частности, КоАП РФ предусматривает следующие составы: самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ), использование земельных участков не по целевому назначению (ст. 8.8 КоАП РФ), нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов (изделий) (ст. 9.4 КоАП РФ), нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта ОКС, ввода его в эксплуатацию (ст. 9.5 КоАП РФ).

Порядок легализации самовольной постройки

Самовольная постройка должна быть приведена в соответствие с ПЗЗ, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам застройки лицом, построившим её, либо за его счёт.

Когда лицо, создавшее самовольную постройку, неизвестно, то привести её в соответствие должно лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок (далее – правообладатель земельного участка), на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицо, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счёт соответствующего лица (абз. 4 п. 2 ст. 222 ГК РФ).

За правообладателем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, при приведении постройки в соответствие с установленными требованиями в судебном порядке может быть признано право собственности (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Лицо, которое владеет и пользуется земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на котором возведена самовольная постройка, также может приобрести на неё право собственности, если она будет приведена в соответствие с установленными требованиями и если это не противоречит закону или договору (абз. 2 п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Для признания права собственности на самовольную постройку должен быть соблюдён ряд условий:

•в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;

•постройка соответствует установленным требованиям на день обращения в суд;

•сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Лицо, которое приобрело право собственности на самовольную постройку, возмещает лицу, осуществившему строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение её

всоответствие с установленными требованиями (абз. 2 п.3 ст. 222 ГК РФ).

Сцелью исключить ситуацию, когда градостроительный регламент изменяется для соответствия самовольной постройке, а не самовольная постройка приводится в соответствие с градостроительным регламентом, законодатель установил ряд ограничений. В частности, ОМСУ со дня получения уведомления о выявлении самовольной постройки не вправе вносить в ПЗЗ изменения, предусматривающие установление ВРИ, параметров разрешённого строительства, реконструкции ОКС, которым соответствует ВРИ и параметры самовольной постройки до её сноса (п. 7 ст. 33 ГрК РФ), также не допускается предоставление разрешения на условно-разре- шённый вид использования, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции в отношении земельного участка, на котором расположена самовольная постройка (п. 11.1 ст. 39, п. 6.1 ст. 40 ГрК РФ). Это означает, что если самовольная

282

постройка соответствует не основному, а лишь условно-разрешённому ВРИ, то её легализация невозможна, если этот ВРИ не был согласован до её создания.

Самовольная постройка может быть легализована двумя путями: в соответствии с судебным решением либо по решению ОМСУ о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями.

Всоответствии с п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ приведение самовольной постройки в соответствие

сустановленными требованиями осуществляется путём её реконструкции в порядке, установленном ГрК РФ.

Вслучае, если самовольная постройка не приведена в соответствие с установленными требованиями и не снесена, ОМСУ имеет право в течение шести месяцев с момента истечения срока, установленного в решении, обратиться в суд с иском об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, либо об изъятии земельного участка и о его передаче в государственную или муниципальную собственность при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования, за исключением тех случаев, когда земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, является неделимым и на нём расположены иные ОКС, не являющиеся самовольными (пп.пп. 2, 3 п. 12, пп. 3 п. 13 ст. 55.32 ГрК РФ).

Отдельно следует обратить внимание на п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ

№143, согласно которому право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено всилу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. В рассматриваемом ВАС РФ деле, которое описано в Информационном письме, судом обращено внимание на то, что земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, находится в собственности лица, которое является приобретателем по давности, а также истёк срок исковой давности для удовлетворения исковых требований о сносе самовольной постройки. Представляется, что приобретение права собственности насамовольную постройку в соответствии со ст. 234 ГК РФ является скорее исключением, а не правилом.

Самовольная реконструкция

Всоответствии с п. 28 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22 положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Если применительно к новому строительству легко применить объективный критерий к самовольной постройке (был пустой участок, а стал застроенный), то с самовольной реконструкцией возникает много особенностей.

Всоответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкцией признаётся изменение параметров ОКС, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и/или восстановление несущих строительных конструкций объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановления указанных элементов.

При этом понятие реконструкции по своему содержанию частично пересекается с такими понятиями, как капитальный ремонт1, а также перепланировка/переустройство2.

1  В соответствии с п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ капитальным ремонтом объекта признаётся замена и/или восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и/или восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения ОКС или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановление указанных элементов.

2  Понятия «перепланировка» и «переустройство» определены ст. 25 Жилищного кодекса РФ и подлежат применению исключительно к внутренним помещениям и квартирам в многоквартирных и индивидуальных жилых домах.

283

Более того, в соответствии с пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ застройщики вправе без получения разрешения на строительство проводить работы по изменению объектов и/или его отдельных частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства (реконструкции). Такие работы вообще не требуют получения какого-либо согласования для их проведения. В соответствии со ст. 55 ГрК РФ получение разрешения на ввод не требуется в случае, если в соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Из этого следует, что в отношении зданий могут проводиться работы различной правовой природы, и ряд таких работ не признаётся законом реконструкцией, а значит, не может за собой повлечь вывода о самовольной реконструкции.

Сравнительный анализ понятий «реконструкция», «капитальный ремонт» и иные работы, не требующие разрешения, свидетельствует о том, что к реконструкции относятся только работы комплексного характера, которые в обязательном порядке существенно затрагивают конструктивные элементы объекта и одновременно влекут какие-то изменения его характеристик (высота, этажность, площадь застройки и т.п.). При этом изменение расположения внутренних перегородок, не затрагивающее несущие конструкции объекта, изменение площади здания без изменения его этажности, площади застройки, высоты, не являются реконструкцией, а в связи с отсутствием требования о получении разрешения на них не могут быть ни при каких условиях признаны самовольными.

Вто же время следует помнить, что применительно к жилым зданиям в случае изменения расположения неконструктивных перегородок и прочих работ не подлежит применению норма ст. 222 ГК РФ, а действуют специальные нормы о самовольной перепланировке (ст. 29 ЖК РФ), влекущие принципиально иные последствия.

Вбольшинстве случаев разграничение реконструкции и иных видов работ возможно только путём назначения строительно-технической экспертизы.

Следует отметить, что ранее суды и ВС РФ высказывались, что в случае самовольной реконструкции должно осуществляться приведение в соответствие с предыдущим состоянием, а снос должен применяться только если будет установлено, что объект не может быть приведён в состояние, существовавшее до проведения работ.

Возникает вопрос, следует ли говорить о необходимости изменения практики в отношении самовольной реконструкции. В соответствии с п. 4 ст. 85 ЗК РФ правомерно возведённые объекты, не соответствующие текущему ВРИ или текущему градостроительному регламенту, могут использоваться собственником без ограничения срока без приведения их в соответствие с действующим градостроительным регламентом. Если по результатам самовольной реконструкции здание не соответствует градостроительному регламенту, то «приведение в первоначальное состояние» и «приведение в соответствие с действующим градостроительным регламентом» могут совпасть по содержанию только если первоначальное здание само соответствовало такому градостроительному регламенту, а не эксплуатировалось с учётом п. 4 ст. 85 ЗК РФ. Представляется, что если объект до реконструкции существовал правомерно, но уже не соответствовал действующему градостроительному регламенту, то собственник не может быть поставлен в ситуацию, что по итогам устранения самовольной реконструкции его положение ухудшится.

Легализация самовольной постройки в административном порядке

ОМСУ вправе принять решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями (далее – решение), если соблюдён ряд условий:

•самовольная постройка возведена на земельном участке, ВРИ которого не допускает строительства на нём такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, если режим указанной зоны не допускает строительство такого объекта;

•в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство при условии, что границы зоны с особыми условиями, а также необходимость разрешения на стро-

284

ительство установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства

(пп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Органы местного самоуправления не вправе принимать решение, если:

•самовольная постройка расположена на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, разве что такая постройка создаёт угрозу жизни и здоровью граждан;

•в отношении объекта недвижимости зарегистрировано право собственности в ЕГРН;

•в отношении объекта недвижимости имеется решение суда о признании права собственности или об отказе в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки;

•в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома1;

•в отношении имущества религиозного назначения, а также предназначенного для обслуживания имущества религиозного назначения2 (п. 1 ст. 22 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учётом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Органы местного самоуправления не вправе принимать решение в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населённых пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

1)права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября

2018 года;

2)параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным ПЗЗ, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;

3)эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений (п. 3 ст. 22 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

ОМСУ не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки или решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с параметрами, установленными ПЗЗ, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, в соответствии со ст. 222 Кодекса:

1)в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации;

2)в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных до 14.05.1998.

Ввышеприведённых случаях решение относительно судьбы самовольной постройки может быть принято только судом (п. 5 ст. 22 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

1  Правило распространяется на жилые дома и жилые строения, созданные до 1 января 2019 года соответственно на дачных и садовых земельных участках (п. 2 ст. 22 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

2  Самовольные постройки религиозного назначения могут использоваться религиозными организациями, если они отвечают требованиям, установленным Правительством РФ. В случае, если такие самовольные постройки не отвечают указанным требованиям, их использование религиозными организациями допускается до 2030 года.

Такие требования установлены Постановлением Правительства РФ от 14.03.2019 № 269 «Об утверждении требований к самовольным постройкам, относящимся к имуществу религиозного назначения, а также предназначенным для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующим с ним единый монастырский, храмовый или иной культурный комплекс, при соответствии которым таких построек допускается их использование религиозными организациями».

285

Всоответствии с п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ приведение самовольной постройки в соответствие

сустановленными требованиями осуществляется путём её реконструкции в порядке, установленном ГрК РФ.

Правообладатель земельного участка, который выполнил требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такую самовольную постройку в соответствии со ст. 219 ГК РФ (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Легализация самовольной постройки в судебном порядке

Учитывая ограниченную компетенцию ОМСУ при принятии решений о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями, основным способом легализации самовольной постройки является обращение в суд с исковым заявлением

опризнании права собственности на самовольную постройку либо в случае предъявления иска

осносе самовольной постройки обращение со встречным иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Сиском о признании права собственности может обратиться собственник земельного участка либо лицо, являющееся субъектом права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 25 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22). Кроме того, судебной практикой признаётся право арендатора на признание права собственности на самовольную постройку, расположенную на арендуемом земельном участке, если участок предоставлен для строительства соответствующего объекта недвижимости и если строение создано без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан1.

При рассмотрении судом требований о признании права собственности на самовольную постройку суду надлежит применять п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции2, которая действовала на момент принятия решения суда (п. 31 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22).

По иску правообладателя земельного участка ответчиком может выступать:

1)застройщик, в случае если на создание самовольной постройки были получены необходимые разрешения;

2)орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге – уполномоченный государственный орган), если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на её создание не были получены необходимые разрешения (п. 25 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22).

При рассмотрении спора о признании права собственности на самовольную постройку суду надлежит установить следующие обстоятельства:

•допущены ли при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил3;

1  Обзор по делам о самовольном строительстве.

2  Действующая редакция ст. 222 ГК РФ является третьей редакцией указанной статьи. Последние изменения внесены Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ранее изменения также вносились в 2006 году Федеральным законом от 30.06.2006 № 93ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» и в 2015 году Федеральным законом от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

3  Применительно к нарушению градостроительных и строительных норм и правил как критерия самовольной постройки в последних редакциях ст. 222 ГК РФ произошло ужесточение в связи с исключением критерия «существенности» нарушения. Формально любое нарушение как градостроительных, так и строительных норм и правил может быть основанием для вывода о самовольном характере строительства. На практике этот вопрос отдаётся судами на откуп судебной строительно-технической экспертизе.

286

•создаёт ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22)1;

•сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц2;

•лицом, осуществившим создание самовольной постройки, предпринимались меры по получению РнС до начала строительных работ. Данное требование не указано в законе, зато оно последовательно прослеживается в судебной практике3. В случае, если лицо, осуществившее самовольное строительство, не обращалось за выдачей РнС или обращалось, но не представило все необходимые документы либо осуществляло лишь переписку с уполномоченным на выдачу РнС органом, суд, вероятнее всего, откажет в удовлетворении заявленных требований.

Лицо, обращающееся в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, обязано представить доказательства, подтверждающие возможность сохранить эту постройку, в том числе соответствие её требованиям безопасности4.

Споры о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются арбитражным судом или судом общей юрисдикции по месту нахождения объекта спора, в зависимости от состава лиц, участвующих в деле.

Как указано в Обзоре по делам, связанным с самовольным строительством, даже если предметом иска является признание права собственности на ОКС нежилого назначения и отсутствуют доказательства осуществления истцом предпринимательской деятельности, спор подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции. То обстоятельство, что предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет, поскольку закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности любое имущество, в том числе и нежилые помещения.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению в случае, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие РнС или отсутствие акта ввода в эксплуатацию. Иск о признании права собственности на часть самовольной постройки, например на отдельное помещение, не должен быть удовлетворён. Также следует отметить, что при самовольной реконструкции право собственности следует признавать на новый реконструированный ОКС, а не на пристройку в отдельности5.

Снос самовольной постройки

Решение о сносе6 самовольной постройки может быть принято судом либо органом местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ). При этом полномочия органов местного самоуправления при принятии решения о сносе самовольной постройки существенно ограничены.

Органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе самовольной постройки, возведённой на земельном участке, если (пп. 1 п. 4 ст. 222 ГК РФ):

1)на него отсутствуют правоустанавливающие документы, необходимые по закону на дату начала строительства;

2)вид его разрешённого использования не допускает строительства такого объекта, и он расположен на территории общего пользования.

1  Для выяснения указанных обстоятельств суд вправе назначить производство судебной экспертизы.

2  Например, как указано в Обзоре по делам о самовольном строительстве, возведение самовольной постройки может затрагивать права смежных землепользователей.

3  См., напр., п. 26 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22; Обзор по делам о самовольном строительстве.

4  См., напр., Определение Верховного Суда РФ от 25.08.2015 № 49-КГ15-10 (Судебная коллегия по гражданским делам).

5  На данные обстоятельства указано в Обзоре по делам о самовольном строительстве. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведён в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

6  Общий порядок сноса объектов капитального строительства установлен ст.ст. 55.30, 55.31 ГрК РФ, особенности сноса самовольной постройки – ст. 55.32 ГрК РФ.

287

Уведомления о выявленной самовольной постройке могут направить, в частности, исполнительные органы государственной власти, уполномоченные на осуществление (п. 2 ст. 55.32 ГрК РФ):

•государственного строительного надзора, например, если выявят факт строительства без необходимого разрешения (п. 6.2 ст. 54 ГрК РФ);

•госнадзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий. Например, они направят уведомление, если выявят размещение объекта капстроительства на участке в границах особо охраняемой природной территории, режим которой не допускает его размещения (п. 6 ст. 33 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ).

Полагаем, что обратиться с заявлением может любое заинтересованное лицо, если самовольная постройка угрожает жизни и здоровью граждан. Согласно п. 4 ст. 222 ГК РФ ОМСУ наделены правом принять решение о сносе такой постройки вне зависимости от того, в чьей собственности находится участок под ней.

Решение о сносе самовольной постройки, принятое ОМСУ, может быть оспорено в судебном порядке на предмет несоответствия действующему законодательству в порядке гл. 22 КАС РФ1.

ОМСУ при принятии решения о сносе самовольной постройки обязаны уведомить лицо, построившее объект, или правообладателя земли под объектом (п.п. 3.1, 4 ст. 222 ГК РФ, п.п. 1, 4 ст. 55.32 ГрК РФ).

Отдельно следует отметить правила в отношении уведомления собственников зданий, сооружений, помещений в них (в том числе в многоквартирном доме), объекта незавершённого строительства, а также нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах о том, что такие объекты подлежат сносу или их параметры и (или) разрешённое использование (назначение) подлежат приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Постановлением Правительства РФ от 13.05.2019 № 5882 правила уведомления собственников, когда такие объекты недвижимости возведены, созданы в границах зоны с особыми условиями использования территории, которая установлена и границы которой установлены до дня официального опубликования Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ3, и размещение или использование (назначение) таких объектов не соответствует ограничениям использования земельных участков, установленным в границах указанной зоны в целях охраны жизни граждан, обеспечения безопасности полётов воздушных судов или в целях обеспечения безопасной эксплуатации объектов капитального строительства, для охраны которых установлена указанная зона.

Указанными правилами предусматривается, что уведомление правообладателей объектов недвижимого имущества обеспечивается указанным в пп. 1 п. 8 ст. 57.1 ЗК РФ правообладателем здания или сооружения, в связи с размещением которого установлена зона с особыми условиями использования территории, а при отсутствии правообладателей – уведомление правообладателей объектов недвижимого имущества обеспечивается органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными на принятие решения об установлении такой зоны.

1  На возможность обжаловать решение о сносе самовольной постройки, принятое ОМСУ, также обращается внимание в Определении Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности пункта 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

2  «Об утверждении Правил уведомления собственников здания, сооружения, помещений в них (в том числе собственников помещений в многоквартирном доме), объекта незавершённого строительства, а также нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах о том, что такие здание, сооружение, объект незавершённого строительства подлежат сносу или их параметры и (или) разрешённое использование (назначение) подлежат приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории».

3  Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

288

В то же время такое уведомление направляется правообладателям объектов недвижимости, которые возведены, созданы в границах зоны с особыми условиями использования территории, которая установлена до 01.01.2022 и сведения о границах которой внесены в ЕГРН, и размещение или использование (назначение) таких объектов не соответствует ограничениям использования земельных участков, установленным в границах указанной зоны в целях охраны жизни граждан, обеспечения безопасности полётов воздушных судов или в целях обеспечения безопасной эксплуатации объектов капитального строительства, для охраны которых установлена указанная зона1.

При этом снос зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства, приведение их параметров и (или) разрешённого использования (назначения) в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, в вышеуказанных случаях при отсутствии согласия собственников таких объектов недвижимости осуществляются исключительно на основании решения суда при условии предварительного возмещения убытков2, то есть отличается от общего порядка сноса самовольной постройки именно необходимостью возмещения причинённых сносом убытков до осуществления самого сноса.

Как указано в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143, принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлён только на основании решения суда.

Подробнее остановимся на рассмотрении порядка сноса самовольной постройки в судебном порядке.

Истцами по требованиям о сносе самовольной постройки могут быть:

•правообладатели земельных участков, на которых расположена самовольная постройка;

•лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает её сохранение (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 143);

•прокурор;

•уполномоченные органы3;

•органы местного самоуправления (п. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).

На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

В случае, если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано в ЕГРН, то такая регистрация не исключает возможности обращения в суд с иском о её сносе. Суд при удовлетворении таких требований в мотивировочной части решения должен указать основания, по которым постройка признана самовольной (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22). Решение суда в данном случае служит основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности на самовольную постройку. Если такая самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, то соответствующие обременения прекращаются. Лица, чьими правами обременён спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки может быть:

1)лицо, осуществившее самовольное строительство, а если сведения о нём отсутствуют, то:

•лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где находится самовольная постройка;

1  П. 27 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ).

2  П. 28 ст. 26 закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ.

3  В Санкт-Петербурге, например, на подачу исковых заявлений о сносе самовольных построек уполномочена Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в соответствии с п. 4.28 Положения о Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, утверждённого Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 № 1747.

289

•лицо, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование;

2)заказчик, если самовольная постройка была создана с привлечением подрядчика;

3)лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной, если самовольная постройка находится во владении лица, не осуществляющего самовольного строительства1;

4)соответчиком по делу будет являться лицо, не являющееся владельцем самовольной постройки, но права которого на самовольную постройку зарегистрированы в ЕГРН (п. 24 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22).

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял её строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Интересным представляется регулирование, содержащееся в п. 15 ст. 51.1 ГрК РФ, где указано, что убытки, причинённые застройщику сносом или приведением в соответствие с установленными требованиями объекта ИЖС или садового дома, построенных или реконструированных в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве2, а впоследствии признанными самовольной постройкой, подлежат возмещению в полном объёме за счёт, соответственно, казны РФ, казны субъекта РФ, казны МО при условии, что судом будет установлена вина должностного лица уполномоченного органа власти, направившего застройщику уведомление о соответствии.

Срок для сноса самовольной постройки составляет от 3 до 12 месяцев. Конкретный срок ОМСУ установит, учитывая характер самовольной постройки (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Снос самовольной постройки на основании исполнительного документа осуществляется в соответствии с законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 02.12.2019) «Об исполнительном производстве», а также в соответствии с Письмом ФССП России от 31.03.2014 № 8 (ред. от 31.07.2015) «Методические рекомендации по исполнению судебных решений о сносе самовольно возведённых строений», где достаточно подробно разъясняется порядок действий при исполнении решений суда о сносе самовольной постройки.

3.6. Особенности девелоперской деятельности в рамках

инвестиционных договоров с публичным субъектом

Заключение инвестиционных договоров между частным и публичным субъектами уже давно стало одним из наиболее распространённых способов привлечения инвестиций с вовлечением в оборот государственного имущества.

Наиболее популярными договорными схемами привлечения инвестора являются:

1. Заключение договора аренды на инвестиционных условиях

В этом случае договор аренды представляет собой смешанный договор, поскольку помимо обычных обязательств по аренде инвестор получает в качестве разрешённого использования право на строительство или реконструкцию объекта, и за ним закрепляется ряд обязанностей (взносы на инфраструктуру и т.п.).

1  Например, в случае отчуждения самовольной постройки – её приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал – юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица – лицо, получившее имущество во владение (абз. 2 п. 24 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22).

2  В случае строительства или реконструкции индивидуального жилого дома или садового дома застройщик подаёт в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции. Уполномоченный орган рассматривает уведомление застройщика и направляет уведомление о соответствии либо несоответствии параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения.

290