Земельное право учебный год 2022-23 / Юридический справочник застройщика

официальном сайте и сайте соответствующего муниципального образования (п.п. 1, 3

ст. 39.42 ЗК РФ);

•в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения направляет его копию правообладателю земельного участка, обладателю публичного сервитута и в орган регистрации прав, а также размещает решение на своём сайте и публикует его в установленном порядке (п. 7 ст. 39.43 ЗК РФ). В случае отказа копия решения с указанием всех оснований отказа направляется заявителю в тот же срок (п. 2 ст. 39.44 ЗК РФ).

Обладатель публичного сервитута и правообладатель соответствующего земельного участка должны заключить письменное соглашение, в которое включаются условия, перечисленные в п. 1 ст. 39.47 ЗК РФ. При этом в отношении государственных и муниципальных земель, не обременённых правами третьих лиц, соглашение не заключается (п. 3 ст. 39.47 ЗК РФ).

Обладатель сервитута направляет правообладателю земельного участка:

•проект соглашения об осуществлении публичного сервитута;

•сведения о его границах;

•отчёт об оценке для определения размера платы за обременение.

Правообладатель земельного участка направляет обладателю сервитута подписанное соглашение, уведомление об отказе в его подписании либо в течение 14 дней со дня получения проекта направляет обладателю сервитута предложение о заключении соглашения на иных условиях.

В течение 10 дней со дня получения предложения о новых условиях соглашения обладатель сервитута обязан направить правообладателю участка подписанное на новых условиях соглашение или уведомление об отклонении его предложения (п.п. 9, 10 ст. 39.47 ЗК РФ).

Способы защиты права правообладателя земельного участка при сервитуте

Правообладатель вправе:

1)Оспорить в суде решение об установлении публичного сервитута в течение 30 дней со дня получения соглашения о его осуществлении (п. 9 ст. 39.43 ЗК РФ).

Если в течение указанного срока соглашение не заключено и решение о его установлении не оспорено в суде, плата за сервитут вносится его обладателем в депозит нотариуса по месту нахождения земельного участка. Необходимо иметь в виду, что обладатель обременения, внёсший плату в депозит нотариуса, вправе до заключения соглашения осуществлять сервитут (например, выполнять работы, предусмотренные проектом соглаше-

ния) (п. 11 ст. 39.47 ЗК РФ).

2)Обратиться в суд с требованием о понуждении обладателя публичного сервитута заключить соглашение об осуществлении публичного сервитута. В этом случае соглашение об осуществлении публичного сервитута считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. При этом размер платы за публичный сервитут может быть установлен судом независимо от суммы, внесённой в депозит нотариуса, а рассмотрение судом указанного требования не препятствует осуществлению публичного сервитута (п. 12 ст. 39.47 ЗК РФ).

3)Потребовать от владельца публичного сервитута выкупа по рыночной стоимости земельного участка или объекта недвижимости на нём, если установление публичного сервитута сделало невозможным их использование правообладателем в течение срока, превышающего срок, установленный в решении. Также можно потребовать возмещения убытков

(ст. 39.48 ЗК РФ).

Плата за публичный сервитут в специальном порядке

Порядок определения размера платы за публичный сервитут, устанавливаемый в специальном порядке, регулируется ст. 39.46 ЗК РФ, в частности:

1)для земельных участков в государственной или муниципальной собственности, не обременённых правами третьих лиц, – в размере 0,01% кадастровой стоимости такого участка

241

за каждый год использования, но не менее 0,1% кадастровой стоимости за весь срок обременения, если оно установлено на три года и более (п. 4 ст. 39.46 ЗК РФ). Уполномоченный орган вправе издать правовой акт и определить общий порядок платы за публичный сервитут в отношении определённых земель1.

2)для земельных участков в частной собственности или арендованных государственных (муниципальных) участков – на основании отчёта об оценке. Размер платы определяется на дату не позднее чем за 30 дней до даты направления правообладателю земельного участка соглашения об осуществлении публичного сервитута (п. 7 ст. 39.46 ЗК РФ).

Такая плата:

•может определяться в соглашении об установлении обременения в виде единовременного платежа или периодических платежей и рассчитывается пропорционально площади земельного участка и (или) земель в его границах (п.п. 2, 3 ст. 39.46 ЗК РФ);

•может вноситься правообладателю земельного участка или в депозит нотариуса (в этом случае вносится единовременный платёж (п. 8 ст. 39.46 ЗК РФ);

•не подлежит возврату при досрочном прекращении публичного сервитута, если иное не предусмотрено соглашением об осуществлении обременения (п. 9 ст. 39.46 ЗК РФ).

В ряде случаев публичный сервитут является безвозмездным (п. 6 ст. 39.46 ЗК РФ):

1)в целях, предусмотренных п. 3 ст. 39.37 ЗК РФ (устройство пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с железнодорожными путями общего пользования);

2)в целях, предусмотренных п. 4 ст. 39.37 ЗК РФ (размещение автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях), в случае установления публичного сервитута в отношении земельных участков и (или) земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не обременённых правами третьих лиц;

3)в отношении земельного участка, правообладатель которого является стороной договора о подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения, в целях исполнения которого установлен публичный сервитут.

Порядок прекращения публичного сервитута, установленного в специальном порядке

Публичный сервитут, установленный в специальном порядке, прекращается на основании решения уполномоченного органа, когда (п. 4 ст. 48 ЗК РФ):

1)деятельность, для которой он установлен, не осуществляется на протяжении двух и более лет;

2)плата за публичный сервитут в отношении государственных или муниципальных земель (земельных участков), не обременённых правами третьих лиц, не внесена в течение шести месяцев со дня принятия решения о его установлении;

3)не внесена плата за публичный сервитут, установленный в отношении земельных участков, предоставленных или принадлежащих гражданам или юридическим лицам:

•в течение шести месяцев со дня получения правообладателем участка проекта соглашения об осуществлении публичного сервитута (при единовременном платеже);

•более двух раз подряд по истечении срока платежа, установленного соглашением об осуществлении публичного сервитута (при периодических платежах);

4)обладатель публичного сервитута отказался от него.

Также публичный сервитут, установленный в специальном порядке, может быть прекращён по решению суда по требованию правообладателя земельного участка, например, в случаях, указанных в п. 6 ст. 48 ЗК РФ:

1  Например, такой порядок утверждён для публичного сервитута в границах полос отвода автомобильных дорог (кроме частных), который устанавливается в целях прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций иих эксплуатации. Размер ежегодной платы составляет 0,12% кадастровой стоимости земельного участка (п. 3 Порядка, утверждённого Приказом Минтранса России от05.09.2014 № 240 «Об утверждении Порядка определения платы запубличный­ сервитут в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог (за исключением частных автомобильных дорог) в целях прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций и их эксплуатации»).

242

1)нарушение порядка установления публичного сервитута;

2)отсутствие возможности использования земельного участка и (или) расположенного на нём объекта недвижимого имущества или возникновение существенного затруднения в их использовании в соответствии с их разрешённым использованием в связи с осуществлением публичного сервитута, за исключением случаев, если публичный сервитут установлен в целях, предусмотренных статьёй 39.37 ЗК РФ;

3)изменение документации по планировке территории, в соответствии с которой был установлен публичный сервитут, предусматривающее иное местоположение инженерного сооружения, в целях размещения которого был установлен публичный сервитут, с учётом срока переноса указанного инженерного сооружения (при наличии такого срока);

4)осуществление обладателем публичного сервитута деятельности, для обеспечения которой был установлен публичный сервитут, с нарушением требований федеральных законов, технических регламентов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) условий осуществления публичного сервитута, предусмотренных решением об установлении публичного сервитута и (или) соглашением об осуществлении публичного сервитута;

5)деятельность, для обеспечения которой установлен публичный сервитут, не осуществляется на протяжении двух и более лет;

6)не внесена плата за публичный сервитут, установленный в отношении земельных участков, предоставленных или принадлежащих гражданам и (или) юридическим лицам:

•в срок более чем шесть месяцев со дня получения правообладателем земельного участка проекта соглашения об осуществлении публичного сервитута, если плата за публичный сервитут вносится единовременным платежом;

•более двух раз подряд по истечении установленного соглашением об осуществлении публичного сервитута срока платежа, если плата за публичный сервитут вносится периодическими платежами.

2.4. Последствия завершения строительства применительно

к правам на землю

Права на землю после окончания строительства

Ситуация с правами на землю после ввода построенного объекта в эксплуатацию зависит от назначения построенного объекта (многоквартирный дом или иные объекты).

Завершение строительства многоквартирного жилого дома

Жилищным законодательством предусмотрены специальные правила, касающиеся оформления прав на земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом.

Как отметили в совместном постановлении Верховный и Высший Арбитражный Суды РФ, «если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта (п. 5 ст. 16 Вводного закона1).

В силу п. п. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

1  Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

243

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется1.

Право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений с учётом следующих особенностей:

1)До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим своё действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице)2.

Между тем с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН3, согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого регистрирующий орган внесёт запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого дольщика – правообладателя помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.

Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 года прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений. Также из п. 139 указанного выше порядка следует, что договор строительной аренды будет прекращён не ранее передачи всех помещений дольщикам.

2)Земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома. Если на земельном участке расположены несколько объектов недвижимости, то право собственности на участок под ними к гражданам автоматически не переходит4.

При этом с 01.03.2015 действует п. 6 ст. 16 Вводного закона в новой редакции, которая предусматривает, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Фе-

дерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в ЕГРН.

Завершение строительства иного объекта капитального строительства

Если на земельном участке осуществляется строительство иного объекта, то логика, описанная применительно к жилым домам, не действует.

В этом случае оформление в собственность земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ за плату.

Кроме того, земельный участок может быть предоставлен в аренду для целей эксплуатации построенного объекта. В данном случае автоматически земельные отношения не изменяются, требуется подача застройщиком соответствующего заявления. Порядок его рассмотрения устанавливается на уровне того публично-правового образования, в собственности которого находится земельный участок.

1  П. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

2  Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010.

3  Утверждён приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943.

4  Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2015 по делу № А56-29385/2014.

244

Ст. 39.20 ЗК РФ заменила хорошо известнуюст. 36 ЗК РФ, которая ранее регулировала отношения по поводу выкупа земельного участка или оформления его в аренду для целей эксплуатации.

Среди наиболее важных новаций в этой сфере необходимо отметить следующие:

1)по правилам ст. 39.20 ЗК РФ земельный участок формируется в соответствии с проектом межевания или схемой расположения земельного участка, если проект межевания не утверждён;

2)из закона убран критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование. При этом схема расположения земельного участка готовится без учёта фактического землепользования;

3)из ст. 35 ЗК РФ исключён п. 2: «Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ГрК РФ».

Вэтой связи по-новому должна решаться традиционная проблема, возникавшая при выкупе земельных участков. Она касается того, что зачастую для эксплуатации построенных объектов требуется участок меньший, чем был предоставлен для их строительства. В период действия ст. 36 ЗК РФ суды анализировали вопросы фактического землепользования заявителя, а также определения площади участка, необходимого для использования расположенных на нём объектов, с учётом требований строительных, пожарных и санитарных правил. Сейчас законные основания для этого отсутствуют. Статья 39.20 ЗК РФ никаких критериев для определения границ земельного участка не содержит.

Всвязи с этим при разрешении споров судам нужно обращаться к нормам, касающимся подготовки проекта межевания или схемы расположения земельного участка. Рассмотрим несколько ситуаций, когда застройщику был предоставлен земельный участок для строительства, он построил объекты, но площадь предоставленного участка больше той, что необходима для их эксплуатации.

Предоставленный участок сформирован в соответствии с проектом межевания – в этом случае уполномоченный орган не вправе отказать в выкупе земельного участка в любом случае. ЗК РФ исключает возможность формирования иного участка иначе как в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, поэтому реализация права на выкуп в данном случае возможна только на основании проекта межевания. Эта ситуация может быть как выгодна, так и не выгодна застройщику. Например, в его интересах оформить участок меньшей площади для снижения налоговых платежей, однако застройщик также связан положениями проекта межевания, поэтому он может выкупить земельный участок только полностью.

Предоставленный участок сформирован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или иного документа (до 01.03.2015) – в этом случае однозначного ответа законодательство не содержит. Во-первых, как было отмечено, ранее действовавшие критерии «фактическое землепользование» и «площадь, необходимая для использования объекта» из законодательства исключены. Поэтому буквально применяя ст. 39.20 ЗК РФ, нужно прийти к выводу о возможности выкупить арендованный земельный участок полностью, даже если его площадь превышает потребности заявителя.

Следует отметить, что некоторые публично-правовые образования готовятся к такому толкованию ст. 39.20 ЗК РФ, изменяя правила определения стоимости выкупа земельного участка, расположенного под зданием. Ранее традиционно она была льготной и составляла определённый процент от кадастровой стоимости. Сейчас же закрепляются положения либо о том, что земельный участок выкупается по полной кадастровой стоимости, либо о том, что льготный коэффициент может применяться только к застроенной части участка.

Вместе с тем, учитывая инертность судебной и административной практики, следует ожидать продолжения таких споров. Тогда при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации, суды будут обращаться к п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ, которая предусматривает, что подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учётом утверждённых документов территориального планирования, Правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации и т. д., а также местоположения зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства. Выделенное положение может

245

стать основанием для назначения привычных судам землеустроительных экспертиз по вопросу определения необходимой для эксплуатации объекта площади земельного участка.

Пока судебная практика применения ст. 39.20 ЗК РФ не восприняла отказ законодателя от критерия соразмерности участка объекту, поэтому при планировании выкупа земельного участка в полном объёме необходимо озаботиться предварительной подготовкой проекта межевания или отчётом землеустроительной экспертизы о соразмерности участка и соответствии его градрегламентам для исключения рисков последующего отказа в выкупе.

2.5. Перераспределение земель и (или) земельных участков

Детальное регулирование вопросов, связанных с перераспределением земель и (или) земельных участков, на уровне ЗК РФ появилось с принятием закона № 171-ФЗ1, которым в ЗК РФ была введена гл. 5.4, посвящённая институту перераспределения, а также были внесены иные изменения, главным образом, в гл. 1.1 ЗК РФ в части образования земельных участков.

В соответствии с действующим законодательством все возможные случаи перераспределения можно подразделить на три самостоятельные группы:

1)перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности;

2)перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой (в 2019 г. была прямо закреплена в т. ч. возможность перераспределения между земельными участками, предоставленными гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления, и землями и земельными участками, которые не предоставлены указанным лицам и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута2);

3)перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.

Перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между собственниками, и значительное законодательное регулирование такого перераспределения отсутствует.

Наибольший же интерес для девелоперов представляет третий случай перераспределения, на котором мы остановимся подробнее.

При таком перераспределении буквально, в т. ч. с учётом содержания ст. 39.1 ЗК РФ, нельзя говорить о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (гл. 5.1 ЗК РФ), поскольку, говоря простыми словами, происходит не предоставление участка, находящегося в публичной собственности, а увеличение площади участка, находящегося в частной собственности, за счёт земель или участков, находящихся в публичной собственности. Ввиду этого к перераспределению не должны применяться порядок предоставления участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (на торгах/без проведения торгов), основания отказа в предоставлении таких участков и т. д.

Вместе с тем перераспределение участков необходимо рассматривать как одно из возможных оснований возникновения (приобретения) права собственности на участок3 (наряду с предо-

1  Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (интересующие изменения вступили в силу с 01.03.2015).

2  Федеральный закон от 02.08.2019 № 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3  Данный вывод следует и из Определения Верховного Суда РФ от 18.10.2018 по делу № 303-ЭС18-3686, А73-8476/2017.

246

ставлением земельных участков, находящихся в публичной собственности, заключением договоров и т. д.).

При этом необходимой предпосылкой для перераспределения является смежность перерас-

пределяемых земель и (или) участков.

При перераспределении нескольких участков образуются несколько других смежных участков, и существование исходных участков прекращается, а при перераспределении земель и земельного участка существование исходного участка прекращается, и образуется новый участок.

Образование новых участков при перераспределении влечёт применение целого ряда важных общих норм гл. 1.1 ЗК РФ:

•целевым назначением и разрешённым использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешённое использование земельных участков, из которых образуются земельные участки;

•при перераспределении должны быть соблюдены требования к образуемым и изменённым земельным участкам (ст. 11.9 ЗК РФ), в т. ч. в части предельных размеров земельных участков, требования о том, что границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований, населённых пунктов, территориальных зон, а также запрета на образование участков, которое приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице и другим препятствующим рациональному использованию земель недостаткам.

Важно учитывать, что перечень случаев, в которых допустимо перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в публичной собственности, сформулирован законодателем исчерпывающим образом.

Ктаким случаям относятся:

1)перераспределение в границах застроенной территории, в отношении которой заключён договор о развитии застроенной территории, в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утверждённым ПМТ;

2)перераспределение в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утверждённым ПМТ для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы;

3)перераспределение в случае, когда земельные участки находятся в собственности граждан и предназначены для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства;

4)перераспределение в целях образования участков для размещения объектов капитального строительства, в связи с размещением которых допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в т. ч. в целях такого изъятия.

С учётом формулировок нормы именно второе из приведённых оснований представляет интерес для девелоперов.

Такое перераспределение (приведение в соответствие с ПМТ с устранением вклинивания, вкрапливания и т.п.) возможно только при одновременном соблюдении ряда условий:

•оно возможно только при наличии утверждённого ПМТ1. При этом фактические границы перераспределяемых участков должны не соответствовать ПМТ, и такое перераспределение должно устранять данное несоответствие;

•до его проведения должно присутствовать вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица участков. При этом законодательство не содержит определений указанных понятий, и точный вывод о наличии указанных недостатков землепользования может быть сделан на основании заключения кадастрового инженера и/или выводов судебной экспертизы2;

1  См., например, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.06.2018 № Ф04-2293/2018 по делу № А46-19156/2017 и Определение Верховного Суда РФ от 21.09.2018 № 304-КГ18-15619 по делу № А4619156/2017.

2  Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.03.2018 № Ф07-16364/2017 по делу № А5610122/2017, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.10.2017 № Ф03-3437/2017 по делу № А73-5441/2016.

247

•увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, может быть не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков в соответствующей территориальной зоне.

Перераспределение земель и (или) участков, находящихся в публичной собственности, и участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков.

Необходимо учитывать, что основания для отказа в заключении соглашения о перераспределении сформулированы законодателем исчерпывающим образом в п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ (перечень состоит из 13 позиций). В качестве примера можно привести следующие основания:

•заявление о перераспределении подано в случаях, не предусмотренных п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ (т.е. в отсутствие оснований для перераспределения);

•из земель возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований ст. 11.9 ЗК РФ1;

•земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;

•земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, является предметом аукциона, либо в отношении него принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истёк, либо подано заявление о предварительном согласовании предоставления или о предоставлении земельного участка, и по нему не принято решение.

Схема 7. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ СОГЛАШЕНИЯ О ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИИ

Подача гражданином или юридическим лицом – собственником участка заявления

оперераспределении в уполномоченный орган

сприложением необходимых документов

Принятие уполномоченным органом решения

осогласии на заключение соглашения

оперераспределении в соответствии

сутверждённым ПМТ (в течение 30 дней со дня поступления заявления)

Обеспечение выполнения заявителем кадастровых работ и осуществление кадастрового учёта участков, которые образуются в результате перераспределения

Заключение соглашения о перераспределении (уполномоченный орган в течение

30 дней со дня представления доказательств кадастрового учёта участков направляет заявителю подписанные экземпляры проекта соглашения)

1  С учётом п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ при наличии ПМТ уполномоченный орган вправе образовывать земельные участки изсостава участков, находящихся в государственной собственности, только в соответствии с границами, утверждёнными ПМТ.

248

Если заявитель, которому направлен отказ в заключении соглашения о перераспределении, полагает, что основания для отказа в заключении соглашения отсутствуют, он может обратиться в суд с требованием о признании соответствующего отказа незаконным.

Также важно отметить, что из системного толкования п.п. 8, 9 и 14 ст. 39.29 ЗК РФ следует, что на четвёртом этапе (после получения согласия уполномоченного органа на заключение соглашения о перераспределении и проведения кадастрового учёта образуемых участков) отказ уполномоченного органа в заключении соглашения о перераспределении возможен только в том случае, если площадь участка, на который возникает право частной собственности, превышает площадь такого участка, указанную в ПМТ1, в соответствии с которым он образован, более чем на десять процентов.

Однако на практике уполномоченные органы отказывают в заключении соглашений о перераспределении (на 4-м этапе) не только при указанном превышении площади участка, но и по основаниям, по которым допускается отказ в даче «предварительного» согласия на заключение соглашения (на 2-м этапе)2. В целом такой подход не соответствует законодательству (т. к. выявление соответствующих препятствий к перераспределению должно быть произведено уполномоченным органом на более ранних этапах заключения соглашения), и, на наш взгляд, имеются основания для признания таких отказов незаконными.

При планировании осуществления перераспределения важно помнить о том, что увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения осуществляется за плату, размер которой определяется в порядке, установленном уполномоченными органами3.

1  Или схеме расположения земельного участка в том случае, когда образование участка допустимо в соответствии со схемой, и перераспределение осуществляется не по основанию, указанному в пп. 2 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ.

2  Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.10.2017 № Ф03-3437/2017 по делу № А735441/2016.

3  Например, порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утверждён законом Санкт-Петербурга от 11.11.2015 № 673-130. Размер платы рассчитывается по формуле с использованием таких параметров, как кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности, площадь такого участка, величина площади, на которую увеличивается такой участок в результате перераспределения.

249