Земельное право учебный год 2022-23 / Юридический справочник застройщика
.pdf
3)органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Возникает вопрос, как определить, к чьей собственности относится испрашиваемый земельный участок. Прежде всего, можно воспользоваться бесплатными публичными сервисами. Если участок сформирован, то по его кадастровому номеру можно установить собственника с помощью сайта Росреестра1. Кроме того, можно проверить земельный участок на принадлежность субъекту РФ путём обращения к реестру собственности субъекта. Такой реестр, в частности, имеется в Петербурге, и отдельные сведения из него можно получить в электронном виде, без какой либо платы2. Если же электронные сервисы не помогли, придётся обратиться за получением выписки из ЕГРН, в которой должен быть отражён собственник земельного участка.
Не исключён вариант, что конкретный правообладатель земельного участка в указанных выше источниках значиться не будет. Вместо этого заинтересованное лицо увидит формулировку «государственная собственность». Это, как правило, означает, что земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
Исходя из п. 1 ст. 3.3 закона № 137-ФЗ, отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. Данная статья также устанавливает органы, которые имеют право распоряжаться такими землями. Распоряжение осуществляется:
1)органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением других случаев, указанных в настоящем перечне;
2)органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, за исключением других случаев, указанных в настоящем перечне;
3)органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением других случаев, указанных в настоящем перечне;
4)органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов, если законами указанных субъектов не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя;
5)федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства, в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог федерального значения;
6)федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в случае, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
7)органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения.
Определившись с уровнем, на котором должны приниматься решения о предоставлении земельного участка, застройщику остаётся определить непосредственный орган, в который требуется направить соответствующие документы. Скорее всего, это будет комитет (департамент, управление), название которого связано с управлением или распоряжением имуще-
1 https://rosreestr.ru/site
2 http://www.commim.spb.ru/reestr_nf
231
ством или непосредственно землёй, но доподлинно застройщик сможет в этом убедиться, только отыскав в положении о соответствующем комитете полномочия по распоряжению земельными участками.
Заключение договора в судебном порядке
Если все процедуры пройдены и застройщиком выиграно на торгах право на заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка, но уполномоченный орган по какой-ли- бо причине уклоняется от заключения такого договора, гражданское законодательство предоставляет специальный механизм защиты – заключение договора через суд.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
На практике это означает, что на регистрацию подаётся подписанный в одностороннем порядке договор и заверенные надлежащим образом судебные акты о понуждении к его подписанию. Эти судебные акты восполняют отсутствующее волеизъявление другого лица на заключение договора, но не на государственную регистрацию (в отношении неё требуется получение ещё одного решения суда).
При заключении договора через суд принципиально важно минимизировать споры по условиям договора и свести спор к доказыванию обязанности уполномоченного органа заключить соответствующий договор. С этой целью необходимо провести мониторинг местного законодательства на предмет наличия утверждённой формы договора аренды или купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Такие формы, в частности, есть в Санкт-Петербурге1.
Отдельное внимание необходимо обратить на то, что зачастую от лица органов власти действует агент, который претендует на получение соответствующего вознаграждения за подготовку участка к продаже. Причём условие о вознаграждении такого агента может быть включено непосредственно в утверждённую форму договора. Однако, как показывает судебная практика, несмотря на действие принципа свободы формулирования условий договора, заявитель может исключить подобные условия из формы. Исключение таких условий не приведёт к отказу в исковом требовании о заключении договора2.
Продление договора аренды и внесение изменений в договор аренды
Продление договора аренды
Как было указано выше, законом № 171-ФЗ в ЗК РФ были внесены изменения, в соответствии с одними из которых п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ предусматривает предельные сроки аренды земли (приведены в таблице 23). Таким образом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный данным пунктом ЗК РФ, а по истечении этого срока прекращает своё действие.
Необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые имеют приоритет над общими нормами ГК РФ об аренде.
Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным зако-
1 Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 19.08.2003 № 1195-р.
2 Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2015 по делу № 307-ЭС15-12977, № А56-59765/2014.
232
нодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Так, ст. 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право надлежащим образом исполнявшего свои обязанности арендатора по истечении срока аренды на заключение договора на новый срок (п. 1) и возобновление договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределённый срок в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя (п. 2).
При этом в соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Вэтой связи положения ст. 621 ГК РФ после 1 марта 2015 года (дата вступления в силу закона
№171-ФЗ) не применяются.
Однако в ЗК РФ прямо указаны случаи, в которых заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается, а именно:
1.земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (кроме случаев, когда договор был заключён с единственным участником аукциона или лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе) (пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ);
2.земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (пп. 2 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ);
3.на земельном участке расположен объект незавершённого строительства (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Наибольший интерес для застройщиков представляет последний из указанных случаев. В соответствии с ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта в одном из следующих случаев при соблюдении соответствующих условий:
1)собственнику объекта незавершённого строительства, если:
–право собственности на объект незавершённого строительства приобретено по результатам публичных торгов;
–ранее этот объект был изъят у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
2)собственнику объекта незавершённого строительства при условии, что земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, если:
–уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов;
–судом отказано в удовлетворении вышеуказанного требования;
–этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Также особенности заключения нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, установлены п. 21 ст. 3 закона № 137-ФЗ, который устанавливает аналогичную возможность приобрести земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершённого строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду.
При реализации на практике указанной нормы необходимо также иметь в виду, что согласно сложившейся практике Верховного Суда РФ само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства, расположенный на арендуемом земельном участке, предоставленном в аренду до 01.03.2015, не может являться ос-
233
нованием для отказа в его предоставлении заявителю для завершения строительства объекта незавершённого строительства1.
Внесение изменений в договор аренды
При заключении дополнительных соглашений об изменении условий договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать правовое регулирование, содержащееся в следующих нормах Гражданского
иЗемельного кодексов РФ.
Всоответствии с п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключённого по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путём проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
Всоответствии с п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключённый по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в п.п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешённого использования такого земельного участка не допускается.
Из указанных норм следует, что изменение условий договора не допускается, когда изменяются условия договора:
а) имевшие существенное значение для определения цены на торгах в договоре, заключённом по результатам торгов;
б) о виде разрешённого использования земельного участка в договоре, заключённом по результатам торгов и в случае признания торгов несостоявшимися.
Таким образом, заключение дополнительного соглашения к договору аренды, изменяющего его условия в части видов разрешённого использования, не допускается в любом случае, в том числе учитывая заключение договора аренды с единственным участником аукциона. При этом применение вышеуказанных норм к случаям внесения изменений в договоры аренды, заключённые с единственным участником аукциона, представляет отдельный интерес, так как признание торгов несостоявшимися и заключение договора с единственным участником свидетельствуют об отсутствии проведения торгов (и, соответственно, об отсутствии определения цены на торгах), а следовательно, договор в таком случае нельзя считать заключённым по результатам аукциона.
Согласно п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключён путём проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Всоответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.
Исходя из п. 6 ст. 39.6 и п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ, в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие или не подано ни одной заявки, аукцион признаётся несостоявшимся, и договор аренды заключается с единственным участником аукциона.
Из толкования вышеприведённых норм следует, что в случае признания торгов несостоявшимися по причине подачи единственной заявки единственный участник, подавший заявку, не признаётся победителем торгов, а следовательно, п. 7 ст. 448 ГК РФ в случае заключения договора с таким лицом неприменим. Данный вывод также подтверждается судебной практикой2.
1 Определение Верховного Суда РФ от 28.07.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016, Определение Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, Определение Верховного Суда РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16- 20773 по делу № А75-236/2016.
2 См. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26.12.2016 № Ф10-4971/2016 по делу № А351656/2016, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26.12.2016 № Ф10-4971/2016 по делу № А351656/2016, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.02.2018 № Ф07-15941/2017, Ф0715933/2017 по делу № А05-2559/2017.
234
Кроме того, на заключение договора аренды в рассмотренном случае не по результатам проведения аукциона прямо указывает Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), в соответствии с пп. 15 п. 1 ст. 17.1 которого заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов, за исключением предоставления указанного права на такое имущество лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона.
Необходимо отметить, что, несмотря на все вышеуказанные риски, в некоторых регионах изменение ВРИ в договоре аренды не считается нарушением – в частности, в п. 5.3 Постановления Правительства Москвы от 28.04.2009 № 363-ПП «О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учёт земельных участков в городе Москве» отмечается, что в случае, если арендатор земельного участка, являющийся собственником расположенных на нём объектов недвижимости (зданий, сооружений), намерен осуществить на нём строительство или реконструкцию объектов капитального строительства, то на основании принятого по заявлению арендатора в установленном порядке правового акта1 в договоре аренды изменяется цель предоставления такого участка в соответствии с видами разрешённого использования, определёнными в градостроительном плане земельного участка. Таким образом, в Москве предусматривается возможность изменить вид разрешённого использования соответствующих земельных участков в ЕГРН путём принятия соответствующего распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы2 и изменить цель предоставления соответствующих земельных участков по договорам аренды на «для строительства (реконструкции)…».
Всоответствии с п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
Вслучае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
Учитывая указанные формулировки, нужно признать, что возможно толкование п. 8 ст. 448 ГК РФ таким образом, что определение цены на торгах происходит не только в случае их проведения, но и при определении начальной цены, по которой заключается договор с единственным участником аукциона, а соответственно, в некоторых случаях рассматриваемая норма подлежит применению и в случае признания торгов несостоявшимися.
Необходимо отметить, что само по себе понятие «существенности условий договора для определения цены на торгах» является оценочным и подлежит определению отдельно в каждом конкретном случае с учётом всех обстоятельств дела.
Так, в случае заключения договора аренды с единственным участником аукциона может быть два варианта определения начальной цены, по которой заключается договор, в зависимости от которых может быть применим п. 8 ст. 448 ГК РФ:
1 См. Постановление Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (приложение № 16).
2 См. Постановление Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (приложение № 9).
235
1.Устанавливается в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.
Вуказанном случае определение цены договора производится независимо от каких-либо условий договора, а соответственно, п. 8 ст. 448 ГК РФ неприменим.
2.Устанавливается в размере ежегодной арендной платы, определённой по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Вуказанном случае условия договора могут повлиять на определение цены договора, когда они учитывались при проведении оценки. Например, если оценщиком был использован доходный метод и учитывались такие параметры, как площадь застройки или этажность объекта капитального строительства. Соответственно, при расчёте начальной цены таких параметров они могут рассматриваться как условия договора, которые существенно повлияли на определение цены.
Если же при проведении оценки использовался, например, сравнительный метод и не учитывались какие-либо параметры застройки участка, соответствующие условия договора, очевидно, не имели существенного значения для определения цены.
2.3. Предоставление участка для строительства на условиях
публичного сервитута
Понятие публичного сервитута
С 1 сентября 2018 года вступила в силу новая редакция ЗК РФ1, содержащая в том числе новую главу V.7, посвящённую правилам установления публичного сервитута, который ранее был урегулирован достаточно скудно.
Публичный сервитут может быть установлен для обеспечения государственных, муниципальных нужд, а также нужд местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).
Как было указано выше, публичный сервитут для строительства в частных интересах непригоден, поскольку он возникает не по волеизъявлению застройщика, а только в силу необходимости обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, для целей строительства может быть установлен частный сервитут (для строительства линейных объектов, не препятствующих разрешённому использованию земельного участка).
Публичный сервитут устанавливается, как правило, в случае, когда интересы населения не обеспечить каким-либо иным способом. Публичный сервитут может быть установлен как на земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (в том числе переданные в срочное или бессрочное пользование), так и на земельные участки, находящиеся в частной собственности.
Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком. При этом переход прав на обременённый публичным сервитутом земельный участок либо предоставление его гражданам или юридическим лицам (если участок находится в государственной или муниципальной собственности) не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления (п.п. 5, 6 ст. 23 ЗК РФ).
1 Изменения внесены Федеральным законом от 03.08.2018 № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов».
236
Общий порядок установления и прекращения публичного сервитута
По общему правилу публичный сервитут может быть установлен решением исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления (п. 2 ст. 23 ЗК РФ)1, которые определяют срок установления публичного сервитута, на что указывают в соответствующем решении. При этом срок публичного сервитута участков на землях, зарезервированных для государственных (муниципальных) нужд, не может превышать срока такого резервирования
(п. 7 ст. 23 ЗК РФ).
Перечень конкретных целей установления публичных сервитутов содержится в п. 4 ст. 23
ист. 39.37 ЗК РФ.
Вчастности, согласно п. 4 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается вследующих целях:
1)проход или проезд через земельный участок, в том числе для обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
2)размещение межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;
3)проведение дренажных работ (с 01.07.2020 сервитут может быть установлен не только в целях проведения дренажных работ, но и мелиоративных работ на земельном участке);
4)забор (изъятие) водных ресурсов из водных объектов и водопой;
5)прогон сельскохозяйственных животных;
6)сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных в сроки, соответствующие местным условиям и обычаям;
7)охота, рыболовство, аквакультура (рыбоводство);
8)использование земельного участка в целях, предусмотренных статьёй 39.37 ЗК РФ (специальные цели, речь о которых пойдёт ниже).
Сведения об установлении публичного сервитута вносятся в ЕГРН, и он считается установленным со дня, когда сведения о нём внесены в ЕГРН2.
Публичный сервитут может быть прекращён:
•по решению уполномоченного органа, если отпали общественные нужды, для которых он был установлен, за исключением публичного сервитута, установленного в порядке, предусмотренном главой V.7 ЗК РФ (п. 2 ст. 48 ЗК РФ);
•по истечении последнего дня последнего месяца срока публичного сервитута, при этом принятие решения о прекращении публичного сервитута в этом случае не требуется (п. 3 ст. 48 ЗК РФ);
•по решению уполномоченного органа в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 48 ЗК РФ, если публичный сервитут установлен в порядке, предусмотренном главой V.7 ЗК РФ;
•в судебном порядке по иску правообладателя земельного участка при наличии оснований, перечисленных в п. 6 ст. 48 ЗК РФ (например, при нарушении порядка установления публичного сервитута или невозможности использования участка вследствие установления публичного сервитута).
Соразмерная плата
Правообладатель земельного участка вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату
вслучае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям
виспользовании земельного участка (п. 13 ст. 23 ЗК РФ).
1 Например, согласно п. 19 ст. 23 ЗК РФ, п. 4.2 ст. 25 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ, п.п. 1, 5.4(14) Положения о Федеральном дорожном агентстве, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.07.2004 № 374 сервитут в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог общего пользования федерального значения устанавливает Росавтодор.
2 П. 17 ст. 23, п. 8 ст. 39.43 ЗК РФ.
237
Ранее1 в ЗК РФ было также предусмотрено, что в случаях, когда сервитут приводит к невозможности использовать участок, собственник может требовать его изъятия. Однако действующая редакция придерживается более последовательной логики: если обременение устанавливается без изъятия земельного участка, то возможность его использования должна существовать всегда.
Размер платы в отношении (частного) сервитута определяется соглашением сторон, а при недостижении соглашения – в судебном порядке, в том числе путём назначения экспертизы. В соответствии с позицией судебной практики плата за сервитут2 должна быть соразмерна материальной выгоде, которую мог получить собственник земельного участка, если бы земельный участок не был обременён сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом,
винтересах которого установлен сервитут3.
Всоответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (далее – Обзор судебной практики по сервитуту)4, плата за сервитут должна определяться судом исходя из совокупности следующих обстоятельств:
• принципов разумности и соразмерности;
• характера деятельности сторон;
• площади части земельного участка, фактически ограниченной сервитутом;
• срока установления сервитута;
• интенсивности предполагаемого использования служащего земельного участка;
• характера неудобств, испытываемых собственником служащего недвижимого имущества;
• степени влияния сервитута на возможность распоряжения служащим земельным участком.
Общим посылом при определении платы за сервитут является то, что размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обременённого сервитутом.
Вразмер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника служащего объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником господствующего объекта недвижимости права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также упущенная выгода, возникшая в связи с прекращением существующих обязательств собственника служащего участка.
При этом плата за сервитут может иметь форму как единовременного платежа, так и периодических платежей.
Вп. 13 Обзора судебной практики по сервитуту подчёркивается, что каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы в случае изменения объёма ограничений прав собственника служащего земельного участка (например, изменения используемой площади служащего земельного участка или изменения интенсивности использования служащего участка). Аналогичные условия определения соразмерной платы действуют и в от-
1 Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
2 До недавнего времени действовали Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004, однако документ был признан недействующим решением Верховного Суда РФ от 18.12.2014 № АКПИ14-1093.
3 См.: Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2016 № 18-КГ16-113, Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2015 по делу № 301-ЭС14-9021, Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 по делу № А45-12892/2010, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.12.2016 № Ф05-18913/2016 по делу № А41-53736/15.
4 «Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок», утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017.
238
ношении публичного сервитута. Правообладатель участка сначала обращается с заявлением в орган власти, установивший сервитут, а при несогласии с его решением оспаривает его в судебном порядке (глава 22 КАС РФ). При этом заявитель должен доказать, что у него возникают существенные затруднения в использовании участка. В случае, если размер платы предусмотрен нормативным актом, оспаривание его положений осуществляется в порядке главы 21 КАС РФ.
Порядок определения платы за публичный сервитут в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог установлен Приказом Минтранса России от 05.09.2014 № 2401, в отношении участков в федеральной собственности – Постановлением Правительства РФ от 23.12.2014 № 14612.
Порядок определения размера платы за установление публичного сервитута в специальном порядке имеет свои особенности и будет рассмотрен ниже.
Специальный порядок установления публичного сервитута
Как было указано выше, согласно пп. 8 п. 4 ст. 23 ЗК РФ для отдельных целей публичный сервитут устанавливается в специальном порядке. В частности, публичный сервитут устанавливается в следующих специальных целях на следующие сроки, например (ст.ст. 39.37, 39.45 ЗК РФ):
1)размещение объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, либо переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд (далее – инженерные сооружения) (на срок от 10 до 49 лет);
2)складирование строительных и иных материалов, размещение временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы) и (или) строительной техники, которые необходимы для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, на срок указанных строительства, реконструкции, ремонта (на срок строительства, реконструкции, ремонта соответствующих объектов);
3)устройство пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с железнодорожными путями общего пользования на земельных участках, находящихся в государственной собственности, в границах полос отвода железных дорог, а также устройство пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с автомобильными дорогами или примыканий автомобильных дорог к другим автомобильным дорогам на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах полосы отвода автомобильной дороги (на срок от 10 до 49 лет);
4)размещение автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях (на срок от 10 до 49 лет);
5)проведение инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов федерального, регионального или местного значения, проведение инженерных изысканий для строительства, реконструкции указанных объектов, а также сооружений, перечисленных в п. 1 данного списка (на срок не более 1 года).
1 Приказ Минтранса России от 05.09.2014 № 240 «Об утверждении Порядка определения платы за публичный сервитут в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог (за исключением частных автомобильных дорог) в целях прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций и их эксплуатации».
2 Постановление Правительства РФ от 23.12.2014 № 1461 «Об утверждении Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности».
239
Не допускается установление публичного сервитута в целях, указанных в пунктах 1 и 2 списка выше, в отношении земельных участков, предоставленных или принадлежащих гражданам и предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, за исключением случаев, если это требуется для
(п. 5 ст. 39.39 ЗК РФ):
1)подключения (технологического присоединения) зданий, сооружений, расположенных в границах элемента планировочной структуры, в границах которого находятся такие земельные участки, к сетям инженерно-технического обеспечения;
2)эксплуатации, реконструкции существующих инженерных сооружений;
3)размещения инженерных сооружений, которые переносятся с земельных участков, изымаемых для государственных или муниципальных нужд.
Публичный сервитут в специальном порядке устанавливается решением исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления на основании ходатайства об установлении публичного сервитута (п. 1 ст. 39.39, ст. 39.41 ЗК РФ).
Требования к форме, содержанию ходатайства, а также приложениям указаны в п.п. 1–7 ст. 39.41 ЗК РФ, сама форма утверждена приказом Минэкономразвития1. К ходатайству должен быть приложен содержащий сведения о границах публичного сервитута электронный документ, (пп. 1 п. 5 ст. 39.41 ЗК РФ), формат которого также утверждён приказом Минэкономразвития2.
С ходатайством об установлении публичного сервитута в отдельных целях вправе обратиться
(ст. 39.40 ЗК РФ):
1)субъекты естественных монополий (для размещения инженерных сооружений, необходимых для деятельности субъекта, для проведения инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение указанных сооружений, инженерных изысканий для их строительства, реконструкции);
2)организации связи (для размещения линий или сооружений связи, для проведения инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение указанных линий и сооружений связи, инженерных изысканий для их строительства, реконструкции);
3)владельцы объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения (для специальных целей установления публичного сервитута, указанных в п.п. 2–5 списка выше);
4)организации, подавшие ходатайство об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, для реконструкции инженерного сооружения, переносимого в связи с таким изъятием. Перечень организаций, имеющих право на такое ходатайство, указан в п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ;
5)иные лица, уполномоченные на основании правовых актов РФ, субъекта РФ или договоров (соглашений) с органами государственной власти или местного самоуправления осуществлять деятельность, для которой возможно установить публичный сервитут.
В случае поступления ходатайства уполномоченный орган:
•в течение пяти рабочих дней возвращает ходатайство без рассмотрения, если нарушен порядок его подачи (например, оно подано в целях, в которых установление публичного сервитута не предусмотрено, либо к ходатайству приложены не все обязательные документы) (п. 9 ст. 39.41 ЗК РФ);
•в срок не более семи рабочих дней со дня поступления ходатайства совершает действия по выявлению правообладателей земельных участков и их извещению о возможном установлении публичного сервитута, в частности, размещает сообщение на своём
1 Приказ Минэкономразвития России от 10.10.2018 № 542 «Об утверждении требований к форме ходатайства об установлении публичного сервитута, содержанию обоснования необходимости установления публичного сервитута».
2 Приказ Минэкономразвития России от 10.10.2018 № 541 «Об установлении требований к графическому описанию местоположения границ публичного сервитута, точности определения координат характерных точек границ публичного сервитута, формату электронного документа, содержащего указанные сведения».
240