Ограничения прав на землю

Земля как родовой объект, который предполагает ЗУ, права возникают только на ЗУ. Ограничения прав – содержание режима использования ЗУ, сужение объема прав, которые в нормальной ситуации есть у правообладателя ЗУ. Термин используется в ст.56 ЗК, которая содержит общие нормы об ограничениях.

Виды ограничений прав на землю по ст.56 ЗК:

1. Ограничения использования ЗУ в зонах с особыми условиями использования территорий.

2. Особые условия охраны ОС, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры и т.д. – по сути не ограничения, а дополнительные обязанности ввиду того, что участок попадает под этот режим. Ещё на уровне советских ГОСТов содержатся различные запреты на осуществление деятельности определённым образом (нельзя устанавливать заборы на больших полях для защиты мелких животных), обязанность по созданию специальных дорог для животных над или под автомобильными дорогами, чтобы они могли передвигаться.

3. Ограничения прав в связи с резервированием ЗУ.

4. Иные ограничения прав на землю – возможность для установления ограничений вне перечня, например, установление публичного сервитута.

Виды ограничений использования ЗУ в последней главе ЗК, но содержание ограничений, как правило, устанавливается в подзаконных актах:

1. Водоохранная зона – ограничения предусмотрены ВК РФ, запрещается: использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв, размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов, автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта ТС, осуществление мойки ТС. Предусмотрены требования к размещаемым объектам.

2. Санитарно-защитная зона – запрещается: размещение жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства

3. Защитные зоны ОКН – запрещается: строительство ОКСов и реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади)

4. Охранная зона стационарных пунктов наблюдения за состоянием ОС (гидрометеорологические станции) – запреты установлены в постановлении, которое должно быть пересмотрено, потому что ЗК запретил использовать такие абстрактные формулировки в запретах:

Ограничение использования как элемент правового режима ЗУ:

• Результат распространения правовых норм, устанавливающих содержание ограничений использования ЗУ в ЗОУИТ, на конкретную территорию, в границах которой расположен ЗУ (акты органов власти, в силу закона) – должна быть установлена конкретная зона.

• Установление ограничений в зависимости от характеристик объекта или территории в решении об установлении ЗОУИТ (если ФЗ или положение о ЗОУИТ допускают установление специальных ограничений в конкретной зоне) в решении об установлении ограничений в конкретной зоне.

• Способы правового воздействия:

• Конкретный запрет на размещение видов (назначения и параметров) зданий, сооружений, осуществление видов деятельности.

• Дозволение в сочетании с общим запретом на размещение видов зданий, осуществление видов деятельности – что можно делать в зоне.

• Недопустимость дополнительных согласований (кроме приаэродромных территорий в переходный период и придорожных полос) с администрациями зон.

• Влияние на содержание земельного правоотношения в случае корреляции ВРИ, параметров разрешённого строительства и ограничения использования ЗУ.

• Правоустанавливающий характер учёта ЗОУИТ в реестре границ в составе ЕГРН (для зон, установленных до 01.01.2019) для возникновения ограничения использования ЗУ. Должны быть указаны координаты характерных точек зон. Росреестр на основе решения об установлении зоны в порядке межведомственного взаимодействия вносит сведения о зоне в реестр границ и об ограничениях попавших в зону ЗУ в кадастр недвижимости.

Ст.56 содержит норму, что ограничения прав на землю подлежат регистрации в случаях и в порядке, установленных ФЗ -> если иными ФЗ установлены случаи обязательной государственной регистрации, но никакой другой закон не содержит эти случаи, норма пустая и не работает.

Виды зон:

1. ФЗ от 3.08.2018 #342-ФЗ: положения вступают в силу с момента официального опубликования, установил вид зон, которые перечислены в ЗК.

2. Зоны, которые установлены до ФЗ (до 18 года), их границы не установлены.

3. Зоны, которые установлены до ФЗ, но у них установлены границы.

Правовые последствия установления ограничений:

• Обязанность правообладателя использовать ЗУ в соответствии с установленными ограничениями

• Изменения разрешённого использования ЗУ осуществляется с учётом установленных ограничений

• Обязанность правообладателя ЗУ привести ВРИ или параметры зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до установления ЗОУИТ в соответствии с ограничениями в течение трёх лет с даты установления зоны

• Снос зданий, сооружений, размещение которых не допускается, в течение трёх лет – не признается самовольной постройкой, так как возможно возмещение

• Возмещение убытков в связи с установлением ограничений использования

• Право требования выкупа ЗУ, возмещения за прекращение иных прав на ЗУ – альтернатива убыткам

Состав убытков, подлежащих возмещению – ст.57.1 ЗК (правомерно причиненные убытки, нет правонарушения):

• Разница между рыночной стоимостью ЗУ, зданий, сооружений, иных объектов на день, предшествующий принятию решения об установлении ЗОУИТ, и рыночной стоимостью ЗУ после установления ЗОУИТ – такой формулировки в законе нет.

• Убытки, связанные с приведением разрешённого использования в соответствие с ограничениями

• Убытки, связанные со сносом объектов

• Убытки, связанные с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами

• Убытки, связанные с планируемым строительством на ЗУ

Старые зоны до опубликования ФЗ 2018 года с установленными границами – если особой угрозы эксплуатации объектов, построенных до августа 18 года нет, то они сносится не будут и не будут признаваться самовольными постройками, после августа – будут. Убытки будут возмещаться либо лицом, в интересах которого установлена зона, или орган, который установил зону, если он не оповестил правообладателя об установлении такой зоны или выдал разрешение на строительство в этой зоне (нарушило законодательство).

Старые зоны без установленных границ – большинство, в них после августа 18 года нельзя строить ничего, что будет противоречить, все уже построенные объекты остаются и могут не соизмеряться с установленными ограничениями вообще никак. До 1.01.2022 года должны быть установлены все границы таких участков.

Резервирование - способ ограничения использования ЗУ. Как правило, предшествует изъятию и может устанавливаться в отношении земель, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, но не имеют конкретного собственника. На зарезервированных ЗУ запрещается строительство объектов капитального строительства - связано с тем, что государству участок потом выкупать, а так повысится его рыночная стоимость.