Разрешённое использование

Градостроительное зонирование – правовая основа установления ВРИ.

Градостроительные регламенты не устанавливаются в отношении:

• земель лесного фонда

• земель, покрытых поверхностными водами

• земель запаса

• земель особо охраняемых природных территорий

• сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения

• ОЭЗ

• ТОСЭР

Действие градостроительных регламентов не распространяется на земельные участки:

• в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации,…

• в границах территорий общего пользования,

• предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;

• предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Задачи градостроительного зонирования:

• Обеспечение устойчивого развития территории

• Обеспечение охраны ОКН, ООПТ, иных природных объектов

• Реализация документов территориального планирования (в части функциональных зон и характеристик их планируемого развития)

• Обеспечение общественных интересов

• Обеспечение частных интересов

Содержание градостроительного зонирования:

• определение территориальных зон (жилые, общественно-деловые, производственные, инженерной и транспортной инфраструктур, сельскохозяйственного использования, рекреационного назначения, иные виды зон)

• утверждение градостроительных регламентов

Содержание ПЗЗ как результата градостроительного зонирования:

• порядок их применения и внесения изменений в указанные правила

• градостроительные регламенты

• карта градостроительного зонирования

Содержание градостроительных регламентов:

• виды разрешенного использования земельных участков (основные, вспомогательные, условно разрешенные)

• предельные размеры земельного участка

• параметры разрешенного строительства

• ограничения использования земельных участков

• расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами инфраструктуры и их доступности (для территориальной зоны, в отношении которой осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории)

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

• фактического использования земельных участков

• возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства

• функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований

• видов территориальных зон

• требований охраны ОКН, ООПТ, иных природных объектов.

Правовые последствия несоответствия ранее установленного разрешенного использования градостроительному регламенту (п. 4 ст. 85 ЗК РФ, п. 8-10 ст. 36 ГрК РФ):

• Право использовать земельные участки в соответствии с ранее установленным разрешенным использованием без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом

• Запрет на реконструкцию объектов, за исключением приведения объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам строительства

• Запрет на использование земельных участков в случае опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, ОНК

Выбор основных и вспомогательных видов разрешенного использования без дополнительных решений и согласований (п. 3 ст. 85 ЗК РФ, п. 4 ст. 37 ГрК РФ):

• Законодательная и правоприменительная тенденция к ограничению видов субъектов права выбора разрешенного использования

• Плата за изменение разрешенного использования в Москве и МО (ФЗ от 05.04.2013 № 43-ФЗ)

• Зоны Ф в ПЗЗ г. Москвы

• Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018)

Правовые основы установления разрешенного использования земельных участков, для которых не устанавливается градостроительный регламент:

• Земли лесного фонда – Лесохозяйственный регламент

• Земли, покрытые поверхностными водами – отсутствует

• Земли запаса – отсутствует

• Земли ООПТ – Положение об ООПТ

• Сельскохозяйственные угодья – отсутствует

• ОЭЗ, ТОСЭР – Проект планировки

• в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации,… - требования к режимам использования земель и градостроительным регламентам в границах зон охраны объекта культурного наследия

• в границах территорий общего пользования – Проект планировки территории

• предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами - Проект планировки территории

• предоставленные для добычи полезных ископаемых – отсутствует.

Разрешённое использование не единственный способ установления правового режима земель, выделяют также:

1. Сервитуты – обременение, в бытовом смысле включает в себя право прохода или проезда, устанавливается соглашением сторон. Цели сервитута как вида использования ЗУ представляют собой исчерпывающий перечень в ЗК и ФЗ от 2013 года о новой Москве. Публичный сервитут используется как способ реализации документов территориального планирования (объектов размещения регионального и местного значения) – не обязательно предоставлять участок в аренду или изымать его, если можно установить публичный сервитут. Сервитут не должен соответствовать ВРИ. Публичный сервитут – способ установления ВРИ ЗУ, может устанавливаться в интересах определенного лица, поэтому вызывает вопросы о его публичности (но он публичный не потому, что устанавливается в интересах неопределенного круга лиц, а потому, что устанавливается в публичных интересах). Публичный сервитут может быть установлен в отношении ЗУ, находящегося в публичной собственности, не имеющего иных правообладателей – в таком случае не представляет собой обременения в будет просто видом права. Нельзя устанавливать на ИЖС и на дачном хозяйстве. Публичные сервитуты в порядке главы 5.7 и сервитуты в порядке закона о новой Москве не подлежат регистрации в реестре прав, сведения о них вносятся только в кадастр недвижимости, устанавливаются решением уполномоченного органа об установлении сервитута (административный акт). Разница между этими двумя сервитутам формально толкование в территории, на которую распространяется сервитут по закону о новой Москве. Сервитут по главе 5.3 наделяет правообладателей ЗУ правом заключения соглашения об установлении сервитутов, но содержит более узкий круг случаев его установления.

2. Разрешение использования ЗУ без предоставления и использования сервитута

Разрешение на использование земельного участка без предоставления и установления сервитута как способ установления вида использования земельного участка на ЗУ, который никому не принадлежит (на практике используется при установке рекламных щитов, проведении ярмарок и т.п.):

• Исчерпывающий перечень видов использования, они же цели установления такого вида использования (ст. 39.33 ЗК РФ, Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300), например:

• проведение инженерных изысканий

• капитальный или текущий ремонт линейного объекта – нельзя объекты капитального строительства

• строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы)

• складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения

• осуществление геологического изучения недр

• Виды использования не предполагают размещение объектов капитального строительства

• Допустимость установления в отношении земельного участка, части земельного участка, земель

• Недопустимость выдачи разрешения в отношении земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, выдаётся органом власти (административный акт). Если земельный участок передается кому-либо, то разрешение утрачивает свою силу.