Земельные правоотношения и объекты правоотношений

Земельное правоотношение - общественное отношение по использованию и охране земель, урегулированное нормами права. Не существуют вне правовых формы так как все земли в РФ разделены на категории и принадлежат им, то есть использование земли уже урегулировано нормами права.

Субъекты - правообладатели земельных участков (непосредственно используют) / органы земельного надзора (контроля)

Основания возникновения, изменения правоотношения - возникновение совпадает с основаниями возникновения прав на земельные участки, изменяется актами ОГВ (ОМС), изменяющими правовой режим земельного участка + внесение соответствующих сведений в ГКН (только с момента внесения сведений в ГКН акты приобретают юридическую силу).

Содержание правоотношения - определяется правовым режимом ЗУ.

Особенности правоотношений:

• Относительные (исключение в отношениях по использованию земель общего пользования - они абсолютные так как право на беспрепятственный доступ к землям общего пользования не может нарушать никто, субъект этого права - неограниченный круг лиц).

• Длительные - Выяснение вопросов, связанных с правовым режимом, часто уходят глубоко во времени, земельные участки, которые образованы ещё по советскому времени требуют дополнительное изучение своего режима.

• Относительная независимость содержания правоотношения от вида прав на ЗУ, права собственника ЗУ и арендатора похожи.

• Не законность содержания правоотношения при переходе прав на ЗУ, находящиеся в частной собственности; при переходе арендных прав.

Объекты земельных отношений - ст.6 ЗК (объекты отношений, корректнее говорить как раз о правоотношениях):

• Земля как природный ресурс и природный объект - отражение сущности земельных отношений (извлечение полезных свойств земли как природного ресурса и природного объекта), родовой объект абстрактной нормы права (права всегда возникают на конкретные ЗУ). По факту объектом правоотношений является ЗУ.

• Земли - часть земной поверхности, которая не образована в земельные участки; родовой объект, принадлежность к которому определяет элемент правового режима земельного участка (также угодья со специфическим режимом - с/х, охотничьи). Остаток от земли, которая не стала ЗУ (в законе противопоставляются земли и ЗУ, как то, что ещё не сформировано). Иногда используется как синоним в контексте охраны земли.

• Земельный участок - п.3 ст.6 ЗК. Третье определение по счету. Сегодня определяется как объект прав и объект недвижимости, что не имеет ничего общего с земельным законодательством (больше цивилистическоп). Утрачена экологическая связь, указание на почву, на границы как на сущностный признак земельного участка (есть только указание, что ЗУ должен быть индивидуализирован).

• Часть земельного участка - не является объектом оборота (хотя допускается аренда, упоминание на это содержится только в ФЗ о государственной регистрации недвижимости и ряде постановлений правительства) и самостоятельным объектом кадастрового учёта; сфера действия ограничений и обременений, если ограничения и обременения не распространяются на весь ЗУ; сфера действия специального вида использования ЗУ, устанавливаемого сервитутом (публичный сервитут устанавливается только в ограниченных видах использования, который не коррелирует с категорией и ВРИ); используется как потенциально образуемый земельный участок для изъятия. Термин часть используется не в формально юридическом смысле как объект правоотношений, а с фактической точки зрения, речь может идти о той части, из которой впоследствии может быть образован ЗУ (право на использование части ЗУ собственником или арендатором недвижимости).

+

• Зоны с особыми условиями использования территорий - п.4 ст.1 ГрК (перечисляет виды этих зон), ст.104-105 ЗК (новая главная легального определения нет, они определяются через цели создания и перечисление видов). Принадлежность к зоне как элемент правового режима ЗУ, может накрывать не весь ЗУ, а только его часть. Непосредственно объектом земельных правоотношений не являются, поэтому в ЗК не выделены. Режим похож на категории земель, но категории есть у всех ЗУ, а эти зоны устанавливаются только в отношении некоторых.

• Территории с особыми условиями развития территории - принадлежность к территории как элемент правового режима ЗУ - ОЭЗ, СЭЗ, Дальневосточный гектар, Москва и МО как особый объект. Непосредственно объектом земельных правоотношений не являются, поэтому в ЗК не выделены.

Образование ЗУ:

1. Определение юридической судьбы ЗУ, распоряжение ЗУ одним из способов

2. Процедура, состоящая из этапов, результатом которых является создание объекта правоотношения, и внесение сведений о нем в государственный информационный ресурс

3. Один из этапов предоставления ЗУ - образование из земель государственной и муниципальной собственности - сопряжено с предоставлением ЗУ; процедура образования включена в процедуру предоставления.

4. Правовой институт - совокупность установленных ЗК, ГрК, ФЗ о кадастровой деятельности, ФЗ о государственной регистрации недвижимости, ФЗ об обороте земель с/х назначения и т.д. норм, регулирующих:

• Способы образования земельных участков

• Требование к документам, в соответствии с которыми образуются земельные участки

• Требования к образуемым участкам

• Требования к межевому плану и порядок подготовки межевого плана

• Порядок согласования местоположения границ земельного участка

• Государственный кадастровый учет земельных участков

• Особенности образования земельных участков отдельными способами или отдельных видов земельных участков

Способы образования ЗУ:

1. Первичные - образование из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

2. Вторичные:

• Раздел - раздел ЗУ на 2 и более части

• Выдел - выделяются ЗУ из общей собственности

• Объединение - создание из 2 и более ЗУ одного, при этом закон допускает объединение ЗУ с разными собственниками (будет долевая собственность)

• Перераспределение - для смежных ЗУ, в том числе находящихся в собственности разных субъектов, исходные ЗУ прекращают существование. Если перераспределять между государством (МСУ) и частным субъектом, то это ещё и способ образования прав на ЗУ.

Общие правила и требования в образованию ЗУ:

• Недопустимость образования земельных участков, относящихся к различным категориям земель

• Сохранение целевого назначения и разрешенного использования образованных земельных участков

• Письменное согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков

• Сохранение ограничений и обременений в отношении образуемых земельных участков в прежних границах

• Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков (устанавливаются в градостроительном регламенте соответствующей территориальной зоны органами власти субъектов или МСУ)

• Недопустимость пересечения границ образованных земельных участков с границами: земельных участков; муниципальных образований; населенных пунктов; территориальных зон; лесничеств, лесопарков. Но можно пересекать зоны и территории с особыми условиями использования.

• Недопустимость вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, невозможности размещения объектов недвижимости и других препятствующих рациональному использованию и охране земель недостаткам

• Обеспеченность доступа (прохода или проезда от земельных участков общего пользования) к образуемому земельному участку, в том числе путем установления сервитута

Этапы образования ЗУ (на примере ЗУ из государственной и муниципальной собственности):

1. Утверждение документов, в соответствии с которыми осуществляется образование ЗУ (выполняют функцию решение об образовании ЗУ, документы-основания):

• Проект межевания территории (ст.43 ГрК) - отображение границ образуемых ЗУ в пределах элементов планировочной структуры (квартал, отдельно взятый участок). Отображаются границы территорий общего пользования. Если утвержден в отношении территории, то утверждается проект для конкретного ЗУ, если нет, то утверждается схема и наоборот.

• Схема расположения ЗУ на кадастровом плане территории (ст. 11.10 ЗК) - отображение границ планируемого ЗУ на плане территории, который является отображением объектов на территории. Есть случаи, когда схему нельзя, нужен проект межевания: образование ЗУ, подчинённых определенному направлению развития (для ведения садоводства изначально ЗУ может быть предоставлен НКО, в последствии члены НАО приобретают маленькие ЗУ, которые будут образованы из ЗУ, для того, чтобы системно нарисовать эти ЗУ, их нужно нарисовать на одном документе); комплексное освоение территории. Требования к схеме установлены ЗК, указывают площадь, категорию, ВРИ и т.д.

• Проектная документация лесных участков (ст.70.1 ЛК) - аналогичные функции.

2. Заключение договора с кадастровым инженером - специальный субъект, который вправе осуществлять кадастровую деятельность (член СРО), по сути является выражением воли на образование ЗУ

3. Осуществление кадастровой деятельности в отношении ЗУ:

• Определение границ ЗУ - способы: на местности, по границам объектов, текстовый, картографический и геодезический (отражение определенных точек). Сегодня исполтзуются только картографический и геодезический способ, но по желанию правообладателя ЗУ можно вынести границы на местность

• Согласование местоположения границ с правообладателями смежных ЗУ - если не удается, то вносятся сведения о споре о границах ЗУ, пока не будет разрешен, ничего с ЗУ сделать не удастся

• Подготовка межевого плана (акта обследования) - составляются только в электронном формате

4. Государственный кадастровый учёт ЗУ - при образовании ЗУ одновременно проводится кадастр недвижимости и регистрация права собственности

5. Внесение в ГКН сведений о ЗУ

Государственная регистрация права собственности на ЗУ, кроме случаев образования ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена - субета права нет, поэтому зарегистрировать такое право нельзя. Первая запись будет о тех правах, которые потом возникнут в результате предоставления - например, в аренду.

Орган, который осуществляет ведение ГКН – Росреестр, но есть ФГБУ кадастровая палата, которая по факту может получить полномочия от Росреестра и осуществлять регистрацию, сегодня никаких значимых решений ещё не принимает.

Отказать в регистрации права собственности сразу нельзя, сначала нужно приостановить кадастровый учёт и дать время на исправление недостатков, если не исправили - тогда отказ. Также нет никакого документа о внесении сведений в ГКН, по запросу можно выдать выписку из реестра. При приостановлении или отказе в регистрации принимается специальный акт, который выдаётся заявителю.

Основные сведения, которые вносятся в ГКН:

• вид объекта недвижимости (земельный участок)

• кадастровый номер и дата его присвоения

• ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, условный номер или номер учетной записи в государственном лесном реестре)

• кадастровый номер исходного земельного участка

• кадастровый номер образованного объекта недвижимости

• кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости

• описание местоположения

• площадь

• сведения о части объекта недвижимости

• сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование

• сведения о кадастровых инженерах, номера и даты заключения договоров на выполнение кадастровых работ

• номер кадастрового квартала

Дополнительные сведения, которые вносятся в ГКН:

• кадастровая стоимость

• категория земель

• вид или виды разрешенного использования земельного участка,

• сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах: ЗОУИТ, включая ограничения по использованию земельного участка; территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка; публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка; особо охраняемой природной территории; охотничьих угодий; лесничеств, лесопарков; ОЭЗ; ТОСЭР; игорной зоны - сначала нужно внести информацию об этих зонах и территориях в реестр границ, сейчас таких ещё нет

• сведения о результатах проведения государственного земельного надзора;

• сведения о расположении земельного участка в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории;

• сведения о наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков

• адрес(при его наличии);

• сведения о том, что земельный участок образован на основании решения об изъятии земельного для государственных или муниципальных нужд;

• сведения о том, что земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена и органе, уполномоченном на распоряжение таким земельным участком;

• сведения об ограничении оборотоспособности «дальневосточного гектара»

Ранее учтенные ЗУ – участки, которые были внесены в реестр до принятия нового закона от 2015 года либо их границы не определены или определены по-другому, требуется уточнение местоположения границ по действующим положениям закона (обязанность и сроки для такого уточнения правообладателями не установлены, но эта неопределенность создаёт риски) и при уточнении границ не утрачивают статус ранее учтенных ЗУ (до тех пор, пока из него не образуются новые участки):

• Земельные участки, государственный кадастровый учет осуществлен до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (не отменён, сейчас действует под названием закона о кадастровой деятельности), в том числе в период действия Федерального закона от 02 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственности земельном кадастре» и ранее

• Земельные участки, права на которые зарегистрированы в ЕГРН которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Внесение изменений в сведения ГКН о ЗУ:

• При уточнении местоположения границ ЗУ - межевой план, актуально для ранее учтенных ЗУ.

• При внесении изменений в другие сведения о ЗУ (о категории, кадастровой стоимости) - информационное взаимодействие между органами без взаимодействия с правообладателями по заявлению заинтересованного лица (в случае если сведения не внесены в ГКН в порядке информационного взаимодействия) с приложением документов, подтверждающих изменение сведений о земельном участке

• При внесении сведений в ГКН о ранее учтенных ЗУ - на основании правоустанавливающих документов или документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный кадастровый учет. Предоставлять межевой план не требуется, можно представить старые землеустроительные документы (но опять получатся кривые границы у участка).

Юридическое значение учёта и ведение ГКН:

• Акт признания и подтверждения существования земельного участка как объекта недвижимости и объекта земельных правоотношений (существование права)

• Изменение права и обязанностей субъектов земельных правоотношений и иных правоотношений в сфере использования и охраны земель с момента внесения изменений в сведения о земельном участке

• Создание государственного информационного ресурса – аккумулирование сведений о земельных участках, образованных в разное время. Формы:

• Публичная кадастровая карта – в полной мере не отражает всех сведений, первичное ознакомление с земельным участком

• Кадастровый план территории – выкупировка из ГКН в отношении определенной территории

• Выписка из ЕГРН

• Информационное обеспечение правообладателей о внесении изменений в сведения о земельном участке

• Правовая обеспеченность доступа неограниченного круга лиц к сведениям о земельном участке

• публичная кадастровая карта

• выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

• кадастровый план территории