Реализация принципа единства судьбы зу и прочно связанных с ними объектов

Принцип единства судьбы ЗУ и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с ЗУ объекты следуют судьбе ЗУ, за исключением случаев, установленных ФЗ – ст.1 ЗК РФ. В полной мере принцип реализован в законе об ипотеке, где заложить ЗУ без недвижимости и наоборот нельзя. Проблема в том, что реализация не всегда удается – если здание разделено и зарегистрировано в реестре как комната и все остальное здание, то получаются два помещения, а помещения можно закладывать спокойно. Ещё в советский период давал основание для оборота ЗУ под жилым домом по при его продаже (хотя прямо не был сформулирован)

Исключения, установленные ФЗ:

• При переходе права собственности на здание, находящееся на чужом ЗУ, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части ЗУ, занятой зданием, необходимой для использования, на тех же условиях и в том же объеме, как и прежний собственник – ст. 35 ЗК, ст. 552 ГК. Покупатель здания не приобретает права на весь участок, а только на ту часть, которая необходима для его использования (актуально для случаев, когда на ЗУ находятся несколько зданий, а продается только одно). Если на ЗУ остаётся старый собственник, то он остаётся плательщиком арендной платы, а новый собственник возмещает ему часть арендной платы пропорционально своей части ЗУ.

• Исключительное право на приобретение ЗУ в собственность или в аренду имеют граждане, ЮЛ, являющиеся собственниками зданий и сооружений на этом ЗУ – ст.39.20 ЗК. Если была заключена аренда, то на ее основе будет заключен договор купли-продажи. Предпосылки: приватизация объектов недвижимости без ЗУ или возведение объектов на основании договора аренды, ввод в эксплуатацию и регистрацию. Сначала приобретается право на объект недвижимости, регистрируется, после чего становится основанием для приобретения ЗУ в аренду или в собственность (выбор вида права у заявителя, но есть исключения: например, ограничение в обороте ЗУ).

Развитие принципа единства судьбы:

• При ипотеке ЗУ права залога распространяются также на находящиеся или строящиеся на ЗУ здание или сооружение залогодателя

• Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ЗУ, принадлежащих одному лицу, проводится вместе с ЗУ (есть исключения).

Правовое обеспечение надлежащего использования зу

Совокупность правовых мер, направленных на обеспечение:

• Использование ЗУ в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием, установленными ограничениями

• Выполнением мероприятий по охране земель (повышение плодородия, мелиорация, рекультивация)

• Использование ЗУ в соответствии с договорами, являющимися основаниями возникновения прав на ЗУ

• Использование ЗУ лицом, права которого на ЗУ возникли в установленном порядке – самовольное использование составляет объективную сторону административного правонарушения, что является препятствием для течения срока приобретальной давности (нет добросовестности)

Стимулы и гарантии надлежащего использования ЗУ:

• Отдельные случаи предоставления ЗУ – например, приобретение ЗУ из состава земель с/х назначения, ранее предоставленного в аренду, при ответственности информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства – ст.10 ФЗ об обороте земель с/х назначения (если показал себя как добросовестный землепользователь, можешь повысить свое право).

• Последствия незавершения строительства в течение срока договора аренды (срок договора считается как нормативно установленный срок строительства, умноженный на 2) – аренда может быть однократно продлена для завершения строительства либо объект может быть продан с публичных торгов и уже с новым собственников объекта завершить договор без торгов для завершения строительства (п.5 ст.39.6 ЗК).

• Ставка земельного налога – ставка налога за неиспользуемые ЗУ выше, чем за используемые (вопрос доказывания использования ЗУ; позиция судов – если собственник ранее привлекался за неиспользование в административном порядке и продал его новому собственнику, то новый собственник сразу платит повышенный налог, так как ему нужен минимум год, чтобы доказать использование).

Правовые меры, направленные на выявление ненадлежащего использования ЗУ:

1. Государственный земельный надзор (всегда федеральный, так как считается, что границы субъектов ещё не установлены нормальным образом) – ФЗ #294 о защите прав ЮЛ и ИП при контроле и надзоре, экологическое законодательство в части экологического надзора (контроля), земельное законодательство. Разграничение полномочий между ФОИВ (Россельхознадзор – с/х назначение, Росреестр – остальные земли, Росприроднадзор) – Постановление Правительства РФ от 2015 #1. Особенности осуществления: дополнительные основания для внеплановых проверок, рискориентированный подход (Постановление Правительства от 2016 года #806), административное обследование (проводится без уведомления землепользователей, если что-то выявили, то это будет основанием для проведения внеплановой проверки) – исследование состояния и способов использования объектов земельных отношений на основании информации, содержащейся в государственных и муниципальных информационных системах, открытых информационных ресурсах, архивных фондах, информации, полученной в ходе осуществления мониторинга земель, информации, полученной дистанционными методами (ст.71.2 ЗК, Постановление Правительства от 2015 #251), сведение о результатах земельного надзора вносятся в ЕГРН.

2. Муниципальный земельный контроль – не предполагает полномочия привлечения к административной ответственности, заканчивается на предписании, и если оно не исполняется, то органы переделают материалы в ФОИВ (внеплановая проверка либо привлечение к ответственности сразу).

Правовые меры, направленные на пресечение ненадлежащего использования ЗУ:

• Юридическая ответственность

• Уголовная – ст.170 УК (регистрация незаконных сделок с недвижимостью; не более двух уголовных дел в год по этой статье, не подпадает под вид должностных преступлений) и ст.254 УК (порча земли; нет дел, так как невозможно доказать последствия и сложно сформулирован состав).

• Административная (более эффективная мера, проще сформулированы составы, резко повысились штрафы, порядок определения которой в % отношении к кадастровой стоимости ЗУ) – самовольное занятие ЗУ (ст. 7.1 КоАП), лесных участков (ст. 7.9 КоАП), порча земель (ст. 8.6 КоАП), невыполнение обязанностей по рекультивации (ст. 8.7 КоАП), использование ЗУ не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (ст. 8.8 КоАП), нарушение режима использования ЗУ и лесов в водоохранных зонах (ст. 8.12 КоАП).

• Принудительное прекращение прав на ЗУ вследствие ненадлежащего использования – ст.45 ЗК (пользователи, владельцы – административная преюдиция и судебный порядок), ст.46 ЗК (арендаторы – только судебный порядок, дополнительные основания прекращения договора аренды, гражданское законодательство в части порядка расторжения договора в суде), ст.284-286 ГК (собственники), ст.6 ФЗ об обороте земель с/х назначения – исключения: ипотека и банкротство (нарушение требований законодательства РФ, повлекшее снижение плодородия земель (есть критерии в Постановлении правительства то снижении плодородия и не использования), в течение 3 и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования ЗУ или использования с нарушением законодательства (необходимо обосновать именно 3 года подряд); Россельхознадзор проводит проверку, выдает предписание, затем в случае его неисполнения передает материалы в орган власти субъекта, направляет заявление в Росреестр о запрете продажи этого ЗУ и начале процедуры прекращения прав, орган власти субъекта подаёт иск в суд об изъятии ЗУ и организация продажи ЗУ с торгов (суд определяет способ установления цены на торгах – кадастровая или рыночная), если торг не состоялись – публичное предложение (фиксированная цена от органа, каждый день снижается), если продать не удалось – ЗУ продаётся в собственность субъекта).

• Снос самовольной постройки – здание, сооружение или иное строение, возведённые или созданные на ЗУ (ст.222 ГК):

• Не предоставленном в установленном порядке

• Разрешённое использование которого не допускает строительство на нем данного объекта

• Без разрешения на строительство и других согласований

• С нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если указанные требования были установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Упростили внесудебную процедуру сноса (невозможна при зарегистрированном в ЕГРН праве собственности, в отношении жилых, многоквартирных и садовых домов, суд ранее отказал в сносе самовольной постройки, и при условии, что постройка на ЗУ, находящемся в частной собственности, не представляет собой угрозу жизни и здоровью населения).