49. Градостроительное зонирование. Юридическое значение градостроительных регламентов.

Градостроительное зонирование - это деление (разбивка) земельной территории муниципальных образований (в том числе и поселений) на части, в которых определяются территориальные зоны с видами их градостроительного использования и ограничения на их использование (карта градостроительного зонирования муниципального образования).

Согласно ст.1 Градостроительного кодекса:

территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;

градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;

правила землепользования и застройки (ПЗЗ) - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, органов государственной власти городов федерального значения и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

На карте градостроительного зонирования:

-Устанавливаются границы территориальных зон.

Любой земельный участок относится только к одной территориальной зоне. То есть не допускается формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, размещённых в разных территориальных зонах.

-Обязательно отображаются границы зон с особыми условиями использования территории, границы территорий объектов культурного наследия.

ПЗЗ =

А) Порядок применения и внесения изменений в ПЗЗ: изменение видов разрешенного использования, документация по планировке территорий, публичные слушания по вопросам землепользования и застройки.

Б) Карта градостроительного зонирования содержит границы территориальных зон (каждый земельный участок принадлежит только одной территориальной зоне).

В) Градостроительный регламент:

· виды разрешенного использования ЗУ и объектов кап строительства;

· предельные размеры ЗУ и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов кап строительства;

· ограничения использования ЗУ и объектов кап строительства.

ПЗЗ может относиться ко всей территории поселения и городского округа или к части такой территории (если нет генерального плана поселения и городского округа).

К межселенной территории – только если готовятся застроить эту территорию.

Подготовка проекта ПЗЗ:

Подготовка осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в

документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Решение и порядок подготовки ПЗЗ принимает глава местной администрации (сообщение о таком решении официально публикуется в течение 10 дней с принятия), им же создается для этого специальная комиссия.

Комиссия готовит проект ПЗЗ, потом ОМСУ проверяет и направляет главе администрации или на доработку обратно в комиссию.

После получения проекта глава администрации принимает решение о проведении публичных слушаний в течение 10 дней.

Комиссия учитывает результаты публичных слушаний (прикладывает к плану ПЗЗ протоколы публичных слушаний и заключение об их результатах) и отправляет все снова главе администрации.

Перед этим нужно согласовать с уполномоченным ФОИВ по сохранению культурного наследия, если для этого есть основания.

Глава местной администрации отправляет все эти документы в представительный орган или обратно на доработку. Представительный ОМСУ утверждает ПЗЗ или отправляет их главе на доработку. Утвержденные ПЗЗ обязательно официально публикуются.

Оспаривание:

ФЛ/ЮЛ вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке. Уполномоченные органы вправе оспаривать ПЗЗ на несоответствие законодательству, схемам территориального планирования РФ, схемам территориального планирования субъектов, утвержденным до утверждения ПЗЗ.

При подготовке правил ПЗЗ границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

1. возможности сочетания в пределах одной зоны различных видов существующего и планируемого использования ЗУ;

2. функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом

3. определенных Градостроительным кодексом территориальных зон;

4. сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

5. планируемых изменений границ земель различных категорий;

6. предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках;

7. историко-культурного опорного плана исторического поселения федерального/регионального значения.

Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

· линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

· красным линиям - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты);

· границам ЗУ;

· границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

· границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских городов федерального значения;

· естественным границам природных объектов;

· иным границам.

Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, могут не совпадать с границами территориальных зон.

Виды и состав территориальных зон

Территориальные зоны муниципальных образований могут быть следующих видов:

-жилые;

-общественно-деловые (ОДЗ);

-производственные;

-зоны инженерной и транспортной инфраструктур;

-зоны сельскохозяйственного использования;

-зоны рекреационного назначения;

-зоны особо охраняемых территорий;

-зоны специального назначения;

-зоны размещения военных объектов;

-иные виды территориальных зон.

Состав территориальных жилых зон:

-зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

-зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

-зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

-зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

-зоны застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение

-отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения;

-объектов здравоохранения;

-объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования;

-культовых зданий;

-стоянок автомобильного транспорта;

-гаражей;

-объектов, связанных с проживанием граждан;

-территорий, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Состав территориальных общественно-деловых зон (ОДЗ):

-зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

-зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

-зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

ОДЗ.

ОДЗ предназначены для размещения объектов

-здравоохранения,

-культуры,

-торговли,

-общественного питания,

-социального и коммунально-бытового назначения,

-предпринимательской деятельности,

-объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования,

-административных, научно-исследовательских учреждений,

-культовых зданий,

-стоянок автомобильного транспорта,

-объектов делового, финансового назначения,

-иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В ОДЗ могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные и многоэтажные гаражи.

Состав территориальных производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур:

-коммунальные зоны (зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли);

-производственные зоны (зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду);

-иные виды зон производственной , инженерной и транспортной инфраструктуры.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфра структур (сооружений и коммуникаций ж/д и автомобильного транспорта, связи) и установления санитарно-защитных зон таких объектов.

Состав территориальных зон сельскохозяйственного использования

-зоны сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями-садами, виноградниками и др.);

-зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения;

Примечание: зоны сельскохозяйственного назначения в том числе и зоны сельскохозяйственных угодий могут включаться в состав территориальных зон в границах черты населённых пунктов.

Состав территориальных зон рекреационного назначения:

>зоны в границах территорий, занятых:

-городскими лесами,

-скверами,

-парками,

-городскими садами, прудами, озёрами, водохранилищами, пляжами;

>зоны в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

Состав территориальных зон особо охраняемых территорий:

земельные участки, имеющие особое:

-природоохранное,

-научное,

-историко-культурное,

-эстетическое,

-рекреационное,

-оздоровительное и

-иное особо ценное значение.

Состав территориальных зон специального назначения:

зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления;

зоны, занятые иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

Состав иных видов территориальных зон - по усмотрению ОМСУ, определяется с учётом функциональных зон и особенностей использования земельных участков.

Градостроительные регламенты:

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки (использование данных земельных участков определяется уполномоченными органами):

· в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия РФ

· в границах территорий общего пользования;

· предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;

· предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель (использование данных участков устанавливается уполномоченными органами)

-лесного фонда,

-земель, покрытых поверхностными водами,

-земель запаса,

-земель ООПТ (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов),

-сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения,

-земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития. Использование земельных участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами.

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких ЗУ и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Реконструкция таких объектов осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.

Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

· основные виды разрешенного использования – выбираются самостоятельно без дополнительного согласования правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства

· условно разрешенные виды использования – особая процедура (заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию, проводятся публичные слушания за счет заинтересованного лица, на основе заключения о проведении публичных слушаний комиссия готовит рекомендации о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или мотивированный отказ; свое решение комиссия направляет главе местной администрации – принимает решение о разрешении или отказе. Решение главы администрации (и положительное, и отрицательное) можно оспорить

· вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними - выбираются самостоятельно без дополнительного согласования правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:

f. предельные размеры ЗУ, в том числе их площадь;

g. минимальные отступы от границ ЗУ в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

h. предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;