Тема 7.

Задача 1

Закрытое акционерное общество «Росан» обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к территориальному органу Роснедвижимости о признании недействительным постановления о наложении на истца штрафа за пользование земельным участком без правоустанавливающих документов.

Указанным постановлением ЗАО «Росан» признано виновным по статье 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в нарушении земельного законодательства, которое выразилось в отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором акционерным обществом построен магазин по продаже автозапчастей.

Свои требования о признании данного постановления недействительным истец обосновал тем, что он занял спорный участок не самовольно, а получил его для строительства здания магазина на основании распоряжения администрации Фрунзенского района города Санкт-Петербурга от 14 октября 1994 г. и договора аренды от 3 апреля 1995 г., границы земельного участка были определены в натуре и описаны в договоре, однако срок договора аренды земельного участка истек в апреле 2006 г.. В соответствии с разрешением на строительство акционерное общество построило на участке здание магазина по продаже автозапчастей, которое принято в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии в 1997 году.

1. Установление характера правоотношений. В данной задаче можно выделить:

• административные правоотношения, связанные с наложением штрафа за пользование земельным участком без правоустанавливающих документов;

• процессуальные правоотношения, связанные с оспариванием постановления о наложении штрафа.

2. Определение круга нормативно-правовых актов, подлежащих применению. Применительно к данной ситуации были изучены:

• Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018).

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.

3. Определение теоретических основ разрешеёния спора.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.02.2005 N 11301/04, под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или уполномоченного им лица, однако сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.

Правоустанавливающий документ – это документ, на основании которого могут быть зарегистрированы права на земельный участок и содержащий волеизъявление собственника о распоряжении земельным участком.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ гражданские права, в том числе права на земельные участки, возникают:

- из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

- из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав;

- из судебного решения, установившего гражданские права;

- в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Использование земельных участков без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, наряду с самовольным занятием земельных участков, является наиболее распространённым нарушением земельного законодательства, допускаемым гражданами, юридическими лицами и предпринимателями при осуществлении хозяйственной деятельности. Отличие такого нарушения от самовольного занятия земельного участка заключается в том, что конкретное лицо использует земельный участок или его часть с разрешения собственника или лица, им уполномоченного, но право на использование этого земельного участка или его части, не оформлено в установленном порядке и правоустанавливающий документ на данный земельный участок или его часть отсутствуют.

Использование участка без оформленных в установлен­ном порядке правоустанавли­вающих документов на землю - правонарушение, при кото­ром пользователь не исполнил установленных законом требо­ваний к оформлению соб­ственных прав на землю. От­ветственность за данное адми­нистративное правонаруше­ние установлена ст. 7.1 Кодек­са Российской Федерации об административных правонару­шениях, согласно которой: «Самовольное занятие земельного участка или исполь­зование земельного участка без оформленных в установ­ленном порядке правоустанав­ливающих документов на зем­лю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, влечет наложе­ние административного штра­фа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи руб­лей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей».

4. Определение круга материалов судебной практики по данной категории споров.

• Постановление Президиума ВАС РФ от 17.03.1998 N 6488/97 по делу N А56-5704/97.

• Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.03.2016 N Ф04-681/2016 по делу N А46-9241/2015.

• Постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 N 11301/04.

• Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.11.2016 N Ф09-9883/16 по делу N А60-16496/2016.

5. Обоснование решения и ответов на поставленные вопросы.

А. Имеет ли место в данном случае использование земельного участка без правоустанавливающих документов?

В данном случае правоустанавливающим документом выступает договор аренды земельного участка от 3 апреля 1995 г. Однако срок договора аренды земельного участка истек в апреле 2006 г.

В Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.03.2016 N Ф04-681/2016 по делу N А46-9241/2015суд удовлетворил исковые требования общества к департаменту архитектуры и градостроительства администрации города о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство. Оспариваемый отказ мотивирован отсутствием на момент подачи заявления о выдаче разрешения на строительство правоустанавливающего документа на земельный участок в связи с истечением срока действия договора аренды.Между тем судом установлено, что в договоре аренды стороны согласовали возможность его возобновления на неопределенный срок. По истечении срока действия договора общество продолжает пользоваться переданным ему земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому суд в силу абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ счел договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При таких обстоятельствах оспариваемый отказ является незаконным.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.11.2016 N Ф09-9883/16 по делу N А60-16496/2016: Общество обратилось с требованием об отмене постановления о привлечении общества к ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ за использование земельного участка для строительства многоквартирного дома по истечении срока действия договора аренды участка. Решение: Требование удовлетворено, поскольку не установлена вина общества в совершении правонарушения, не проанализированы действия сторон договора, направленные на его продление, не проверена обоснованность отказа в регистрации соответствующего дополнительного соглашения, не учтена возможность его обжалования.

В условиях задачи ничего не сказано про условие договора о аренды о его возобновлении на неопределенный срок, а также о попытках продлить договор аренды и заключить к нему соответствующее дополнительное соглашение.

Поскольку срок договора аренды истек и не продлен сторонами, можно сделать вывод о том, что земельный участок используется без правоустанавливающего документа.

Б. Подлежит ли удовлетворению иск?

Данная задача является реальным делом (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.03.1998 N 6488/97 по делу N А56-5704/97).

Акционерное общество закрытого типа "Инвестиционное бюро "Росан" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Санкт-Петербурга о признании недействительным постановления его комиссии по контролю за пользованием и охраной земель от 03.04.97 No. 454 о наложении на истца штрафа в размере 16968000 рублей за пользование без правоустанавливающих документов земельным участком площадью 2866 кв. метров по адресу: Санкт-Петербург, ул. Софийская, 79.

Решением от 20.05.97 в иске отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 22.08.97 оставил решение без изменения.

Свои требования о признании данного постановления недействительным истец обосновал тем, что он занял спорный участок не самовольно, а получил его для строительства здания магазина согласно распоряжению администрации Фрунзенского района города Санкт-Петербурга от 14.10.94 No. 1856-р. В протоколе заседания комиссии по контролю за использованием и охраной земель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Санкт-Петербурга от 03.04.97 No. 501 имеется ссылка на это распоряжение (л.д. 30).

Сторонами не отрицается и то обстоятельство, что АОЗТ "Инвестиционное бюро "Росан" первоначально пользовалось земельным участком по договору аренды от 03.04.93 No. 76 и что границы земельного участка были определены в натуре (л.д. 9).

В соответствии с разрешительными документами акционерное общество построило на участке здание магазина по продаже автозапчастей, которое принято в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии от 21.07.94.

Судом не исследованы названные обстоятельства и надлежащей оценки им не дано (в материалах дела не имеется распоряжения от 14.10.97 No. 1856-р и договора аренды от 03.04.93 No. 76).

Учитывая изложенное, судебные акты об отказе в иске нельзя признать обоснованными.

Таким образом, в данном случае суд должен исследовать все обстоятельства дела, в том числе строительство магазина в период действия договора аренды, а также условия самого договора аренды.

В случае если в договоре аренды не было условия о возможности возобновления договора на неопределенный срок, если стороны не предприняли действий по продлению договора аренды, а также если будет установлена вина общества в совершении правонарушения, тогда иск не должен быть удовлетворен.

Таким образом, договор аренды является правоустанавливающим документом на землю. Использование земельных участков без правоустанавливающих документов является основанием для привлечения к административной ответственности в случае установления вины в совершении данного административного правонарушения.

Задача 2

В ходе проведения плановой проверки государственный инспектор по использованию и охране земель выявил, что вокруг торгового киоска поставлено металлическое ограждение, увеличивающее площадь предоставленного владельцу киоска земельного участка на 10 кв. м. Владелец – общество с ограниченной ответственностью «Вектор» – был привлечен к административной ответственности за самовольное занятие земельного участка, однако обжаловал постановление о наложении штрафа, мотивируя свое несогласие тем, что ограждение было установлено неизвестными лицами, и земельный участок в пределах ограждения им не используется, под киоск же официально арендуется земельный участок в размере 8,7 кв. м. По мнению контрольного органа, факт того, что общество не предприняло мер к разборке ограждения, свидетельствует о том, что оно его и установило, а, следовательно, совершило самовольное занятие земельного участка.

1. Установление характера правоотношений. В данной задаче можно выделить:

• отношения, связанные со сносом самовольной постройки

2. Определение круга нормативно-правовых актов, подлежащих применению. Применительно к данной ситуации были изучены:

• Земельный кодекс Российской Федерации от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ; Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 года N 14-ФЗ; Кодекс об административных правонарушениях.

3. Определение теоретических основ разрешения спора.

Для решения этого учебного дела необходимо обратить внимание на теоретические положения, касающиеся понятия самовольной постройки. Пункт 1 статьи 222 ГК: самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

4. Определение круга материалов судебной практики по данной категории споров.

• Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;

5. Обоснование решения и ответов на поставленные вопросы.

А. Существует ли обязанность общества по разборке установленного ограждения?

Пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 говорит о том, что если ответчик, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Б. Каково правовое значение утверждения ООО «Вектор» о том, что дополнительно образовавшийся земельный участок им не используется?

В Определении Конституционного Суда РФ от 26.04.2016 N 910-О выражена такая позиция: в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ, в котором закреплена обязанность сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет, не исключено установление вины лица, осуществившего самовольную постройку, и возложение на него бремени сноса постройки при наличии такой вины. Пункт 2 ст. 222 ГК РФ не предполагает возложения на невиновное лицо обязанности по сносу за свой счет самовольной, не им созданной постройки.

В. Можно ли владельца киоска привлечь к ответственности за действия (бездействие), способствующие самовольному занятию земли?

Статьей 7.1 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости - без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности. При рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности за названные правонарушения судам следует учитывать, что под самовольным занятием земель понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке.

Задача 3

Главное управление Росприроднадзора по Рязанской области обратилось в арбитражный суд Рязанской области к ОАО «Рязанский сельский строительный комбинат» с иском о возмещении вреда, причиненного в результате загрязнения земель, указав, что на земельном участке, включенном в фонд перераспределения земель, прилегающем к территории ответчика установлено наличие несанкционированных мест складирования токсичных отходов - списанных аккумуляторов и строительного мусора, что подтверждается актом о загрязнении земель, протоколом о нарушении земельного законодательства. Вред выражается в том, что земельный участок под свалкой выведен из пользования, загрязнен токсичными веществами, лишен плодородия, на нем не может произрастать растительность. Размер убытков определен на основании Порядка определения платы и ее предельных размеров за загрязнение  окружающей природной среды, размещение отходов, другие виды вредного воздействия, утвержденного  Постановлением Правительства РФ 28 августа 1992 г. № 632. Ответчик признал факт организации несанкционированной свалки, однако оспаривал объем складированных отходов.

Арбитражный суд отказал в иске, указав, что действующим законодательством  не установлены критерии, позволяющие определить степень повреждения земли а также степень возможности ее использования вследствие размещения отходов.

1. Установление характера правоотношений. В данной задаче можно выделить:

• земельные правоотношения; экологические правоотношения

• правоотношения в сфере административного правонарушения

2. Определение круга нормативно-правовых актов, подлежащих применению. Применительно к данной ситуации были изучены:

• "Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 N 195-ФЗ

• Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.Федеральный закон от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды"

• Постановление Правительства РФ от 10.07.2018 N 800 "О проведении рекультивации и консервации земель"

• Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"

• Приказ Минприроды России от 08.07.2010 N 238 "Об утверждении Методики исчисления размера вреда, причиненного почвам как объекту охраны окружающей среды"Постановление Правительства РФ от 07.05.2003 N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам

• земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц"

• Постановление Правительства РФ от 03.03.2017 N 255 "Об исчислении и взимании платы за негативное воздействие на окружающую среду"

3. Судебная практика

• Постановление Верховного Суда РФ от 18.04.2018 N 9-АД18-6

• Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.09.2015 N Ф08-6299/2015 по делу N А63-9766/2012

4. Определение теоретических основ разрешения спора.

Загрязнение окружающей среды - поступление в окружающую среду вещества и (или) энергии, свойства, местоположение или количество которых оказывают негативное воздействие на окружающую среду

Загрязняющее вещество - вещество или смесь веществ, количество и (или) концентрация которых превышают установленные для химических веществ, в том числе радиоактивных, иных веществ и микроорганизмов нормативы и оказывают негативное воздействие на окружающую среду

Вред окружающей среде - негативное изменение окружающей среды в результате ее загрязнения, повлекшее за собой деградацию естественных экологических систем и истощение природных ресурсов

Рекультивация земель представляет собой мероприятия по предотвращению деградации земель и (или) восстановлению их плодородия посредством приведения земель в состояние, пригодное для их использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, в том числе путем устранения последствий загрязнения почв, восстановления плодородного слоя почвы, создания защитных лесных насаждений.

5. Обоснование решения и ответов на поставленные вопросы.

А. Какие виды правонарушений совершены ответчиком?

Статья 7.1 КоАП РФ, самовольное занятие земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, а также часть 2 Статьи 8.6 КоАП РФ порча земель, то есть уничтожение плодородного слоя почвы, а равно порча земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления.

Б. Обоснованно ли применение для определения убытков Порядка определения платы и ее предельных размеров за загрязнение  окружающей природной среды, размещение отходов, другие виды вредного воздействия, утвержденного  Постановлением Правительства РФ 28 августа 1992 г. № 632?

Нет, данное постановление отменено Постановлением Правительства РФ от 03.03.2017 N 255 "Об исчислении и взимании платы за негативное воздействие на окружающую среду", которым устанавливаются новые правила и порядок исчисления и взимания платы за негативное воздействие на окружающую среду.

В соответствие с ним плату обязаны вносить юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие на территории Российской Федерации, континентальном шельфе Российской Федерации и в исключительной экономической зоне Российской Федерации хозяйственную и (или) иную деятельность, оказывающую негативное воздействие на окружающую среду (далее - лица, обязанные вносить плату), за исключением юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих хозяйственную и (или) иную деятельность исключительно на объектах, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду, IV категории. При размещении отходов, за исключением твердых коммунальных отходов, лицами, обязанными вносить плату, являются юридические лица и индивидуальные предприниматели, при осуществлении которыми хозяйственной и (или) иной деятельности образовались отходы. При размещении твердых коммунальных отходов лицами, обязанными вносить плату, являются региональные операторы по обращению с твердыми коммунальными отходами, операторы по обращению с твердыми коммунальными отходами, осуществляющие деятельность по их размещению.

Поскольку списанные аккумуляторы и строительный мусор являются твердыми отходами, то ОАО «Рязанский сельский строительный комбинат» не является субъектом этого платежа.

В соответствие со ч.5, ч.7 и ч. 8 статьи 13 ЗК РФ, Лица, деятельность которых привела к ухудшению качества земель (в том числе в результате их загрязнения, нарушения почвенного слоя), обязаны обеспечить их рекультивацию. В случае, если негативное воздействие на земли привело к их деградации, ухудшению экологической обстановки и (или) нарушению почвенного слоя, в результате которых не допускается осуществление хозяйственной деятельности, а устранение таких последствий путем рекультивации невозможно, допускается консервация земель. Лица, в результате деятельности которых возникла необходимость консервации земель, возмещают правообладателям земельных участков, в отношении которых принято решение о консервации, убытки в соответствии со статьей 57 настоящего Кодекса.

По п. 2 ч. 1 статьи 57, возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. По части 3 возмещение убытков осуществляется за счет лиц, деятельность которых вызвала ухудшение качества земель.

Убытки подсчитываются в соответствие с Постановление Правительства РФ от 07.05.2003 N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц".

В. Обоснованно ли арбитражный суд отказал в иске?

Нет, не обоснованно, Постановление Правительства РФ от 10.07.2018 N 800 "О проведении рекультивации и консервации земель" установлены критерии, позволяющие определить степень повреждения земли, а также степень возможности ее использования вследствие размещения отходов.

В зависимости от срока на который не допускается производить хозяйственную деятельность, земли можно разделить на земли подлежащие консервации, в случае если не допускается осуществление хозяйственной деятельности невозможно в течение 15 лет, а остальные земли подлежащие рекультивации.

Таким образом, в зависимости от объема загрязнения ОАО, обяжут либо рекультивировать участок и выплатить убытки (в части упущенной выгоды и ухудшении состояния земли), либо участок будет подлежать консервации и ОАО будет обязано выплатить убытки в полном объеме

Задача 4

Администрацией города Волгограда было принято постановление об установлении публичного сервитута в отношении земельного участка, предоставленного  МУП «Тракторозаводский рынок» на праве постоянного бессрочного пользования. Из постановления следует, что оно принято в связи с обращением индивидуального предпринимателя Кудряшовой Л.Ю. в целях обеспечения беспрепятственного подъезда к принадлежащему ей на праве собственности магазину и земельному участку, предоставленному ей на праве долгосрочной аренды, на котором он расположен магазин. Из текста постановления не усматривается факт проведения общественных слушаний по вопросу установления публичного сервитута.

1. Установление характера правоотношений. В данной задаче можно выделить:

• отношения, связанные с установлением публичного сервитута.

2. Определение круга нормативно-правовых актов, подлежащих применению. Применительно к данной ситуации были изучены:

• Земельный кодекс Российской Федерации от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ.

3. Судебная практика

• "Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

4. Определение теоретических основ разрешения спора.

Е.А. Суханов, А.В. Копылов, рассматривают публичный сервитут как ограничение права собственности в силу закона. А.В. Копылов полагает, что ничего общего с сервитутами, известными римскому праву, "публичные сервитуты" не имеют. Более того, не являются они и особой разновидностью iura in re aliena, представляя собой только ограничения права собственности в силу закона (по терминологии российской дореволюционной цивилистики это права участия общего). Такие ограничения не относятся к категории прав на чужие вещи, а составляют только пределы реализации права собственности.

5. Обоснование решения и ответов на поставленные вопросы.

А. Правомерно ли установление в данном случае публичного сервитута?

Согласно пункту 2 статьи 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Согласно п. 3 ст. 23 ЗК РФ публичные сервитуты могут устанавливаться для различных целей: для прохода или проезда через земельный участок; использования участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; про¬ ведения дренажных работ; забора водных ресурсов и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный уча¬ сток; сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных; использования земельного участка для охоты и рыболовства; и др.

Раз публичные слушания не были проведены, то была нарушена специальная процедура установления публичных сервитутов.

Б. Каким способом защиты своих прав может воспользоваться  МУП «Тракторозаводский рынок»?

Если же установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе потребовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут обратиться с иском в суд.

Таким образом, была нарушена процедура установления публичных сервитутов – не были проведены публичные слушания, можно оспорить установление публичного сервитута в суд.

Тема 9

Задача 1.

Гражданин Российской Федерации Зураб Анджапаридзе приобрел в собственность садовый земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения с расположенным на нем домом, который в соответствии с выпиской из ЕГРН поставлен на государственный кадастровый учет в 2014 г. как «строение».

Гражданин обратился к юристу за консультацией по следующим вопросам:

- обязан ли он выращивать на принадлежащем ему земельном участке сельскохозяйственные культуры;

- вправе ли он осуществить реконструкцию дома, расположенного на земельном участке, таким образом, чтобы дом стал пригоден для постоянного проживания;

- вправе ли он зарегистрироваться в доме по месту жительства;

- вправе ли он продать долю в праве собственности на дом и земельный участок своему брату, который является гражданином Грузии.

Имеются ли различия в правовом режиме садовых земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов?

Подготовьте ответы на поставленные гражданином вопросы.

Складывающиеся правоотношения.

Складывающиеся в задаче правоотношения являются земельноправовыми, т.к. связаны с порядком использования и передачи прав на ЗУ. Имеются и административные отношения в части постановки на учёт строения, регистрации гражданина.

Нормативные правовые акты

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ.

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 190-ФЗ.

Постановление Конституционного Суда РФ от 30 июня 2011 г. № 13-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева».

- обязан ли он выращивать на принадлежащем ему земельном участке сельскохозяйственные культуры;

Нет, не обязан

Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ

Статья 3.садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;

Но! Федеральный закон от 16.07.1998 N 101-ФЗ"О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения"

Статья 8. Обязанности собственников, владельцев, пользователей, в том числе арендаторов, земельных участков по обеспечению плодородия земель сельскохозяйственного назначения

Собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков обязаны:

осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду;

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 309-ФЗ)

соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

(в ред. Федерального закона от 05.04.2016 N 104-ФЗ)

представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;

содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения;

информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании;

выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

- вправе ли он осуществить реконструкцию дома, расположенного на земельном участке, таким образом, чтобы дом стал пригоден для постоянного проживания;

Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ (вступил в силу 04.08.2018) был введен уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства взамен ранее действовавшего разрешительного порядка. Государственная регистрация права собственности на объекты недвижимости также осуществляется в заявительном порядке, т.е. по инициативе правообладателя.

217-ФЗ Статья 54. Переходные положения 9. Расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением "жилое", "жилое строение", признаются жилыми домами.

т.е. объектами капитального строительства для целей постоянного (а не сезонного) круглогодичного проживания.

11. Расположенные на садовых земельных участках здания, сооружения, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением "нежилое", сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами. При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи Единого государственного реестра недвижимости в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей.

За пределами статьи нового Закона "Переходные положения" законодатель установил, что садовый дом может быть признан жилым домом, а жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации. Порядок, позволяющий подобные изменения, установлен законодательством о кадастровой деятельности, законом о государственной регистрации недвижимости, а также садовый дом может быть признан жилым домом и наоборот в судебном порядке с обязательным назначением судебно-строительной экспертизы, проведение которой в большинстве случаев доверяется экспертам органов БТИ.

- вправе ли он зарегистрироваться в доме по месту жительства;

Если это садовый дом, то невозможно. Садовый дом в трактовке нового Закона N 217-ФЗ - это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. То есть для проживания садовый дом вообще не предназначен.

регистрация по месту жительства в садовом доме с этого года невозможна. Если же на садовом участке находится объект недвижимости, имеющий статус жилого дома, препятствий для регистрации в нем по месту жительства быть не должно.

Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 N 7-П

"По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан"

Названная норма-дефиниция (определение садового земельного участка) воспринимается правоприменительной практикой как обладающая регулятивными функциями, поскольку, указывая на целевое назначение садового земельного участка и одновременно - на отсутствие у гражданина права регистрации проживания в возводимом на нем жилом строении, предопределяет тем самым и целевое использование этого жилого строения: оно предназначается для отдыха и может быть, соответственно, только местом пребывания, при том что возможность постоянного проживания в нем не предусматривается, но и не исключается.

В отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду.

С учетом того, что Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 35) позволяет включать в состав жилых зон зоны застройки индивидуальными жилыми домами, зоны застройки малоэтажными жилыми домами, а также зоны жилой застройки иных видов, возникают практически идентичные правовые режимы земельных участков, предоставляемых для ведения садоводства и для ведения дачного хозяйства, на которых фактически возведены индивидуальные жилые дома.

В соответствии с Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" изменил правовой статус садовых домиков, определив соответствующие строения, расположенные на садовых земельных участках, как жилые. По смыслу абзаца второго его статьи 1, такие жилые строения предназначаются для отдыха, при этом норма, закрепляющая требование о первоочередном использовании садовых земельных участков для осуществления сельскохозяйственной деятельности, в действующем законодательстве отсутствует.

У института регистрации имеется специальная цель - административный учет, носящий уведомительный характер. Соответственно, ни Закон Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", ни Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года N 713) не содержат оснований для отказа в регистрации по месту жительства граждан.

Исключая Федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" право граждан на регистрацию в жилых строениях, возведенных на садовых земельных участках, федеральный законодатель исходил из необходимости обеспечения целевого назначения этих участков. В результате такого использования института регистрации оказалось - в нарушение статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации - несоразмерно ограничено право граждан на выбор места жительства.

Закон Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" не связывает право на регистрацию по месту жительства ни с определенным имущественным правом на конкретное жилое строение, ни с определенным целевым назначением земельного участка, на котором оно возведено.

Таким образом, норма абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в системе правового регулирования, характеризующегося рассогласованностью норм гражданского, земельного и градостроительного законодательства, порождает правовую неопределенность, нарушает конституционный принцип равенства, позволяет органам регистрационного учета отказывать в регистрации по месту жительства гражданам, которые постоянно проживают в возведенных на садовых земельных участках жилых строениях, принадлежащих им на законных основаниях, пригодных для постоянного проживания и являющихся для них единственно возможным местом жительства, и тем самым противоречит статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Исходя из того, что жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (статья 72, пункт "к" части 1, Конституции Российской Федерации), субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления - утвердить, как это предусмотрено в статье 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки.

Порядок признания садового дома жилым и, наоборот, жилого дома - садовым определен Постановлением Правительства РФ от 24.12.2018 N 1653.

Решение о признании садового дома жилым или, наоборот, жилого дома садовым принимает орган местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен этот дом.

- вправе ли он продать гражданину Грузии?

Нет, т.к. иностранец не может иметь земли с/х назначения на праве собственности.

Ст. 3 Закона об обороте с/х земель

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Задача 2.

Постановлением Губернатора Смоленской области от 12 апреля 2007 г. было утверждено Положение о природном парке «Гагаринский» с описанием границ парка. В границах парка оказался земельный участок, предоставленный СПК «Восток» на праве постоянного бессрочного пользования для ведения сельскохозяйственного производства на основании распоряжения Главы Гагаринского района от 28 марта 1993 г.

СПК «Восток» обратилось в Администрацию Гагаринского муниципального района с заявлением о приобретении указанного земельного участка в собственность, в чем ему было отказано.

1. Влечет ли объявление территории природным парком перевод земель в границах природного парка в земли особо охраняемых территорий?

2. Какие ограничения прав собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов земельных участков влечет объявление территории природным парком?

3. Обоснован ли отказ органа местного самоуправления в приобретении СПК «Восток» земельного участка в собственность?

4. Вправе ли орган местного самоуправления осуществлять распоряжение земельным участком в границах природного парка?