Тема 6.

Задача 1

Гражданин П., проживающий в индивидуальном жилом доме в городе Краснодаре, обратился в городской Департамент градостроительства и архитектурной деятельности с заявлением о выдаче ему разрешения на строительство для проведения реконструкции дома с надстройкой третьего – мансардного – этажа.

Департамент направил заявителю ответ, из которого следовал отказ в выдаче разрешения на строительство. Отказ был мотивирован тем, что дом, в котором проживает заявитель, согласно карте градостроительного зонирования города находится в территориальной зоне «ОД.1. Центральная общественно-деловая зона», определённой статьёй 29 Правил землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар. В указанной территориальной зоне наличие индивидуальных жилых домов не входит в перечень основных видов разрешённого использования.

Гражданин П. не согласился с отказом и обжаловал его в суде. В исковом заявлении он указал, что живёт в этом доме 30 лет; и дом, и земельный участок, на котором он расположен, находятся у него на праве частной собственности; необходимость реконструкции вызвана не его личным желанием, а неудовлетворительным техническим состоянием дома; и что он уже понёс расходы на подготовку проектной документации на реконструкцию.

1. Установление характера правоотношений. В данной задаче можно выделить:

• правоотношения, связанные с выдачей разрешения на строительство для проведения реконструкции дома;

• процессуальные правоотношения, связанные с оспариванием отказа в выдаче разрешения на строительство.

2. Определение круга нормативно-правовых актов, подлежащих применению. Применительно к данной ситуации были изучены:

• Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018).

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.

• Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018).

3. Определение теоретических основ разрешеёния спора.

Право собственника земельного участка на застройку земельного участка, закрепленное в ст. 263 ГК РФ, может быть реализовано на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п. 1 ст. 51 ГсК РФ).

Согласно п.6 ст. 1 ГрК РФ градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Градостроительное зонирование — это особая процедура, проводимая уполномоченным на то органом в соответствии с установленным порядком, результатом которой является принятие нормативного правового акта (правил землепользования и застройки), содержащего градостроительные регламенты, на основании которых в комплексе определяется правовой режим земельных участков и условия создания и эксплуатации зданий, строений и сооружений на них и под ними, т. е. виды разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости.

Земли населенных пунктов согласно ст. 85 ЗК РФ и нормам градостроительного законодательства, если осуществлено градостроительное зонирование, подразделяются на территориальные зоны: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иные территориальные зоны.

4. Обоснование решения и ответов на поставленные вопросы.

А. Какой правовой режим земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, не соответствующих установленному градостроительному регламенту?

В п. 4 ст. 85 ЗК РФ введен институт несоответствующего использования - использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости не в соответствии с градостроительным регламентом территориальных зон.

Несоответствующее использование земельного участка возможно в случаях, если:

- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

- их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Участки с не соответствующими градостроительному регламенту видами использования могут образоваться в процессе первоначального установления зон, поскольку в районах существующей застройки будет практически невозможно выделить территориальные зоны, в которых все участки будут иметь однотипные виды использования. В пределах каждой зоны появятся участки, которые до введения зонирования использовались строго в соответствии с действующим законодательством, но после введения зонирования прежние виды использования станут несоответствующими.

Для таких случаев п. 4 ст. 85 ЗК РФ установлено положение о том, что земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Исключение составляют лишь случаи, когда подобное использование земельных участков территориальных зон представляет опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Б. Подлежит ли иск удовлетворению?

Допуская использование ранее предоставленного земельного участка или объекта капитального строительства без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, разрешается реконструкция существующих объектов лишь путем их приведения в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции (часть 9 статьи 36 ГрК РФ, абзац 6 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ).

На первый взгляд иск не подлежит удовлетворению, поскольку среди оснований для осуществления реконструкции объекта недвижимости, не соответствующего установленному градостроительному регламенту, не предусмотрено такое основание как неудовлетворительное техническое состояние объекта недвижимости.

Однако, учитывая принцип баланса общественных и частных интересов, необходимо удовлетворить иск гражданина П. и обязать Департамент градостроительства выдать разрешение на строительство для проведения реконструкции дома. В противном случае, отказ в удовлетворении иска приведет к нарушению законных прав собственника жилого дома, построенного еще до установления соответствующего градостроительного регламента, а именно к нарушению права пользования жилым домом, поскольку он находится в неудовлетворительном техническом состоянии и невозможность его реконструкции может привести к невозможности его использования.

Органы власти не должны технически относится к положениям, установленным в земельном и градостроительном законодательстве. Необходимо анализировать причины и степень необходимости проведения реконструкции в каждом конкретном случае.

Соответственно в судебном заседании гражданином П. документально должно быть подтверждено неудовлетворительное техническое состояние дома.

В. Какие существуют способы защиты прав и законных интересов жителей и правообладателей недвижимости при градостроительном зонировании?

Одной из основ определения правового режима земель является провозглашенный в подп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

В качестве одного из способов защиты прав и законных интересов правообладателей недвижимости можно рассматриватьст. 30 ГрК РФ, которая определяет проведение публичных слушаний в качестве обязательного условия разработки и принятия правил землепользования и застройки. Публичные слушания следует считать средством согласования публичных и частных интересов при разработке правил землепользования и застройки (ч. 12 ст. 31 ГрК РФ). Таким образом, ГрК РФ позволяет выявить виды и специфику содержания публичных и частных интересов в правовом режиме земель, а также определить приоритеты в правовом регулировании таких интересов при проведении градостроительного зонирования. Достижение баланса между публичными и частными интересами в содержании правил землепользования и застройки является обязанностью органов местного самоуправления и предопределяет требования к их правовому содержанию как единому нормативному правовому акту, обеспечивающему комплексное правовое регулирование широкого спектра общественных отношений, возникающих в процессе использования и охраны земли в качестве природного объекта, природного ресурса, недвижимого имущества (объекта права собственности и иных прав на землю).

Таким образом, иск подлежит удовлетворению

Задача 2

ООО «***» обратилось в администрацию городского округа с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка «размещение АЗС». Земельный участок, в отношении которого было подано заявление, принадлежит на праве собственности гражданину В., имеет разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство».

Администрация городского округа отказала в рассмотрении заявления, указав, что испрашиваемый условно разрешенный вид использования земельного участка не предусмотрен градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны, кроме того, с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка вправе обратиться только правообладатель земельного участка.

1. Установление характера правоотношений. В данной задаче можно выделить:

• Земельные правоотношения, связанные с предоставлением разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка

2. Определение круга нормативно-правовых актов, подлежащих применению. Применительно к данной ситуации были изучены:

• Земельный кодекс Российской Федерации от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ.

• Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 190-ФЗ.

3. Определение теоретических основ разрешения спора.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п. 1 ст. 51 ГсК РФ).

4. Обоснование решения и ответов на поставленные вопросы.

А. Вправе ли с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка обратиться лицо, не являющееся правообладателем земельного участка?

Нет.

ГрК РФ Статья 39. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства

1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.

Таким образом, в статье нет указания на то, что обращающееся лицо обязательно должно быть правообладателем земельного участка.

Но муниципальное образование принимает свой Административный регламент предоставления муниципальной услуги "Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства". На примере Пскова:

2. Заявителем предоставления Муниципальной услуги является физическое или юридическое лицо либо их уполномоченный представитель (далее - заявитель), заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), и обладающее следующими правами на такой земельный участок и/или объект капитального строительства: физическое лицо - вещным правом на земельный участок (правом собственности или правом пожизненно наследуемого владения или правом постоянного (бессрочного) пользования) в случае, если запрашивается разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка; вещным правом на земельный участок (правом собственности или правом пожизненно наследуемого владения или правом постоянного (бессрочного) пользования) и правом собственности на расположенный на таком земельном участке объект капитального строительства, в случае если запрашивается разрешение на условно разрешенный вид использования объекта капитального строительства; юридическое лицо - правом собственности на земельный участок в случае, если запрашивается разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка, либо установленными законом Псковской области полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена; правом собственности на земельный участок и правом собственности на расположенный на таком земельном участке объект капитального строительства, в случае если запрашивается разрешение на условно разрешенный вид использования объекта капитального строительства.

Б. В чем заключается различие в порядке предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в зависимости от того, предусмотрен условно разрешенный вид использования земельного участка градостроительным регламентом территориальной зоны или не предусмотрен?

Если вид условно разрешенного использования земельного участка или объекта капитального строительства не был включен в градостроительный регламент, то проводится обязательное публичное слушание по данному вопросу. Если вид условно разрешенного использования земельного участка или объекта капитального строительства уже включен в градостроительный регламент и по данному вопросу уже проводились публичные слушания при внесении соответствующих изменений в правила землепользования и застройки, то проведения дополнительных публичных слушаний не требуется. (П. 11 ст. 39 ГрК РФ).

Задача № 3

ООО «Северный путь» является собственником здания, возведенного в 1964 году. Первоначально здание использовалось как гостиница, однако после приватизации без проведения реконструкции стало использоваться для осуществления розничной торговли. В ЕГРН назначение здания учтено как гостиница.

В отношении земельного участка, на котором расположено здание, в 2004 году между Администрацией городского округа и ООО «Северный путь» был заключен договор аренды сроком на 49 лет. В соответствии с п. 1.3 договора аренды «земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации гостиницы». Разрешенное использование земельного участка по данным ЕГРН – «для эксплуатации гостиницы».

В 2015 году Управление Росреестра (далее – Управление) провело плановую проверку соблюдения земельного законодательства. Установив, что фактически здание, расположенное на земельном участке, используется не как гостиница, Управление выдало предписание об устранении нарушения земельного законодательства. По мнению Управления, нарушение заключается в том, что земельный участок используется не в соответствии с разрешенным использованием «для эксплуатации гостиницы».

ООО «Северный путь» обратилось в Администрацию городского округа (далее – Администрация) с заявлением, в котором уведомило о том, что им реализовано право выбора разрешенного использования земельного из числа предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны, в которой расположен земельный участок. ООО «Северный путь» указало, что с даты поступления заявления в Администрацию разрешенное использование арендованного им земельного участка должно быть изменено на «для размещения торгового центра». В связи с этим ООО «Северный путь» просило Администрацию в рамках межведомственного информационного взаимодействия направить сведения об изменении разрешенного использования в Управление Росреестра.

Установив при последующей внеплановой проверке, что здание по-прежнему используется для розничной торговли, Управление привлекло ООО «Северный путь» к административной ответственности, предусмотренной п. 1 ст. 8.8. Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Администрация по результатам рассмотрения заявления в письменном ответе указала, что разрешенное использование земельного участка установлено договором аренды и может быть изменено лишь в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.ООО «Северный путь» оспорило отказ Администрации в изменении разрешенного использования земельного участка. Одновременно ООО «Северный путь» оспорило постановление Управления о привлечении к административной ответственности.

Факты:

1. В ЕГРН как гостиница, но используют для розничной торговли.

2. С 2004 аренда на 49 лет.

3. Разрешённое использование ЗУ- эксплуатация гостиницы.

4. Первая проверка Росреестра – факт нецелевого использования.

5. ООО просит админ.города изменить целевое использование, т.к. оно соответствует терр.зонированию.

6. Вторая проверка. Привлекли по 8.8 КоАП.

7. Администрация указала на возможность изменения назначения участка в общегражданском порядке.

8. ООО оспорило отказ изменить назначение ЗУ и ответственность по КоАП.

Характер правоотношений: земельные и градостроительные.

Использованные НПА:

1. ЗК РФ

2. ГрадК РФ

3. КоАП РФ

4. Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540

Набор НПА с выдержками:

ГрадК

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

 

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

Ст. 35 устанавливает перечень зон

1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

4. В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов.

5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 185-ФЗ)

6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540

Подтверждает, что в нашем случае не жилая застройка. По п.4 этого приказа у нас и гостиница, и торговый дом – это предпринимательское использование. Но! Разные подпункты .

Ст. 7 ЗК РФ

2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

КонсультантПлюс: примечание.

Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, признается действительным вне зависимости от его соответствия классификатору (ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Примечание: не будет работать классификатор, потому что у нас с 2004 аренда.

Ст. 34 171-ФЗ

11. Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

КоАП, ст.8.8.: 1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи.

Выдержки из практики:

Как указал суд, признавая позицию налогового органа правомерной, согласно Правилам застройки и землепользования в городе градостроительная зона, в которой находится спорный земельный участок, предполагает в качестве основного вида использования как "гостиницы, дома приема гостей, центры обслуживания туристов", так и "торговые центры, выставки товаров". Соответственно, налогоплательщик мог реализовать свои права по изменению вида разрешенного использования данного земельного участка. Однако налогоплательщик своевременно не обратился за изменением вида разрешенного использования, что свидетельствует о получении им необоснованной налоговой выгоды в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53 (Постановление АС ПО от 23.12.2016 N Ф06-16222/2016 по делу N А55-25485/2015).

В силу п. 3 ст. 85 ЗК РФ собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе использовать их в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Возникают ситуации, при которых арендатор требует изменения вида разрешенного использования или допускает его. Отказ арендодателя изменить вид разрешенного пользования на практике вызывает споры.

22.1. Вывод из судебной практики: Арендатор не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка, в том числе обязать арендодателя изменить его.

Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)

22.2. Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.07.2018 N Ф06-26446/2017 по делу N А57-16140/2017

Президиум ВАС РФ вернулся к этому вопросу еще раз в 2013 году и на сей раз высказался более жестко. В постановлении от 25.06.13 № 1756/13 он указал, что пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса, допускающий использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видами разрешенного использования, предусмотренными градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, не предполагает права арендатора требовать изменения вида разрешенного использования. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Так как в силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ), арендатор не вправе изменять договор аренды в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка.

Одновременно Президиум ВАС РФ отметил, что арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Поэтому арендодатель не вправе вносить в договор аренды изменения, если они направлены на обход процедур, предусмотренных законодательством для предоставления участков в целях строительства объектов недвижимости.

Верховный суд (по крайней мере, на уровне второй кассации) солидарен во мнении с упраздненным ныне Высшим арбитражным судом. В определении от 10.09.14 № 18-КГ14-95 судьи Верховного суда  обратили внимание на то, что в Земельном кодексе установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.[1] В связи с этим произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. Обращение арендатора с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с существующего вида на иной вид – «для жилищного строительства» Верховный суд признал направленным на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона.

Таким образом, даже если договор аренды был заключен еще до 1 марта 2015 года, то есть до вступления в силу новой редакции Земельного кодекса, все равно суды уже давно придерживаются одной позиции – изменение вида разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора после заключения договора аренды невозможно, а если оно используется в целях обхода закона, такое изменение невозможно и с согласия арендодателя.

Решение по существу:

Мог ли арендатор в одностороннем порядке изменить разрешённый тип использования? Нет, не мог. Приведённая выше практика показывает, что разрешённое использование ограничивается не только территориальным зонированием, но и конкретным разрешённым видом использования.

Правомерно ли было наложено наказание по КоАП?Да, правомерно. Нарушение есть, так как имело место использование ЗУ, не соответствующее разрешённым видам использования, в соответствии с положениями приводимого приказа МинЭка.

Задача 4

ООО «Блокхаус» является собственником земельного участка с кадастровым номером  50:15:0010602:17. В ЕГРП зарегистрировано обременение указанного участка на основании договора аренды части земельного участка площадью 4 000 кв.м сроком на три года.

ООО «Блокхаус» обратилось с заявлением о постановке на кадастровый учет двух земельных участков, образованных путем раздела указанного земельного участка площадью 4 000 кв.м и 5 975 кв.м. В межевом плане в качестве разрешенного использования образованных земельных участков было указано соответственно – «для строительства и эксплуатации торгового центра» и «для размещения объекта логистики».

Управление Росреестра отказало в постановке земельных участков на государственный кадастровый учет, указав, что:

1. не представлена утвержденная органом местного самоуправления схема расположения вновь образованных земельных участков;

2. не представлено согласие арендатора земельного участка на раздел земельного участка;

3. размеры одного из образуемых земельных участков не соответствуют минимальным размерам земельного участка, установленным градостроительным регламентом;

4. межевой план представлен в виде одного документа, в то время как образуется два земельных участка;

5. в процессе образования земельных участков правообладатель не может самостоятельно установить разрешенное использование земельных участков;

6. не представлен акт согласования местоположения границ образованных земельных участков.

1. Установление характера правоотношений. В данной задаче можно выделить:

• Правоотношения, связанные с разделом земельного участка.

2. Определение круга нормативно-правовых актов, подлежащих применению. Применительно к данной ситуации были изучены:

• Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) как акт, обладающий высшей юридической силой, прямым действием и применяющийся на всей территории Российской Федерации.

• Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018).

• Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 28.02.2018) "О кадастровой деятельности".

• Приказ Росреестра от 18.10.2016 N П/0515 "О наделении федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" отдельными полномочиями органа регистрации прав" (Зарегистрировано в Минюсте России 03.11.2016 N 44241).

• Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О государственной регистрации недвижимости".

3. Определение теоретических основ разрешения спора.

Раздел земельного участка – это один из способов образования одного участка или нескольких самостоятельных земельных участков.

Согласно ч. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.

Разрешенное использование земельного участка. Содержание данного понятия в законодательстве не определено. Критерии, на основании которых определяется разрешенное использования участка, не указаны, что по вполне понятным причинам приводит к серьезным затруднениям.

Из учебника Крассова О.И.: Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели его использования и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, лесной участок и объект недвижимости, на основании осуществления процедуры градостроительного зонирования или в случаях, предусмотренных законодательством. Разрешенное использование земельных участков или разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть определено или установлено только тогда, когда это прямо предусмотрено законодательством. Во всех иных случаях этого сделать нельзя, поскольку отсутствуют правовые основания.

4. Обоснование решения и ответов на поставленные вопросы.

А. Что означает статус «ранее учтенный земельный участок»?

«Ранее учтенные» земельные участки – это земельные участки, на которые возникли и не прекращены права (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, право аренды) до 1 марта 2008 года. Если участок не проходил процедуру кадастровых работ (межевания), то в ГКН земельный участок будет учтен без границ. Для внесения сведений о границах необходимо провести кадастровые работы в отношении ранее учтенного земельного участка.

В 2007 году начал действовать Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", в процессе реализации которого возникло такое понятие, как ранее учтенные земли. Закон определяет ранее учтенный участок как объект, поставленный на учет до того, как вступил в силу новый закон, а также в ситуациях регистрации прав владельца или арендатора до марта 2008 года без постановки на кадастровый учет. Таким образом, по рассматриваемой категории участков в Кадастровом Реестре нет полной информации, а все сведения ограничены тем объемом, который имеется в документах на собственность. Для правильной постановки на учет участка земли должна присутствовать информация о произведенных работах по межеванию, с определением границ земли.

Статья 45. Ранее учтенные объекты недвижимости

1. Государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - ранее учтенные объекты недвижимости).

B. Что понимается под образованием земельных участков?

Образование нового земельного участка или земельных участков — процедура, осуществляемая по инициативе собственника земельного участка (собственников) или лиц, использующих земельные участки на иных правах. В результате раздела, выдела земельного участка, объединения, перераспределения земельных участков создается новый земельный участок (земельные участки), а прежний участок (участки) прекращает свое существование или изменяется.

Согласно ч. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

C. Какие этапы образования земельных участков можно выделить?

При образовании участка на землях, не состоящих на кадастровом учёте, можно выделить такие этапы:

- в некоторых случаях сначала происходит утверждение проекта развития или планировки территории, на которой затем образуются отдельные участки.

- Создание предварительной схемы расположения участка.

- Согласование с местной администрацией.

- Проведение кадастровых работ для определения точных границ участка в соответствии с этой схемой.

- Постановка участка на кадастровый учёт с присвоением индивидуального номера.

При перераспределении участков этапы будут другими:

- Составляется соглашение между собственниками о разделе, перераспределении и т. п.

- Проводится межевание.

- Составляется протокол образования.

- Постановка новых участков на кадастровый учёт.

D. Как разграничиваются полномочия Росреестра и ФГБУ «ФКП Росреестра» в сфере осуществления государственного кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости?

С 1 января 2017 года к исключительной компетенции территориальных органов Росреестра относится государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, проверка действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (пункты 2-4 части 3 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Отдельные полномочия органа регистрации прав (за исключением указанных выше) на основании решений федерального органа исполнительной власти, вправе осуществлять подведомственное ему федеральное государственное бюджетное учреждение.

Приказ Росреестра от 18.10.2016 N П/0515 "О наделении федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" отдельными полномочиями органа регистрации прав" (Зарегистрировано в Минюсте России 03.11.2016 N 44241)

Наделить федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" полномочиями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), по:

1.1. Ведению Единого государственного реестра недвижимости в части:

1) внесения сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий;

4) ведения реестровых дел объектов реестра границ;

5) ведения реестровых дел (томов реестровых дел) объектов недвижимости, формируемых в электронном виде после 01.01.2017 в связи с осуществлением государственного кадастрового учета, внесением в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, регистрацией прав на объекты недвижимости;

6) ведения книг учета входящих документов.

Существует следующее мнение о разграничении полномочий: Кадастровая палата должна отвечать за ведение кадастра в отношении вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик. По остальным случаям - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

E. Вправе ли Управление Росреестра отказать в осуществлении государственного кадастрового учета, не приостановив предварительно осуществление государственного кадастрового учета?

Согласно ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Исходя из содержания данной статьи, сначала приостанавливается осуществление государственного кадастрового учета. И только в случае не устранения причин такого приостановления происходит отказ в осуществлении государственного кадастрового учета. Следовательно, приостановление обязательно.

F. Какие из указанных оснований должны были послужить основаниями для приостановления государственного кадастрового учета земельных участков?

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Управление Росреестра отказало в постановке земельных участков на государственный кадастровый учет, указав, что не представлена утвержденная органом местного самоуправления схема расположения вновь образованных земельных участков. Это основание для приостановления.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ). Согласие арендатора земельного участка на раздел земельного участка не представлено. Но этого основания нет в перечне оснований для приостановления.

Согласно п. 28 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 28) размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Размеры одного из образуемых земельных участков не соответствуют минимальным размерам земельного участка, установленным градостроительным регламентом. Это основание для приостановления.

Межевой план представлен в виде одного документа, в то время как образуется два земельных участка. Такое основание для приостановления отсутствует.

В процессе образования земельных участков правообладатель не может самостоятельно установить разрешенное использование земельных участков. В соответствии с п. 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42 сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости в соответствии с зонированием территории, в том числе на основании градостроительного регламента, либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка, в том числе на основании решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Такого основания нет среди оснований для приостановления.

Не представлен акт согласования местоположения границ образованных земельных участков. Такой документ, как акт согласования границ земельного участка (в случае наличия учтенных в государственном кадастре недвижимости (ГКН) смежных земельных участков) является обязательной частью межевого плана.

G. В чем заключаются особенности обжалования решения о приостановлении государственного кадастрового учета в административном порядке?

5 апреля 2017 г. Росреестром во исполнение требований части  3 статьи 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» созданы апелляционные комиссии по рассмотрению заявлений об обжаловании решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета или решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при Управлениях Росреестра по субъектам Российской Федерации.

Порядок формирования, работы апелляционной комиссии, перечень и формы документов, необходимых для обращения в апелляционную комиссию, утверждены приказом Минэкономразвития России от 30.03.2016 № 193.

В состав апелляционной комиссии включены по три представителя соответственно от органа регистрации прав и национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров.

Заявление об обжаловании решения о приостановлении представляется в апелляционную комиссию по месту нахождения органа регистрации прав, принявшего решение о приостановлении, в течение 30 дней с даты принятия такого решения следующими лицами:

- физическим или юридическим лицом, представившим заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы (далее - заявление) в орган регистрации прав, по результатам рассмотрения которого было принято решение о приостановлении, либо его представителем;

- кадастровым инженером, изготовившим межевой план, технический план или акт обследования, представленный с заявлением в орган регистрации прав, по результатам рассмотрения которых было принято решение о приостановлении;

- представителем юридического лица, работником которого является кадастровый инженер, изготовивший межевой план, технический план или акт обследования, представленный с заявлением в орган регистрации прав, по результатам рассмотрения которых было принято решение о приостановлении.

Решение принимается апелляционной комиссией в срок не более чем 30 дней со дня регистрации секретарем апелляционной комиссии заявления об обжаловании решения о приостановлении.

Таким образом, управление Росреестра должно было сначала приостановить осуществление государственного кадастрового учета. Для приостановления имелись основания

Задача №5

Между Демидовым И.А. (собственником земельного участка для крестьянского (фермерского) хозяйства) и ООО «Связьстрой» был заключен договор аренды земельного участка для замены подземной линии связи, проложенной под почвенным слоем земельного участка.

Спустя три месяца после истечения срока действия договора аренды органами земельного контроля городского округа Котельники Московской области при проведении обследования земельного участка были обнаружены отвалы грунта, занимающие часть земельного участка, отсутствие почвенного слоя в местах проведения работ по замене линии связи, а также траншеи глубиной до 0,5 м.

По результатам внеплановой проверки, проведенной Управлением Россельхознадзора, собственнику земельного участка было выдано предписание о проведении рекультивации земельного участка.

Демидов И.А. оспорил в судебном порядке выданное предписание, указав, что работы, повлекшие нарушение почвенного покрова, проводились на основании договора аренды, заключенного с третьим лицом. Кроме того, Демидов И.А. указал, что он является фермером, в связи с чем не обладает специальными знаниями и необходимым оборудованием для проведения рекультивации земельного участка.

Требуется ли получение разрешения на проведение работ, связанных с нарушением почвенного покрова?

Какие земли подлежат рекультивации?

Какие этапы включает рекультивация земель?

В каком порядке разрабатывается и утверждается проект рекультивации земель? Является ли проект рекультивации земель объектом государственной экологической экспертизы?

Какое лицо – собственник или арендатор земельного участка – является субъектом обязанности по проведению рекультивации земельного участка?

Имеет ли юридическое значение для установления субъекта обязанности по рекультивации земель то обстоятельство, что в договоре аренды земельного участка не предусмотрена обязанность арендатора по проведению рекультивации после завершения работ по замене линии связи?

Имеют ли юридическое значение для освобождения Демидова И.А. от обязанности по рекультивации земель обстоятельства, на которые ссылался фермер?