Система прав на земельные участки

1. Права, возникающие из договора аренды земельного участка, находящегося в частной собственности. Определяются гражданским законодательством. Есть только нюансы для земель сх назначения. Причина неактуальности такой аренды: есть много участков и государственной собственности. Частный собственник еще более проблематичный, чем публичный.

2. Права, возникающие из договора аренды земельного участка, находящегося в частной собственности.

3. Пожизненное наследуемое владение. Только для граждан, в 90-е, суррогат права собственности. С введением ЗК не предоставляются.

ЗУ не предоставляются на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Никогда. Прямо в законодательстве нигде не прописано, но исходит от толкования.

Основания возникновения прав на земельные участки:

• Акты ОГВ, ИСУ

• Договоры

• Судебное решение

• Фактические основания, с которыми закон связывает право на приобретение земельного участка. Пример: многодетность, нахождение объектов недвижимости на праве собственности

• По общему правилу участок предоставляется в аренду на торгах. Это основное предоставление.

• Без торгов - в исчерпывающих случаях.

• Процедура предоставления во многих случаях сопровождается процедурой образования земельных участков.

Право собственности:

• Вид использования собственник сам не выбирает, за исключением сформулированных в градостроительном регламенте. У собственника больше прав только в части инициации изменения режима. Бремя собственности – охрана земель.

• Использование может ограниваться без согласия и учета мнения собственника: публичный сервитут, резервирование, установление особых зон, изъятие.

• Ограничение в обороте земельных участков, которые находятся в частной собственности: продать участок иностранцу (с/х угодья, в приграничной территории – перечень Указом Президента, морские порты, дальневосточные гектары) + соблюдение преимущественного права при продаже с/х.

• Нельзя иметь в собственности одному более 10% площади с/х угодий в МО. Иначе он должен продать излишек. Субъектами могут устанавливаться более жесткие требования.

Случаи предоставления в собственность без торгов.

• Как правило, при наличии правовой связи между заявителем и земельным участком. Самое популярное - нахождение объектов недвижимости.

• Сначала в аренду, строим здание, в собственность. Косвенная форма приватизации земельного участка. Однако в период аренды проверяется добросовестность землепользователя. Он должен застроить земельный участок в соответствии с договором.

На торгах: только для садоводства, ИЖС, ЛПХ в границах населенных пунктов и крестьянского фермерского хозяйства. Это исключительно граждан, за исключением КФХ – для личных нужд.

В собственность бесплатно: дачная амнистия (акта о предоставление участков в собственность не требуется, достаточно принести в Росреестр старые правоустанавливающие документы о праве постоянного бессрочного пользования -> собственность, без каких-либо дополнительных актов), приобретение под МКД (общая долевая). С момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру. Собственность на ЗУ в силу закона.

Без торгов с образованием земельного участка - многоступенчатая процедура. Бремя образования земельного участка в значительной мере на заинтересованном лице. Заинтересованное лицо самостоятельно готовит схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. С этой схемой и с заявлением – обращение в органы МСУ. Приложение документов, которые обосновывают приобретение без торгов. Проверка наличия оснований, подтверждение схемы расположения. В решении об утверждении схемы указывается, что заявитель имеет право осуществлять кадастровые работы на участке. То есть решение уполномочивает заявителя на совершение действий в отношении земельного участка, который ему еще не принадлежит. Все расходы заявитель несет сам. Затем заявитель обращается с заявлением о предоставлении (после завершения работ). Формальная процедура: заключается договор купли-продажи или аренды, регистрация. Если участок до этого образован и зарегистрирован, то процедура упрощается. Нет кадастровых работ и кадастрового учета, не нужна схема расположения. Орган МСУ – все равно 2 решения: о согласовании, о предоставлении.

Предоставление на торгах в собственность – процедура с марта 2015. ЛПХ: приусадебный (находится в границах населенных пунктов) и полевой (в составе земель с/х назначения). Для полевых – особый порядок, аренда без торгов, безвозмездное пользование. Гражданин обращается с заявлением о предоставлении, проект схемы расположения ЗУ. Орган ГВ опубликовывает информацию, что такой участок предоставляется для таких-то целей. На сайте, торги гов.ру… 30 дней. Извещение дает возможность всем другим заинтересованным лицам обратиться с просьбой предоставить этот участок им. При наличии заинтересованных лиц – аукцион. В подавляющем большинстве случаев заявления не поступают. Если нет – процедура предоставления ЗУ без торгов. Цена – рыночная или кадастровая.

Иные основания:

• Обмен (договор мены между ОГВ, МСУ и частным собственником. 2 случая когда допускается: - изъятие. Только обоюдное соглашение сторон, нельзя заставить обменять.

• Перераспределение зу. Возможно между смежными зу. Означает изменение границы между смежными участками. 4 основания:

• Перераспределения в границах РЗТ

• Приведение границ в соответствии с проектом межевания территории для исключения чересполосицы, вклинивания…

• В собственности граждан и предназначенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства. На практике крайние участки СНТ использовали за пределами их границ. Нельзя легализовать, если прихваченные сотки находятся в землях лесного фонда.

• В результате перераспределения увеличивается земельный участок, который находится в частной собственности. Обычно перераспределяется частный участок рядом с которым есть публичный.

• Аренда участков из публичной собственности. Арендатор при сроке аренды более 5 лет может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Это правило не касается лесных участков, нужно согласие арендодателя. Это исключение установлено Постановлением Правительства. Оспаривали в КС, но КС сказал, что такое может быть установлено в Постановлении Правительства. Конструкция на преимущественное право арендатора на заключение договора не действует, но само право на заключение нового договора есть. Нужно обратиться во время действия предыдущего договора аренды. Дополнительные условия: рекультивация земель, обеспечение доступа к водным объектам общего пользования. Дополнительные основания для расторжения. Срок договора аренды – существенное условие договора – определяется в зависимости от вида использования. Максимальный срок – 49 лет. Если для строительства: нормативно установленный срок, который включает срок для инженерных изысканий, проектирование, строительства по видам объектов капитального строительства. При заключении договора аренды этот нормативный срок увеличивается в 2 раза. Если договор о недропользовании. К сроку аренды +2 года к лицензии ( на рекультивацию).

В аренду без торгов.

• Есть недвижимость на праве хозяйственного ведения

• Распоряжение Президента о предоставлении. Не обязательно участок должен находиться в федеральной собственности. Это указание. У Правительства тоже есть право, но там уже есть критерии: ЧС…

• Расположение объектов незавершенного строительства

Аукцион на право заключения договора аренды ЗУ.

• ЛК РФ предусматривает не только проведение аукционов, но и проведение конкурсов. В конкурсах могут участвовать только деревообрабатывающие предприятия. Но Правительством так и не определены критерии, на основании которых проводится оценка конкурсных предложений.

• Порядок проведения торгов в электронной форме так и не установлены.

• Процедура предоставления участка на торгах может быть инициирована заинтересованным лицом. Для участков за городом – нужно приложить схему расположения земельного участка. Если участок в населенных пунктах, то схему приложить нельзя (в городах должны быть проекты межевания). Бремя кадастровых работ возлагается на заявителя.

• ОГВ и МСУ не связан – может и не проводить в интересах заявителя.

Право постоянного бессрочного пользования – было в советский период, неотчуждаемое, аналог оперативного управления иными вещами, кроме ЗУ, возможность только предоставлять части ЗУ в качестве служебных наделов, разрешено только использование в соответствии с целевым назначением, которое субъекты этого права сами выбирать не могут:

• Орган государственной власти и органы МСУ

• Государственные и муниципальные учреждения (бюджетные, казённые, автономные)

• Казённые предприятия

• Центры исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий (сейчас только Ельцинский)

Переоформление права постоянного бессрочного пользования на право собственности, аренду, сервитут (для линейных объектов), публичный сервитут (при наличии оснований для него, если право собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения возникло на сооружения до 01.09.2018 года):

• ЮЛ обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на ЗУ до 01.07.2012, на которых расположены линейные объекты до 01.01.2016. НКО, созданные до вступления в силу ФЗ #137 от 2001 года для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства – до 01.01.2024 года. Если не переоформили – права не прекращаются, но это длящееся правонарушение, за которое предусмотрена административная ответственность.

• Переоформление не ограничено сроком для граждан, государственных и муниципальных унитарных предприятий, гражданских потребительских кооперативов.

• По общему правилу, процедура представляет собой предоставление ЗУ – в аренду или в собственность -> основание для предоставления ЗУ без торгов. Выбор собственность или аренда осуществляется самим заявителем, но могут быть препятствия: ЗУ ограничения обороте (только аренда), заявителем является унитарное (по остаточному принципу получается аренда, так как они не являются собственниками своего имущества), если у ЗУ нет никакого правообладателя, кроме публичного собственника.

Случаи предоставления ЗУ в безвозмездное пользование – на основании договора между частным лицом и публичным:

• В виде служебных наделов работникам организаций транспортная лесной промышленности, лесного хозяйства, охотничьего хозяйства, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками – на срок трудового договора.

• Религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения – на срок до 10 лет.

• Лицам, с которыми в соответствии с ФЗ #44 заключены договоры на строительство объектов недвижимости за счёт бюджетных средств – на срок использования этих договоров.

• Гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления КФХ его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта РФ – на срок не более чем 6 лет.

• Садоводческим или огороднических некоммерческим товариществам – на срок не более чем 5 лет.

• Дальневосточные гектары гражданам – сроком на 5 лет.

• АО «Почта России».

Случаи, основания и порядок установления сервитута в порядке гл. 5.3 ЗК:

• В отношении ЗУ, находящихся в государственной и муниципальной собственности в случаях размещения линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенном использованию ЗУ; проведения изыскательских работ; ведения работ, связанных с пользованием недрами.

• Основание – соглашение, заключаемое органами государственной власти и МСУ, пользователями, владельцами, арендаторами (при сроке аренды более года), ГУПами и МУПами, государственными и муниципальными учреждениями (с согласия органа государственной власти и МСУ, в ведении которых они находятся).

• Порядок установления сервитута: заявление с приложением схемы размещения ЗУ, уведомление о возможности заключения соглашения об установлении сервитута, кадастровые работы, кадастровый учёт части ЗУ, предоставление заявителем уведомления о государственном кадастровом учёте частей ЗУ, заключение соглашения об установления сервитута, государственная регистрация сервитута как обременения в реестре прав.

Публичный сервитут – ограниченные цели в гл. 5.7 ЗК, все основания касаются размещения в том или ином виде объектом федерального, регионального или местного значения, поэтому он и публичный.

• Основание – решение органа государственной власти и МСУ, дополнительно заключается соглашение между обладателем сервитута и правообладателем ЗУ (должен его заключить, никто не спрашивает мнения правообладателя) – по сути касается только денег.

• Ходатайство об установлении публичного сервитута в уполномоченный орган государственной власти и МСУ с обоснованием (документ территориального планирования и проект планировки территории), приложение – сведения о границах публичного сервитута.

• Не регистрируется в реестре прав, сведения о нем вносятся в реестр границ (как и о ЗОУИТ) и в кадастр недвижимости.

• Выявление правообладателей ЗУ (органов государственной власти и МСУ): запрос в Росреестр или опубликование информации о возможном установлении публичного сервитута в местном издании, на сайте органов власти или информационных щитах.

• Извещение правообладателей, принятие решения, заключение соглашения и внесение сведений в реестр.

Случаи (вид) использования земель и ЗУ на основании разрешения без предоставления ЗУ и установления сервитута – гл. 5.6 ЗК, альтернативный способ определения вида использования ЗУ, может возникать в отношении земель, не образованных в земельные участки (нет смысла их образовывать), ЗУ или частей ЗУ:

• Условия выдачи разрешения: ЗУ находится в государственной или муниципальной собственности, не предоставлен гражданам или ЮЛ, разрешение не предполагает право возводить объекты капитального строительства, сведения о разрешении не вносятся в ЕГРН вообще, но направляются в орган федерального земельного надзора.

• Порядок выдачи разрешения: обращение в орган власти с заявлением о выдаче разрешения с приложением схемы границ предполагаемых к использованию земель, документов я подтверждающих основания для использования ЗУ на основании разрешения; решение о выдаче разрешения, направление сведений в орган надзора.

Основания прекращения прав на ЗУ:

• Принудительное изъятие (не только у собственников, но и иных землепользователей)

• Прекращение прав на ЗУ с/х назначения вследствие нарушения их использования

Основания изъятия ЗУ – ст.49 ЗК:

• Выполнение МД РФ – пока таких МД нет, но механизм использовался для Олимпиады, чемпионата по футболу.

• Строительство, реконструкция объектов федерального, регионального и местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства или реконструкции этих объектов (энергетические системы, атомная энергия, объекты обороны и т.п.).

• Иные основания, предусмотренные ФЗ: изъятие для муниципальных нужд в случае принятия решения о развитии застроенной территории (ст.46.1 ГрК), при создании государственных природных заказников (ФЗ об ООПТ), для осуществления недропользования (ст.25.2 закона о недрах). Перечень не закрыт, но регионы не принимают законов.

Условия изъятия для размещения объектов федерального, регионального и местного значения (ст. 56.3 ЗК) – для остальных случаев условия определяются основаниями изъятия: документы территориального планирования и проект планировки территории.

Процедура изъятия ЗУ для государственных и муниципальных нужд:

• Ходатайство заинтересованного лица (то, кому он будет после изъятия предоставлен, например, недпорользователь – его может и не быть) с приложением схемы расположения ЗУ, если участок предстоит образовать – Постановление правительства от 2015 года об утверждении перечня организаций, имеющих право на обращение с ходатайствам об изъятии.

• Выявление лиц, ЗУ которых подлежат изъятию для государственных и муниципальных нужд при отсутствии сведений в ЕГРН, если не выявлены – заявление в суд о признании права собственности РФ, субъекта или муниципального образования (особое производство, так как нет ответчика-правообладателя).

• Решение об изъятии ЗУ (Росимущество, Роснедра, Минздрав, ФСБ, Федеральное дорожное агентство).

• Подготовка соглашения об изъятии ЗУ – кадастровые работы, государственный кадастровый учёт ЗУ, который предстоит образовать (то есть изымается не весь участок, а только нужная часть, которая в процедуре изъятия будет образована в отдельный ЗУ) или границ которого подлежат уточнению; рыночная оценка стоимости ЗУ и объектов недвижимости (определяется размер возмещения за ЗУ, исходя из правового режима ЗУ на день, предшествующий изъятию; не включается стоимость объектов недвижимости, которые были возведены после решения об изъятии (только если разрешение на строительство было получено до решения), и не включаются убытки, которые возникли в результате невозможности исполнения обязательств перед третьими лицами правообладателем ЗУ, если сделка была совершена также после решения об изъятии).

• Направление проекта соглашения об изъятии правообладателю, который может вступить в преддоговорные споры или отказаться от заключения соглашения. Если в течение 90 дней соглашение не прописано, то орган обращается в суд с иском об изъятии.

• Соглашение об изъятии ЗУ или решение суда о принудительном изъятии ЗУ (можно также оспаривать само решение в суде, границы вновь образованного ЗУ).

Альтернативные способы изъятия ЗУ:

• Обмен ЗУ, находящегося в государственной и муниципальной собственности, на ЗУ, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных и муниципальных нужд – если не возмещать стоимость деньгами, а предоставить другой участок в натуре.

• Перераспределение земель или ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и ЗУ, находящихся в частной собственности в случае размещения объектов капитального строительства, предусмотренных ст.49 ЗК – изменение границ между частным и публичным ЗУ, возмещение будет осуществляться на основе разницы между старым ЗУ и вновь образованным.