4. Обоснование решения и ответов на поставленные вопросы.

А. Какой правовой режим земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, не соответствующих установленному градостроительному регламенту?

В п. 4 ст. 85 ЗК РФ введен институт несоответствующего использования - использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости не в соответствии с градостроительным регламентом территориальных зон.

Несоответствующее использование земельного участка возможно в случаях, если:

- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

- их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Участки с не соответствующими градостроительному регламенту видами использования могут образоваться в процессе первоначального установления зон, поскольку в районах существующей застройки будет практически невозможно выделить территориальные зоны, в которых все участки будут иметь однотипные виды использования. В пределах каждой зоны появятся участки, которые до введения зонирования использовались строго в соответствии с действующим законодательством, но после введения зонирования прежние виды использования станут несоответствующими.

Для таких случаев п. 4 ст. 85 ЗК РФ установлено положение о том, что земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Исключение составляют лишь случаи, когда подобное использование земельных участков территориальных зон представляет опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Б. Подлежит ли иск удовлетворению?

Допуская использование ранее предоставленного земельного участка или объекта капитального строительства без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, разрешается реконструкция существующих объектов лишь путем их приведения в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции (часть 9 статьи 36 ГрК РФ, абзац 6 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ).

На первый взгляд иск не подлежит удовлетворению, поскольку среди оснований для осуществления реконструкции объекта недвижимости, не соответствующего установленному градостроительному регламенту, не предусмотрено такое основание как неудовлетворительное техническое состояние объекта недвижимости.

Однако, учитывая принцип баланса общественных и частных интересов, необходимо удовлетворить иск гражданина П. и обязать Департамент градостроительства выдать разрешение на строительство для проведения реконструкции дома. В противном случае, отказ в удовлетворении иска приведет к нарушению законных прав собственника жилого дома, построенного еще до установления соответствующего градостроительного регламента, а именно к нарушению права пользования жилым домом, поскольку он находится в неудовлетворительном техническом состоянии и невозможность его реконструкции может привести к невозможности его использования.

Органы власти не должны технически относится к положениям, установленным в земельном и градостроительном законодательстве. Необходимо анализировать причины и степень необходимости проведения реконструкции в каждом конкретном случае.

Соответственно в судебном заседании гражданином П. документально должно быть подтверждено неудовлетворительное техническое состояние дома.

В. Какие существуют способы защиты прав и законных интересов жителей и правообладателей недвижимости при градостроительном зонировании?

Одной из основ определения правового режима земель является провозглашенный в подп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

В качестве одного из способов защиты прав и законных интересов правообладателей недвижимости можно рассматривать ст. 30 ГрК РФ, которая определяет проведение публичных слушаний в качестве обязательного условия разработки и принятия правил землепользования и застройки. Публичные слушания следует считать средством согласования публичных и частных интересов при разработке правил землепользования и застройки (ч. 12 ст. 31 ГрК РФ). Таким образом, ГрК РФ позволяет выявить виды и специфику содержания публичных и частных интересов в правовом режиме земель, а также определить приоритеты в правовом регулировании таких интересов при проведении градостроительного зонирования. Достижение баланса между публичными и частными интересами в содержании правил землепользования и застройки является обязанностью органов местного самоуправления и предопределяет требования к их правовому содержанию как единому нормативному правовому акту, обеспечивающему комплексное правовое регулирование широкого спектра общественных отношений, возникающих в процессе использования и охраны земли в качестве природного объекта, природного ресурса, недвижимого имущества (объекта права собственности и иных прав на землю).

Таким образом, иск подлежит удовлетворению

Задача 2

ООО «***» обратилось в администрацию городского округа с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка «размещение АЗС». Земельный участок, в отношении которого было подано заявление, принадлежит на праве собственности гражданину В., имеет разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство».

Администрация городского округа отказала в рассмотрении заявления, указав, что испрашиваемый условно разрешенный вид использования земельного участка не предусмотрен градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны, кроме того, с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка вправе обратиться только правообладатель земельного участка.