Земельное право учебный год 2022-23 / 10. Градостроительное зонирование

Лекция №10 (18.11.2013)

ТЕМА: Разрешенное использование (продолжение)

Конкретные способы определения, изменения РИ

1. Градостроительное зонирование

На федеральном уровне – через ГСК РФ. Относительно новая пр. конструкция. Это результат рецепции зак-ва остальных государств (особенно США) Также в странах Европы (Великобритания) также распространено зонирование территории. Наиболее успешные результаты при этм получаются когда гр. зонирование осущ. в отношении незастр. территории, потому что если терр. уже застроена, то изменить застройку уже сложно.

Практика плохо понимает эти вопросы, и законодатель тоже. Предполагается конструкцию зонирования – сделать основным способом определения РИ, а от конструкции категорий отказаться.

Смысл (суть) гр. зонирования как способа определения РИ?

Отличие от иных способов опр. ОИ – здесь РИ здесь определяется не в отношении конкретного ЗУ, а в отношении больших территорий. Кроме того, Гр. зон-е – это способ пр. обеспечения баланса гос. (публ.), общ. и частных интересов в сфере исп-я ЗУ. Публичный инетерес – в обеспечении устойчивого развития территории, и еще устраняются последствия размещения объектов кап. стр-ва в советский период.

Когда проводилась индустриализации – запрет размещать об. пром-сти в жилых зонах, но обратного запрета не было – то есть жилье можно сроить близ заводов. Можно изымать ЗУ и отправлять промышленников за город, но так проблему не решишь. Гр. зонирование позволяет мягко рещать проблему.

Общественные инетесы – на стадии оформления рез. гр. зонирования – проводятся публичные слушания. И Правила землепольз. и застройки утв. по рез-там слушаний.

Частный интерес – у правообладателя есть право выбора вида РИ из числа предусмотренных град. регламентом данной зоны.

СОотв. отношения регулируются ГСК и ЗК (к ЗНП – зонирование терр.) В ГСК – шире, чем на ЗНП – градостр. зонироание. Но это не две разные процедуры!!! Град. зонирование поглотило институт зонирования территорий. Фактически сегодня применяются положения ГСК РФ.

Сфера действия гр. зонирования (далее – ГЗ) Общий подход – ГЗ – в отношении терр., подлежащих застройке. Получилось так, что зонирование терр. – более широкое понятие. Зонирование терр. по ЗК уже, чем по ГСК.

ГЗ – в отношении:

• ЗНП

• Земли пром-сти и иного спец. назначения

• ООТ (кроме ООПТ)

• Земли лечебно-оздор. местностей и курортов

• Земли рекреационного назначения

• Историко-культурного

• ЗСХН, кроме СХ-угодий

• Земли водного фонда, где есть гидротех. сооружения.

• Земли НП

ГЗ не осуществляется:

• для ЗЛФ

• Земли, покрытые водными объектами

• Земли запаса

• Земли ООПТ

• СХ-угодья в составе ЗСХН (если вдруг уголья оказались в НП – то ГЗ в отношении них проводится)

Из земель, где ГЗ проводится, мы исключаем

• ЗУ с объектами культурного наследия

• территории общего пользования

Территории – в отношении которых обеспечивается ьеспрепятственный доступ неограниченного круга лиц. Зона вокруг озера. По ГСК – это парки, скверы. тротуары, газоны и т.п. Для них тоже устанавливается РИ – но не через ГЗ.

• ЗУ для размещения линейных объектов

• ЗУ для добычи полезных ископаемых

Суть ГЗ в след:

1. определяются территориальные зоны

Перечень терр. зон, уст. ГСК и ЗК – неисчерпывающий (см.):

1. рекреационная зона – зыбкая грань с территориями общего пользования

2. общественно-деловые зоны – допускается размещение жилых объектов

3. жилые зоны

4. промышленные

В рамках основных зон – подзоны (малоэтажное стр-во и т.д.)

В Москве нет до сих пор Правил землепользования и застройки.

Для каждой терр. зоны – устанавливается градостроительный регламент – содержит: 1) перечень видов разрешенного использования, 2) параметры разрешенного стр-ва – этажность и т.п., 3) плотность застройки, 4) минимальные размеры ЗУ. Практика: Гр. регл. – содержит перечень видов РИ и, в некоторых случаях – сведения об этажности. А все – остальное- бывает, не всегда.

Гр. регламенты устанавливаются с учетом:

1. терр. планирования

2. фактического использования

3. требований Охраны ООПТ, объектов культурного наследия

! ГСК не указывает, что гр. регл-т уст. в зависимости от принадлежности к категории. Чтобы установить связь РИ и ЦН – надо обращаться к системному толкованию норм.

Что касается объектов культурного наследия… - то здесь пробел: виды РИ должны устанавливаться с учетом всех видов особых зон исп-я. Есть случаи, с сан-защ зоной…

Гр. регл – часть Правил землепользования и застройки. Итак, гр. регл. – это перечень видов разр. исп-я.э

Правила землепользования…. – мун-пр акт, содержат текстовую часть (порядок подготовки документации, порядок изменения видов РИ). Третья часть – карта – 2 вида – 1) карта, где определены терр. зоны, 2) карта, на которой отображаются зоны с особыми условиями исп-я. Это информационный ресурс. ОМС сам эти зоны не устанавливает. А территориальные зоны устанавливает ОМС в процессе ГЗ.

ПЗЗ – принимаются МО (гор. округ, поселение) – на этом уровне есть и генплан и ПЗЗ. Разрабатываются ПЗЗ ОМС – о начале разработки ОМС информирует местное население. Правообладатель может обратиться в ОМС с предложениями относительно ПЗЗ. Далее – проект ПЗЗ помещается в интернете, после этого проводятся публичные слушания.

Порядок проведения рег. МП-актами. Как такового голосования – за-против- не проводится. Заранее ОМС собирает заявки на выступления на публичных слушаниях. Затем – составляется протокол. Понятие «отрицательный результат» - нет, т.к. нет голосования.

После слушаний – ПЗЗ – передаются в представительный орган МС. В отличие от док-в ТП – ПЗЗ – ни с кем выше не согласуется.

Вообще думали, что сначала примут док-ты ТП. а потом – ПЗЗ.

Но ТП идет плохо.

!!! Кстати, земли обороны и безопасности не исключены из сферы ГЗ – то есть ОМС рисует там зоны. НАРЫШЕВА: надо было их исключить их тоже.

!!! ГЗ не проводится в отношении особых экономических зон.

Виды РИ, устанавливаемые гр. регламентом:

1. Основные

Пром-сть, жилые, торговля, развлекательные объекты.

В отношении основных видов РИ – правило: основной вид РИ правообладатель ЗУ может выбрать самостоятельно, при условии, что такой Вид РИ есть в перечне Гр. регламента.

Суды исходят из следующего – ВАС – ЗУ для жилья предоставляются исключительно на торгах. То значит вне рамок конкурентной процедуры нельхзя сменить РИ на стр-во жилья. Странная позиция (Нарышева)

Норма ст.36 ЗК – ВАС – если заключили д-р аренды, выкупить нельзя (?)

ГСк говорит о праве выбоа вида РИ – не только собственником, но и иным правообладателем (кроме ГУП и г. и м. учреждений – а насчет ФКП – ничего не сказано почему то) Но арендатор ЗУ из Г. и м. собственности – это одно, а в частной – это другое. Под арендатором имелся в виду именно арендатор земель из Г и М собственности.

2. Вспомогательные

Они всегда либо с основным видом, либо – отдельно (?)

3. Условно-разрешенные

Гр. регл-м – отдельно определяются основные виды, вспомогательные, и т.д.

Примеры: жилая зона – зона многоэт. жил. стр-ва - построить что то особенное – определяется в отношении конкретного правообладателя. Может обратиться заинтересованное лицо.

Среднеэтажное стр-во, условно-разреш – таунхауз – а хотите построить – простой жилой дом – обратиться с заявлением о внесении изм-й в ПЗЗ

Можно просить измений в ПЗЗ в части конкретного вида. То есть обраиться с заявлением о включении конкретного вида в ПЗЗ.

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

В первую очередь, это этажность. Предусм. – только среднеэтажное, хотим – 20 этажей. Порядок – как с условно-разрешенным видом. ПО результатам публичных слушаний – разрешают или нет.

4