§ 2. Основания приобретения права частной собственности на землю

Виды оснований приобретения права частной собственности на зем­лю. Статья 25 ЗК РФ закрепляет правило, согласно которому права на земельные участки возникают по основаниям, установленным граж­данским законодательством, федеральными законами, и подлежат го­сударственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Необходимо отметить, что не подлежат возврату земельные участ­ки и не подлежит возмещению или компенсации стоимость земель­ных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 г. согласно законодательству, действовавшему на момент национализа­ции земельных участков.

Основаниями приобретения права собственности на земельный участок являются юридические факты, указанные в ст. 8 ГК РФ. К числу наиболее распространенных оснований относятся: договоры и иные сделки; акты государственных органов и органов местного са­моуправления; судебные решения; приобретение имущества по осно­ваниям, допускаемым законом; события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление такого рода правовых последст­вий.

Существуют особенности приобретения права собственности на зе­мельный участок. К ним относятся случаи:

приобретения права собственности на землю при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на зе­мельном участке (ст. 35 ЗК РФ);

приобретения права собственности на земельный участок, находя­щийся в государственной или муниципальной собственности, собст­венником расположенного на нем объекта недвижимости (ст. 39²⁰ ЗКРФ);

приватизации находящихся на земельном участке объектов недви­жимости в порядке, установленном Федеральным законом «О прива­тизации государственного и муниципального имущества»;

приватизации земельных участков собственниками помещений в многоквартирных домах в соответствии с жилищным законодательст­вом;

приватизации земельных участков для садоводства, огородничест­ва и дачного хозяйства согласно Федеральному закону «О садоводче­ских, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граж­дан»;

приобретения права собственности на земельный участок на осно­вании договора о развитии застроенной территории в порядке, преду­смотренном законодательством о градостроительстве и земельным за­конодательством;

приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ);

приватизации земельных участков землепользователями и земле­владельцами (п. 9¹ ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») (подробнее см. гл. 6 учебника);

предоставления земельных участков, находящихся в государствен­ной или муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам в порядке, предусмотренном гл. V¹ ЗК РФ (см. гл. 7 учебника).

Приобретение права собственности на земельный участок в результа­те перехода права собственности на здание, сооружение, находящиеся на этом земельном участке. Статья 35 ЗК РФ предусматривает гарантии обеспечения прав на землю в данной ситуации. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земель­ном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, соору­жением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, какие были у прежнего их собственника. В случае пе­рехода права собственности на здание, строение, сооружение к не­скольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строе­ние, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земель­ном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды зе­мельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Здание, сооружение, находящиеся на земельном участке и принад­лежащие одному лицу, отчуждаются вместе с земельным участком, за исключением отчуждения: части здания, сооружения, которая не мо­жет быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; зда­ния, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из обо­рота; сооружения, которое расположено на земельном участке на ус­ловиях сервитута. Здание, сооружение, находящиеся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащие одному лицу, отчужда­ются вместе с земельным участком, если федеральным законом разре­шено предоставлять такой земельный участок в собственность граж­дан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участ­ка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве соб­ственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собст­венности на земельный участок, на котором расположены здание, со­оружение.

Особое правило действует в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. Эти лица — собст­венники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном уча­стке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельно­го участка в порядке, установленном ст. 35 ЗК РФ, и в соответствии с нормами данного Кодекса. Однако Президент РФ может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не рас­пространяется.

В указанных случаях следует также учитывать нормы ст. 271 ГК РФ. При переходе права собственности на недвижимость, находя­щуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, какие были у прежнего собственника не­движимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Приобретение права собственности на земельный участок, находя­щийся в государственной или муниципальной собственности, собствен­ником расположенного на нем объекта недвижимости. Земельный уча­сток, который является государственной или муниципальной собст­венностью, в тех случаях, когда на нем находится здание, сооружение, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собствен­ности, может быть приватизирован на основании ст. 39²⁰ ЗК РФ.

По общему правилу исключительное право на приобретение зе­мельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юри­дические лица — собственники зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, т. е. это неделимый земельный участок, либо помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве част­ной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобрете­ние такого земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключе­нием лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сер­витута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ре­монта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномочен­ный орган.

Приобретение права собственности на земельный участок при прива­тизации находящихся на нем объектов недвижимости. Отношения, воз­никающие при отчуждении земельных участков, на которых располо­жены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, регулирует Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ст. 3).

Покупателями государственного и муниципального имущества признаются любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государ­ственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъек­тов РФ и муниципальных образований превышает 25%, за некоторы­ми исключениями (ст. 5 названного Закона).

Сначала в соответствии со ст. 11 этого Закона в передаточном акте определяется состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия. Акт составляется на основе дан­ных инвентаризации унитарного предприятия, аудиторского заклю­чения, а также документов о земельных участках, представленных унитарному предприятию, и о правах на них. В передаточный акт включаются сведения о земельных участках, подлежащих приватиза­ции.

Стоимость земельных участков принимается равной их кадастро­вой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем пре­образования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость зе­мельных участков принимается равной рыночной стоимости земель­ных участков, определенной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Порядок отчуждения земельных участков специально урегулиро­ван в ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Предусмотрено, что приватизация зда­ний, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами не­движимости, осуществляется одновременно с отчуждением земель­ных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. Имущественные комплексы унитарных предприятий приватизируются одновременно с отчуждением покупателю земель­ных участков, находящихся у унитарного предприятия на праве по­стоянного (бессрочного) пользования или аренды; занимаемых объ­ектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого иму­щественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самоволь­ными постройками и расположенных на земельных участках, относя­щихся к государственной или муниципальной собственности, обяза­ны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муници­пального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенно­го на земельном участке, относящемся к государственной или муни­ципальной собственности, соответствующий земельный участок мо­жет быть предоставлен ему в аренду на срок не более 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, — на срок, не превышающий срока резервирования земель, ес­ли иное не установлено соглашением сторон.

Особо следует отметить, что заключение договора аренды земель­ного участка не препятствует его выкупу. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключе­нием случаев, предусмотренных законом.

Если приватизируются расположенные на неделимом земельном участке части зданий, строений и сооружений, которые признаются самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды земельного участка со мно­жественностью лиц на стороне арендатора.

Собственники объектов недвижимости вправе приобрести в об­щую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок оп­ределяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Земельный участок отчуждается в границах, очерченных в кадаст­ровом паспорте земельного участка. Такой паспорт земельного участ­ка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земель­ного участка.

Если необходимо, одновременно с решением об отчуждении зе­мельного участка принимается решение об установлении публичных сервитутов. В Федеральном законе «О приватизации государственно­го и муниципального имущества» закреплено, что при отчуждении зе­мельных участков право собственности не переходит на объекты ин­женерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или му­ниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения изданного правила возможны при установлении публичного сервитута на земельный участок.

Приватизация земельных участков, занятых многоквартирными до­мами. В случаях приватизации земельных участков, на которых распо­ложены многоквартирные дома, действует специальный порядок. Со­гласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве обшей долевой собственности помеще­ния, не являющиеся частями квартир, в том числе лестничные пло­щадки, лестницы, лифты, чердаки, подвалы, крыши, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и другие объекты, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназна­ченные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Гра­ницы и размер земельного участка, на котором стоит многоквартир­ный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»¹³³ предусматривает, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входя­щие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в таком доме. Земельный участок, который был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собствен­ность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если такой земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собст­венников помещений в многоквартирном доме любое уполномочен­ное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государ­ственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен много­квартирный дом. Формирование земельного участка осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправ­ления.

С момента формирования земельного участка и проведения его го­сударственного кадастрового учета земельный участок переходит бес­платно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Особо следует отметить, что выдача разрешения на ввод в эксплуа­тацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имуще­ства, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ. осуще­ствляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в со­став этого дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.

Приватизация земельных участков для садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Согласно п. 2⁷ ст. 3 Федерального закона «О введе­нии в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 31 де­кабря 2020 г. члены садоводческого, огороднического или дачного не­коммерческого объединения граждан имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бес­платно, если такой земельный участок соответствует установленным условиям.

К числу таких условий относятся следующие:

земельный участок образован из земельного участка, предостав­ленного до дня вступления в силу данного Закона для ведения садо­водства, огородничества или дачного хозяйства такому объединению либо иной организации, при которой было создано или организовано это объединение;

по решению общего собрания членов объединения (собрания уполномоченных) о распределении земельных участков между члена­ми объединения либо на основании другого устанавливающего рас­пределение земельных участков в объединении документа земельный участок распределен данному члену указанного объединения;

земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.

Предоставление земельного участка в собственность гражданина осуществляется на основании решения исполнительного органа госу­дарственной власти или органа местного самоуправления на основа­нии заявления гражданина либо его представителя. Предоставление в собственность земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, производится на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, на основании заявления, поданного лицом, имеющим право действо­вать без доверенности от имени садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан либо уполномочен­ным общим собранием членов этого объединения (собранием упол­номоченных) на подачу такого заявления, в соответствии с решением общего собрания членов этого объединения о приобретении такого земельного участка в собственность этого объединения.

Приобретение права собственности на земельный участок на основа­нии договора о развитии застроенной территории. Основанием приобре­тения права собственности на земельный участок является договор о развитии застроенной территории (ст. 46² ГсК. РФ). Статья 46' ГсК РФ предусматривает, что развитие застроенных территорий осуществля­ется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микро­района) или его части (частей), в границах смежных элементов плани­ровочной структуры либо их частей.

Решение о развитии застроенной территории принимается орга­ном местного самоуправления поселения, органом местного само­управления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц. Условием принятия такого решения является наличие градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования. Если таких нормативов нет, то должны быть утвержденные органом местного са­моуправления расчетные показатели обеспечения данной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объек­тами инженерной инфраструктуры.

Кроме того, подобное решение может быть принято, если на тер­ритории расположены многоквартирные дома, признанные в уста­новленном порядке аварийными и подлежащими сносу, или много­квартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на ос­новании муниципальных адресных программ. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположе­ние и площадь, перечислены адреса зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Строительство на таких землях осуществляется на основании договора о развитии застроенной тер­ритории в силу ст. 46² ГсК РФ.

Предоставление для строительства в границах территории, в отно­шении которой принято решение о развитии, земельных участков, ко­торые находятся в муниципальной собственности или государствен­ная собственность на которые не разграничена и которые не предо­ставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, выполняется лицу, заключившему с органом местного само­управления договор о развитии застроенной территории, без проведе­ния торгов в соответствии с земельным законодательством.

Согласно ст. 39⁵ ЗК РФ предоставление земельного участка, нахо­дящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину либо юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в слу­чае предоставления земельного участка, образованного в границах за­строенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор. Порядок организа­ции и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории определен в ст. 46’ ГсК РФ.

Приобретательная давность. Право собственности на земельный участок может быть приобретено на основании условий, предусмот­ренных нормами ст. 234 ГК РФ, которая регулирует вопросы приобре­тательной давности. Эта статья закрепляет правило, по которому гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственником имущества (земельного участка), но добросовестно, открыто и непре­рывно владеющие им как собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретают право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Для приобретения права собственности на земельный участок на основании приобретательной давности необходимо, чтобы лицо вла-

NEКОСНА is now play BATTLETE дело земельным участком, на который у него не было никаких прав, оформленных в установленном законодательством порядке; владение земельным участком было добросовестным.

Фактическое владение земельным участком не может быть основа­но на каких-либо незаконных действиях владельца, образующих со­ставы уголовного преступления или административного правонару­шения. Так, невозможно приобрести право частной собственности на основании приобретательной давности на земельный участок, кото­рый был незаконно самовольно занят фактическим владельцем. За­кон требует, чтобы владение земельным участком было открытым. Это означает, что о факте такого владения должны быть осведомлены любые другие лица. Владение должно быть непрерывным, т. е. в тече­ние сроков, установленных законом.

Существуют некоторые особенности применения приобретатель­ной давности в отношении земельных участков. На данном основа­нии можно приобрести право собственности только на те земельные участки, которые находятся в частной собственности и которыми ли­цо владеет при соблюдении указанных выше условий. Любые иные зе­мельные участки не являются бесхозяйным имуществом, поскольку находятся в государственной или муниципальной собственности¹.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Россий­ской Федерации»^{134 135} действие ст. 234 ГК РФ (приобретательная дав­ность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом на­чалось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения в дейст­вие части первой ГК РФ.