10.3.6. Градостроительные планы земельных участков

Градостроительные планы земельных участков (далее – ГПЗУ) подготавливаются не для всех земельных участков, а только для тех из них, которые застроены или предназначены для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ч. 1 ст. 44 ГрК РФ).

ГПЗУ подготавливаются: 1) в составе проектов межевания, которые являются составной частью проектов планировки; 2) в составе проектов межевания, которые подготавливаются как самостоятельные документы применительно к ранее выделенным (посредством проектов планировки) элементам планировочной структуры (кварталам, микрорайонам); 3) в виде отдельного документа – применительно к существующим земельным участкам, когда не требуется изменять их ранее установленные границы, то есть когда не требуется производить планировочные действия.

ГПЗУ могут подготавливаться в виде отдельных документов в случаях, когда одновременно:

1. ГПЗУ запрашиваются применительно к ранее сформированным земельным участкам (по отношению к которым проведен государственный кадастровый учет и зарегистрированы права), расположенным на уже застроенной территории, при намерении осуществить реконструкцию существующих объектов или построить новые объекты на таких участках;

2. применительно к территории расположения указанных земельных участков установлены посредством правил землепользования и застройки градостроительные регламенты.

Только при таком сочетании условий может быть выполнено положение ч. 17 ст. 46 ГрК РФ относительно того, что не требуется проведение процедур, связанных с подготовкой, обсуждением посредством публичных слушаний (см. главу 13) и утверждением документации по планировке территории и определенных ч. 1–16 ст. 46 ГрК РФ.

Таким образом, во всех случаях, когда мы имеем дело с не разделенной на земельные участки территорией, независимо от того, является ли такая территория застроенной или незастроенной, но подлежащей застройке, надлежит подготавливать проекты планировки с проектами межевания в их составе или отдельно проекты межевания. В таких случаях ГПЗУ как самостоятельные документы не подготавливаются, а подготавливаются только в составе документации по планировке территории.

ГПЗУ являются основанием:

• для подготовки проектной документации (ч. 11 ст. 48 ГрК РФ);

• выдачи разрешения на строительство (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ);

• выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

Состав информации, содержащейся в ГПЗУ, определён ч. 3 ст. 44 ГрК РФ. Это, в частности:

1) границы земельного участка;

2) границы зон действия публичных сервитутов;

3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

4) информация о градостроительном регламенте, определённом правилами землепользования и застройки (виды разрешённого использования, предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, ограничения, установленные в зонах с особыми условиями использования территорий);

5) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

6) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

Об отличии ГПЗУ от практиковавшихся в дорыночный период архитектурно-планировочных заданий на проектирование объекта см. приложение 2.

В соответствии с ч. 5 ст. 44 ГрК РФ форма ГПЗУ должна быть установлена Правительством Российской Федерации, что и было сделано Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2005 г. № 840. Этим же постановлением Министерству регионального развития Российской Федерации было предложено в трехмесячный срок утвердить инструкцию о порядке заполнения формы ГПЗУ (утверждена Приказом министра регионального развития Российской Федерации от 13 апреля 2006 г. № 40).

Поскольку содержащаяся в ГПЗУ информация затрагивает имущественные интересы правообладателей недвижимости, граждан, проживающих на соответствующих территориях, технология заполнения формы такого документа не должна регламентироваться ведомственной инструкцией. ГрК РФ такой инструкции и не предусматривает. Это не что иное, как возврат к прежним методам ведомственного регулирования, чреватого конфликтами между правообладателями недвижимости и ведомствами, вовлеченными в процесс ведомственного регулирования на основе своих собственных правовых актов.

Кроме того, «на ровном месте» создан ряд противоречий с ГрК РФ. Кодекс определяет необходимость не одной, а двух форм ГПЗУ – в составе документации по планировке территории и в виде самостоятельного документа. В указанном же постановлении правительства ГПЗУ представлен исключительно как самостоятельный документ. Из этого исходного противоречия возникает целый ряд других противоречий, которые уже не могут быть преодолены посредством инструкции по заполнению ГПЗУ. Это дискредитирует значимость планировки территории как первичного действия, которое должно предшествовать иным действиям и являться основанием для землеустроительных работ с последующей постановкой впервые выделенных земельных участков на государственный кадастровый учет и последующим предоставлением сформированных земельных участков.

Анализ ГрК РФ позволяет утверждать, что ГПЗУ подготавливается в составе документации по планировке территории в пяти случаях, а именно когда ранее отсутствовавший земельный участок выделяется (создается):

1. из состава государственных или муниципальных земель и предназначен для предоставления физическим или юридическим лицам в целях строительства и (или) реконструкции объектов капитального строительства, которые не являются линейными объектами;

2. из состава государственных или муниципальных земель и предназначен для предоставления физическим или юридическим лицам в целях строительства линейных объектов;

3. из состава государственных или муниципальных земель как земельный участок многоквартирного дома;

4. из состава государственных земель, применительно к которым не устанавливаются градостроительные регламенты, в целях предоставления для строительства объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), строительство которых не противоречит установленному в соответствии с законодательством режиму использования указанных земель без осуществления действий по переводу таких земель из одной категории в другую;

5. для резервирования, изъятия земельных участков, частей земельных участков (в пределах границ вновь созданного земельного участка) для государственных или муниципальных нужд.

Во всех указанных случаях (кроме случая 2) выделяются (создаются) неделимые (не подлежащие дальнейшему разделению) земельные участки. В случае 2 речь идёт о линейных объектах и необходимых для их размещения линейных земельных участках, которые по технологическим соображениям могут подразделяться на части – линейные земельные участки меньшего размера.