2.3.3. Определение размера частных вкладов в создание общей инфраструктуры и морфология пространства

Результаты общего дела (наличие связей – дорожной, инженерной и иной инфраструктуры) необходимы для каждого частного дела (выполняемого в пределах каждого земельного участка) и наоборот – каждое частное дело порождает потребность в общем деле и вносит в него свою лепту. Какова природа этой связи? Как определить размер той доли, которая должна направляться от каждого частного дела в общую копилку, для выполнения общего дела?

Любое частное дело выполняется в локальной точке пространства – на одном из множества земельных участков. Объём частного дела, выполняемого на земельном участке, определяется тем экономическим максимумом, который может быть достигнут именно на этом земельном участке (см. подраздел 2.1.4). Этот максимум определяется его соотнесенностью с иными максимумами, которые могут быть достигнуты на иных земельных участках, – структурой городского пространства. Эта структура обладает явными признаками закономерности строения (см. подраздел 2.2.1). Главная характеристика структуры городского пространства – неравномерность, или неравенство, потенциально возможных экономических максимумов для различных земельных участков. Это неравенство проявляется в том, что, чем ближе к центру, тем выше возможность экономического максимума и наоборот, а также характеризуется прямой зависимостью между возрастанием экономического максимума и возрастанием плотности, интенсивности связей, необходимых для обеспечения экономического максимума в локальной точке пространства.

Иными словами, выполнение частного дела определённого объёма требует выполнения общего дела соответствующего объёма и наоборот. При этом как экономический максимум земельного участка, так и плотность (интенсивность) связей – это величины относительные, соотнесенные с единицей площади (земельного участка – в первом случае и территории – во втором).

Определение размера частных вкладов в общее дело осуществляется посредством функционирования института массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости для целей налогообложения.

Предшествующий анализ показал неизбежность и необходимость использования при такой оценке двух взаимосвязанных факторов, отражающих законосообразную реальность и переводимых в технологии оценки: 1) морфологию пространственной структуры города; 2) результаты сделок с недвижимостью, когда выявляется денежное выражение её ценности, стоимости (см. подраздел 2.1.3).

При развитом рынке недвижимости (стабильно происходящем процессе сделок с недвижимостью) приоритет обычно отдаётся отслеживанию результатов сделок с недвижимостью.

Когда же рынок недвижимости только формируется и объём сделок незначителен, по необходимости следует опираться на закономерности морфологии пространственной структуры города. При этом требуется подготовить промежуточные в методическом отношении схемы, которые строятся на посылках, предполагающих следующую последовательность действий: 1) использование базовой, приблизительной, огрубленной оценочной технологии; 2) мониторинг результатов сделок на рынке недвижимости, количество которых предположительно должно увеличиваться; 3) внесение адаптивных изменений в оценочную технологию; 4) повторение цикла из стадий 1–3 до тех пор, пока система не будет адаптирована к реальным процессам развившегося по прошествии некоторого времени рынка.

В ситуации формирующегося рынка недвижимости возникают три главные проблемы.

1. Приходится иметь дело с нерыночной структурой города, деформированной «внешними вторжениями» административно-командной системы (характеристики такой структуры представлены в параграфе «Устойчивость формы и изменчивость параметров города» подраздела 2.2.1 и в подразделе 2.2.2). Механистическое отражение деформированной структуры в результатах оценки, без осознания потребности в последовательной адаптации этой структуры в будущем к условиям рынка недвижимости, чревато негативными последствиями. При «недостаточности центра» и «избыточности периферии» рельеф величин относительной ценности единиц площади такого деформированного пространства будет занижен в центре и завышен на периферии. Подобная «оценка» приведет к тому, что менее богатые будут переплачивать, а более богатые – недоплачивать, то есть первых фактически будут принуждать спонсировать вторых – тех, кто меньше всего нуждается в помощи. В то же время средства на выполнение общего дела – обеспечение строительства общественной инфраструктуры – будут недобираться и задержка строительства инфраструктурных объектов в свою очередь будет сдерживать преобразования как в центре, так и на периферии.

2. Чтобы быть адекватной и справедливой (настолько, насколько это возможно в «деформированном» городе), массовая оценка для целей налогообложения должна не столько фиксировать то, что уже состоялось, сколько «вести за собой ситуацию», работать на будущее. Это означает:

1) проведение диагностики пространственной структуры города;

2) построение модели процесса последовательного выправления выявленных деформаций;

3) закрепление этой модели посредством градостроительных регламентов, побуждающих к движению в нужном направлении и блокирующих развитие негативных процессов.

Такой учёт будущего в настоящем – в оценке, предназначенной для сиюминутного использования, – может состояться только тогда, когда будут выполнены задачи в системе градорегулирования в соответствии с морфологической моделью города. Только при опоре на результаты решения задач в системе градорегулирования массовая оценка недвижимости для целей налогообложения, выполняемая в переходный период – до вызревания рынка, может претендовать на адекватность и справедливость, способствовать исправлению деформации пространственной структуры города и развитию ситуации в направлении, предписанном градорегулированием³².

3. Адекватность результатов массовой оценки земельных участков и иной недвижимости должна периодически проверяться показателями, характеризующими реальные сделки, происходящие как результат оборота недвижимости – её перехода от одних частных лиц к другим частным лицам. Возможность и результативность такой проверки зависят от наличия и интенсивности оборота недвижимости, в значительной мере обусловленного единством объектов недвижимости – ситуацией, когда один правообладатель является одновременно собственником и объектов – зданий, строений, сооружений, и земельного участка, на котором эти объекты расположены. По разным причинам процесс достижения такого единства в России чрезмерно затянулся (это относится, в частности, к приобретению в собственность земельных участков, на которых располагаются приватизированные предприятия). В значительной степени – по вине административных субъектов, которые не заинтересованы в развитии и завершении указанного процесса (см. раздел 6.4). В результате тормозится не только становление института массовой оценки недвижимости, но и преобразование и развитие урбанизированных территорий в целом.