170

ФОНД «ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА»

Градорегулирование Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости Руководитель авторского коллектива э.К. Трутнев

МОСКВА, 2008

УДК ББК Г

Авторы: Трутнев Э.К., руководитель авторского коллектива (введение, главы 1–13, заключение, приложения), Бандорин Л.Е. (подразделы 5.2.4, 5.2.5, 5.2.6, раздел 6.1, подразделы 7.1.3, 7.2.2, главы 8–12, приложение 3), Гудзь Т.В. (разделы 10.3, 10.4, 12.3), Сафарова М.Д. (разделы 9.7, 10.3, 10.4, глава 13), Холопик К.В. (глава 11), Якубов М.О. (подразделы 2.1.3, 2.1.6, 2.3.3, разделы 6.2, 6.3, приложение 3, глава 9, разделы 10.3, 10.4, 10.6, приложение 5).

Г Градорегулирование : Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2008.

ISBN

Авторы книги ― сотрудники Института экономики города, принимавшие участие в подготовке проектов законодательных и иных нормативных правовых актов федерального, регионального и местного уровней – Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации, региональных законов о градостроительной деятельности, муниципальных нормативных правовых актов — правил землепользования и застройки, других документов, аналитических исследований и рекомендаций по вопросам градорегулирования.

Книга адресована студентам и аспирантам, изучающим право, экономику, управление (менеджмент), градорегулирование и архитектуру, землеустройство, специалистам, повышающим квалификацию в области планирования развития территорий, жилищно-коммунального хозяйства, работникам администраций федерального, регионального и местного уровней, а также всем, кто интересуется вопросами правового, экономического, планировочного обеспечения развития городов и иных территорий, проектирования и строительства.

УДК

ББК

Данное издание подготовлено и напечатано при поддержке Агентства США по международному развитию (USAID)

Точка зрения авторов данного издания может не совпадать с точкой зрения Агентства США по международному развитию (USAID)

Полное или частичное воспроизведение материалов, содержащихся в данном издании, допускается только с письменного согласия издателя. При цитировании ссылка на фонд «Институт экономики города» обязательна

При печати книги использованы экологически чистые краски, не содержащие свинец

© Фонд «Институт экономики города», 2008

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Часть I. Градорегулирование и управление развитием территорий

1. НАЧАЛА ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ

1.1. Определения

1.2. Градорегулирование и градостроительная деятельность

1.2.1. Какая деятельность осуществляется в системе градорегулирования

1.2.2. Как соотносятся между собой градорегулирование и градостроительная деятельность

1.3. Особенности градорегулирования

1.3.1. Всегда ли возможно градорегулирование и что необходимо для того, чтобы оно было возможным

1.3.2. Публичные и частные интересы в градорегулировании

1.3.3. Градорегулирование как механизм обеспечения баланса интересов, гарантирования прав и возможности проявления инициативы частными лицами

1.4. Субъектно-объектные отношения в градорегулировании

1.5. Градорегулирование и инфраструктура рынка недвижимости

2. ОБЪЕКТЫ ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ: ЗАКОНОМЕРНОСТИ СУЩЕСТВОВАНИЯ И ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ

2.1. Земельный участок

2.1.1. Земельный участок: закономерности существования части и целого

2.1.2. Оборот земельных участков как условие достижения максимумов – экономического, этического, эстетического, экологического

2.1.3. Земельный участок: экономические закономерности использования

2.1.4. Максимальное экономическое поведение

2.1.5. Две стороны существования земельных участков - конкуренция и кооперация

2.1.6. Монополизм и спекулятивная рента в условиях рынка недвижимости: природа возникновения и механизмы противодействия

2.2. Город: модели строения и эволюции

2.2.1. Морфология городского пространства: стабильность и изменчивость.

2.2.2. Траектории эволюции и типы развития городов

2.3. Город – субрегион, регион – страна

2.3.1. Объект градорегулирования как форма-функция

2.3.2. Генезис форм-функций — объектов градорегулирования

2.3.3. Определение размера частных вкладов в создание общей инфраструктуры и морфология пространства

3. ПУБЛИЧНЫЕ СУБЪЕКТЫ ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ. ИНСТРУМЕНТЫ И МОДЕЛЬ СИСТЕМЫ ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ

3.1. Распределение функций между публичными субъектами градорегулирования. Унитарные и трехуровневые системы градорегулирования

3.2. Публичные субъекты градорегулирования: от функций к полномочиям

3.3. Инструменты градорегулирования

3.4. Модель системы градорегулирования

3.4.1. Модель действий в системе градорегулирования

3.4.2. Модель органов градорегулирования и выполняемых ими функций-полномочий применительно к различным уровням

4. ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЕ КАК ЭТИКА И ФОРМАЛЬНОЕ ПРАВО

4.1. Принципы этики средоформирования

4.1.1. Принцип освоения-отчуждения

4.1.2. Принцип свободы-несвободы

4.1.3. Принцип изменчивости-неизменности

4.1.4. Принцип фрагментарности-целостности

4.2. Соотношение этических принципов средоформирования и логических принципов формального права о градорегулировании

5. ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

5.1. Законодательство о градорегулировании за рубежом

5.1.1. Назначение законодательства о градорегулировании

5.1.2. Публичные субъекты, уполномоченные ограничивать права использования и изменения объектов недвижимости

5.1.3. Документы территориального планирования и градостроительного зонирования

5.1.4. Технология зонального установления прав использования и изменения объектов недвижимости

5.1.5. Разрешение на строительство

5.1.6. Информация о градорегулировании

5.1.7. Участие граждан в градорегулировании

5.1.8. Содействие местному градорегулированию со стороны государства

5.1.9. Метаморфозы зонирования. Три типа систем градорегулирования

5.2. Этапы развития законодательства о градостроительной деятельности в России

5.2.1. Первый этап — с середины XIX века до 1917 г.

5.2.2. Второй этап — с 1917 по 1992 г.

5.2.3. Третий этап — с 1992 по 1998 г.

5.2.4. Четвёртый этап — с 1998 по 2001 г.

5.2.5. Пятый этап — с 2001 по 2004 г.

5.2.6. Основные итоги и текущий этап развития законодательства о градостроительной деятельности в России

6. ПЕРЕХОД К СИСТЕМЕ ПРАВОВОГО ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ: ПРОТИВОРЕЧИЯ И ОПАСНОСТИ

6.1. Неизбежность переходного периода и его противоречия: противоборство взаимоисключающих систем градорегулирования

6.2. Опасности переходного периода: неизбежность возникновения монополизма в распределении земельных участков для строительства

6.3. Специфика переходного периода с точки зрения распределения функций и средств между регионами и муниципалитетами

6.4. Проблема возникновения административных и экономических субъектов – инициаторов перехода к системе правового градорегулирования