Тема 10. Занятие 1 (земли с/х назначения)
Задача 4.
Гражданин Степанов решил продать принадлежащий ему на праве собственности земельный участок для ведения крестьянского фермерского хозяйства. Он нашел выгодного покупателя, совместными усилиями был составлен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, который через некоторое время был представлен для государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области. Договор правовую экспертизу не прошел, а государственная регистрация сделки была приостановлена на том основании, что не представлен документ, свидетельствующий об отказе Московской области от покупки продаваемого земельного участка.
Правомерен ли отказ регистрирующего органа?
Да, правомерен.
Статья 260 ГК РФ. Общие положения о праве собственности на землю
2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Статья 78 ЗК РФ. Использование земель сельскохозяйственного назначения
1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):
крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона
3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
Статья 8 Закона об обороте земель с/х назначения. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Статья 19 Закона о гос регистрации. Основания для приостановления государственной регистрации прав
1. Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.
Предложите обеим сторонам выход из сложившейся ситуации.
Поменять целевое использование земли, потом продать, а затем снова поменять (самый долгий и трудный способ)
Купля-продажи доли в ООО
Дарение
Отступное (если основное обязательство оформить как какой-нибудь подряд)
Мена
Однако есть п. 2 ст. 567 (правда не факт, что он будет применяться в этих правоотношениях)
Статья 567. Договор мены
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Задача 5.
Гражданин Небейкопыто приобрел земельный участок для ведения крестьянского фермерского хозяйства (КФХ). Для того, чтобы не тратить время на дорогу из дома на работу и с работы домой Небейкопыто решил построить на земельном участке жилой дом, гараж на три машины, русскую баню, финскую сауну, небольшой фитнес-клуб с бассейном для личного пользования. На оставшейся части земельного участка он предполагал, как и прежде, выращивать овощи на продажу.
Предусмотрено ли действующим законодательством Российской Федерации использовать земельный участок, предоставленный для КФХ, под цели, обозначенные в задаче?
Каким образом может использоваться земельный участок, предоставленный для ведения КФХ?
Что вы посоветуете гражданину Небейкопыто?
По общему правилу строиться можно. Статья 43 ЗК РФ «Осуществление прав на земельный участок» вполне однозначно говорит: Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами». Согласно ст. 263 ГК РФ Собственник любого земельного участка имеет право на его застройку. В соответствии со ст. 43 ЗК РФ возведение или не возведение строений или сооружений, является правом собственника земельного участка.
Вместе с тем, Статья 260 ГК РФ. Общие положения о праве собственности на землю
1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
В нашем случае эти земли могут являться землями сельскохозяйственного назначения.
В рассматриваемой ситуации следует различать целевое использование земли и организационно правовую форму юридического лица в виде крестьянско-фермерского хозяйства.
Категории земель определяются в соответствии с их целевым предназначением.
Статья 77 Земельного Кодекса. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
В таком случае гражданином должны были быть соблюдены требования главы II Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель cельскохозяйственного назначения" (с изменениями и дополнениями) о преимущественном праве покупки субъекта РФ, или муниципального образования.
Статья 78 Земельного кодекса. Использование земель сельскохозяйственного назначения
1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):
крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
В Статье 6. Закона о КФХ N 74-ФЗ говорится:
"1. В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество."
Статья 11 Закона о КФХ. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для осуществления фермерским хозяйством его деятельности
1. Для осуществления фермерским хозяйством его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.
3. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, формируются в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Статья 19. Виды деятельности фермерского хозяйства
1. Основными видами деятельности фермерского хозяйства являются производство и переработка сельскохозяйственной продукции, а также транспортировка (перевозка), хранение и реализация сельскохозяйственной продукции собственного производства.
2. Члены фермерского хозяйства самостоятельно определяют виды деятельности фермерского хозяйства, объем производства сельскохозяйственной продукции исходя из собственных интересов.
3. Перевозками, осуществляемыми автомобильным транспортом фермерского хозяйства для собственных нужд, считаются перевозки:
1) сырья, кормов;
2) произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции;
3) сельскохозяйственной техники и запасных частей к ней;
4) семян;
5) удобрений;
6) горюче-смазочных материалов;
7) иных используемых для обеспечения нужд фермерского хозяйства грузов.
Таким образом, в случае, если данные земли являются землями сельскохозяйственного назначения строительство указанных сооружений на них запрещено. Необходимо организовать их перевод в другую категорию.
Статья 7 ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую». Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию
1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
2. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи.
Так, Например Статья 4 ФЗ О Личном Подсобном хозяйстве. Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства
1. Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
2. Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
3. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
Вывод: таким образом, для того чтобы возвести указанные постройки необходимо найти основания для перевода данных земель в другую категорию, в случае если изначально они входили в состав земель сельскохозяйственного назначения.
Задача 6.
Гражданин Иванов приобрел у инвалида ВОВ земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Он построил на земельном участке жилой дом, бытовые постройки, произвел на земельном участке ландшафтные работы, устроил небольшой огород. При проведении проверки контролирующими органами было выявлено использование земельного участка не по целевому назначению. Ими было заявлено, что Иванов не имел права возводить на земельном участке жилой дом, бытовые постройки, так как указанный земельный участок является полевым. В свое оправдание Иванов заявил, что ведет на земельном участке ЛПХ, так как, благодаря проведенным ландшафтным работам, на земельном участке прижились, произрастают и размножаются редкие виды растений, завезенных из Австралии, Индонезии, Новой Зеландии, которые он сам не продает, а использует для личных нужд.
Раскройте понятие «личное подсобное хозяйство».
Статья 2 Закона об ЛПХ. Понятие личного подсобного хозяйства
1. Личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.
2. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
3. Сельскохозяйственная продукция, произведенная и переработанная при ведении личного подсобного хозяйства, является собственностью граждан, ведущих личное подсобное хозяйство.
4. Реализация гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство, сельскохозяйственной продукции, произведенной и переработанной при ведении личного подсобного хозяйства, не является предпринимательской деятельностью.
Какие бывают виды земельных участков для ведения ЛПХ?
Статья 4. Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства
1. Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
Видите ли вы нарушения земельного и иного законодательства Российской Федерации в действиях гражданина Иванова?
Статья 4. Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства
3. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
То есть не имел права возводить строения.
На землях каких категорий возможна организация и ведение ЛПХ?
Земли сельхоз назначения
Земли населенных пунктов