Задача 1.

Закрытое акционерное общество «Инвест-контакт» обратилось в областное Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, приобретенный им по договору купли-продажи с региональным учреждением Российского фонда федерального имущества. Однако регистрационная служба отказала в регистрации по причине отсутствия у ЗАО права на выкуп данного земельного участка, утраченного им в связи с заключением ранее договора аренды.

В 2004 году общество как собственник нежилых зданий, расположенных на спорном земельном участке, решило взять его в аренду. Спустя год территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом предоставило данный участок в собственность ЗАО.

В чем заключается содержание исключительного права собственника недвижимости на приобретение соответствующего земельного участка?

Является ли договор аренды земельного участка препятствием для его выкупа?

Как соотносятся права собственника земельного участка и земельные права собственника расположенной на нем недвижимости?

Каковы полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности?

ОТВЕТ:

1. Исключительное право состоит в том, что собственник недвижимости может приобрести земельный участок, на котором недвижимость расположена (п. 1 ст. 39.20 ЗК), преимущественно (п.3 ст.35). Изъятия из правила:

• вы иностранец или иностранная компания, а участок находится на приграничной территории или в границах морского порта (п. 3 ст. 15 ЗК РФ, ч. 2 ст. 28Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ);

• некоторые здания (сооружения) или помещения в здании на этом участке находятся в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ, Постановления Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 4995/13 по делу N А51-15719/2011, от 18.09.2012 N 3333/12 по делу N А11-4231/2011);

• участок изъят из оборота или ограничен в обороте (п. 2 ст. 15, п. 2 ст. 27 ЗК РФ);

• здание или сооружение стоит на участке общего пользования (п. 12 ст. 85 ЗК РФ);

• участок находится в береговой полосе или на самом участке общего пользования расположен пруд либо карьер в границах территории общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ).

2. С УЧЕТОМ СТАРОГО ЗАСРАТОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗУ УЖЕ ЯВЛЯЕТСЯ ПРЕПЯТСТВИЕМ ДЛЯ ЕГО ВЫКУПА ПОСЛЕДУЮЩЕГО! В 2004 году ЗК уже был введен в действие. Об этом есть указание в Постановлении Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»:

7. Установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

ДЛЯ КРУГОЗОРА: НО ПОТОМ ЭТУ НЕСПРАВЕДЛИВОСТЬ ИСПРАВИЛИ В 2007! Закон о введении в действие ЗК Ст. 3, п. 2.2. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. (п. 2.2 введен Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ) – Этот пункт имел бы непосредственное отношение к ситуации, если бы был введен в 2005 на тот момент этой нормы не было. ЗАО отказали на том основании, что было реализовано право аренды.

3. Соотношение прав собственника ЗУ и земельных прав собственника расположенной на ней недвижимости – из папки пассаж:

Классическим подходом, который применяется в зарубежных правопорядках, является принцип

superficies solo cedit. Земельный участок, будучи пространственным базисом и основой любого

строения, является главной вещью. А строение, в свою очередь, всегда следует юридической судьбе

земельного участка.

Сегодня разграничение прав на ЗУ и находящуюся на нем недвижимость осуществляется по 3

направлениям.

1. В рамках первой модели регулирования расположенное на земельном участке здание, сооружение или иная недвижимость пользуется приоритетом. Одна из главных причин возникновения этой модели заключается в более позднем принятии ЗК по сравнению с ГК. ЗУ были допущены в гражданский оборот несколько позднее, чем здания и строения.

О существовании первой модели регулирования в российском праве говорят следующие положения

законодательства:

1) частный собственник земельного участка обладает правом присвоения только древесно-

кустарниковой растительности. Согласно ст. 19 Лесного кодекса РФ лесной фонд находится в

исключительной федеральной собственности и древесно-кустарниковую растительность не включает.

2) если здание или сооружение построено на чужом земельном участке без надлежащего

оформления прав на него, то на построенный объект будет претендовать как застройщик, так и

собственник участка.

3) собственник, владеющий недвижимостью на чужом участке, имеет право владеть, пользоваться

и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить здания и

сооружения, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 271 ГК РФ). В рамках классического подхода это не допустимо;

4) в случае прекращения права пользования земельным участком возможна конкуренция в

определении права собственности на расположенную на нем недвижимость между правами

собственника земельного участка и правами собственника недвижимости (ст. 272 ГК РФ);

5) при совершении продажи или мены здания, строения или иной расположенной на земельном

участке недвижимости покупателю (приобретателю) недвижимости передаются права на ту часть

земельного участка, которая занята этой недвижимостью или необходима для ее использования (ст.

552 и п. 2 ст. 567 ГК РФ).

6) при аренде здания или сооружения к арендатору наряду с правами владения и пользования

зданием или сооружением переходят права на ту часть земельного участка, которая занята

недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК РФ).

7) ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой по одному

договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого

участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (п. 3 ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ФЗ

"Об ипотеке (залоге недвижимости)").

2. Игнорирование связи между ЗУ и объектом недвижимости, находящимся на нем. Земельный участок и расположенная на нем недвижимость вступают в гражданский оборот независимо друг от друга. Примером отсутствия такой связи может служить земельный участок и обособленный водный объект. Такой способ регулирования достаточно редко встречается ввиду его противоречия положениям ст. 130 ГК РФ, установившей обязательность наличия связи между объектом недвижимости и землей.

3. Классический подход. В отдельных случаях правам на ЗУ придается большее значение, чем правам на расположенную на нем недвижимость. Примерами такого прогрессивного регулирования являются следующие нормы закона:

1) согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право

собственности распространяется на находящиеся в границах ЗУ поверхностный (почвенный) слой и

замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

2) согласно п. 2 ст. 40 ЗК РФ собственник имеет право собственности на посевы и посадки

сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее

реализации, за исключением установленных в законе случаев.

3) собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их

перестройку или снос (п. 1 ст. 263 ГК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).

4) в соответствии со ст. 25.2 Закона о регистрации прав на недвижимость, государственная

регистрация права собственности на созданный объект недвижимости осуществляется в упрощенном

порядке (если не требуется разрешение на строительство). Для регистрации необходимы только

документы, подтверждающие право собственности или право пользования земельным участком, и

документы, содержащие описание такого объекта;

5) согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания,

строения или сооружения в случае, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, не

допускается.

4. Полномочия ОГВ и ОМСУ??? Старую статью убрали из ЗК. Поэтому могу только вот это сказать:

Кто распоряжается участками, госсобственность на которые не разграничена

Продать или сдать в аренду (бессрочное или безвозмездное пользование) участки, госсобственность на которые не разграничена, могут (п. 2 ст. 3.3 Закона о введении ЗК РФ):

органы местного самоуправления округа или городского поселения, если участок расположен в городских округах и поселениях;

органы местного самоуправления муниципального района, если участок находится в сельских поселениях и на межселенных территориях;

органы исполнительной власти городов федерального значения, если участок расположен на территории этих городов. Например, в Москве это Департамент городского имущества (ч. 2 ст. 4 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", п. п. 4.2.1, 4.2.2, 4.2.22, 4.2.4 Положения о ДГИ г. Москвы);