Образование земельных участков

Для общего развития: в России пока не сформирован земельный участок – есть действительно дискретность со стороны публичной власти, формирование ЗУ будет проходить либо по процедуре межевания территории (то есть по инциативе публичной власти), либо по статье 39.15 ЗК РФ «Процедура предварительного согласования предоставления земельного участка». Если участок уже есть, то у государства есть обязанность: участок должен быть приватизирован!!!

НЕЛЬЗЯ ОБРАЗОВАТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПЕРВОНАЧАЛЬНО ИЗ ЗЕМЕЛЬ БЕЗ ПРОЕКТА МЕЖЕВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ!

Процедура по статье 39.15 ЗК РФ «Процедура предварительного согласования предоставления земельного участка» –занимает два года. Если публичный участок как вещь есть – он должен быть в течение 6 месяцев приватизирован. Публичная власть не может быть собственником ЗУ, который ей не нужен для своих нужд – то есть у нас принудительная приватизация. В таком случае будут торги.

Статья 11.2 Земельного кодекса РФ:

Земельные участки образуются при:

• разделе:

• объединении;

• перераспределении земельных участков;

• выделе из земельных участков,

• из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

• создании искусственных земельных участков.

Исходные земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации прав на все образуемые из них земельные участки.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Целевое назначение и разрешенное использование образуемых земельных участков устанавливается в соответствии с исходным.

Статья 11.9 ЗК РФ. Требования к образуемым и измененным земельным участкам.

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются градостроительными регламентами.

2. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств и лесопарков, водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

3. Не должно приводить к невозможности использования объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках.

4. Не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования федеральных законов.

+ еще требование - проводить раздел, выдел или перераспределение земельных участков нельзя, если наложенные на них обременения (ограничения) не позволят их использование в соответствии с разрешенным использованием (ч. 5 ст. 11.9 ЗК РФ).

СЕМИНАР БАГАУТДИНОВОЙ

ОБЪЕДИНЕНИЕ ЗУ (11.6 ЗК РК):

Требования к исходным ЗУ:

• Одинаковые категории земель и виды разрешенного использования

• Аренда- перезаключение договоров

• Должна быть одна форма собственности

• Смежные границы

• Максимальные и минимальные размеры ЗУ соблюдены

• Границы не пересекают границы субъектов и муниципальных образований

На основании каких документов образовываются земельные участки? Статья 11.3 ЗК РФ:

1. Проект межевания территории, утвержденный в соответствии с ГрК

2. Утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории

Здесь важно сделать акцент на размерах. Обзор ВС N 4 п. 2 (2016): выдел возможен, если все образованные участки будут не меньше минимального размера с учетом вида разрешенного использования и их целевого назначения. Например, согласно п. 1 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства.

ОСОБЕННОСТИ ОБРАЗОВАНИЯ УЧАСТКА:

1. Целевое назначение и разрешенное использование нового участка будет таким же, как у исходного земельного участка или участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ). В частности, к ним относятся случаи изъятия земель, указанные в ч. 14 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ (Письмо Росреестра от 12.12.2018 № 14-12418-ГЕ/18);

2. Для образования участка потребуется согласие арендаторов, залогодержателей, землепользователей и землевладельцев исходного участка, если они имеются. Однако оно не нужно в случаях, перечисленных в п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ (например, если участок образуется по решению суда);

3. Для образования земельного участка необходимо провести кадастровые работы!