16. Возникновение прав на земельные участки

ПЛАН ОТВЕТА:

1. Основания возникновения прав на землю

2. Государственная регистрация

3. Образование земельных участков

Статья 25 зк рф. Основания возникновения прав на землю

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков. НЕТ РЕСТИТУЦИИ

Основания:

1. Сделки

2. Акты (решения)

И сделка, и акт необходимы тогда, когда имущество находится в публичной собственности.

Статья 39.1. Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

2. Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ (продажа без проведения торгов), а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

3. Положения настоящей главы применяются к отношениям, связанным с арендой земельных участков в составе земель лесного фонда, если иное не установлено ЛК РФ

ВАЖНО! Также, отметим, что приобретательная давность в отношении ЗУ, находящихся в гос/мун собственности не применяется (п.16 ППВС 10/22. Пленум указал, что в данном случае следует руководствоваться земельным законодательством, а в ЗК не предусмотрено такое основание для приобретения мун/гос ЗУ).

Государственная регистрация

Действует ФЗ о государственной регистрации недвижимости №218. Ст. 1:

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Единый реестр регистрации прав на недвижимое имущество действует в РФ с 01.02.1998 г.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу до указанной даты признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Реестр существует с 1998 года. Существует две формы гос. рег.:

• Регистрация имущества

• Регистрация сделок с этим имуществом

Отметим, что, согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 2 ст. 25 ЗК РФ, по общему правилу необходимо регистрировать право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение этим прав. Также органы регистрации регистрируют сделки с таким имуществом. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Следовательно, по общему правилу нужно регистрировать всё, что связано с ЗУ, только в случаях, установленных в законе. Исключения из этого правила (т.е. когда регистрировать не нужно):

1. Если право на ЗУ было установлено (и имеется документ) до введения реестра (т.е. до 1998). Примеры документов, которые могут удостоверять право на ЗУ в таком случае: свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493. Владельцы/собственники таких участков вправе зарегистрировать своё право в ЕГРН.

2. Если право на ЗУ возникает в силу закона (ч. 2 ст. 69 ФЗ 218). Здесь важно, что момент возникновения права связан не с регистрацией, а в силу закона (например, право на ЗУ, на котором расположен многоквартирный дом). Государственная регистрация таких прав в ЕГРН осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от ОГВ и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных ФЗ.

3. Заключение договора аренды, субаренды, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. (ч. 2 ст. 26 ЗК РФ)

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных ФЗ о госрегистрации недвижимости сведений об объектах недвижимости.

Схема такая: земкадастр - ЕГРП (с 01.02.1998) + ГКН  все данные объединены и доступны в ЕГРН