9. Аренда земельных участков

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки. Особенности аренды земельных участков могут быть установлены отдельными законами. Такие особенности установлены ЗК РФ, законом N 101-ФЗ.

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование, а арендатор обязуется вносить арендную плату и вернуть земельный участок арендодателю при прекращении договора. Таким образом, основными признаками данной разновидности договора является временный и возмездный характер пользования имуществом.

Объект аренды

Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Такими данными, определяющими земельный участок в качестве индивидуально-определённой вещи, ФЗ о государственной регистрации недвижимости называет:

1. кадастровый номер земельного участка и дату его присвоения,

2. описание местоположения и границ земельного участка,

3. площадь и прочие данные.

Положения ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только её отдельная часть. Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учёта названной части участка (выделав самостоятельный участок) не допускается.

Порядок заключения договоров аренды

• Гражданским законодательством (общие требования к совершению договоров);

• Земельным законодательством (особенности заключения договоров).

В аренду передаются ЗУ, не исключенные из оборота (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Перечень изъятых из оборота ЗУ содержится в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. При этом согласно п. 11 ст. 22 ЗК РФ возможна передача таких ЗУ в аренду, если это предусмотрено ФЗ. Регистрация ЗУ

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных ФЗ --> регистрация нужна только для договоров больше 1 года. Приобретение права пользования земельным участком на основании договора аренды

Основание 1) участок в ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: договор аренды => если арендатор частное лицо 2) участок ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: также договор аренды, который заключается на торгах в форме аукциона. Однако возможно его заключение и без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ). Статья 39.6 ЗК РФ. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов Общее правило – на торгах в форме аукциона Граждане и ЮЛ которые уже арендуют земельные участки (далее - ЗУ),находящиеся в гос/мун собственности, имеют право на заключение нового договора аренды этих ЗУ, в случае, если участок был предоставлен без проведения торгов ЛИБО предоставлен на аукционе для ведения садоводства.

В законе имеется ряд условий, которые должны быть соблюдены:

• подача заявления о заключении нового договора аренды до дня истечения срока предыдущего,

• отсутствие у другого лица исключительного права на приобретение данного ЗУ,

• нерасторжение ранее заключенного договора аренды,

• имеются основания для заключения договора без торгов (те, о которых 32, о них говорилось выше).

Без торгов – обширный перечень более 40 случаев. В п. 2 ст. 39. ЗК РФ около 40 исключений (закрытый перечень). Например:

1. Если в границах населенного пункта:

   • для ведения садоводства;

   • для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта;

   • для ведения дачного хозяйства;

   • для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

2. Если за границами населенного пункта:

   • для сенокошения;

   • выпаса сельскохозяйственных животных;

   • ведения огородничества;

   • ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта.

3. Предоставление ЗУ ЮЛ в соответствии с распоряжением Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством; и т.д.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.