Задача 5.

ООО «Рапсодия» принадлежат на праве собственности объекты недвижимости – птичники и акклиматизаторы, расположенные на земельном участке сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», находящегося в собственности субъекта РФ.

При решении вопроса о предоставлении земельного участка в собственность была проведена его проверка, в ходе которой выяснилось, что часть расположенных на нем объектов недвижимости не используется (закрыты), а часть полуразрушены. Вместе с тем, 2 объекта недвижимости использовались под склады строительных материалов. На основании того, что участок не используется по целевому назначению, ООО «Рапсодия» было отказано в предоставлении земельного участка в собственность.

• Отношения по предоставлению в собственность

• Административные по поводу нецелевого использования

• Право, на котором ЗУ использовался

Какие субъекты обладают исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность или в аренду?

Какие основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, указаны в законодательстве?

Каким признаками должна обладать вещь, чтобы быть признанной недвижимой?

Что понимается под объектом незавершенного строительства?

Имеет ли значение при решении вопроса о предоставлении земельного участка и права, на котором его возможно предоставить, состояние расположенных на земельном участке объектов недвижимости либо цели, для которых они используются?

Был ли отказ в предоставлении земельного участка в собственность ООО «Рапсодия» обоснованным?

На каком праве и в каких целях возможно предоставить земельный участок в данном случае?

Могут ли быть применены какие-либо меры к ООО «Рапсодия» в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению?

Законодательные и иные нормативные правовые акты

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ.

Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

Какие субъекты обладают исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность или в аренду?

Согласно пункту 1 статьи 39. 20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Какие основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, указаны в законодательстве?

ЗК РФ Статья 39.16. Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

• Отказ будет легитимным в том случае, если выдел земельного участка происходит из территорий, которые ограничены в своем обороте.

• Легитимность решения будет подтверждена и в той ситуации, если гражданин претендует на земельный участок, который согласно федеральному законодательству, не подлежит приватизации.

• Не считается нелегитимным решение уполномоченных представителей власти и в том случае, если отказ дан по причине того, что земельный участок был зарезервирован для обеспечения государственных или же муниципальных нужд.

Полный перечень оснований, которые могут обусловить собой отказ в предоставлении участка без проведения торгов, зафиксирован в ст. 39.16 д Земельного кодекса РФ. Всего предусмотрено 25 различных детерминант подобного решения со стороны государственных органов, остановимся на самых важных из них:

• С заявлением в уполномоченный на то орган обратилось лицо, которое не может претендовать на предоставление земельного участка без проведения торгов.

• Обращение гражданина на предоставление земельного участка подразумевает выдел территории, которая принадлежит иному субъекту правоотношений на праве бессрочного или возмездного пользования, договора найма или аренды.

• Территория, которая указана в заявлении, принадлежит на различных основаниях некоммерческой организации, которая подразумевает использование данной земли для огородничества, садоводства, облагораживания участка и пр. Исключением из данной ситуации считаются участки земли, которые причисляются к категории имущества общего пользования. 

• На площади земельного участка находится строение, недостроенное здание, которое принадлежит физическому или юридическому лицу на праве собственности. При этом во внимание могут быть приняты сведения о том, что сооружение расположено на территории в соответствии с сервитутом. Это является основанием для удовлетворения заявления о предоставлении земли со стороны заинтересованного лица.

• Если интересуемый участок находится на территории, которая стала предметом заключения договора о благоустройстве или застройке участка. Исключением из общего правила будет считаться ситуация, когда с заявлением обратилось лицо, с которым был заключен контракт на комплексное освоение территорий, подразумевающее использование земли для строительства федеральных или региональных объектов.

• Не может быть предоставлен земельный участок из муниципальной или государственной собственности без осуществления торгов и в том случае, если надел выступает в качестве предмета аукциона, причем постановление о проведении торгов было опубликовано в свободном доступе в Интернете.

• Основанием для отказа в выделе интересуемой территории последует и в том случае, если заявитель намерен использовать участок не по его целевому назначению.

• Кроме того, со стороны уполномоченного органа будет отказано в удовлетворении заявления и по причине того, что территория земельного надела будет превышать максимальный размер, который закреплен федеральным законодательством РФ.

• Детерминантой для отказа в удовлетворении иска является и тот факт, что предоставить заявленный участок гражданину невозможно на том виде прав, которое его интересует.

• Кроме того, выделение территории невозможно, если земельный надел не был причислен к какой-либо конкретной категории земель.

Перечисленные основания для отказа в предоставлении земельного участка не являются исчерпывающими. 

Каким признаками должна обладать вещь, чтобы быть признанной недвижимой?

Современный законодатель, раскрывая дефинитивную норму ГК РФ (ст. 130) выводит три критерия при определении недвижимости:

а) недвижимость «по природе» (земля, недра, обособленные водные объекты);

б) объекты прочно связанные с землей (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и т.д.);

в) объекты, отнесенные к недвижимости законом (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ)).

Итак, в качестве основных признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:

а) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;

б) индивидуальную определенность Индивидуальный характер недвижимости (как объект гражданского права, относящийся к индивидуально-определенной вещи) можно объяснить той неразрывной физической и юридической связью, которая существует между объектом недвижимости и земельным участком. Поэтому даже типовые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения в их привязке к конкретному участку приобретают индивидуальный характер. Естественно, что и сам земельный участок всегда индивидуален. С точки зрения теории гражданского права, недвижимость, как объект гражданских права, относится к числу индивидуально – определенных вещей. Ряд ученых цивилистов, такие как Т.Л. Левшина, Л.Ф. Лесницкая и другие, указывают на то, что индивидуально – определенные вещи обладают такими признаками, по которым их можно отличить от других таких же вещей. И далее: «вещи данной категории являются незаменимыми и непотребляемыми»

в) ограниченность объектов (под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке). Признак «ограниченности», указывает на физические характеристики конкретных объектов, их месторасположение, структуру и т.д.

Эти признаки относятся к внешним свойствам недвижимости, характеризующим его особенности. Существует (хотя, достаточно условно) также еще один признак недвижимого имущества, сформировавшийся исторически и объективно присущий всем объектам недвижимости:

г) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости). Признак публичности в соответствии с его традиционным пониманием означает, что права на недвижимое имущество подлежат записи (регистрации) публичным порядком в специальную книгу (в настоящее время – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При этом, изменение в правовом состоянии недвижимости по общему правилу происходит с момента (не иначе как посредством) соответствующей регистрации./77/ Еще, великий дореволюционный цивилист Г.Ф. Шершеневич подчеркивал, что «особенно нуждаются в публичности и гласности вещные права на недвижимости»./97/

Что понимается под объектом незавершенного строительства?

Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Имеет ли значение при решении вопроса о предоставлении земельного участка и права, на котором его возможно предоставить, состояние расположенных на земельном участке объектов недвижимости либо цели, для которых они используются? ДА.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.08.2019 N Ф05-12531/2019 по делу N А41-71973/2018

индивидуальный предприниматель Лерман Эдуард Маратович (далее - ИП Лерман Э.М., предприниматель, заявитель) является собственником нежилого здания - ТП с кадастровым номером 50:05:0000000:13084, площадью 53 кв. м, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070310:2466, относящегося к землям неразграниченной государственной собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08 августа 2005 г. сделана запись регистрации N 50-50-05/016/2005-352.

22 мая 2018 г. ИП Лерман Э.М. обратился в Администрацию Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее - Администрация) с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070310:2466.

По результатам рассмотрения указанного заявления Администрацией было принято решение от 02 июля 2018 г. N Р001-7538018480-13177686 об отказе в предоставлении в собственность за плату указанного земельного участка.

В обоснование данного отказа Администрация указала на то, что испрашиваемый предпринимателем участок согласно фотоматериалу, выполненного в ходе осмотра сотрудниками муниципального земельного контроля управления землепользования и представленному протоколу Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области (далее - МВК) от 18 июня 2018 г. N 82-З, установлено, что объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке, находится в разрушенном состоянии, требует восстановления и реконструкции, в связи с чем его предоставление не представляется возможным. Администрацией указано на то, что земельный участок может быть предоставлен предпринимателю в аренду до восстановления (завершения реконструкции) объекта.

В частности, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам; на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01 декабря 2009 г. N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156, собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. Нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Отсутствие в собственности земельного участка под разрушенным объектом не ограничивает прав этого собственника как субъекта гражданского оборота.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 01 марта 2011 г. N 13535/10 и от 03 апреля 2012 г. N 12955/11, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что оспариваемый отказ о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070310:2466 основан на положениях действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы общества, поскольку заявителем не обоснованы границы и площадь истребуемого к выкупу земельного участка.

Выводы судов основаны на материалах проведенной в рамках настоящего дела судебно-технической экспертизы, из которой следует, что испрашиваемый земельный участок используется под склад, относится к категории земель населенных пунктов, видом его разрешенного использования - коммунальное обслуживание и имеет площадь 200 кв. м, при этом площадь расположенного на нем нежилого здания ТП с кадастровым номером 50:05:0000000:13084 составляет 53 кв. м, а также испрашиваемый земельный участок находится в парковой зоне.

Таким образом, с учетом состояния принадлежащего заявителю объекта недвижимости, фактического отсутствия на испрашиваемом земельном участке ТП как единого комплекса, суды пришли к выводу об отсутствии возможности эксплуатации спорного земельного участка согласно установленному целевому разрешенному использованию.

Отклоняя доводы предпринимателя о том, что вопрос о границах и площади испрашиваемого земельного участка уже разрешен в рамках дела N А41-67176/2017 суды указали на то, что из принятого в указанном деле решения не следует, что в рамках данного дела исследовался вопрос о состоянии объекта на земельном участке и возможности его эксплуатации с учетом разрешенного использования участка. Кроме того, суд в указанном решении, среди прочего, исходил из того, что администрация возражения по площади земельного участка не заявила.

Судами также указано на то, что состояние здание в настоящем деле устанавливается судом на момент принятия Администрацией обжалуемого отказа в предоставлении земельного участка в собственность (02 июля 2018 г.), в то время как в деле N А41-67176/2017 обжаловался отказ Администрации от 15 марта 2017 г. С учетом временной разницы фактические обстоятельства могли измениться.

Был ли отказ в предоставлении земельного участка в собственность ООО «Рапсодия» обоснованным? Да, использование земель не по целевому назначению.

На каком праве и в каких целях возможно предоставить земельный участок в данном случае? Право аренды

Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Могут ли быть применены какие-либо меры к ООО «Рапсодия» в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению?

КоАП  

Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению

1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, -

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 354-ФЗ)

влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

2. Неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 настоящей статьи, -

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 354-ФЗ)

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 0,3 до 0,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее трех тысяч рублей; на должностных лиц - от 0,5 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 10 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двухсот тысяч рублей.

2.1. Неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", по целевому назначению в течение одного года с момента возникновения права собственности, если такой земельный участок приобретен по результатам публичных торгов на основании решения суда о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации и (или) если в отношении земельного участка у уполномоченного органа исполнительной власти по осуществлению государственного земельного надзора имеются сведения о его неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации в течение срока, указанного в пункте 3 статьи 6 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", -

влечет наложение административного штрафа на граждан и индивидуальных предпринимателей в размере от 0,1 до 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двух тысяч рублей; на юридических лиц - от 1 до 6 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей.

4. Невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, -

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на должностных лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

Законодательные и иные нормативные правовые акты

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ.

Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Статья 7. Требования механической безопасности

 

Строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в результате:

1) разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей;

2) разрушения всего здания, сооружения или их части;

3) деформации недопустимой величины строительных конструкций, основания здания или сооружения и геологических массивов прилегающей территории;

4) повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.