Право собственности и иные права на земли сельскохозяйственного назначения

Зем­ли данной категории могут использоваться на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения земельным участком, праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участ­ком, праве аренды, праве ограниченного пользования чужим зе­мельным участком (сервитут), праве безвозмездного срочного пользования земельным участком

В ст. 78 ЗК РФ перечислены лица, которые вправе использовать земли сельскохозяйственного назначения. Причем в отношении других категорий земель ЗК РФ не определяет круг субъектов, об­ладающих правом их использовать

из содержа­ния этой статьи следует, что правами на земли сельскохозяйствен­ного назначения могут обладать любые юридические лица. Это обстоятельство не способствует решению задачи рационального использования и охраны данных земель. Между тем законодательство, которое действовало до принятия Земельного кодекса РФ 2001 г., ограничивало круг лиц, которые могли иметь права на земли сельскохозяйственного назначения. В первую очередь это ограничение касалось юридических лиц. Правами на земли сельскохозяйственного назначения могли обла­дать преимущественно сельскохозяйственные организации, что было совершенно обоснованно.

Ограничены права иностранных граждан и юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения. Статья 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не допускает возможности обладания этими лицами землями сель­скохозяйственного назначения на титуле собственности. Ино­странные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юри­дических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, мо­гут обладать земельными участками из земель сельскохозяйствен­ного назначения только на праве аренды.

Также для иностранцев есть ограничения по приграничным территориям

Согласно ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сель­скохозяйственного назначения» минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного на­значения могут быть установлены законами субъектов РФ в соот­ветствии с требованиями земельного законодательства. По общему правилу не допускается образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше уста­новленного субъектами РФ минимального размера земельного участка для таких земель.

Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципаль­ного района и могут находиться в собственности одного граждани­на и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее 10% общей площади сельскохозяй­ственных угодий, расположенных на указанной территории в мо­мент предоставления и (или) приобретения таких земельных уча­стков. Законодательное ограничение максимальной площади зе­мельного участка имеет целью предотвратить образование латифундий, сосредоточение в собственности одного лица боль­ших площадей сельхозугодий.

Права и обязанности лиц, использующих земли сельскохозяйст­венного назначения. Особенности содержания прав и обязанностей лиц, которые используют земельные участки в составе данной категории земель, определяются принадлежностью земельного уча­стка к землям сельскохозяйственного назначения, конкретным це­левым назначением участка земли (вид сельскохозяйственных уго­дий или вид «несельскохозяйственных земель») в составе данной категории, а также в некоторых случаях нормами специальных за­конодательных актов.

В ст. 40—42 ЗК РФ закреплены права и обязанности лиц, кото­рые используют земельные участки. Нормы данных статей имеют общий характер, поэтому они применяются в отношении земель рассматриваемой категории с учетом специфики ее правового ре­жима.

Основные особенности содержания прав на земли сельскохо­зяйственного назначения заключаются в следующем.

Во-первых, именно на лиц, использующих эти земли, в первую очередь распространяются обязанности по охране земель как объ­екта природы, сформулированные в ст. 13 ЗК РФ и Федеральном законе «О государственном регулировании обеспечения плодоро­дия земель сельскохозяйственного назначения».

Во-вторых, согласно ст. 42 ЗК РФ земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения должны использоваться в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. Пункт 2 ст. 260 ГК РФ предусматривает, что пользование земель­ным участком, отнесенным к землям сельскохозяйственного на­значения, может осуществляться в пределах, определяемых его це­левым назначением. Это означает, что лицо, которое использует земли сельскохозяйственного назначения, не имеет права по сво­ему усмотрению перевести пашню в пастбище или залежь и т. д. и наоборот. Пашня должна использоваться только в качестве паш­ни, сенокос — в качестве сенокоса и т. п. На сельскохозяйствен­ных угодьях нельзя построить жилой дом или какое-либо иное зда­ние, строение и сооружение, на них нельзя выращивать лес, вы­рыть пруд и проч.

В-третьих, в явном противоречии с указанными выше требова­ниями ЗК РФ и законодательство о недрах разрешает добычу обще­распространенных полезных ископаемых на сельскохозяйственных угодьях за некоторыми исключениями.

Прекращение прав на земли сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельско­хозяйственного назначения» в случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный уча­сток из земель сельскохозяйственного назначения или доля в пра­ве общей собственности и это влечет нарушение требований ст. 3 (о правах иностранных граждан, юридических лиц и лиц без граж­данства на земли сельскохозяйственного назначения) или п. 2 ст. 4 названного Закона (о максимальном размере общей площади сельхозугодий, которые могут находиться в собственности), такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником.

В случае отчуждения таких земельных участков или долей субъ­екту РФ либо муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей

Права на земли крестьянского (фермерского) хозяйства. Фе­деральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в ст. 1 определяет крестьянское (фермерское) хозяйство как объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих произ­водственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохо­зяйственной продукции), основанную на их личном участии. Фер­мерское хозяйство может быть создано одним гражданином. Фермерское хозяйство ведет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Согласно ст. 257 ГК РФ и ст. 6 указанного Закона в состав иму­щества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие соору­жения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйствен­ные и иные техника и оборудование, транспортные средства, ин­вентарь и другое необходимое для деятельности фермерского хо­зяйства имущество.

имущество (в том числе земельный уча­сток) фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве со­вместной собственности, если соглашением между ними не уста­новлено иное.

Особо регулируется порядок распоряжения имуществом фер­мерского хозяйства (ст. 8 данного Закона). Правовой основой рас­поряжения имуществом является соглашение, заключенное члена­ми фермерского хозяйства. Распоряжение имуществом фермер­ского хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

Особенностью правового режима земель крестьянских (фер­мерских) хозяйств является принцип неделимости земельного участ­ка, закрепленный в ст. 258 ГК РФ. Согласно ст. 9 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» при выходе из фермерского хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства фермерского хозяйства разделу не подле­жат. В этом случае гражданин имеет право на денежную компенса­цию, соразмерную его доле в праве общей собственности на иму­щество. При прекращении фермерского хозяйства в связи с выхо­дом из него всех его членов имущество хозяйства подлежит разделу между его членами.

Права на земельный участок для личного подсобного хозяйства. В ст. 2 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве» приводится определение личного подсобного хозяйства. Это форма непредпринимательской деятельности по производству и перера­ботке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяй­ство ведется гражданином или гражданином и совместно прожи­вающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним веде­ние хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном или приоб­ретенном для данной цели.

Согласно ст. 3 данного Закона право на ведение личного под­собного хозяйства имеют дееспособные граждане, которым зе­мельные участки предоставлены или которыми земельные участки приобретены для ведения такого хозяйства. граждане вправе заниматься личным подсобным хозяйст­вом с момента государственной регистрации прав на земельный участок. При этом регистрации самого хозяйства не требуется.

В личном подсобном хозяйстве используются земельный уча­сток, жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, в том числе теплицы, а также сельскохо­зяйственные животные, пчелы и птица, сельскохозяйственная тех­ника, инвентарь, оборудование, транспортные средства и иное имущество, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство.

Ведение личного подсобного хозяйства прекращается в случае прекращения прав на земельный участок.

Права на земельные участки для садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Существуют две основные правовые формы ве­дения садоводства, огородничества и дачного хозяйства: коллек­тивная и индивидуальная. В рамках коллективной формы такой деятельности граждане могут создавать садоводческие, огородни­ческие и дачные некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы либо некоммерческие партнерства (п. 1 ст. 4 Феде­рального закона «О садоводческих, огороднических и дачных не­коммерческих объединениях граждан»). В то же время законода­тельство допускает возможность вести садоводство или огородни­чество в индивидуальном порядке (ст. 8 указанного Закона).

Земельные участки для коллективного садоводства и огородни­чества состоят из земель общего пользования и земель членов неком­мерческих объединений. К землям общего пользования относятся земельные участки, занятые охранными зонами, дорогами, проез­дами, другими сооружениями и объектами общего пользования.

В законодательстве определен порядок использования и за­стройки территории садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (ст. 32 указанного Закона). Ис­пользование и застройка территорий этих объединений осуществ­ляются на основе проектов организации и застройки территории не­коммерческого объединения. Разрабатываются такие проекты в соответствии с установленными земельным и градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки, сис­темой государственных градостроительных нормативов и правил.

Проект организации и застройки территории некоммерческого объединения составляется на основании ходатайства его правле­ния. Проект согласовывается с объединением, заказавшим данный проект, и утверждается в двухнедельный срок органом местного самоуправления, на территории которого выделен земельный уча­сток. Возведение строений и сооружений в некоммерческом объ­единении происходит в соответствии с проектом.

Как предусмотрено в ст. 19 Федерального закона «О садоводче­ских, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», член садоводческого, огороднического и дачного неком­мерческого объединения имеет право самостоятельно хозяйство­вать на своем земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием; осуществлять в соответствии с градостроительны­ми, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нор­мами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жи­лого строения, хозяйственных строений и сооружений — на садо­вом земельном участке, некапитальных жилых строений, хозяйст­венных строений и сооружений — на огородном земельном участке; распоряжаться своим земельным участком и иным имуществом; и др.

Одновременно член садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения обязан нести бремя содержания зе­мельного участка и бремя ответственности за нарушение законо­дательства; использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием; не нано­сить ущерба земле как природному и хозяйственному объекту; со­блюдать агротехнические требования, установленные режимы, ог­раничения, обременения, сервитуты; и др.

Права на земельный участок сельскохозяйственных кооперативов. Вновь созданные сельскохозяйственные коммерческие организа­ции используют земли сельскохозяйственного назначения на пра­ве собственности и иных предусмотренных законодательством ти­тулах. К их числу относятся сельскохозяйственные кооперативы. Сельскохозяйственный кооператив — организация, созданная сель­скохозяйственными товаропроизводителями и (или) ведущими личные подсобные хозяйства гражданами на основе добровольно­го членства для совместной производственной или иной хозяйст­венной деятельности, основанной на объединении их имущест­венных паевых взносов в целях удовлетворения материальных и иных потребностей членов кооператива. Сельскохозяйственный кооператив может быть создан в форме сельскохозяйственного производственного кооператива или сельскохозяйственного по­требительского кооператива. Порядок создания и деятельности та­ких кооперативов, их права на землю регулируются Федеральным законом «О сельскохозяйственной кооперации».

Кооператив является юридическим лицом, и он вправе иметь в собственности, покупать или иным образом приобретать, прода­вать, закладывать и осуществлять другие вещные права на имуще­ство и земельные участки, в том числе переданные ему в виде пае­вого взноса в паевой фонд кооператива