4. Определение круга материалов судебной практики по данной категории споров.

Исходя из определения характера правоотношений, для решения данного дела необходимо использовать материалы судебной практики:

1. Акты, касающиеся вопроса градостроительного зонирования

2. Акты, касающиеся вопроса выдачи разрешения на строительство.

5. Обоснование решения спора и ответов на поставленные вопросы.

Применительно к вопросу: Какой правовой режим земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, не соответствующих установленному градостроительному регламенту?

Согласно пункту 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования/ их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

То есть, несоответствие земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости градостроительному регламенту не влечет прекращение прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости или иные негативные последствия. Единственное исключение сделано для случаев, если использование таких объектов опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Предполагается принятие федерального закона, устанавливающего порядок наложения запрета на использование таких объектов. До принятия специального законодательства установление запрета на использование земельных участков не допускается.

Хотя использование не соответствующих градостроительному регламенту земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости сроками не ограничивается, реконструкция указанных объектов может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (п. 9 ст. 36 ГрК).

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Применительно к вопросу: Подлежит ли иск удовлетворению?

В соответствии со статьей 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Реконструкция данных объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

В случае, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Применительно к вопросу: Какие существуют способы защиты прав и законных интересов жителей и правообладателей недвижимости при градостроительном зонировании?

Одной из основ определения правового режима земель является провозглашенный в подп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.  В качестве одного из способов защиты прав и законных интересов правообладателей недвижимости можно рассматривать статью 30 ГрК РФ, которая определяет проведение публичных слушаний в качестве обязательного условия разработки и принятия правил землепользования и застройки. Публичные слушания следует считать средством согласования публичных и частных интересов при разработке правил землепользования и застройки (часть 12 статьи 31 ГрК РФ). Таким образом, ГрК РФ позволяет выявить виды и специфику содержания публичных и частных интересов в правовом режиме земель, а также определить приоритеты в правовом регулировании таких интересов при проведении градостроительного зонирования.

Достижение баланса между публичными и частными интересами в содержании правил землепользования и застройки является обязанностью органов местного самоуправления и предопределяет требования к их правовому содержанию как единому нормативному правовому акту, обеспечивающему комплексное правовое регулирование широкого спектра общественных отношений, возникающих в процессе использования и охраны земли в качестве природного объекта, природного ресурса, недвижимого имущества (объекта права собственности и иных прав на землю).