Градостроительное зонирование. Порядок его осуществления.

ГЗ – это основной правовой инструмент, на основании которого должен определться правовой режим земель данной категории. Порядок – в ЗК РФ.

ГЗ является с одной стороны частью содержания процесса планирования использования земель населенных пунктов, а с другой – это часть нормотворческой деятельности ОМС.

Утверждаются правила землепользования и застройки для того, чтобы создать условия устойчивого развития территории муниципального образования, для планировки территорий муниципального образования, для обеспечения прав, для привлечения инвестиций.

ПЗЗ должны определять порядок применения этих правил и внесения в них изменений. В содержании этих правил включается:

1. Карта градостроительного зонирования;

2. Градостроительный регламент.

Подготовка проекта правил осуществляется с учетом положений территориального планирования (генеральных планов), результатов публичных слушаний, предложений заинтересованных лиц.

Решения о подготовке ПЗЗ решается главой местной администрации. Утверждается состав и деятельность комиссии по подготовке проекта правил.

Глава местной администрации должен обеспечить публикацию сообщения о принятии такого решения. Разместить информацию об этом в интернете, если есть возможность – сообщить также по радио и телевидению.

ОМС осуществляет проверку ПЗЗ на соответствие требованиям технических регламентов, генеральному плану и по результатам этой проверки ОМС направляет проект главе муниципального образования.

После этого глава муниципального образования принимает решение о проведении публичных слушаний по проекту. После их завершения комиссия с учетом их результатов обеспечивает изменение в ПЗЗ и представляет его главе администрации. Обязательным приложением к проекту являются протоколы публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний.

Нужно отметить вот что – юридически обязательным является факт проведения публичных слушаний. Результаты публичных слушаний никакого юридического значения для ОМС не имеют, они просто «учитываются» им.

В соответствии со ст. 32 ГрК РФ ПЗЗ утверждаются представительным органом МСУ и они подлежат опубликованию в порядке установленном для опубликования муниципальных правовых актов.

ФЛ и ЮЛ вправе оспорить решения об утверждении ПЗЗ в судебном порядке. Таким же правом обладают государственные органы РФ и субъектов РФ.

• Генеральный план – это документ территориального планирования. Результат осуществления такой функции управления как использования и планирования земель. Там указываются перспективы развития.

• А ПЗЗ с учетом этих перспектив развития – указывает градостроительное зонирование. Для территориальных зон градостроительные регламенты указывают. Это конкретное решение о развитии населенного пункта.

Это вещи разные. Но ПЗЗ – это отчасти тоже функция территориального планирования.

Есть некоторые требования к у становлению территориальных зон.

Земли населенных пунктов на основании ПЗЗ распределяются на территориальные зоны и определяется их внутренняя структура таким образом.

Карта территориального зонирования в ПЗЗ устанавливает границы территориальных зон. Границы этих зон должны отвечать требованию принадлежности каждого ЗУ только к одной территориальной зоне. Формирование одного ЗУ из нескольких ЗУ, расположенных в разных территориальных зонах, не допускается!

Виды территориальных зон

Ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить ЗУ, отнесенные к:

1. Жилым

2. Общественно-деловым

3. Производственным

4. Инженерных и транспортных инфраструктур

5. Рекреационных

6. Сельскохозяйственного использования

7. Специального назначения

8. Военных объектов

9. Иных территориальных зон.

В целом аналогичные виды территориальных зон установлены и в ГрК РФ (ст. 35). В этих статьях (85 ЗК РФ И 35 ГрК РФ) указан правовой режим этих зон.

Может ли в жилой зоне находится офисом? Может! Во всяком случае, если бы этот офис не убил родную природу и не портил здоровье граждан.

Есть одна «уникальная» зона, которая Крассова приводит в ужас: зоны специального назначения 85 ЗК РФ и 35 ГрК РФ.

Эти зоны выделяются для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, складов бытовых отходов и кое-что еще. Дожили – кладбище приравняли к скотомогильнику.

Земли общего пользования не выделяются в качестве отдельной территориальной зоне.

Согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ к ним относятся:

земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Эти земли могут включаться в состав разных территориальных зон и что самое главное – они не подлежат приватизации!

П. 12 ст. 1 ГрК РФ эти земли именуются территориями общего пользования, которыми пользуется неограниченный круг лиц! Набережные, скверы, турбазы и т.п.

Самое важное – они не подлежат приватизации. Поэтому когда кто-то прихватывает себе кусочек земли, чтобы ставить там себе машину, то можно таких людей гнать оттуда..

К землям общего пользования относятся водные объекты. Вначале нам сказали, что могут быть в составе земель населенных пунктов могут быть иные земли, которые регулируются иными нормами, за исключением водных объектов. Течет Москва-река по территории Москвы – это будет земли населенных пунктов, вытекла за границы Москвы – вновь будет земли водного фонда.

Следовательно, к Москве-реке не будут применяться нормы о землях водного фонда!

Требования к градостроительному регламенту п. 2 ст. 85 ЗК РФ ПЗЗ устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны устанавливается единый градостроительный регламент. Этот регламент определяется основу правового режима ЗУ и того, что находится над и под поверхностью ЗУ и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений.

Но это все совершенно не так.

Градостроительный регламент определяет виды разрешенного использования ЗУ и объектов строительства. Одновременно Гр К предусматривает, что в градостроительных регламентах должны устанавливаться минимальные или максимальные размеры ЗУ (этажность, высота и т.п.) и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Могут определяться и другие показатели – ст. 38 ГрК.

Вроде бы с одной стороны в результате этого градостроительного зонирования устанавливается правовой режим применительно к той или иной территориальной зоне. Применительно к собственникам ЗУ и т.п. должны быть по идее установлены одинаковые требования.

На само деле ничего подобного нет. Теоретически – у тебя есть домик в поселке Грязи. Вокруг там нищета, а в центре – замок. У МСУ этого поселка Грязи предположим есть правила землепользования и застройки, в которых определены градостроительные регламенты, где указаны предельные параметры разрешенного строительства (скажем «строить не выше 15 метров в высоту») – вопрос, можно ли строить выше 15 метров замки? Бывают незаконно строят.

Или так – я обожаю Пизанскую башню – хочу в том поселке ее построить.

Градостроительное зонирование предусматривает установление индивидуального подхода к установлению правового режима отдельных ЗУ и объектов капитального строительства! Так что можно.

Правовая рирода градостроитлеьноо зонирования, способы и мтеоды ее осущестлвния не создают одинакового использования ЗУ в пределах одной территориальной зоны. Разные ведь характеристики у разных ЗУ.

Ст. 30 п. 4 – территориальные зоны как правило не устанавливаются применительно к одному ЗУ. Но может быть и один ЗУ, к которому применяются отдлеьные уникальные правила.

Виды и состав территориальных зон.

П. 15 ст. 35 – кроме этих зон могут устанавливаться и иные виды территориальных зон. П. 8 ст. 36 ГрК РФ – ЗУ и объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, то они могут использоваться без установления срока приведения их в соответствии с градостроительным регламентом, если это не опасно для жизни и здоровья населения, охраны окружающей среды.

Т.е. если у меня есть Пизанская башня, которая не соответствует градостроительным регламентам, но я докажу, что она не упадет – я могу ее оставить.

В соответствии с п. 4 ст. 46.1 ГрК в отношении территорий, когда принято решение о развитии могут быть построены объекты капитального строительства, которые не соответствуют градостроительным регламентам.

Есть возможность получения заинтересованных лицом разрешения на условно-разрешенный вид использования ЗУ и объекта капитального строительства. Это особая процедура согласования частных и публичных интересов.

Ст. 33 ГрК допускает возможность внесения изменений в ПЗЗ. П. 3 ст. 33 ГрК РФ предусматривает, что предложение о внесении изменений в ПЗЗ могут быть направлены в частности ФЛ или ЮЛ в инициативном порядке в случаях когда их ЗУ и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их владельцам, снижается стоимость ЗУ и объектов капитального строительства.

Наиболее уникальное и неповторимое значение имеет ст. 40 ГрК РФ. Она предусматривает, что владельцы ЗУ, размеры которых меньше установленных градостроительных регламентов минимальных размеров, либо конфигурация, инженерно-геологические и иные характеристики ЗУ не благоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В Петербурге хотели строить башню Газпрома. Газпром получил разрешение от Правительства СПб разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Было можно строить 100 метров вверх, они хотели строить 400 метров.

Крассов доказал, что можно было строить хоть километр вверх по нашему законодательству.

Что нужно, чтобы все это сделать? Деньги.

Написано «все, единый режим для всех» и бац – ст. 40 ГрК РФ. Нет там никаких критериев «неблагоприятности для застройки и т.п.». И принимается Постановление Правительства СПб о том, что на основании этой ст. 40 ГрК РФ разрешить отклонение от параметров разрешенного строительства. И все совершенно законно.

Вот может быть там болото. И дураку ясно, что стоить там нельзя. Но могут разрешить и там они будут осушать и т.п.

Есть нормы о ЗУ как объект природы – есть еще правовые характеристики ЗУ, которые определяются ФЗ о кадастре. Можно доказывать нарушение этих норм.

Пригородные зоны

В состав пригородных зон могут включаться земли, находящие за границей населенных пунктов, составляющих с городом единую социально-природную и хозяйственную территорию.

Закреплена внутренняя структура землеь пригородных зон, но она туманна.

Выделяются в этих пригородных зонах:

• Территории с/х производства

• Зоны отдыха населения

• И резервные земли для развития города.

Кроме пригородных зон Москвы и СПб утверждаются и изменяются эти земли законами субъекта федреации. Что касается зон пригородных Москвы и СПб – то должен приниматься соответствующих ФЗ, но его нет, т.к. иначе там нельзя будет все повырубать.

В целях охраны окружающей среды создаются защинтные охранные зоны, в т.ч. санитарно-защитные зоны, озелененные территории, зеленые зоны, лесопарковые зоны, которые изъяты из интенсивного хозяйственного использования.

Режим этих зон, однако, не определен.

Ст. 8 Закона о недрах – пользование недрами на территориях пригородных зон может быть частично или полностью запрещено, если это пользование может создать угрозу жизни и здоровью людей, нанести ущерб окружающей среде.

Управление в сфере использование земель населенных пунктов

Планирование использования земель населенных пунктов.

Планирование по идее должно быть основной правового режима земель населенных пунктов. Планирование осуществляется путем территориального планирования в результате которого разрабатываются и утверждаются согласно ст. 23 ГрК РФ генеральные планы поселений и городских округов.

Подготовка генеральных планов осуществляется применительно ко всем территориям поселений и городских округов. Генеральные планы включают в себя карты, схемы планируемого размещения объектов капитального строительства, объектов тепло, газо, электроснабжения, мостов, дорог и т.п.

На картах, схемах генеральных планов отображаются границы поселения/городского округа, существующие и планируемые границы населенных пунктов, границы ЗУ которых предусмотрены для размещения объектов капитального строительства и т.п.

ГП земельного округа – ст. 24 ГрК утверждаются представительным органом МСУ.

Решение о подготовке плана – утверждается главой местной администрации.

Потом с органами исполнительной власти субъектов РФ согласовывается этот план. Он должен быть опубликован в Интернете. Нужно проект на публичные слушания вынести ст. 28 ГрК РФ.

Была уникальная вещь – дали возможность высказать свое мнение о генеральном плане – будочки расставили и народ туда подходил и выскзывал свое мнение по поводу ГП города Москвы. Потом ГП г. Москвы культурно поменяли.

Особенности осуществления функций изъятия ЗУ для государственных и муниципальных нужд. Не допускается принятие органми государственной власти, ОМС, решений о резервировании земель, об изъятии ЗУ для государственных и муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, в частности, если нет Генерального плана, ПЗЗ, но эта норма вступит в действие с 31.12.2012 г. Если нет ГП/ПЗЗ, то нельзя резервировать, изымать, переводить из одной категории в другую.

Планировка территории

Это самая удобная для застройки, для строителей функция, в результате которой можно строить.

Суть этой функции в том, что ст. 41 ГрК РФ – она обеспечивается для выделения элементов планировочной структуры кварталов, микрорайонов, установления границ ЗУ и т.п.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенной или подлежащей застройке территории.

Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров, элементов планировочной структуры.

Нужно застроить? Разрабатывают проект планировки территории. Этот проект состоит из оснвной части (нужно утверждать ее) и материалов по ее обоснованию.

По общему правилу не допускается осуществлять подготовку документации по планировке территории при отсутствии документов территориального планирования. Должно проводиться публичные слушания для разработки проекта планировки территории.

Только что сказали, что резервивать/изымать/переводить из одной категории в другую нельзя без ГП/ПЗЗ. Но в этом случае можно разрабатывать проекты планировки территории ,которые должны по общему правилу соответствовать ГП/ПЗЗ – и на основании проектов планировки территории можно и строить и изымать и т.п. Это такая «дыра» или может даже «метод» с помощью которого можно решать вопросы застройки, так сказать «в общественных интересах», по сути как заблагорассудится.

Если есть ЗУ, то помимо того ,что нужно иметь кадастровый паспорт ЗУ и еще кучу всяких документов. Но если ты решил строить, то нужно иметь градостроительный план ЗУ! За все надо платить. Указываются там границы ЗУ, границы зон действия публичных сервитутов, информация о границах расположенных на ЗУ объектов капитального строительства, объектов культурного наследия.

Утверждена ПП от 29.12.2009 г. форма градостроительного плана.

Для того, чтобы что-то строить, нужно получить разрешение на строительство. Это лишь начальный этап для эксплуатации обеъктов недвижимости. Бывает доходят до маразма – в кадастровом паспорте пишут – разрешенное использование «для строительства такого-то объекта» - они построили, а потом приходят и сгоняют лиц – у вас же сказано для строительства, а не для эксплуатации – маразм!

Ст. 50 ГрК разрешение на строительство – документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиями градостроительного плана ЗУ и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов, а также их капитальный ремонт.

Разрешение на строительство обычно выдает ОМС. Застройщик заявление отправляет в ОМС с приложение определенных документов (градостроительный план ЗУ, материалы проектной документации, документы, подтверждающие права на землю).

Когда не надо получать разрешение на строительств?

1. Для строительства гаража, находящего на ЗУ, принадлежащим ФЛ;

2. Для строительства объектов на участках предоставленных для ведения дачного хозяйства;

3. Объектов не являющихся объектов, не являющихся объектами капитального строительства;

4. Для строительства зданий и сооружений вспомогательного использования (баню построить рядом)

5. На изменение объектов капитального строительства, если такие изменения не затрагивают конструктивные характеристики безопасности и не нарушают предельные параметры

Разрешение на строительство выдается на срок, установленный в проекте. Разрешение на индивидуальное строительство дома – на 10 лет.

Срок действия разрешения может быть продлен. Срок действия разрешения на строительство при переходе права за ЗУ – сохраняется.

Есть процеуда введения в эксплуатацию объекта. Нужно в ОМС это же обращаться. Орган, который выдал разрешение на строительство, обязан в течение 10 дней осмотреть объект и выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Но есть основания отказа.

Построили многоэтажный гараж рядом с домом Крассова – надстроили лишний этаж. Результатом этой небрежности было то, что на 1 год была с задержкой введен объект в эксплуатацию.