1. Первое основание – зонирование территории (градостроительное зонирование) – в результате этой процедуры определяется разрешенное использование.

В ПЗЗ содержится градостроительный регламент. Градостроительный регламент – это устанавливаемые в пределах границ соответствующих территориальных зон, виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего того, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и эксплуатации объектов капитального строительства.

В градостроительных регламентах содержатся предельные параметры разрешенного строительства.

В них содержатся предельные (max и min) размеры ЗУ, а также ограничения использования земельных участков для капитального строительства.

Приняли ПЗЗ – есть карта и есть градостроительный регламент – они говорят, какие должны быть параметры объекта капитального строительства, предельные размеры и т.п. Какие дома можно строить – одноэтажные, двухэтажные, на 1 на 2 семьи и т.п. Градостроительным регламентом это определяется.

На основании градостроительного зонирования можно определить разрешенное использование ЗУ.

2. Разрешенное использование ЗУ определяется при его предоставлении при строительстве с его формированием без предварительного страхования (п.4 ст. 30 ЗК РФ).

10.04.2012 г.

В рамках определенных видов земель есть определенные подвиды.

Если возникает вопрос по поводу любого земельного участка: алгоритм действий:

1. Нужно определить категорию земель.

2. Потом нужно определить вид или подвид земель (пример – земли с/х назначения – пашни и т.п.)

3. Потому нужно смотреть установлены ли какие-либо обременения на этот участок

4. Потому нужно смотреть на каком праве находятся эти земельные участки

5. Потому нужно посмотреть историю приобретения прав на этот земельный участок

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Понятие земель с/х

П.1 ст. 77 ЗК РФ – это земли, находящиеся за границей населенного пункта и предоставленные для нужд с/х, а также предназначенные для этих целей.

Земли данной категории должня отвечать 3 признакам:

1. Земли находятся за границей населенного пункта;

2. Предоставлены для нужд с/х;

3. Предназначены для с/х нужд.

Основное целевое назначение этой категории земель – использования для нужд с/х. Что за понятие такое с/х? Что такое нужды с/х?

С/х – сфера материального производства, целью которой является получение растительных продуктов и продуктов животноводства путем выращивания и использования с/х растений и животных.

Есть такой документы: классификация видов деятельности, относящихся к сфере с/х. Это ОКВЭД (общероссийский классификатор видов экономической деятельности), который был утвержден постановлением Госстандарта 6 ноября 2001 г.

Растениеводство – выращивание зерновых, технических культур, картофеля, масленичных культур и других. Сюда относятся также декоративное садоводства, выращивание грибов орехов.

Животноводство – разведение крупного рогатого скота (овец, коз, свиней и т.п.), пчел, кроликов и других пушных зверей, водных пресмыкающихся, разведение дождевых калифорнийских червей и т.п.

Вот пример – разводишь ты лягушек. Придут к тебе и скажут – используешь не по целевому назначению! А ты и ссылаешься на этот акт и все.

Было дело такое – компания разводила улиток на экспорт во Францию. И потом она обанкротилась. И улитки разбежались. И залезли на участок Крассова.

В составе земель с/х назначения выделяются:

1. С/х угодья – основной вид земель данной категории;

Ст. 79 ЗК РФ – с/х угодья подразделяются в свою очередь на следующие виды угодий

1. Пашни;

2. Сенокосы;

3. Пастбища;

4. Земли, занятые многолетними насаждениями;

5. Залежи

1. Земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациям, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки с/х продукции (п. 2 ст. 77 ЗК РФ);

Земли с/х разделяются на 2 основных вида!

• Основная часть – с/х угодья, т.е. те земли, которые непосредственно используются как средство производства.

• Другая разновидность этой категории – не с/х земли.

Ст. 79 ЗК РФ – с/х угодья подразделяются в свою очередь на следующие виды угодий.

Инструкция о порядке заполнения переписных листов всероссийской с/х переписи 2006 г. (утв. 30 ноября 2005 г. Росстатом) дает определения этих видов с/х угодий.

Пашня – с/х угодье, систематически обрабатываемая и используемая под посевы с/х культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Что такое пар – это поле севооборота, не занимаемое посевами в течение всего вегетационного периода и содержимое в рыхлом, чистом от сорняков состоянии.

Вегетационный период – как только листики начнут распускаться.

Сенокос – с/х угодье, систематически используемое под сенокошение.

Пастбище – с/х угодье, систематически используемое для выпаса животных и такое использование является основным, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота.

Многолетние насаждения – с/х угодье, используемое под искусственное насаждение древесных, кустарниковых и некоторых травянистых растений, предназначенное для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции.

Залежь – это земельный участок, который ранее использовался под пашню и более 1 года не используется под посевы с/х культур.

Кроме того, в составе с/х угодий выделяются особо ценные для данного региона продуктивные земли, в т.ч. опытные поля научных сельских учреждений и учебных заведений. Перечень таких ЗУ определяется в законодательстве субъектов РФ.

В составе с/х угодий выделяются также мелиорированные земли. ФЗ от 10 января 1996 г. «О мелиорации земель» - там урегулирован их статус.

Мелиорированные земли –это те земли, на которых проведены мелиоративные мероприятия.

Несельскохозяйственные земли используются как пространственно-территориальный базис для размещения объектов, которые непосредственно обслуживают нужды с/х.

Это могут быть внутрихозяйственные дороги, различные коммуникации. На этих землях можно строить здания, строения и сооружения, которые используются для производства, хранения и первичное переработки с/х продукции.

Выделяется в составе земель с/х назначения фонд перераспределения земель с/х назначения (ст. 80 ЗК РФ). Из этого фонда предоставляются земельные участки для создания и расширения крестьянских фермерских хозяйств, личных подсобных хозяйств, для ведения животноводства, растениеводства и т.п.

Приоритет в использовании и особая охрана с/х угодий

Пп. 2 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепляет принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в с/х перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Пп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ говорится о приоритете сохранения особо ценных земель, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель с/х назначения для иных целей ограничивается или запрещается.

Если мы подумаем, что эти нормы реально действуют, то мы глубоко ошибаемся.я Этот принцип приоритета земель с/х назначния имеет ярко выраженный декларативный характер.

П. 1 ст. 79 ЗК РФ с/х угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. С одной стороны это написано.

П. 2 ст. 78 ЗК РФ – можно исопльзовать с/х земли для строительства нефтепроводов, газопроводов, ЛЭС, дорог и т.п.

Вроде бы особо ценные продуктивные с/х угодья, допустим опытные подразделения научно-исследовательских организаций должны подлежать особой охране (в каждом субъекте определяетяс перечень таких угодий). П. 4 ст. 79 – использование таких ЗУ для иных целей не допускается.

Но п. 4 ст. 88 ЗК РФ содержит следующую норму – особо ценные продуктивные с/х угодья предоставляются для нужд горнодобывающей и нефтедобывающей промышленности, после использования (что-то вроде соседних земель). Т.е. можно эти земли использовать все-таки.

Как определить вид использования земель с/х в конкретных целях?

Порядок осуществления одних видов использования этих земель хорошо прописан – других – не очень.

Эти земли используются для ведения с/х. Земли с/х назначения могут использоваться для ведения с/х производства, научно-исследовательских ,учебных и иных связанных с с/х производством целей.

Для этих целей могут использоваться не только с/х угодья, но и иные земли данной категории. Можно эти земли использовать для ведения садоводства и огородничества.

Земли с/х назначения можно использовать в лесохозяйственных целях, для создания защитных лесных насаждений.

НА этих землях могут находится пруды, обводненные карьеры, которые могут использоваться для ведения этого хозяйства.

В ФЗ О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов есть понятия товарное рыбоводство – это предпринимательская деятельность по содержанию и разведению водных биоресурсов в полувольных условиях или искусственно созданной среде обитания, их добычи с последующей реализации уловов водных биоресурсов.

Порядок использования этих земель для этих целей практически не урегулирован в законодательстве.

Земли с/х назначения можно использовать в целях не связанных с с/х производством:

1. П. 2 ст. 81 ЗК РФ – для дачного строительства;

2. Земли с/х назначения можно использовать для размещения различных линейных сооружений (дороги, ЛЭП, нефтепроводы, газопроводы п. 2 ст. 78 ЗК РФ);

В этом случае эти земли имеют двойной правовой режим. С одной стороны это земли с/х назначения, с другой стороны на такие ЗУ распространяется режим земель, скажем, трубопровода и т.п.

Лица, использующие ЗУ имеют право осуществлять добычу полезных ископаемых на любых землях!

Этот случай, когда должно определяться целевое назначение ЗУ. Есть основания, когда применительно к землям с/х назначения может определять и вид разрешенного использования.

1. В отношении земель с/х назначения может осуществляться градостроительное зонирования – речь идет о межселенных территориях (п. 2 ст. 31 ГрК РФ). Но градостроительный регламент не устанавливается в отношении с/х угодий в составе земель с/х назначения (п. 6 ст. 36 ГрК).

Это значит, что градостроительное зонирование может осуществляться в отношении нес/х земель в составе земель с/х назначения. В отношении с/х угодий это не осуществляется.

2. Когда земельный участок предоставляется из земель с/х назначения для строительства. П.4 ст. 30 ЗК РФ – т.е. для дачного строительства.

Особенность земель с/х назначения является то, что на этих землях устанавливается большое число ограничений. Т.е. ограничиваются права тех лиц, которые используеют земли этих категорий.

Устанавливаются охранные зоны вдоль линейных сооружений, располагающихся на этих землях (газопровод)

Водоохранная зона может быть

Может особо охраняемая природная территория влиять.

Может быть ситуация, когда ограничиваются права лица на свой собственный ЗУ, который используется для с/х производства.

Фермер построил свинарник, коровник, конюшню на своей территории, на которой содержится более 50 голов скота. Вокруг такого объекта должна быть установлена санитарно-защитная зона. Это установлено санитарно-эпидемиологическими правилами.

Соотроение правоовго режима земель с/х назначения с правовым режимом других категорий земель.

Для целей ведения с/х можно не только земли с/х назначения использоваться. Но если на них вести с/х производство, то они не станут землямли с/х назначения.

Допустим, земли используется для с/х производства и находятся в границах земель населенных пунктов – тогда на них распространяется режим землеь населенных пунктов. В случае осуществления градостроительного планирования (ст. 85 ЗК РФ) – на такие земли будет распространяться режим земель «сельскохозяйственного использования».

Земли промышленности – можно тоже для с/х (п. 6 ст. 87 ЗК РФ)

ЗУ в полосах отвода для дорог (ст. 90 ЗК РФ).

П. 5 ст. 93 ЗК РФ допускает возможность использования земель для нужд обороны и безопасности для с/х использования.

Даже земли особо охраняемых территорий и объектов можно использовать для с/х, но с ограничениями. Речь идет о тех участках, которые используются для того, чтобы гражданам, которые находятся на территории, скажем, заповедника, прокормиться, чтобы животных, находящихся там подкармливать и т.п.

Земли лесного фонда – тоже (ст. 25 ЛК РФ) можно для с/х использовать – в качестве вида использования лесов рассматривает ведения с/х. А ст. 38 ЛК РФ – земли лесного фонда могут использоваться для ведения с/х.

Право собственности и иные права на земли с/х назначения

Земли с/х назначения:

1. Пожизненное наследуемое владение;

2. Постоянное (бессрочное) пользование;

3. Право аренды;

4. Право собственности;

5. На основании сервитута;

6. На праве безвозмездного срочного пользования.

Могут находится в государственной, муниципальной и частной собственности.

В ЗК РФ перечислены лица, которые вправе использовать земли с/х назначения. Смысл в том, что любые ЮЛ и ФЛ использовать.

Но есть ограничения в отношении прав иностранных граждан и ЮЛ на земли с/х назначения. Ст. 3 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» - эти лица не могут в собственности иметь эти земли, только на праве аренды они могут использоваться эти земли.

Земельная доля и земельный пай. Что это такое?

Эти понятия в качестве своеобразного суррогата права собственности использовалось как правовое средство при приватизации земель с/х назначения в начале земельной реформы 90-ых годов. Эта земельная доля использовалась для того, чтобы упразднить колхозы и совхозы.

Земельные доли и имущественные доли (паи) определялись в процессе реорганизации колхозов и совхозов. При этом господствующая в литературе точка зрения по поводу правовой природы этой доли заключается в том, что эту долю нельзя квалифицировать как право собственности на землю до того момента, пока эта доля не выделена в натуре.

Земельная доля (ее правовая природа) в том, что она носит обязательственный характер. Лицо, обладающее этой земельной доле может потребовать выделения этой доли в натуре при соблюдении определенных условий.

В процессе реорганизации колхозов и совхозов определялись земельные доли в соответствии с установленным порядок и они определялись в каждом регионе. Лица полуачли установленную субъектом долю.

Есть бывший колхоз/совхоз – его землю разделили на долю. Каждый колхозник мог потребовать выдела ЗУ соответствующее его доле. Если долю в натуре не выделили – тогда можно лишь требовать выдела.

Все имущество (коровники, свинарники, трактора) были разделены на имуещственые паи. Их благополучно растащили – разобрали по камешкам. Землю же так не растащишь. И до сих пор возникает большое количество проблем.

Наше действующее законодательство направлено лишь на то, как эти земли поделить, как сделать всех собственниками земель с/х назначениями, а не хозяевами! Все хотят хапнуть, но не хотят на них работать.

70% земель с/х назначения у нас не используются.

Какими правами обладают лица, обладающими землями с/х назначения?

Ст. 40, 41, 42 ЗК РФ закреплены права и обязанности лиц, использующих ЗУ. Реализация прав и обязанностей применительно к землям с/х назначения имеют специфику.

1. Именно на лиц, использующих эти земли в первую очередь распространяются обязанности по охране земель как объекта природы;

Ст. 13 ЗК РФ – там более конкретно написано и также ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель с/х назначения».

2. Ст. 42 ЗК РФ – земельные участки в составе земель с/х назначения нужно использовать в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

Вывод такой – лицо, которое может использовать земли с/х назначения не имеет право по своему усмотрению перевести пашню в сенокос, сенокос в пашню и т.п. Это не урегулировано законодательством – если пашня и тебя не «пошла», то сенокос там не можешь устроить.

3. В явном противоречии с требованиями ЗК РФ законодательство о недрах разрешает добычу общераспространённых полезных ископаемых даже на землях с/х назначения (глину, песок, гравий – нет проблем).

4. Вопросы, касающиеся прав на земли КФХ. У нас есть ФЗ от 11.07.2003 г. «О КФХ».

Есть ст. 1 определение. КФХ - представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

КФХ осуществляет деятельность без образования ЮЛ. Может быть создано и одним гражданином.

Особенность земель, используемых КФХ – все имущество, в т.ч. и земельный участок принадлежит его членам на праве совместной собственности.

Особенностью правого режима этих земель является принцип неделимости земельного участка КФХ. Если кто-то из КФХ выходит, ЗУ разделу не подлежит. Только если все выйдут из КФХ его можно поделить.

Личное подсобное хозяйство. Откуда оно взялось? Возникло оно еще в период социализма. Люди жили и живут настолько бедно в некоторых регионах, что в значительной степени обеспечивают свою жизнесуществование за счет того, что обеспечивают свою жизнь с/х.

ЛПХ – это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Не рассматривается как предпринимательской (не имеет цели извлечения прибыли) и не облагается налогом на прибыль.

Используется продукция эта для личного потребления.

От 07.07.2003 ФЗ «О ЛПХ». Земли, предоставленные для ЛПХ делятся на:

• Приусадебные ЗУ – можно и построить.

• Полевой ЗУ – за пределами населенного пункта – на нем ничего строить нельзя, нужно только пахать.

Существует две основные правовые формы ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства: коллективное и индивидуальное.

В рамках коллективного можно дачные некоммерческие товарищества создавать, потребительские кооперативы и некоммерческие партнерства (и по аналогии с садами и т.п.) – ст. 4 одноименного закона.

Ст. 8 – можно вести садоводство, огородничество в индивидуальном порядке. В индивидуальном порядке лучше это и делать, в коллективе это просто ужас.

Нередко главой вот такого вот товарищества – жулик и он обдирает членов этого товарищества.

ЗУ для коллективного садоводства и огородничества состоят из земель общего пользования и земель некоммерческих объединений.

Земли общего пользования: дороги, проезды, сооружения, объекты общего пользования.

Есть порядок застройки территории таких объединений – на основании проектов организации и застройки территорий некоммерческого объединения.

Члены садоводческого и дачного некоммерческого объединения. Ст. 18:

• Могут быть членами таких товариществ граждане РФ, достигшие 18 лет и имеющие участки в границах этого товарищества.

• Могут быть членами этих товариществ также граждане и лица без гражданства.

Как регулируется оборот этих земель:

Особенность в том, что при продаже ЗУ в составе землеь с/х назначения действующее законодатесво предусматривает право преимущественной покупки за органом государственной власти субеъкта или предоставляет это право ОМС.

Нужно при продаже это извещение отправить, и если ответа не пришло в течение определенного срока – спокойно продавай. Могут ответить, но достаточно молчания.

17.04.2012 г.