Правовой режим земель

• Право собственности на землю

• Права не землю лиц не собственников земельных участков

• Особенности оборота земельных участков.

Исходя из публичных интересов государства должно организовывать, регулировать процессы использования и охраны земель, поэтому у нас есть важный правовой институт – управление в сфере рационального использования и охраны земель.

Два эти института совершенно однозначно являются составными элементами понятия правовой режим земель.

Земельное законодательство допускает возможность принудительного прекращения прав на землю – земельно-правовая ответственность является также одним из элементов правового режима земель.

Исходя из этого, элементами правового режима земель:

1. Право собственности на землю;

2. Права не собственников;

3. Управление;

4. Земельно-правовая ответственность.

Чтобы было совершенно ясно нам для чего все это надо – следующее пояснение. Возникает вопрос, связанный с земельным законодательством. Нужно во-первых выяснить на каком титуле лицо использует свой земельный участок (право собственности и т.п.). После этого нужно определить – что это за земли такие – допущен ли оборот таких земельных участков.

Один из знакомых Крассова умудрился купить здоровенную дачу на землях лесного фонда во Владимирской области. Лесной фонд – федеральная собственность. Вот до сих пор друг Крассова не может приобрести в собственности тот земельный участок.

Дальше нужно посмотреть на функции управления, в результате которых могут возникнуть проблемы с использованием земельного участка.

Приходит к нам клиент. Хочет купить что-то невообразимо большое. Но хапнуть надо. Нет проблем. Хочет арендовать земли с/х назначения. Но ему надо эти земли не для того, чтобы пахать. А для чего-то другого. Но если он на этом земельном участке ничего делать не будет, то у него этот земельный участок может быть изъят! Применительно к этой категории земель нужно всегда выяснять – могут ли этот земельный участок изъять у этого лица, если он там ничего делать не будет!

Земли с/х назначения – можно изъять, если на них ничего делать не будут. Если там есть объект культурного наследия и его испортит это лицо – то тоже могут изъять.

Какие существуют особые, специальные способы определения правового режима земель и правовые инструменты определения этого режима.

Пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ:

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требования законодательства.

П. 2 ст. 7 ЗК РФ:

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В этих 2 статьях речь идет об одном и том же, но с некоторыми извращениями.

3 Фактора влияют на определение правового режима земель:

• Принадлежность к определенной категории;

• Разрешенное использование земельного участка, которое определяется по результатами зонирования;

• Требования законодательства (федеральных законов).

Сказанным вовсе не исчерпываются те правовоые способы, которыми определяется правовой режим земель.

Кроме этого существуют и другие. Попробуем их все перечислить.

• Основной способ – подразделение земель на категории. Отнесение земель к той или иной категории нередко не носит постоянного характера. Экономические, социальные интересы общества, в некоторых случаях интересы особо заинтересованных лиц приводит к тому, что земли из одной категории в другую переводятся и меняется их правовой режим.

• Кроме этого есть также территориальное планирование, резервирование земель, изъятие земель и перевод земель из одной категории в другую, что также влияет на правовой режим земель.

• Другим очень важными и широко применяемым правовым способом является установление ограничений прав на землю.

В некоторых случаях устанавливаются публичные сервитуты, правовая природа которых близка к ограничению прав на землю. Публичные сервитуты – это обременение, а не ограничение прав на землю.

• Установление особого правового режима земель, включенных в рамки определенных территорий.

Допустим, особые экономические зоны, инновационный центр «Сколково» и т.п.

В земельном праве применяются особые правовые инструменты:

• Градостроительное зонирование

На некоторых землях особо охраняемых и природных территорий осуществляется функциональное зонирование.

В зависимости от того, к какой категории относится земельный участок – для каждого земельного участка должны быть определено его разрешенного использование или его конкретное целевое назначение.

Деление земель на категории

Для того ,чтобы организовать рациональное использование земель, надо их делить на категории. Земля земле рознь – нужно дифференцировать правовой режим земель.

Их 7. В основе выделения практически всех категорий земель является их целевое назначение (пп. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Что касается земель населенных пунктов они выделяются не в зависимости от их целевого назначения, а в зависимости от их функционального назначения, ведь земли населенных пунктов используются в самых разнообразных целей.

Что касается земель запаса, то это единственная категория земель, целевое назначение которых не определено.

Категория земель – совокупность более или менее однородных по своему целевому или функциональному назначению земельных участков, выделенных в качестве особой группы в зависимости от их природного, социального, экономического или экологического значения.

Есть у нас категории земель и на эти категории земель накладываются правовые институты: право собственности, управление и т.п. и в зависимости от того, какая основная цель этих категорий земель проявляются особенности права собственности и т.п.

Наложим вот эти правовые институты на ту или иную категорию земель. Например, на земли с/х назначения. Права могут быть на эти земельные участки разные. Управление – есть тоже различные проявления функций управления – резервирование и т.п.

А если наложим на земли лесного фонда – будут свои особенности. Они не могут находится на праве собственности, осуществляются специфические функции управления. Управление – особенности – свои реестры, лесоустройство и т.п.

Земли водного фонда – по общему правилу не могут находится в частной собственности (но можно обводненные карьеры и пруды иметь в частной собственности). Тут использование земли осуществляется на совершенно других основаниях – договор водопользования и т.п. Таким образом, мы можем выявить специфику.

Нужно обязательно смотреть какая категория земель!

Важно выяснить – установлены ли в отношении того или иного земельного участка ограничения прав на землю. Это тоже один из способов определения правового режима земель.

Согласно п. 1 ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ или ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 56 ЗК РФ могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1. Особые условия использования земельных участках и режим хозяйственной деятельности в санитарно-охранных защитных зонах;

2. Особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников истории, природы, культуры, археологических объектов и некоторых других;

3. Условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка

4. и иные ограничения использования земельных участков.

Все, что касается освоения земельного участка – это условия договора какого-нибудь правового акта предоставления земельного участка. НО по ЗК РФ – это ограничения.

Ограничения – это запреты на определенные виды деятельности и требования о воздержании от определённых действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством в зависимости от местоположения земельных участков и которые не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение.

Пример – есть несколько участков земель с/х назначение. Некоторые из них примыкают к реке, другие – нет.

Есть водоохранная зона. Есть прибрежная полоса – там есть ограничения прав собственников и т.п., которое установлены в интересах охраны воды. В рамках прибрежной полосы есть еще более строгий режим (ближе к воде).

И вот – у одних собственников примыкает земельный участок к реке, у других нет. У одни будут более жесткие ограничения, у других нет.

Существует право собственности, как институт. Есть нормы, регулирующие особенности оборота земель с/х назначения и вопросы, регулирующие вопросы собственности на земли с/х назначения.

Ограничивают ли все эти водоохранные зоны право собственности? Нет! Потому что он распространяется на все земли любой категории. Т.е. если там около реки будет земля не с/х, а земля другой категории, то ограничения все-равно будут.

• Ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации!

• Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органом местного самоуправления или решениями суда

Только на основании такого ненормативного правового акта возможно такое ограничение. Едет к себе Крассов н дачу, подъезжает к Клязьме. Там написано – санитарно-защитная зона. Это вводит Крассова в бешенство – такие зоны могут устанавливаться только в отношении питьевых источников. А речку давно изгадили. Это является ограничением, а подобные ограничения должны быть зарегистрированы на основании решения соответствующего органа.

Необходимо различать такие понятия как ограничения и обременения. Объекты обременения – это имущество, например, земельный участок. А объектом ограничения – является право на имущество.

Обременениями являются:

• Сервитут

• Ипотеку

• Аренда

• Доверительное управление

• Концессионное соглашение

• Арест имущества и др.

Еще один правовой способ

Особый правовой режим территорий. В отношении некоторых земель, которые включены в состав определенных территорий может быть установлен правовой режим земель определенный – он в публичных интересах и на определенной территории устанавливается. Он может охватывать земли, которые отнесены к разным категориями земель.

Примером тому являются земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Эти земли не имеют однозначно одинакового правового режима. Правовой режим этих земель накладывается на правовой режим, который был до объявления этих земель лечебно-оздоровительными, например, на земли населенных пунктов.

Сочи – это земли населенных пунктов, но одновременно с этим это город-курорт.

Специальный правовой режим имеют территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов. Они считаются особо охраняемыми природными территориями.

С одной стороны эти территории относятся к землям особо охраняемых природных территорий, а с другой стороны на этих территориях традиционного природопользования могут выделяться поселения, участки водного пространства, охотничьи угодья и т.п. Часто такой режим устанавливается на землях лесного фонда. Получается с одной стороны – земли лесного фонда, а с другой стороны – земли традиционного природопользования.

Территории особых экономических зон – режим установлен ФЗ от 25.07.2005 «Об ОЭЗ в РФ». Только на определенных титуталах можно обладать данными земельными участками и по определенным основаниям. Как правило, на праве аренды.

Земли в составе игорных зон – тоже имеют особенности.

Земли, включенные в состав земель инновационного центра «Сколково» - есть соответствующий закон. Закон ограничивает права ОИВ и ОМС в отношении земли этой территории.

Правовой режим земель закрытых административно-территориальных образований. Правой режим определяется ФЗ от 14.07.1992 «О ЗАТО».

Вроде бы все ясно - тот или иной участок относится к какой-то категории. Но нужно будет до конца определить правовой статус конкретного земельного участка, а не просто сказать, например «земли населенных пунктов».

Как решается этот вопрос? В качестве такого правового инструмента должно применяться зонирование территории. Это предусмотрено в ЗК РФ в ст. 85. Зонирование территорий должно было осуществляться в отношении земель населенных пунктов. Но ведь этого мало! Кому? Строительному лобби. Надо же застроить все, что только можно.

Поэтому территориальное зонирование было заменено на градостроительное зонирование в Градостроительном Кодексе. Но заменили не формально, а просто в ГрК ввели это.

Градостроительное зонирование – это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установление градостроительных регламентов (запомнить это). В результате осуществления градостроительного зонирования принимаются правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

ПЗЗ – это нормативно-правовые акты местного самоуправления, которые содержат карту градостроительного зонирования и градостроительного регламента. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон.

Результатом градостроительного зонирования является ПЗЗ. В ПЗЗ есть карта градостроительного зонирования (это карта, на которой отмечено, какие земельные участки отнесены к какой территориальной зоне – жилой, промышленной и т.п.) и градостроительные регламенты.

Одно из отличий градостроительного зонирования от зонирования по ЗК РФ является то, что по ЗК РФ зонирование должно было осуществляться только в отношении земель населенных пунктов.

А градостроительное зонирование было распространено и на другие земли.

Можно ПЗЗ принимать также и в отношении межселенных территорий. Что такое межселенные территории – это территории, которые находятся вне границ поселений.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для:

• земель лесного фонда,

• земель покрытых поверхностными водами, земель запаса

• земель особо охраняемых природных территорий (за рядом некоторых исключений)

• и земель с/х угодий в составе земель с/х назначения

Градостроительное зонирование нужно отличать от других видов зонирования. Допустим,

установление рыбоохранных, рыбохозяйственных заповедных зон – ФЗ «О рыболовстве»- это особая вещь

Зонирование на землях особо охраняемых природных территорий – на территории национальных парков могут быть выделены функциональные зоны – заповедная, познавательного туриста и др. – это тоже не то. На территории природных, дендрологических парков и ботанических садов могу устанавливаться эти функциональные зоны, но надо иметь в виду, что это не градостроительное зонирование.

Итак, градостроительное зонирование произведено. Но если возникнет необходимость определить разрешенное использование конкретного земельного участка – у тебя этого не получится. В составе этих земель могут быть разные земельные участки!

Был ЗУ – для рекреационного использования. А целевое назначение – земли промышленного и иного специального назначения. Фирма на этих землях хотела построить гостиницу, пансионат, причал (на Кляземском водохранилище). Как так получилось?! ЗК (не равно) земельное законодательство.

Как определить разрешенное использование? Эта проблема существовала всегда. В ЗК РФ хотели разрешить эту проблему. Стали использовать такой правовой инструмент, как определение разрешенного использования земельного участка.

Попытку предприняли, но толку мало. Содержание этого понятия не определили в законодательстве. Критерии по которым определяется разрешенное использование в законодательстве не перечислены. Тем не менее анализ действующего законодательства позволяет решить вопрос о том, на основании каких процедур и юридических фактов определяется разрешенное использование: