27. Градостроительное зонирование

Источники: лекция Бандорина со спецкурса, учебник Крассова, ГрК

Легальное определение (пункт 6 статьи 1 ГрК РФ)

Градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях:

• определения территориальных зон

• установления градостроительных регламентов

→ правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается НПА ОМСУ, НПА ОГВ субъектов РФ- городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Цели разработки ПЗЗ:  

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и ОКС.

Всегда из 3 частей:

1. порядок их применения и внесения изменений в указанные правила

   1. регулирование землепользования и застройки ОМСУ

   2. изменение ВРИ

   3. подготовка документации по планировке территории ОМСУ

   4. проведение общественных обсуждений/публичных слушаний

   5. внесение изменений и иные вопросы

2. карта градостроительного зонирования -границы территориальных зон (каждый земельный участок принадлежит только к одной территориальной зоне). + отображаются границы населенных пунктов, ЗОУИТ, территорий объектов культурного наследия, территорий исторических поселений. + территории в границах которых планируется осуществление комплексного развития территории.

3. градостроительный регламент. ↓

территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки:

• определены границы

• установлены градостроительные регламенты

градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны:

• виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства

• предельные (минимальные и (или) максимальные)

• размеры земельных участков

• предельные параметры строительства, реконструкции разрешённого ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства

• расчётные показатели при комплексном развитии территории (минимальные показатели обеспеченности инфраструктурой для этой зоны, эта информация входит в градостроительный регламент, но им не устанавливается, они берутся откуда-то)

Порядок подготовки проекта ПЗЗ (в общем виде, есть специфика, если приаэродромная территория, историческое поселение, населенный пункт в границах ООПТ)

• применительно ко всем территориям поселений, городских округов, а также к их частям. + к межселенным территориям (если планируется застройка таких территорий)

• с учетом положений о территориальном планировании, требований технических регламентов, сведений ЕГРН, сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

• Решение о подготовке – глава местной администрации (устанавливает этапы зонирования, порядок и срок) + утверждает состав и порядок деятельности комиссии

• Не позднее 10 дней –опубликование сообщения о принятии такого решения

• ОМСУ – проверка предоставленного комиссией проекта ПЗЗ на соответствие требованиям техрегламентов, генпланам, ЕГРН, ИСОГД, по результатам направляет на доработку или главе муниципального образования

• Глава муниципального образования – принимает решение о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по такому проекту в срок не позднее чем через 10 дней со дня получения такого проекта.

• Общественные обсуждения/ публичные слушания (не менее одного и не более трех месяцев со дня опубликования такого проекта)

• комиссия с учетом результатов таких общественных обсуждений или публичных слушаний обеспечивает внесение изменений в проект ПЗЗ и представляет указанный проект главе местной администрации. Обязательное приложение – протокол общественных обсуждений/публичных слушаний, заключение об их результатах.

• Он в течение 10 дней должен принять решение об утверждении ПЗЗ (если это предусмотрено законом субъекта РФ)/ о направлении указанного проекта в представительный орган МСУ/ об отклонении и доработке

• Представительный орган МСУ – рассматривает, утверждает/ направляет на доработку.

• ПЗЗ публикуются (это НПА МСУ).

• Решение об утверждении ФЛ, ЮЛ могут оспорить в суде. Органы власти тоже могут (если не соответствуют законодательству, территориальному планированию)

Универсальные принципы градостроительного зонирования

Градостроительное зонирование существует в условиях рынка недвижимости, когда у объектов недвижимости могут меняться субъекты владения, т.е. в условиях наличия оборота недвижимости. Поэтому:

• Градостроительные регламенты предписываются земельным участкам и объектам недвижимости, а не их собственникам. От смены владельца регламент разрешенного использования объекта не изменится

• Градостроительные регламенты использования недвижимости обязательны для исполнения всеми субъектами градостроительной деятельности. Поэтому: Градостроительные регламенты должны быть гласно предъявлены и общедоступны. В их разработке обязательно должна присутствовать стадия общественных обсуждений или другой вид участия общественности в принятии решений

• Градостроительные регламенты, установленные применительно к территориальным зонам, распространяются в равной мере на все земельные участки, иные объекты недвижимости в этих зонах

Общая характеристика градостроительного зонирования. Толька на муниципальном уровне, где финансовые ресурсы, земельный налог, распоряжение землей. В СССР его не было. Генеральные планы были, а ПЗЗ не было, это возможно только в условиях рыночных отношений, когда у земли могут меняться субъекты. А тогда правовой режим привязывался к субъекту. Градостроительное зонирование распространяется не на каждую точку в стране!

Территории земли, земельные участки вне системы градостроительного зонирования
Градостроительные регламенты не устанавливаются	Градостроительные регламенты не распространяются
Земли лесного фонда	В границах территорий объектов культурного наследия
Земли запаса	В границах территорий общего пользования
Земли ООПТ	Занятые линейными объектами
с/х угодья	Представленные для добычи полезных ископаемых
ЗУ в границах особых экономических зон +территорий опережающего социально-экономического развития
Разрешенное использование таких территорий определяется органами власти соответствующего уровня

На основании ПЗЗ земли населенных пунктов подразделяются на соответствующие территориальные зоны. Тем самым определяется их внутренняя структура.

Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

1. линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

2. красным линиям;

3. границам земельных участков;

4. границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5. границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

6. естественным границам природных объектов;

7. иным границам.

Виды и состав территориальных зон

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. (дальше в ст. 35 ГрК идет, что может быть в составе этих зон, не думаю, что так подробно надо)

Градостроительный регламент

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Реконструкция или изменение ВРИ -- только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом (или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции).

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1. основные виды разрешенного использования;

2. условно разрешенные виды использования; (можно будет его применить после процедуры публичных слушаний. Например, отделения полиции в жилой зоне — хорошо или плохо. Но много сочувствующих задержанным — тишина и спокойствие, ПЗЗ — условно разрешенные, если народ лояльно отнесется — тогда можно МВД определить куда разместить отделения полиции)

3. вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1. предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2. минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3. предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4. максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;