18. Ограничение прав на земельные участки.

Все ограничения базируются на ч.2 ст. 36 Конституции РФ: владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Эта норма продублирована в п. 3 ст. 209 ГК РФ. Такое ограничение возможно в силу прямого указания в законе.

Общие ограничения предполагают обязанность всех землепользователей не совершать действия, которые нарушают интересы общества в целом и соседних землепользователей.

По способу установления ограничения прав на землю делятся на ограничение, которые установленные:

• законом;

• договором;

• судом.

Ст. 56 ЗК РФ устанавливает, что следующие ограничения прав на землю:

1. ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ);

2. особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3. иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Раньше был пункт про начало застройки, с 2018 года его нет!

Специальными ограничениями являются установление особых правовых режимов земельных участков, занятых промышленными предприятиями, транспортом, курортами, ООТ и т.д. – ЗОУИТ – зоны с особыми условиями использования территории (ст. 105 ЗК). Их там 28. Не вижу смысла перечислять все, но некоторые можно назвать (например, зоны охраны объектов культурного наследия; охранная зона железных дорог; прибрежная защитная полоса; и т.д.)

Чтобы определить ограничения нужно посмотреть:

1. категорию земель

2. ВРИ

3. ЗОУИТ

Также, ограничения могут содержаться как:

• в ЗК (ст. 93 ЗК не допускается строительство объектов в границах охранных зон объектов системы газоснабжения)

• в подзаконном акте (в соответствии со ст. 89 ЗК РФ для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны в порядке, определяемом Правительством РФ).

• В отдельных ФЗ (ст. 27 ФЗ об ООПТ)

Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, на которых находятся памятники природы, принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы. Расходы собственников, владельцев и пользователей указанных земельных участков по обеспечению установленного режима особой охраны памятников природы возмещаются за счет средств федерального бюджета, а также средств внебюджетных фондов.

В действующем законодательстве отсутствует разграничение понятий ограничение, обременение и пределы осуществления прав.

Пределы в отличие от ограничений указывают о наличии внешних границ права и помогают лучше понять его содержание. Такими пределами являются целевое назначение и разрешенное использование земельного участка.

ограничения (обременения) – это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута - обременение, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Отличие ограничений от обременений: Ограничения выражаются в некотором уменьшении объема прав собственника, они всегда безвозмездны. Обременения являются возмездными и предполагают увеличение объема обязанностей по отношению к государству или третьим лицам, которые получили производные права на земельные участки. Обременения подлежат государственной регистрации.

Виды ограничений и обременений:

1. По содержанию:

• Ограничение права пользования. Зависит от категории земли.

• Ограничение распоряжения. Участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте, закреплены в ст. 27 ЗК РФ, а также ст. 56 ЗК РФ устанавливает основания для ограничения прав на землю.

2. По субъектам:

• Ограничения права частной собственности;

• Ограничения права государственной собственности, есть участки, которые могут находиться в исключительной государственной собственности;

• Ограничение права муниципальной собственности. Реализация земельных участков муниципальными образованиями возможна только для целей этого муниципального образования и его населения.

3. По сроку:

• Срочные;

• Бессрочные. Например, установление постоянного сервитута.

4. По предмету правого регулирования:

• Конституционно-правовые ограничения. Речь идет о ст. 36 Конституции РФ, но такие ограничения должны быть соразмерны в соответствии с ст. 55 Конституции РФ.

• Градостроительные ограничения;

• Земельно-правовые ограничения;

• Эколого-правовые ограничения;

• Гражданско-правовые ограничения.

В литературе существует еще один вид ограничений- возможность государства или муниципального образования изъять у собственника земельный участок для государственных или муниципальных нужд, однако формально такая возможность ограничений на правомочия собственника не налагает.

Ограничение или изъятие ЗУ из оборота – см. ст. 27 ЗК.

Оборотоспособность земельных участков определяется гражданским и земельным законодательством. Согласно п. 2 ст. 27 земельные участки могут быть изъяты из оборота или ограничены в обороте. При этом следует отметить, что содержание ограничений оборота земельных участков является разным в зависимости от того, являются ли они изъятыми или ограниченными в обороте. Так, изъятые из оборота земельные участки не только не могут предоставляться в частную собственность, но и не могут также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Ограниченные в обороте земельные участки не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Изъяты из оборота могут быть только земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности определенными объектами, при этом следует отметить, что слово "объекты" используется в широком смысле, в том числе как определенные территории, а не только как объекты недвижимости. Так, к числу изъятых из оборота относятся земельные участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ).

Иные основания отнесения земельных участков к изъятым из оборота можно охарактеризовать как направленные на обеспечение обороны страны и безопасности государства.

Институт ограничения, который возникает в связи с планируемым изъятием ЗУ, - резервирование ЗУ для гос. и мун. нужд (ст. 70.1 ЗК). Если зарезервировали и не изъяли, то возмещают убытки.

Следует заметить, что, строго говоря, само по себе резервирование земельного участка для государственных или муниципальных нужд уже является ограничением прав на него, поскольку, например, снижается цена, за которую собственник может продать земельный участок, зарезервированный для последующего изъятия. Тем не менее норма п. 1 комментируемой статьи специально указывает на возможность дополнительного ограничения законом следующих прав по использованию земельных участков:

• - возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений;

• - проведение оросительных, осушительных, культурно-технических и других мелиоративных работ, устройство прудов и иных закрытых водоемов.

Поскольку основной целью резервирования является последующее изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, установление таких ограничений направлено на предупреждение попытки совершения правообладателями земельных участков действий, ведущих к увеличению выкупной цены (возмещения убытков) при изъятии земельного участка.